《房地产市场调查》PPT课件.ppt

房地产市场调查报告 房地产市场调查：房地产企业自身或委 托第三者，针对整个房地产市场或某个 区域、某个特定的开发项目、特定的主 题所进行的系统地、全面的、客观的、 广泛的、持续的搜集房地产项目相关资 料，并加以记录、分析和评估，提供相 关分析结论、建议供房地产企业进行决 策参考的过程 房地产市场调查的作用 1有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发 展方向 2有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市 场 3.有助于房地产企业制定正确的营销策略 4有助于房地产企业不断提高产品质量，改善经 营管理，提高经济效益 5避免盲目经营，改善企业经管理水平，不断提 高经济效益。 房地产市场调研的内容 作为项目决策的依据，项目调研涉及项 目活动的全过程，具有丰富的内容，常 见的项目调研内容包括：市场研究、产 品研究、市场销售环境研究、消费者购 买行为研究、广告及促销研究、销售研 究、竞争者研究等。 1、房地产市场环境调查 （PEST分析） （1） 政治法律环境调查 国家、省、市有关房地产开发经营的方针政策 。土地政策、税收政策、金融政策、人口政策 、产业政策、优惠政策等。 有关房地产开发经营的法律法规，如房地产 开发经营管理条例、中华人民共和国房地 产管理法、中华人民共和国土地管理法 。 （2）经济环境调查 主要调研国家金融政策和金融制度对房地产开 发的影响。 国家、地区或城市的经济特征，经济发展的规 模、趋势、速度、经济效益等。 项目所在区域的经济结构、人口及其就业状况 、就学条件、基础设施、地区内重点开发区域 、同类竞争物业的供给情况 一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的 通货膨胀率 国民经济产业结构和主导产业 居民收入水平、消费结构和消费水平 项目所在地区的对外开放程度和国际经 济合作的情况，对外贸易和外商投资的 发展情况 财政收支 对于不同的物业类型，所需调查的经济 环境内容有很大的不同，须结合具体项 目情况展开有针对性的调查 （3）区域市场调查 区域市场调研是针对于已经有投资意向、 目标地块的开发公司而言，主要考察项目所在 区域、地段的市场状况，调查更具有针对性， 内容更详细和实用。如：区域经济发展程度、 文化氛围、人文素质、交通程度、教育状况、 自然环境等；区域的公共设施状况、道路状况 、城市发展规划、区域功能等方面的内容。 2房地产市场需求和消费行为调查 针对不同的产品分析其供给和需求状况 消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、 房地产市场需求发展趋势 房地产市场需求影响因素调查。如国家关于国 民经济结构和房地产产业结构的调整和变化； 消费者的构成、分布及消费需求的层次状况； 消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的 收入变化及其购买能力与投向。 需求动机调查。如消费者的购买意向， 影响消费者购买动机的因素，消费者购 买动机的类型等 购买行为调查。如不同消费者的不同购 买行为，消费者的购买模式，影响消费 者购买行为的社会因素及心理因素等。 3房地产产品调查 为开发商寻找市场空白点，增加项目营销的卖 点，为项目定位、差异性的塑造提供技术支持 调查区域内现有产品的数量、质量、结构、性 能、市场生命周期； 现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、 功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产 产品的接受程度。 新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其 有房地产产品上应用情况。 本企业产品的销售潜力及市场占有率 建筑设计及施工企业的有关情况 4 房地产价格调查 影响房地产价格变化的因素，特别是政府价格 政策对房地产企业定价的影响 房地产市场供求情况的变化趋势 开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地 产租售量的影响 国际、国内相关房地产市场的价格 开发个案所在城市及街区房地产市场价格 价格变动后消费者和开发商的反应 5营销推广手段调查 不同的项目有不同的定位，如何顺利实现产品的销售， 找到需要的目标客户，传达出项目的特质，需要有不同 的推广手段。 营销推广手段的调查主要指项目的销售价格、定价方式 、广告宣传方式、媒体取舍、公关活动的跟踪、监控、 广告组合方式、广告策略、广告费用估算、促销手段、 销售周期、销售率、入市时机、独特卖点、项目形象包 装、倡导的生活方式等方面的全面的调查。 6.房地产市场竞争情况调查 市场竞争对于房地产企业制定市场营销策 略有着重要的影响。因此，企业在制定各 种重要的市场营销决策之前，必须认真调 查和研究竞争对手可能作出的种种反应， 并时刻注意竞争者的各种动向。 7重点项目调查 对项目周边的同类产品，不同类型但销售率高 、有影响力的项目进行调查。主要是调查这些 项目进行开发之前的定位考虑，开发公司的实 力、开发理念、产品的特点、配套设施、营销 的特点、市场的反馈、项目优劣势等。 房地产市场调察的方法 1询问调查法 是指将所拟调查的事项，采用面对面、 电话或书面的形式，向被调查者提出询 问并获得所需资料的过程。可以用于事 实、意见和动机的询问。 2观察调查法 是指由调查人员在调查现场从旁边观察消费者 的动作，而以该动作的聚集作为调查结果。因 此在实施调查时，被调查人可能没有感觉到调 查正在进行，这样可以避免被调查人的主观意 见对调查结果产生影响。 3 统计分析法 依据公司内外的现成资料，利用统计理 论，分析市场及销售变化情况，提供调查资料 的方法。其主要的研究对象有：销售额的增减 变化及未来趋势、整体市场变化趋势、影响变 化的因素等问题。可以做趋势分析和相关分析 。 以上几种调查方法实施起来各有利弊，调 查结果也不尽相同，调查实施的过程不易 控制，调查的实用性和针对性不强。 实际上房地产市场调研更多的使用以上调 查方法的组合来实现最终的调查。 房地产市场调查的程序 一、准备阶段 1 、 确定调查目的 调察目标应从企业实际情况出发，或是 解决企业当前急需解决的问题，或是为 企业重大经营决策提供背景资料 2、初步情况分析 正式调察前应根据房地产企业内部及外 部有关情报资料，进行初步分析。 3、制定调察计划 调察计划是一种行动纲领，对一些问题 应有较详细的安排，如：调察方法，调 察进度，收集那些信息及统计资料，做 出调察经费预算，确定调察所属人员及 培训计划等。 4、调查设计 一项房地产市场调查工作至少应设计以 下四种调查表格 （1）当地房地产资源统计表，包括房地产 分布、面积、类型、单位价格、单位总 价、开发程度、居住密度、交易状况和 规模、使用期限、抵押保险、政策限制 、竞争程度、发展远景、其他具体情况 和调查日期等项目。 （2）房地产出租市场统计表，包括出租房 地产名称、所在地区、出租面积、租金 水平、出租房的类型和等级、室内设备 状况（暖气、煤气、电话、家用电器、 厨卫设备）、环境条件（庭房租市场的 最大因素、具体房东记录、房地产出租 公司的资料和调查日期等项目。 （3）房地产出售统计表，包括已售和待售 房地产的名称、地区、开发商、数量、 结构类型、成交期、成交条件（预付款 、贷款额和利率、偿还约束、其他附加 条款等）、出售时的房龄和状况、客户 资料和调查日期等项目。 （4）房地产个案调察分析表，包括案名、 区位、投资公司、产品规划、推出日期 、基地面积、建筑密度、土地使用年限 、单位售价、付款方式、产品特色、销 售策略、客源分析、媒体广告、调查日 期等项目。 房地产市场调查中普通采用抽样调查， 即从被调查总体中选择部分样本进行调 查，并用样本特性推断总体特性。在实 地调查前，调查人员应该选择决定抽查 的对象、方法和样本的大小。一旦明确 下来，参加实施的调查人员必须严格按 照抽样设计的要求进行工作，以保证调 查质量。 5、非正式调察 又叫试探性调察，是指调察人员根据初步 情况分析，在小范围内作一些试探性的调 查，如访问专家、中间商、消费者，认真 听取他们的意见。 二调察实施阶段 1、确定市场资料来源 市场资料来源包括原始资料和次级资料 。原始资料是指调查人员通过对现场实 地调研所搜集的资料。次级资料是指由 他人收集并经过整理的资料。 2、确定收集资料方法 收集原始资料的方法主要有访谈法、观 察法、试验法或三种方法交叉使用。次 级资料的收集方法有交换、购买、索取 或委托情报网收集 3、调查表及问卷设计 收集原始资料时，一般需要被调查者填 写或口答各种调查表格或问卷。调查表 及问卷是整个调研工作的核心，其设计 的好坏将直接影响到调察结果的质量。 4、抽样设计 我们知道，市场调察不可能覆盖到每一 个目标对象，只能采取抽样调查的方法 ，即从被调查总体中选择部分样本进行 调查，并用样本特性推断总体特性。在 实地调查前，应设计抽查的对象、方法 和样本的大小。一旦明确，必须严格按 照抽样设计的要求进行工作，以保证调 查质量。 5、现场实际调察 即通过各种方式到调查现场获取资料。 现场调察工作的好坏直接影响到调察结 果的正确性。 三结果处理阶段 1、资料整理分析 首先将调查收集到的资料进行编辑管理 ，将零碎的、杂乱的、分散的资料加以 筛选，去粗取精，去伪存真，以保证资 料的系统性、完整性和可靠性。 其次要进行分类编号，即用数字符号把 调查资料编入适当的类别，以便于查找 、归档和使用。 再次进行统计，将已经分类的资料进行 统计计算，有系统地编制成各种计算表 、统计表、统计图。 最后进行分析，对各项资料中的数据和 事实进行分析比较，得出一些统计上的 数字，如平均数、频数、相互关系等， 直到得出必要的结论。 2、撰写和提交调查报告 撰写和提交调查报告是房地产市场调查 工作的最后一环。调查报告反映了调查 工作的最终成果。要十分重视调查报告 的撰写，并按时提交调查报告。 调研报告一般有两种形式，一是专门报 告，内容详细明确；二是一般报告，内 容简单明了。 撰写调查报告应做到： （1）客观、真实、准确地反映调查成果； （2）报告内容简明扼要，重点突出； （3）文字精练，用语中肯； （4）结论和建议应表达清晰，可归纳为要点； （5）报告后应附必要的表格和附件与附图，以便阅读 和使用； （