2010年海南雅居乐清水湾地产项目分析报告.ppt

,海南省“十一五“重点工程,海南雅居乐清水湾案例分析,目 录,项目介绍 产品设计 展示空间 软件配套 营销分析,地理：背山面海，北靠九所岭森林公园，南临陵水湾，属于热带海滨旅游圈，即大三亚旅游圈的陵水境内，紧邻高速路的英州出口 项目总规模： 总占地面积：约1.5万亩，折合平方米约1000万 总建筑面积：约1.35万亩，折合平方米约900万 整体容积率：0.9 绿化率：35% 项目卖点：临近三亚黄金海岸线，海景资源优越；度假胜地，高端、齐全配套；品牌开发商 开发团队 开发商：海南雅居乐房地产开发有限公司 投资商：摩根斯坦利 物业管理公司：雅居乐物业管理服务有限公司/第一太平戴维斯 建筑设计单位：美国rtkl国际建筑事务所/美国著名酒店设计公司watg/edsa环境景观规划设计公司 销售代理：中原地产&中原中国香港独家代理/富阳（中国）控股,基本情况,区域价值,三亚最早开发的度假区，拥有热带植物园林、20公里海岸线、开发趋饱和，基本不具备游泳条件,国家旅游度假区；7公里海岸线聚集30多家酒店，目前为军事基地,“国家海岸”国际休闲度假区；多为向东海域，由多家开发商各自开发,清水湾海岸线长达12公里，海水质量达国家一类海洋水质标准；坡缓水清，是世界顶级的天然海滨浴场，堪称海南第一湾 ； 拥有世界罕见“会唱歌的沙滩”； 清水湾距三亚凤凰机场仅45分钟车程， 三亚市区30分钟车程；2011年竣工的海南东环城际轻轨，将清水湾至三亚和海口的时间，缩短为15分钟和1小时以内；交通便捷，畅通岛内外。,处于热带与亚热带分界处，向东海域，风浪大；距离三亚市区远，公共配套不完善,“国际旅游岛”新标杆；12公里海岸线，世界第3个会唱歌的沙滩，200米内水深不过2米，能见度11米,总体发展,金色果岭位于清水湾旅游度假区的入口段，该地块南北走向，东临36米的景观大道，四面均为高尔夫球场，空间开阔、环境十分优美,蔚蓝海岸位于项目的中前段，为项目前段主要的商业配套区，南面是高尔夫球场，东面为卫星观测站,翰海银滩南面为一线海景，西侧为新加坡六星级莱佛士酒店，东侧为顶级游艇码头区，坐拥一线南中国无敌海景，尽显尊崇地位,清水湾是海南目前最大的热带滨海旅游度假区，项目总投资逾200亿元，开发周期为10年，涵盖了酒店、高尔夫球场、商业、住宅等多种业态； 目前推售住宅产品为：金色果岭、蔚蓝海岸、瀚海银滩三大组团，包括高尔夫别墅、湖景洋房、临海别墅和酒店式公寓。,目 录,项目介绍 产品设计 展示空间 软件配套 营销分析,金色果岭总规划,金色果岭组团 （a05区）360阔景高尔夫大宅,经济指标： 总占地面积：232038； 总建筑面积：92816（其中会所面积2793）； 容 积 率：0.4； 总 户 数：171栋别墅（独栋、联排、双拼、四拼）共计254套，2栋高层共计144套，合计398套； 户 型 区 间：别墅180-567，洋房115-291 停 车 位：低层住宅1.3辆/户，高层住宅1.2辆/户，亦在室外布置了近200个访客停车位,整体效果图,总平图,山地建筑概念： 充分利用地形的优势，以分级形成台地的手法，尽量减少挖填方量，将住宅场地标高形成(22米、24米、 30米、34米)的设计标高，使住户充分获得良好的景观； 建筑布置刻意将两层的独立屋以低密度形式布置在规划场地的最外围，力求不阻挡后排住宅的视线， 三层及高层的住户布置在内排场地设计标高较高的位置，形成户户有景； 立面设计层次分明、高低错落，采用文化石与高档涂料外墙以及朴素的大挑檐坡屋顶，整体色调质朴 温暖，营造简洁，优雅、舒适的立面造型； 同时通过多种户型的搭配，平面设计中亦结合海南岛热带气候的特性，创造多种的架空层、架空廊以 及有顶阳台提供居民充分享受自然、参予自然的机会。,金色果岭建筑特点,金色果岭建筑特点,海景住宅概念： 布置在小区中心的两幢18层住宅，采用单朝向一梯四户的平面设计； 南北对流，正南向布置，设计中运用了大阳台、大窗台的手法，充分利用南面海景的资源； 在立面设计中运用了低调不张扬的平面弧形饰线，结合浅蓝灰的外墙颜色，形成与大海和谐统一的格 调。 设计原则： 平面布局控制低层建筑侧向间距在713m之间，高层建筑以点式布置，侧向间距34m，以低密度的 布置极力营造宜人的居住环境； 住宅在力求获得最大景观效果的同时，取消正东西向的布局，在西立面运用了大阳台及遮阳板等的立 成构造处理，以达到在满足遮阳、通风和节能的同时，又不遮挡观景的视线。,结合整个小区特点设置区内环路，同时通过一条南北向的主轴和两条东西向的景观次轴将小区的步 行系统连接起来，沿区内道路自然形成区内主要的开放空间和带状绿化空间； 根据内部交通管理模式，为了控制居民步行距离，区内道路由12米、9米二级道路组成，道路系 统成环状布置； 绿地系统分为公共绿地和庭院绿地，与庭院绿地有机融合，保证户户可亲草地，充分体现居住环境 自然化的构思； 引温泉入户，在家也可尊享温泉spa的疗养。,金色果岭园林特点,阳台温泉spa,温泉入户,花园温泉spa,小区园林,双车位设计,一线高尔夫景观,270超大露台,八角窗多几倍的视野空间,超大前后花园,独立别墅产品特点,私家泳池,金色果岭产品特点,挑高6米客厅，气派尊贵,入户电梯，彰显奢华,地下室多功能附送空间,跃式客厅设计,夹层多功能附送空间,金色果岭产品特点,独立别墅产品特点,面积适中，且拥有足够大的花园做私家泳池,双拼别墅产品特点,金色果岭产品特点, 雅居乐首创产品，面积紧凑实用，价格与洋房相当 花园面积93120，有天有地有花园、性价比高,四拼别墅产品特点,金色果岭产品特点,蔚蓝海岸总规划,蔚蓝海岸组团 （a03区）湖畔乐湖小镇,经济指标： 总占地面积：176682； 总建筑面积：141395.38（其中商业配套面积28028. 81，地下车库面积为6074.18）； 容 积 率：0.726； 绿 化 率：40%； 总 户 数：28栋（8-11）小高层住宅，共847套； 户 型 区 间：洋房80209 停 车 位：770个（地上：573个，地下197个）；低层住宅0.6辆/户，商业0.4辆/（100），亦在 室外布置了近30个访客停车位,整体效果图,总平图,山地建筑概念： 充分利用地形的优势，以分级形成台地的手法，尽量减少挖填方量，将住宅场地标高形成(21.5米、23 米、26米)的设计标高，建筑由低至高圈层点式布置，使住户充分获得良好的景观； 23层低密度商业的以点式布置在规划场地的最外围，力求不阻挡后排住宅的视线，8-11层中高层住 户布置在内排场地设计标高较高的位置，形成户户有景。,蔚蓝海岸建筑特点,景观住宅概念： 布置在小区内排的8-11层住宅,在力求南北向的同时，亦争取有良好的组团景观； 布置在小区外排的住宅，在争取南北的同时，亦力争获得良好的球场及中心湖景观； 亲切而不张扬的坡屋顶结合现代简约的建筑装饰，力求体现滨海建筑的特征。,设计原则： 平面布局控制中高层建筑侧向间距在13m以上，以低密度的布置极力营造宜人的居住环境。,绿地系统分为公共绿地、组团绿地和宅旁绿地三种，景观中心是2万的大型水体主题公园，与整 区的主干道及高尔夫球场相映成趣，同时提供了大量的亲水平台、湖畔步道、水岸的湖畔商业街等 成为整个组团人群聚集的区域；设计中运用了水景、泳池等的造园手法，提供给人们浓厚的热带旅 游度假生活氛围； 根据内部交通管理模式，为了控制居民步行距离，方便居民出行，区内道路由12米、9米、3米三级 道路组成，道路系统成尽端式布置，减少车流对人行流线的干扰。,蔚蓝海岸园林特点,蔚蓝海岸产品特点,南北对流，穿堂风自然舞动,超宽景观飘窗，日观美景夜听涛,超大双阳台及空中花园，四季花香满庭,产品:28栋8-11层湖滨高尔夫景洋房，面积80208,瀚海银滩总规划,瀚海银滩组团 （a09区）一线海景城邦,经济指标： 总占地面积：500000； 总建筑面积：700000； 容 积 率：1.4； 总 户 数：115栋别墅，18-28f塔式住宅，合计4560套； 户 型 区 间：别墅293-1415，洋房97-335，酒店式公寓77-176,整体效果图,总平图,坡地概念： 充分利用原有地形的优势，以分级形成台地的手法，将住宅场地形成615米的设计标高，使住户充 分获得良好的景观； 同时通过多种户型的搭配，通过多种户型组合创造多种的架空层、架空廊以及有顶阳台，使居民充分 享受自然、融入自然； 建筑布置刻意将两层的独立别墅以低密度的形式布置在南面，力求不阻挡后排住宅的视线，高层的住 户布置在内排较高位置，形成户户有景，南北通风； 海景住宅以板式一梯四户的平面设计，南北通透，户型南侧设计大阳台、大窗台，充分利用南面海景 的资源。,瀚海银滩建筑特点,整区规划由西至东设置三个出入口，与16公里景观大道相连，北面与主干道平行，设有一条国际化 商业风情街，其业态丰富多样，提供给度假居民一个集购物休闲娱乐为一体的生活度假新天地； 规划中的公共绿地由中央绿地公园，市民广场，大型港湾式海水人工湖泊兼港湾游艇码头组成，并 成为该区的一大主轴，充分体现了居住环境与海洋有机地融为一体的设计概念。在不失其自然风貌 的前提下，保证户户可亲近自然，家家有美景，充分体现居住环境自然化的构思； 超1平方公里海岸线和沙滩，坐拥一线海景，自然资源优越。,瀚海银滩园林特点,景观大道示意图,瀚海银滩产品特点,酒店式公寓，拎包入住,专为老人设计的标准双人套房,标准套房,功能分区布局合理,观景大阳台，一边听海一边泡温泉的无敌享受,品牌家电厨具,明亮宽敞的卫生间,目 录,项目介绍 产品设计 展示空间 软件配套 营销分析,销售中心,销售中心为规划中泰式会所，面朝大海，沙滩美景； 外部设置大型休闲观景广场，方便客户驻足观海，体现项目景观优势； 内部以大空间和贴近自然泰式装饰为主，体现项目热带风情。,销售中心,销售中心展示模型，从左到右依次为区域模型、项目整体模型、组团模型、户型模型,目 录,项目介绍 产品设计 展示空间 软件配套 营销分析,商业配套,雅居乐携手世界著名酒店管理集团（包括朱美拉、莱佛士、w 酒店、jw万豪酒店、希尔顿、豪 瑞格），共同打造中国热带滨海度假顶级酒店群，组成滨海酒店长廊； 6家国际超五星级酒店进驻，奠定清水湾的世界级地位； 曾打造迪拜顶级奢华帆船酒店的朱美拉酒店集团，即是进驻中国的第一家国际七星级滨海度假酒 店集团。,与6家国际超五星级酒店为邻的一线海居，世界唯此一处,商业配套,酒店分布图,商业配套,七星级朱美拉酒店效果图,海南清水湾朱美拉洒店，建筑面积约9万平方米，有300间客户（含50套酒店别墅）。,商业配套,六星级莱佛士酒店效果图,海南清水湾莱佛士洒店，规划占地面积约208亩，建筑面积约7万平方米，有350间客户（含50套别墅客房），总投资约7亿元，配套有世界一流的会议及休闲娱乐设施。,商业配套,3个18洞国际滨海高尔夫球场,海南唯一的海滨球场，也是中国唯一一个将果岭建在沙滩上的高尔夫球场； 配备3个豪华会所、温泉spa、宴会厅、咖啡厅等； 配置18洞灯光夜场及19个打位的灯光练习场, 提供全天候的尊享礼遇。,商业配套,在离湾区十公里处的山脉周边，隐藏着丰富的温泉,海南清水湾投入巨资把温泉引入湾区。金色果岭别墅区温泉入户，以及规划多国风情温泉谷让住户尊享温泉spa疗养。所引入温泉水温度72度，含有硫、钠、锌、硫化钠、硫酸钠、碳酸氢钠等对人体健康有益的矿物质成分。,温泉疗养度假胜地,商业配套,游艇俱乐部大人物的大号玩具俱乐部，名流汇集的社交场所 配套2个私家贵族游艇码头,畅游南海,尽享海阔天空。沿海湾有丰富的海洋生物,特色潜水活动可以带您 进入神秘的海底世界； 海滩上还有沙滩排球、冲浪，海滨浴场等丰富多彩的活动可尽情体验滨海度假生活。,千个泊位游艇码头,商业配套,黎苗族风情村/海洋馆/商业街,目 录,项目介绍 产品设计 展示空间 软件配套 营销分析,项目定位,属性定位：12公里海岸 上层国度 形象定位：雅居乐清水湾，你的国度，你的第二人生 来海南清水湾 看真正的海,雅居乐海南清水湾提出了“第二人生”的营销概念，通过对中国财富阶层享受生活、提升生命质量需求的精准把握， 提出“休闲度假养生”的第二居所概念；同时结合项目本身海景资源优势，针对内地客户，着重强调海景资源，提出“来看真正的海”宣传噱头。,推售节奏,08.09,09.01.17,09.01.24,09.03,09.03.28,09.10,莱佛士度假酒店奠基,营销动作,媒体操作,物料配合,第四届中国地产金融年会项目专场推荐会,内部认购,示范单位/销售中心开放,全国巡回推介会 （成都/佛山）/全国媒体见面会,金色果岭/蔚蓝海岸组团开盘,搜房、搜狐、天涯等全国性网站投放新闻报道,“top奢侈品沙龙2009中国巡展首站”,top奢侈品沙龙2009中国巡展首站海南清水湾之巴黎宝藏北京媒体见面会,项目前期以强势推广为主，通过全国一线城市媒体投放和密集公关活动，在市场上造成轰动并迅速提升项目影响力，同时利用各地专业营销机构进行分销及推广，建立起全国销售网络；后期以软性推广为主调，加强对产品解构，项目区域炒作，注重业主资源挖掘和圈层营销，为销售客户积累创造条件。,冠名凤凰卫视中文台雅居乐地产筑梦天下栏目,公关活动,08.10,瀚海银滩推售,10.1,蔚蓝海岸湖畔商业中心专场招商推介会 2009清水湾胡润百富榜 2009博鳌房地产论坛 开放北京、上海、广州、中山、佛山、成都、西安、南京、哈尔滨、太原、香港展厅 百万奖金高尔夫挑战赛,星海传说推售,户外、各大重点城市主流报纸、凤凰卫视、全国性网络媒体、航空杂志、行业杂志；,影视片、网站、户型模型等；,推广策略,线上：强调项目高端定位，突出项目景观资源及整体规划配套优势，以航空、经济类、一线城市主流 传媒作为突破点，吸引注重高生活品质的人群； 线下：主打圈层营销与分众营销，以奢侈品、高尔夫活动、高端经济论坛、项目大型招商活动等公关 活动，营造市场影响力。,推广策略,媒体组合,户外：三亚凤凰机场、海口美兰机场、高速公路重点户外广告牌、山西户外旅行牌资源 报纸： 本地：海南日报海口晚报 珠三角：深圳特区报 南都周刊21世纪经济报道 北方：山西晚报辽沈晚报 新文化报投资者报 太原晚报 北京青年报 江浙：第一财经日报新闻晨报 钱江晚报扬子晚报租售情报 电视：凤凰卫视“商旅冲动”、“筑梦天下” 电台：黑龙江及上海电台 杂志： 新地产东方航空南方航空房地产导刊 网络：搜房天涯社区新浪乐居搜狐焦点 短信：以高端客户和老业主精准投放为主,线上推广广告表现,线上推广广告表现,网站页面,网站页面,网站页面,线下推广公关活动,开盘前通过持续圈层营销活动，配合重点城市推荐会，迅速提升项目市场影响力，并为项目的后续销售打开全国性销售网络；开盘后开放各地展厅，为项目持续蓄客提供渠道。,线下推广公关活动,媒体见面会,top奢侈品展,胡润新闻发布会,项目推荐会,北京房展,山西房展,各类活动现场实拍照,线下推广公关活动,全国各地项目展厅,北京展厅,上海展厅,线下推广公关活动, 时间：2009年3月28日 地点：销售中心 参与人数：约2000人（受邀全国各地社会 名流、政界高官、知名酒店集团高管以及各 大知名传媒） 亮点环节： 竹竿舞演绎浓郁热带风情； 六家顶级酒店同时签约仪式； 嘉宾剪彩同时留下手摸纪念； 飞艇洒下芬香花瓣； 清水湾海水浇助仪式； 捐款慈善活动； 星级晚宴（特邀央视著名主持人担当司 仪，著名歌唱家张也、戴玉强、唐彪等众 星倾情演出 ）,开盘活动,价格策略,各类产品价格,价格策略,低价入市，预留升值空间 海南三亚目前几大开发成熟的湾区房地产项目，洋房价格大约在15000-18000元/，别墅价格大 约在20000-40000元/。去年底开盘位于香水湾区的富力湾，洋房价格约11000元/。 而海南清水湾项目开发周期长达10年，因此其在定价时预留了一定的升值空间，首次开盘的洋 房带装修均价8000元/，别墅价格大约在18000元/左右，明显低于周边项目。,备注：前期认购客户可享受85折,客户分析,客户构成,客户语录,据雅居乐方面统计：北方及内陆区域是目前三亚房地产主要消费群，清水湾客户构成具体比例如下所示：, 杭州的罗女士看中了两套洋房，很有经验地对记者讲：“买房一定要买大盘，而且要买得早，清水湾开发 期长达十多年，越是前期的客户越受益。罗女士很想在清水湾买房，接着说：“清水湾是海南目前最大的高 端地产项目了，物业配套是也很完善。随着大摩的加盟，将会使这个项目的国际知名度迅速提升，由此看 来，清水湾前景十分广阔，房子升值潜力就可想而之了”。 李先生说：“海南是我的一个情结，就我接触的财经界、资本界的人士来说，有这种海南情结的人有相当 一批，好几个人跟我一样要在清水湾出手。” 某私企老板傅先生此次是专程慕名而来清水湾的个滨海高尔夫球场让他连呼“大开眼界”，他说，“早 听说海边高尔夫球场是高尔夫中的贵族，这次算是见识了。”,总结,产品设计： 产品设计上注重居住与自然协调，突出景观资源优势，以低密度大社区、齐全生活配套 和娱乐设施，塑造综合性旅游度假产品； 软件配套： 6家国际顶级品牌酒店入驻、罕见海边高尔夫球玚、12公里银滩、天然温泉、风情商业街 等，以完善的规划和配套娱乐设施，打造旅游度假胜地，营造高品质生活氛围； 营销分析： 推广策略：通过全国一线重点城市媒体投放和密集公关活动，在市场上造成轰动并迅速提升项目影 响力，后期以软性推广为主调，加强对产品深化与解构，以项目区域炒作为主，针对不 同客户，有的放矢； 蓄客渠道：多元化多渠道蓄客模式，充分利分雅居乐全国各地高端项目老业主资源，启动内部员工 推介会， 鼓励内部员工认购，建立公司内部全员营销网络；同时通过高尔夫、奢侈品等 小众高端活动，建立销售联动，促销优惠政策； 销售模式：全国一线重点城市多处设置展厅，同时利用各地专业营销机构进行分销及推广，建立起 全国销售网络，实现多地展厅同时销售模式，为项目新市场开拓提供有效方式； 推售策略：以平价入市，保证项目首次推售成功，为后期推售创造好的开端；同时有利于后期项目 价格拉升，通过分批少量频繁加推，保证新货冲击市场，维持项目旺销局面； 营销费用：据内部资料获知，清水湾项目09年度实现50亿销售目标，其营销费用约为2%，1亿元。,清水湾全区鸟瞰图,海滨销售中心前景,5170平米海滨销售中心,海滨销售中心前沙滩一景,“金色果岭”组团实景鸟瞰图,“金色果岭”组团高尔夫景观独栋别墅,“金色果岭”组团高尔夫景观独栋别墅近景,“金色果岭”组团高尔夫景观18层洋房,雅居乐擅长的台地别墅,“金色果岭”楼王（建面567平米，花园1412平米）客厅一景,广州雅居乐翻版、升级后的“蔚蓝海岸”组团,“瀚海银滩”组团洋房客厅一角（沙滩上非实景样板房）,“瀚海银滩”海景组团“热卖楼花”背后的现场实景,8700平米的高尔夫会所,谢 谢 ！,谨呈：雅居乐地产,2009年9月29日 雅居乐项目组,海南清水湾项目商业部分 市场研究报告,了解三亚经济发展状况,三亚宏观经济研究,研究逻辑与思路,研究内容,研究目的,解析三亚城市发展规划,三亚城市发展研究,三亚商业市场发展特征,三亚商业市场研究,为本项目市场定位提供市场依据,陵水县发展规划,陵水县研究,三亚宏观经济研究,研究结论,研究内容,研究结论,三亚城市发展研究,三亚商业市场研究,三亚城市经济发展速度落后于其他沿海城市，但近几年经济增长速度高于其他旅游城市，房地产以近30%的速度递增，城市化增长速度高于其他旅游城市。,三亚旅游高速增长，表明三亚已向国际化度假胜地发展，十一五规划三亚将优化旅游产品结构，培育大旅游产业链，增强竞争力及市场吸纳力，未来休闲度假型游客量将持续快速增长。,城市型商业商圈功能单一、商业模式过时、同质化过多，旅游商业未充分挖掘旅游度假资源与整合规划，整体发展层次较低，业态结构、功能、特色都需要进一步提升。,陵水县研究,陵水县是一个以第一产业为主的农业县，近年来大批知名公司投资香水湾、清水湾、土福湾旅游开发建设，重点项目的投资拉动了县城经济的快速发展，带动了其他二、三产业的发展。,三亚gdp总值 三亚社会消费品总值 三亚人口分布特征及人民生活水平 三亚主要产业情况 三亚居民收入支出情况 三亚宏观房地产市场研究 三亚宏观商业地产市场研究 三亚旅游收入情况 三亚旅游人口情况 三亚旅游支出情况,报告目录,陵水县研究,4,三亚宏观经济研究,三亚城市发展研究,三亚商业市场研究,1,2,3,主要旅游地区生产总值比较 亿元，2004-2008年,主要旅游城市人均社会生产总值比较 元，2008年,桂林,威海,厦门,丽江,三亚,桂林,威海,厦门,丽江,三亚,16.26%,13.9%,11.1%,12.1%,12.9%,cagr,排名,1 4 3 2 5,144.31,84.82,1560.02,1780.35,883.02,30572,6984,62651,63519,17435,cagr,14.6%,8.4%,11.8%,11.9%,13.6%,三亚经济发展水平与沿海发达城市相比差距较大，但其经济总量和人均社会生产总值在旅游城市却名列前茅，经济增长速度远远高于桂林及丽江,三亚宏观经济基本经济指标,三亚人均地区生产总值增长预测元,2004年,2005年,2006年,2010年,2011年,9545,14558,20973,42424,49975,按照世界银行统计标准，人均gdp达5000美元，意味着达到了中等收入国家和地区的平均水平 按照联合国的标准，当一个国家和地区人均gdp处于3000美元至10000美元之间时，该地区国民经济具备相当实力，进入活跃、加速发展的重要阶段，中产阶层将大量出现,按照17.8%的复合的增长率，预计2011年三亚人均生产总值将突破5000美元，达到中等发达国家水平，中产阶层将大量出现,资料来源：海南统计公报,2007年,2008年,30572,26500,三亚宏观经济基本经济指标,三亚与其他城市社会消费品零售总额占比对比 亿元，2008年,三亚市与其他城市社会消费品零售总额增长对比%，2008年,桂林,威海,厦门,丽江,三亚,地区生产总值,社会消费品零售总额,38.77,144.31,101.15,1560.27,1780.35,占比,25.3%,31.30%,26.8%,27%,25.3%,三亚,丽江,厦门,威海,桂林,26.5%,16.7%,23.2%,15.7%,23.7%,883.02,31.67,418.92,483.62,227.89,三亚社会消费品零售总额占地区生产总值比重为25.3%，低于其它旅游城市，但消费品零售额增长率相对其他旅游城市增长较快，消费品市场逐年增长,资料来源：各城市统计年鉴，统计公报,三亚宏观经济基本经济指标,主要旅游城市人均可支配收入比较 元，2008年,主要旅游城市人均可支配收入增长率比较 %，2008年,桂林,威海,厦门,丽江,三亚,13471,18537,14636,23948,桂林,威海,厦门,丽江,三亚,15.7%,8%,13.8%,13.4%,11.45%,11918,与主要旅游城市相比，三亚人均可支配收入水平较低，但近年增长率在旅游城市中列居首位,三亚宏观经济基本经济指标,三亚宏观经济人口,三亚人口发展 万人，2004-2008年,三亚流动人口发展 万人元，2004-2008年,资料来源：三亚统计局,2004 2005 2006 2007 2008 2020,常驻人口,户籍人口,流动人口,流动人口增长率,2004 2005 2006 2007 2008 2020,56.5,54.58,占比,96%,55,53.52,97%,53.6,52.5,97%,52.4,51.45,98%,51.1,99%,三亚常住人口每年以1.5万2万增加，预计2020年三亚常住将达到70万左右，户籍人口将达到68万左右,70,68,13.4,9.8,23%,8.25,6.38,6.26,33.4,17.8%,15.3%,12.4%,12%,50.75,2008年三亚市非农人口占比达到87%，年均增长9.05%，同时城乡居民收入差距缩小，低于全国水平，三亚消费力逐步增长,2004 2005 2006 2007 2008,2004-2008年三亚非农人口变化万人,总人口数,非农业人口,2004-2008年城市与农村居民收入对比 倍,50.75,52.4,53.6,52%,72%,61%,9.05%,3%,注：城市居民人均可支配收入:农村居民纯收入,资料来源：三亚市统计年鉴,2004 2005 2006 2007 2008,全国,3.50,2.5,2.46,2.33,55,56.5,87%,88.2%,2.6,2.5,倍,城市居民人均可支配收入,农村居民纯收入,5189,13471,11642,4376,8325,3177,9732,3850,7360,3157,三亚宏观经济人口,恩格尔系数较低，表明三亚居民生活达到小康,三亚与其他旅游城市恩格尔系数对比2008,备注：根据联合国的标准，恩格尔系数40-50%为小康 资料来源：各城市统计年鉴，统计公报，慧通行分析,桂林,威海,厦门,丽江,三亚,44.8%,三亚宏观经济人民生活水平,42.3%,33%,29.95%,37.2%,三亚平均居民消费倾向达到74%，与其他旅游城市接近，消费正从感性向理性过渡,三亚消费倾向变化 元，2004-2008年,可支配收入,7250,8325,9732,74%,76%,消费支出,注：消费倾向=人均消费支出/人均可支配收入 资料来源：各城市统计年鉴，统计公报，慧通行分析,2004 2005 2006 2007 2008,三亚与其他城市消费倾向比较 元，2008年,桂林,威海,厦门,丽江,三亚,76%,57%,72%,71%,三亚宏观经济三亚居民消费倾向,11642,8065,占比,69%,13471,10627,76%,7295,5365,6243,75%,74%,近年来三亚第三产业发展相对稳定，占社会生产总值比例最大，同时增长速度最快，表明三亚第三产业发展迅速,三亚市三次产业结构对比2004-2008年，%,第一产业,第二产业,第三产业,2004 2005 2006 2007 2008,第一产业,第二产业,第三产业,26.3%,25%,48%,cagr,48.0,23.5,28,45.6,26,28.4,32.55,23,44.39,资料来源：三亚市统计年鉴,三亚宏观经济三亚主要产业情况,21.5,27.3,51.2,21,25,53.7,三亚宏观经济全社会固定资产投资额,2008年受金融经济危机影响，固定资产投资总额增长速度有所放缓，但仍然保持高速发展,三亚全固定资产投资额增长比较 2004-2008亿元,59.8%,全固定资产投资增长率,38.7,48.95,68.65,109.71,151.58,2008,2007,2006,2005,2004,45.2%,29.3%,40.2%,38.2%,全固定资产投资,投资额,三亚宏观经济房地产市场研究,三亚房地产保持快速的增长势头，房地产投资占固定资产投资的一半，三亚房地产每年以30% 左右的需求快速增长,三亚固定资产房地产投资 亿元，2004-2008年,2004 2005 2006 2007 2008,固定资产资产,房地产开发投资,151.58,76.18,占比,50%,109.77,51.37,46%,70.87,29.66,41%,19.75,39%,38.46,13.85,36%,50.02,三亚房地产投资增长比例 亿元，2004-2008年,2004 2005 2006 2007 2008,房地产开发投资,76.18,增长,32%,51.37,42%,29.66,33%,19.75,29%,27%,13.85,三亚宏观经济房地产市场研究,近两年三亚商品房批准预售面积 万平方米，2006-2008年,2006上半年 2006下半年 2007上半年 2007下半年 2008上半年,商品房批准预售面积,74.74,增长,39.67%,53.51,6.68%,50.16,5.18%,41.79%,37.31,35%,52.9,近两年三亚新建商品房预售面积 万平方米，2006-2008年,2006上半年 2006下半年 2007上半年 2007下半年 2008上半年,72.85,占比,94.8%,32.76,91.61%,60.21,97.28%,95.15%,44.48,94.51%,24.9,商品房销售面积,房地产开发投资对三亚经济的拉动作用越来越大，已经成为了三亚经济增长的主要动力之一，房地产业已成为了三亚的支柱性产业之一,三亚旅游收入占地区生产总值70%左右，三亚旅游业为三亚贡献率最高，拉动力最强大的产业，旅游业收入占比不断提高，为商业地产的开发带来巨大的商机,三亚旅游业收入在地区生产总值中的占比 亿元，2004-2008年,地区生产总值,旅游业收入,2004 2005 2006 2007 2008,39,48,51,74,81,108,占比,75%,81%,68%,资料来源：三亚市旅游统计局,三亚酒店数量变化情况 间，2004-2008年,138,149,160,2004 2005 2006 2007 2008,16.2%,122.32,80.11,144.31,90.1,65%,62%,171,180,三亚宏观经济三亚旅游收入研究,与其他旅游城市相比三亚游客高速增长，三亚过夜游客量以14.93%复合增长率快速递增,三亚游客过夜变化情况 万人，2004-2008年,2004 2005 2006 2007 2008,454,363,406,14.93%,资料来源：三亚市统计年鉴,主要旅游地区年客流量增长率比较 2004-2008年,桂林,威海,厦门,丽江,三亚,13.5%,5.86%,15.8%,8.65%,6.1%,538.4,604.15,三亚宏观经济三亚旅游人口增长,三亚旅游收入以19.6%复合增长率快速递增，三亚游客在三亚消费支出逐年增加，商业市场有很大的发展空间,三亚与其他城市旅游总收入变化比较 元2008年,桂林,威海,厦门,丽江,三亚,三亚旅游总收入变化情况 2004-2008年,2004 2005 2006 2007 2008,39,51,81,58.24,303.6,158.82,100.26,19.6%,资料来源：三亚市旅游统计局,80.11,90.1,90.1,三亚宏观经济三亚旅游收入增长,三亚游客用在住宿、餐饮、购物的比例占约总消费的70%，餐饮，购物市场开发有很大空间，其它的消遣娱乐设施在近几年涌现较多，尚处于初级发展阶段，因此在娱乐项目这一方面三亚机会相对较多,过夜游客本市具体花费情况2008年,一日游客在本市具体花费情况2008年,娱乐,交通,住宿,购物,餐饮,其他,26.8%,20.73%,20.71%,6.71%,16.91%,8.68%,娱乐,交通,购物,餐饮,其他,23.27%,13.92%,16.28%,38.32%,8.11%,资料来源：三亚市旅游统计局,三亚宏观经济三亚游客消费支出,三亚宏观经济外来人口对当地消费者的贡献,三亚国内外旅游人口增长率 万人次，2004-2008年,三亚国内外旅游消费vs社会消费零售总额亿元，2004-2008年,国内旅游者,境外旅游者,国内旅游者增长率,国外旅游者增长率,资料来源：三亚统计局,2004 2005 2006 2007 2008,486.23,51.15,553.00,13.7%,-2.0,52.20,34.3%,16.9%,83.4%,38.88,416.02,8%,21.2,45.0%,385.39,10.4%,14.4,8.2%,349.21,21.7%,2004 2005 2006 2007 2008,国内游客购物餐饮支出,境外旅游客购物餐饮支出,外来游客对三亚社会消费品总额的贡献率,0.06,1.53,8%,0.10,1.99,9%,0.20,2.4,11%,0.30,2.9,11.1%,0.30,3.3,9%,受金融经济危机的影响三亚国外旅游人口有所下降，但整体旅游人口仍然保持两位数增长，表明已加快向国际化度假胜地发展,三亚旅游市场正从纯观光团体的消费市场向度假型转变，休闲度假需求日益旺盛,度假区家宅散客与旅游团回头率对比 天，2004-2008年,三亚游客人均停留天数变化情况 天，2004-2008年,2004 2005 2006 2007 2008,1.62,1.51,1.57,6%,1.69,1.72,三亚宏观经济旅游市场研究,报告目录,三亚总体城市规划 三亚区域定位 三亚旅游发展现状 三亚旅游发展趋势,陵水县研究,4,三亚宏观经济研究,三亚城市发展研究,三亚商业市场研究,1,2,3,三亚城市发展研究三亚总体城市规划,城市性质： 三亚城市性质定为：国际性热带海滨风景旅游城市。 规划范围和城市规划区 三亚市的规划范围分市域、滨海地区和主城区三个层次 主城区：是全市政治、经济、文化、科技、教育和社会服务中心，海南省南部中心城市，热带海滨风景旅游城市、旅游接待基地和服务中心。 滨海地区规划：三亚主城区为核心向东西两翼延伸的带状组团式结构，以热带农业为特色、以度假观光旅游为特色，突出生态保护。,主城区,三亚城市发展研究三亚区域定位,主城区总体布局： 形成沿三亚湾带状布局和沿月川路发展的“丁字形”规划结构，将城市空间发展引入腹地，形成“一心、两轴、两节点、五片、多组团”的布局结构。 “一心”：旅游服务中心。 “两轴”：沿滨海形成的旅游产业发展轴，沿迎宾大道的城市生活发展轴 “两节点”：月川行政服务节点，荔枝沟交通服务节点。 “五片”：指旧城片、月川片、鹿回头片、临春片、海坡片。 “多组团”：指田独、红沙、榆林、六道等相对独立地区。,三亚城市发展研究三亚区域定位,滨海地区规划： 滨海地区的布局是以三亚主城区为核心向东西两翼延伸的带状组团式结构，形成“一带、两片、一中心、多组团”的空间布局。 “一带”：指沿滨海形成的旅游产业带； “两片”：指东翼的休闲度假片和西翼的休闲观光片；（项目在东翼的休闲度假片区） “一中心”：指三亚主城区形成的城市旅游服务中心； “多组团”：指各旅游区、村镇和主城区形成的组团用地；,三亚旅游业发展存在的问题,景区景点老化； 旅游产品单一； 旅游目的地可进入性差； 旅游软环境欠佳； 入境旅游多年徘徊不前； 旅游规划落后； 旅游人才和大型活动专业性市场运作团队严重不足。,主要问题：,三亚城市发展研究三亚旅游业现状,三亚城市发展研究三亚旅游发展趋势,十一五规划中将优化旅游产品结构，培育大旅游产业链，增强竞争力和市场吸纳能力：未来休闲度假型游客量仍将保持快速增长,大旅游产业,海上娱乐,游艇经济,高尔夫产业,会议会展旅游,文化旅游,健康休闲旅游,三亚具有成为世界级热带滨海度假目的地的资源条件，但娱乐设施的缺失使其只能依赖自然资源，旅游季节性影响明显 随着大旅游产业链的建立，三亚将能逐步消除季节性影响，并完善设施增强竞争力 未来休闲度假客户仍将保持快速增长,开辟海上休闲观光及旅游客运航线，努力开通国际油轮三亚的海上航线，深度开发潜水、冲浪、海底观光等旅游项目，丰富海上休闲运动旅游内涵，提高海上娱乐产品质量。,利用三亚海域面积广阔、岛屿众多的地理条件和资源优势、积极发展私人游艇加快建设游艇码头、建立游艇俱乐部、引进各类豪华游艇、吸引大批富裕阶层和游艇爱好者前来休闲度假，形成游艇经济、建设中国一流的“游艇基地”,针对国内外高端市场需求，加快鹿回头、南山等高尔夫球场及配套设施建设、在积极培育国内外市场的基础上，充分发挥价格、气候及海南密集、类型多样的整体优势，大力开拓国外市场、并举办高水平的国际赛事推动高尔夫旅游的发展，打造中国一流、世界知名的高尔夫天堂,加快三亚国际会议会展中心建设，完善现代化通讯、监控、同声翻译、图文传真、影音传送等会务服务与配套设施、培养专业人才：利用环境和区位的优势，重点发展诸如高层论坛、研讨、时尚活动等高级、悠闲式的会议、会展旅游。,积极挖掘三亚热带海洋文化、历史文化、福寿文化、美丽文化、民族风情文化等文化内涵，开发出一批游客参与性强。地方文化特色、突出的旅游产品和旅游项目,加强康复医疗项目的规划和建设、大力发展中医保健、美容美体、温泉疗养等产品、创造条件建设1-2个规模较大的康复医疗项目，努力把三亚建设成为国际知名的，富有特色的中医保健、康复疗养中心,三亚宏观商业市场研究分析,解放路商圈研究分析,商品街商圈研究分析,三亚湾商圈研究分析,亚龙湾商圈研究分析,大东海商圈研究分析,海棠湾规划研究,三亚宏观经济研究,三亚城市发展研究,三亚商业市场研究,1,2,3,报告目录,陵水县研究,4,香水湾规划研究,三亚旅游商业市场发展分析,三亚市主要商业分析,三亚市区主要商圈分布,级别 名称 特点,本项目,三亚湾,亚龙湾,海棠湾 （规划建设中）,解放路商圈,大东海,商品街商圈,市级商业中心,解放路商圈,商品街商圈,市级副商业中心,旅游商业,三亚湾商圈,大东海商圈,亚龙湾商圈,海棠湾商圈,大型综合性商圈,餐饮/休闲娱乐区,餐饮/休闲娱乐,酒吧街/休闲餐饮/娱乐,餐饮/休闲娱乐,综合性度假区,三亚商业市场以餐饮娱乐居多，市区商业多集中在传统商业街道，商圈功能单一、商业模式过时、同质化过多 目前三亚旅游商业同质化较多，旅游度假资源尚未得到充分挖掘与整合规划，整体发展层次较低，业态结构、功能、特色都需要进一步提升,香水湾商圈,综合性度假区,三亚目前商圈研究,三亚市区商业多集中在传统商业街道，形成由解放路、商品街向周围辐射的网状结构，由百货、超市、电器带动周边商业发展，商圈功能单一、商业模式过时、同质化过多,未来三亚市区商业格局主要依托河东的解放路布局，将形成一个市级商业区，商业模式与功能进一步升级，形成以河东商品街为组团的中心城市副中心,市 级 商 业 区,河 东 城 市 副 中 心,三亚市区商业格局变化趋势,市级商业区 位于三亚市主城区中心区域，核心商圈以解放路为轴线，从吉祥路、三亚河西路由东往西延伸，是三亚传统的商业区 未来升级为以功能齐全，业态结构合理的购物中心为主导、百货店、超市、专业店、专卖店、文化娱乐为辅，有适量的便利店、农贸市场、餐饮网点、生活服务的综合性商业区。 区域商业中心 区内以特色餐饮、休闲娱乐工艺品市场为主,三亚市区商业格局变化趋势,三亚宏观商业市场研究分析,解放路商圈研究分析,商品街商圈研究分析,三亚湾商圈研究分析,亚龙湾商圈研究分析,大东海商圈研究分析,海棠湾规划研究,三亚宏观经济研究,三亚城市发展研究,三亚商业市场研究,1,2,3,报告目录,陵水县研究,4,香水湾规划研究,三亚旅游商业市场发展分析,解放路商圈商圈概述,三亚市区主要商圈分布,本项目,三亚湾,亚龙湾,海棠湾 （规划建设中）,解放路商圈,大东海,商品街商圈,解放路是三亚商业的中心地带，也是三亚市大型零售网点的主要聚集区，主要是以金融贸易、商务办公和大型商业为特色的现代化商业特点 解放路是三亚最中心，也是最重要的交通干道 该商圈辐射整个三亚市，及大部分游客,解放路商圈内以百货、超市为主要业态，商圈功能单一、商业模式过时、同质化较多，竞争较为激烈,解放路商圈商圈内现有商场分布与特点,解放路商圈主要商场分布,商场名称 建筑面积 类型,56000,购物中心,明珠广场,20000,纯百货,一方百货,15000,纯百货,宝盛广场,6020,纯百货,天鸿商场,33000,商业街,解放路步行街,3000,超市,天成货仓,18000,超市,旺豪超市,12000,超市,福乐多超市,2000,超市,南国佳品超市,2000,电器,国美电器,明珠广场,一方百货,宝盛广场,解放路步行街,天鸿商厦,天成货仓,旺豪超市,福乐多超市,解 放 路,国美电器,万福隆超市,解放路商圈重点商场分析配套指标对比,商场业态两极分化严重，一方面服饰、化妆品类业态过于集中，另一方面，餐饮、娱乐类业态偏少，将会导致业态发展冷热不均 各商场由