湖南省益阳市赫山区桃花仑西路“衣之缘”商业门面房地产估价报告.doc

房地产估价报告 估价项目名称：湖南省益阳市赫山区桃花仑西路“衣之缘”商业门面房地产估价报告委托方： 钱女士 估价方：华湘房地产估价有限公司估价人员：李明丽估价作业日期：2015年7月6号至2015年7月17号估价报告编号：1204601-23目 录一、致委托方函3二、估价师声明4三、估价的假设和限制条件5四、估价结果报告6五、估价技术报告10六、附件16 致 委 托 方 函钱女士： 承蒙委托，我公司对贵方委托之房地产进行评估，估价时点为二一五年六月三十日，估价目的为贵方拟进行市场转让店铺买卖双方的价格协议提供参考。根据贵方提供的有关资料，依据我国有关法律、法规、制度，遵循必要的评估程序与原则，选取适当的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析，对该房地产的公开市场价值做出评定估算，现将估价结果报告如下：委托估计房地产为益阳市赫山区桃花仑西路“衣之缘”商业门面房地产市场价值评估：建筑面积为平方米，该房地产在估价时点的评价结果如下：评价总值：290270元大写金额：貳拾玖萬零貳佰柒拾肆元整评价结果明细表：物业名称建筑面积（）评估单价（元/）评估总值（元）“衣之缘”商业门面2014514290270 华湘房地产评估事务所 法定代表人：薛姝 2015年6月30日估 价 师 声 明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依据中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性，真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依照委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6、没有人对估价报告提供了重要专业帮助7、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料的缺实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 估价师：薛姝 2015年6月30日估 价 的 假 设 和 限 制 条 （1） 估价假设条件 1、委托方向房地产估价机构提供的房地产估价所必需的情况和资料是真实可靠。 2、委托方合理取得土地使用权及建筑物使用权，并支付了相关税费。 3、假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致。 4、在此期间，房地产价值将保持相对稳定。 5、本报告以估价对象所占土地是以出让方式获得（即已向政府补交纳了土地出让金）为假设前提。（二）估价限制条件 1、本次估价是以估价对象现状和转让后用途不确定，但受当地政府对本地段城市规划政策的限制为前提。 2、本次估价结果为估价对象在估价时点上的本地区社会正常交易的市场的市场价格，是以市场上存在着自愿购买者为假设前提。估计对象具体交易额在市场相对稳定，即价格不会发生较大变动的一定时间内交易时，由转让双方依据本结果协商确定。3、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。4、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。 5、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。6、本次估价是在估价对象没有设定其它权利的情况下进行的。7、本次估价设定估价对象在未来各年期的收益和各项费用均保持不变。8、本次估价没有考虑政府政策改变，自然灾害等不可抗力因素对估价结果的影响。9、本报告的估价结果仅为委托方提供在估价时点估价对象转让的市场参考依据，不得挪作它用。10、本估价报告应在有效期内使用。估价结果报告一、委托方法人代表：钱芳地 址：益阳市桃花仑西路二、估价方单位名称：华湘房地产评估事务所法人代表：薛姝地 址：益阳市赫山区湖南城市学院三、估价对象（1）估价对象 范围界定益阳市桃花仑西路，本次估价对象为“衣之缘”服饰店，建筑面积为20,，占地面积22。（2）土地状况 估价对象所在土地用途为商业用地， 地势平坦，地质对建筑物无不良影响。（3）建筑物状况 估价对象为砖混结构、外墙采用普通抹灰装饰、内墙简易装饰。房屋设备使用正常，无暖通设备，八成半新。（4）地理位置 估价对象坐落于益阳市赫山区桃花仑西路沿街，按益阳市基准地价标准，估价对象土地利用级别为一级。（5）交通便捷程度 估价对象位于桃花仑西路，属于益阳市赫山区中心商业圈，多路公交车直达，交通便利，估价对象周边有多条公交线路经过。（6）估价对象所处地段状况 估价对象位于益阳市赫山区桃花仑西路沿街一带。估价对象所在区域为益阳市市繁华地段。估价对象周边有多条公交线路经过，附近有小学、银行、酒店等，处于益阳市的中心商业圈，交通、市政、环境、生活等条件较为完善。（7）公建配套设施 估价对象位于益阳市赫山区桃花仑西路沿街一带，基础设施完备，公建配套设施较为齐全。（8）环境质量 该区域无重工业基地，无空气、水污染四、估价目的委托方拟将估价对象进行市场转让。评估其市场现值，以便委托方确定市场交易价格提供参考依据。五、估价时点2015年6月30日六、价值定义估价房地产的市场转让价值，采用公开市场价值标准。七、估价原则1、合法原则2、替代原则3、最高最佳使用原则4、估价时点原则5、客观、公正、公平原则八、估价依据1、国家标准房地产估价规范；2、房地产估价委托书；3、房地产估价合同书；4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息；5、委托方提供和估价人员现场勘验调查取得的全部资料。九、估价方法根据估价目的和估价对象实况及本地区房地产交易市场情况，确定采用市场比较法、成本法和收益法进行本次估价。1、估价基本思路：分别按照上述三种方法对估价对象的价值进行估算，然后对三种方法分别求取的估价结果进行加权平均，求得最终评估值。2、市场法的技术思路是：搜集多个市场上类似房地产交易实例，选取可比实例与评估对象进行比较，对其交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等进行修正后测算出比准价格，求取估价对象的评估值。3、成本法的技术思路是：假设在估价对象所处地段上，使用社会现行的建筑材料、施工工艺及有关费用标准，测算在估价时点建造与估价对象相同结构、建筑风格、装修标准和同等效用的全新状态建筑物所需的各项社会必要成本费用，扣除折旧，测算其积算价格，求取估价对象的现行价值。其基本公式：评估值=取得土地费用+建筑物建造成本折旧4、收益法的技术思路：在评估房地产价格时将预期的估价对象房地产的未来各期的净收益运用适当的资本化率折算到估价时点的现值，并求取现值之和来确定房地产价格的方法。 其中收益价格公式为：V=a*1-1/(1+r)n/r式中： V房地产的价格 a房地产的净收益 r房地产的资本化率 n房地产的使用年限与剩余收益年限确定资本化率r安全利率 + 风险调整值 ，其中安全利率（参照银行存款利率）为2.75%，风险调整值考虑通货膨胀的影响取为5.25%，故资本化率为2.75%+5.25%=8%。成本法定义：成本法评估房地产整体的价格，所谓成本法是指在估价房地产时要按被估价对象的现时完全重置价格成本（简称重置成本）减去损耗或贬值来确定被评估房地产价值的一种方法。采用成本法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为： 房地产价格=土地重置价格+建筑物重置价格-建筑物折旧或 房地产价格=土地重置价格+建筑物重置价格*成新率得到估价对象房地产的价格。本次估价用重置成本法对房屋所有权价格进行测算，采用基准地价修正法对土地使用权进行测算。基准地价修正法是根据替代原理，将土地的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格。对上述市场比较法、成本法和收益法的测算结果采用简单的算术平均法，综合得到估价对象的最终评估结果。十、估价结果经以上估价测算，确定益阳市桃花仑西路该商铺建筑面积20平方米，在估价时点2015年6月30日的房地产市场价评估总值为人民币貳拾玖萬零貳佰柒拾肆元整，建筑面积单价14514元/。十一、估价人员项目负责人（房地产估价员）：李明丽领导审签 （房地产估价师）：薛姝十二、估价作业日期2015年7月6日至2015年7月17日十三、估价报告有效期本估价报告有效期为一年，即自2015年7月6日至2015年7月17日止。在有效期内若房地产价格发生较大变动或或受到不可抗力的影响，该价格应作相应调整。估 价 技 术 报 告一、 个别因素分析该房地产建筑为砖混结构一等，占地面积22平方米，建筑面积20平方米，土地使用权性质为出让，出让年限为40年。该房地产建于2005年6月，层数为4层，经营服装。结构质量良好，房屋维护保养状况好，市政条件完善，所需上下供水、供电、通讯条件好。二、 区域因素分析影响商用楼价值的区域因素主要有商业繁华程度、交通条件、公共配套设施完善状况、环境条件和临街状况等。估价对象位于益阳市赫山区桃花仑西路与康复路的交汇处，各项区域因素如下：、基础设施完备程度估价对象所在区域基本设施完善。供水、排水、供电，对外交通设施完备。区域地质条件上乘。、交通状况估价对象是在益阳市赫山区桃花仑西路沿街一带，估价对象周边有多条公交线路经过，交通出行便捷。、繁华程度估价对象位于益阳市赫山区桃花仑西路沿街一带。估价对象所在区域为益阳市市繁华地段。估价对象周边有多条公交线路经过，附近有小学、银行、酒店等，处于益阳市的中心商业圈。、土地等级及基准地价估价对象所在区域为市一级地段，其商业用地基准地价为5175元平方米。三、 市场背景分析近数年来，益阳市宏观经济持续高速健康发展，国民经济持续增长。估价对象所在地段客流量大。配套设施齐全，商业繁华程度较高，区域位置相对比较优越。作为商业用地应有较为乐观的市场前景。随着估价对象所在区域基础设施的完善和房地产市场的日渐发育，房地产市场价格有上涨的趋势，受本次评估的估价目的估价时点的制约未考虑该因素的影响。四、 最高最佳使用分析所谓房地产的最高最佳使用是在遵循合法原则的前提下能使该房地产获得最大经济利益的使用方式。按规划限定估价对象为商业用途。据估价人员现场勘察了解的估价对象的平面布局和实物状况分析以及对周边环境和房地产市场的调查研究，我们判定该房地产目前的商业用途已符合最高最佳使用的原则，并以此作为本报告的估价前提。五、 估价方法的选用根据估价对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区市场状况的调查和对评估对象的实地勘察，并遵循房地产市场价格评估的确定原则。选取市场比较法、收益法作为本次评估的基本方法，辅助以成本法。六、 估价测算过程1、市场比较法（1）选取可比实例（见下表）可比实例俏胖太太服饰店百依百顺服饰淑女精品服饰店坐落位置桃花仑西路大桃北路康复路用 途商用商用商用出租面积252118出租价格3000/月2900元/月2800元/月出租日期2014年12月2014年7月2014年3月交易类型出租出租出租竣工时间1995年10月1995年3月1993年2月个别因数建筑结构砖混砖混砖混层 数一层一层一层装修档次普通档普通档普通档环境条件较好较好较好区域因数设 施齐全齐全齐全繁华程度较好较好好交通状况好好好（2）确定修正系数交易情况可比实例ABC剩余使用年限303028成新率75%75%69%残值率2%2%2%A、B、C应修正为正常交易，资本化率：r=8%A、可比实例-俏胖太太服饰店1.年租金总收益=30001236000元2.房地产出租总费用： a.房地产税=3600017.5%=6300元 b.年维修费=1200252%=600元 c.年保险费=1200251.5=45元 d.年管理费=360002%=720元 3.房地产年纯收益=3600-6300-45-72028335元4.综合还原利率=8%收益价格=28335*1-1/(1+8%)30/ 8%=318990元建筑面积单价=318990/25=12760元/B、 可比实例-百依百顺1.年租金总收益=290012=34800元2.房地产出租总费用： a. 房地产税=3480017.5%=6090元 b.年维修费=1200212%=504元 c.年保险费=1200211.5=38元 d. 年管理费=348002%=696元3.房地产年纯收益=34800-6090-504-38-69627472元4.综合还原利率=8%收益价格=27472*1-1/(1+8%)30/8%=309274元建筑面积单价=309274/20=14727元/C、 可比实例淑女精品服饰店1.年租金总收益=280012=33600元.2.房地产出租总费用： a.房地产税=2160017.5%=5880元 b.年维修费=1200202%=480元 c.年保险费=1200201.5=36元 d. 年管理费=336002%=672元 3.房地产年纯收益=33600-5880-480-36-67226532元4.综合还原利率=8%收益价格=293207*1-1/(1+8%)28/ 8%=293207元建筑面积单价=293207/20=14660元/（3）计算比准价格（见下表）项目ABC交易情况100/100100/100100/100交易日期100/100102/100100/100区域因素99/100102/100100/100个别因素100/10099/10098/100比准价格148811497513172评估值=（14881+14975+13172）/3 =14343元/总值：1434320=286860元 2、成本法(1) 测算取得土地使用权费用采用基准地价修正法对该宗土地进行评估。根据文件规定，估价对象占用土地主要为一级商业活动，基准地价为2875元/。根据该宗土地用途、商业和环境条件、以及商业效用和发展前景均较好等因素，并参考市场行情对该宗土地的价值在基准地价基础上作上调修正,修正系数综合为1.8。评估该宗土地价格为28751.8=5175元/。估价对象占用土地总面积为22平方米，取得土地使用权总费用=517522=113850元。(2) 测算建筑物开发建造成本费用重置价格=120020=24000元(3) 测算折旧评估对象为商业用房，按国家商业用地40年规定，其折旧年限最长不能超过40年，该房地产已使用10年，假设估价对象转让扩建改造后不损坏其一般综合营业的经济寿命情况下，采用年限折旧法评估折旧=（40-10）/40*（1-2%）*24000=17640元(4) 求取积算价格积算价格=（113850+24000）*80%+113850+17640=241770元 3、收益法：1.年租金总收益=320012=38400元.2.房地产出租总费用： a.房地产税=3840017.5%=6720元 b.年维修费=1200202%=480元 c.年保险费=1200201.5=36元 d.年管理费=384002%=768元 3.房地产年纯收益=38400-6720-480-36-76830396元4.综合还原利率=8%收益价格=30396*1-1/(1+8%)30/ 8%=342192元4、估价对象最终价格确定估价方法总价（元）单价（元/平方米）成本法24177012088市场比较法28686014343收益法 34219217110成本法测算的房地产价格是指重新建造估价对象所必须的费用和开发应得的正常利润；其中的市场比较法的理论依据为“替代原理”更体现市场行为；收益法的理论依据为预期原理，三者从不同的角度体现了估价对象的客观合理价格。根据估价目的，以三者的算术平均值为最终评估价。估价对象房地产价格=(286860+241770+342192)/3=290274（元）折合单价=290274/20=14514（元/平方米）5、估价结果的确定经以上估价测算，结合市场调查和估价经验分析，认为上述估价结果公正、合理、切合市场实际，故确定建筑面积22平方米，在估价时点2015年6月14日的房地产市场价评估总值为人民币貳拾玖萬零貳佰柒拾肆元整，建筑面积单价14514元/。附 件附件一：益阳市城区商业用地基准地价内涵级别土地权利使 用年 期容积率标准深度开发程度区段区片主干道次干道支路一级地出让土地使用权402.22.0181512五通一平二级地出让土地使用权401.81.5181512五通一平三级地出让土地使用权401.81.5181512五通一平四级地出让土地使用权401.51.2181512五通一平五级地出让土地使用权401.51.2181512五通一平六级地出让土地使用权401.21.0181512五通一平附件二：2010年益阳市中心城区级别基准地价级别商业用地住宅用地工业用地2875109256816297954331086579330832422252611307453附件三：2009年益阳市建筑物重置价格表（元/m2）结构类型重置价格耐用年限残值率 %年折旧额框架结构1070800砖混一等950602砖混二等2砖木一等308506砖木二等4简易结构130250 附件四：2010年中心城区商业用地级别分布范围土地级别分 布 范 围桥南：滨江路金山北路向西100米桃花仑西路向南100米康富北路向西100米益阳大道向北100米金山路向西100米海棠路向南80米康富南路向西100米康富南路向东600米海棠路向南80米龙洲路向东100米桃花仑中路向南100米桃花仑中路向北100米茂林路青年路益阳商业步行街龙洲路向东100米桃花仑西路向北100米大桃路向东80米和龙洲路（嘉骏路商业步行街）两侧100米、金防路全段两侧50米、秀峰西路（金山路康富北路）两侧80米、金山北路（桃花仑西路益阳大道）两侧100米、金山南路（海棠路玉兰路）两侧100米、桃花仑中路（茂林路萝溪路）两侧100米、萝溪路（秀峰东路青年路）两侧100米七段。桥北：三益街五一西路向北100米文艺路向西80米马良路向西100米迎春路长春路马良路向西100米马良路向东200米至汽车北站致富路汽车路向东80米资江人民路资江西路所包围的区域。桥南：级地以外,金山北路向西200米资江沿江路三里桥路赫山区政府以南茂林路青年路以北50米萝溪路十洲路银城大市场汽车东站晓园路团山路梓山湖北海棠路龙洲路玉兰路金山路向东200米迎宾路与金山路交叉口所包围的区域和迎宾路（康富路和迎宾路交叉口向东100米中央储备粮益阳直属库）。桥北：级地以外,群众街资阳区政协资阳区人大民福路迎春路长春西路迎春路幸福渠路向北200米致富路长春东路文昌路五一东路向北50米永丰路资江大堤所包围的区域。桥南：级地以外，会龙山、会龙公园东玉树路荷花路益阳汽车南站、益阳火车站、石长铁路龙洲路梓山湖西梓山湖东团圆南路凤山路桃花仑路梓山东路沿线长常高速资江所包围的区域。桥北：级地以外，资阳大道文昌路幸福渠路永丰路长春东路永丰路向东200米五一东路向北80米白马山路资江所包围的区域。桥南：级地以外，资江志溪河花香路会龙山生态保护区云雾山路梅林路团圆南路迎宾东路桃花仑路向东200米长常高速所包围的区域桥北：级以外，资阳大道向北300米白马山路北段资阳大道长常高速资江大堤所包围的区域。桥南：级地以外，会龙山生态保护区西部中山村路梅林路银城大道工业大道桃花仑东路迎宾东路长常高速四级地边界所包围的区域和兰溪河所在区域（长常高速定级边界所包围的区域）。桥北：级地以外、定级边界以内的区域。级地以外、定级边界以内的区域交易实例调查表房地产类型商业名称