优秀文档-2008年长沙市湘银麓谷中央项目概念建议.doc

谨呈：湖南湘银地产集团 【湘银麓谷中央项目概念建议湘银麓谷中央项目概念建议】 项目市场定位及产品演绎 目目 录录 前 言.1 策划模式及原则.2 一、本案采用“增值策划模式”的合理性.2 二、本案策划必须遵循六大原则.3 本案的策划思路.5 第一章 基于区域发展的思考.7 1 长沙市经济及城市发展分析（宏观）7 1.1、长沙市社会经济发展状况分析7 1.1.1 国民生产总值增长为行业发展提供良好经济环境 7 1.1.2 人均可支配收入及人均消费性支出情况：居民生活水平稳步提高，购买力增强 .8 1.1.3、零售商业消费仍是带动长沙市经济增长的主要动力 10 1.1.4 城镇居民储蓄存款增加，潜在消费能力持续增强 10 1.1.5 国民经济在全省占据举足轻重的地位 10 1.1.6、恩格尔系数表明长沙城镇人口的生活水平已经进入富裕标准 11 1.1.7 长珠潭城市群经济发展规划指标预测 13 1.2 长沙未来整体城市发展分析.14 1.2.1 长沙城市发展新特点15 1.3 项目区域优势分析17 1.3.1 大河西先导区发展规划17 1.3.2 大河西先导区的战略目标、发展定位、建设步骤和发展愿景 18 1.3.3 先导区的建设重点 20 1.3.4 项目所在板块麓谷在两型社会中所处的重要战略地位 .22 湘地行总结：23 第二章、长沙商业地产市场分析26 2.1、目前长沙商业地产供求情况.26 2.2、长沙商业地产各业态发展现状.26 2.2.1、长沙零售商业发展现状 26 2.2.1.1 长沙市零售业态发展特点 .26 2.2.1.2、长沙城市商业网点布局规划 28 2.2.1.3 长沙商圈分析 31 2.2.2、长沙写字楼市场发展现状 36 2.2.2.1、写字楼市场分布特征 37 2.2.2.2、 2007-2008 年典型写字楼的均价 .37 2.2.2.3、写字楼市场目前销售面积状况 38 2.2.3、长沙酒店市场发展现状 38 2.2.3.1、长沙酒店的分布情况：集中分布于城市主干道 38 2.2.3.2、高档酒店物业分布情况、需求情况、经营情况、配置情况 40 2.2.3.3、商务型连锁酒店物业分布情况、需求情况、经营情况、配置情况 41 2.2.3.4、经济型连锁酒店物业分布情况、需求情况、经营情况、配置情况 41 2.2.4、长沙商业地产发展现状总结 42 2.3、大河西商业地产发展现状.45 2.3.1、大河西零售商业发展现状 45 2.3.1.1、岳麓区商业网点现状 45 2.3.1.2、河西各商业网点商业特征 46 2.3.1.3、项目周边商业摸底调查 49 2.4、板块商业地产现状.50 2.4.1、项目所在板块未来发展特征分析 50 2.4.2、板块未来发展特征分析 51 2.5、竞争层面下的项目定位策略思考.52 2.5.1、市场竞争层面分析 52 2.5.2、区域竞争对象分析 53 2.5.3 市场经典案列参考57 2.5.4、市场竞争层面市场定位制胜的基本立足点 61 第三章 项目自身条件的分析62 3.1 项目地块基本概述.62 3.1.1 项目地块分析 62 3.1.2 项目地理位置分析 .63 3.2、项目 SWOT 分析63 3.3 项目 SWOT 综合考量分析65 第四章 项目定位分析67 4.1、项目开发理念探讨.67 4.1.1、湘银开发理念探讨 67 4.1.2、 “麓谷中央”的项目开发理念建议 .68 4.2、项目核心竞争力分析.69 4.2.1、项目核心竞争力所在 69 4.2.2、项目核心竞争力塑造 70 4.3、项目的市场定位.70 4.3.1、项目市场定位理念 70 4.3.2、项目市场定位理念阐述 72 4.3.3、定位综合分析 72 4.4、项目市场定位确立.74 4.4.1、项目整体物业定位 74 4.4.2、项目塔楼部分物业定位 74 4.4.3、本项目裙楼商业定位 76 4.4.4、目标消费群定位 83 4.4.5、价格定位 86 第五章 产品演绎87 5.1、 物业规划发展建议模式的选择87 5.1.1、从营销的视角谈物业的规划 87 5.1.2、优秀物业规划必具的设计思路 88 5.1.3、物业规划主题化设计思路 88 5.2、 项目规划方案建议88 5.2.1、总体规划建议 89 5.2.2、整体规划布局调整建议 89 5.2.3、建筑及外立面风格建议 90 5.2.4、原方案平面调整建议 94 5.2.5、户型建议 94 5.2.6、项目裙楼规划设计建议： .104 5.2.7、智能化配套建议 .113 第六章 财务分析.116 6.1、麓谷中央项目开发成本明细表116 6.2、建设投资估算119 6.3、财务评价120 6.3.1、各项成本及税费估算 .120 6.3.2、盈利能力估算 .120 6.4、抗风险能力分析122 6.4.1 政策风险.122 6.4.2 市场风险.122 6.4.3 经营风险.123 6.5、敏感性分析123 6.6、评价结论124 结 语.125 第 1 页 共 128 页 二一九二一九年一月十六日 1 前前 言言 首先，衷心感谢贵司对我们的支持和信任，为我们提供一个可以充分发挥的机 会。在此，谨祝我们能够合作愉快，为项目的成功开发写上精彩的一页！ 从接触项目开始，我们立即开展了详尽、深入、客观的市场调研工作，开始不 断思考与构思有助于项目市场定位、开发理念、产品打造的各种方式，同时根据这些 工作的成果与结论，研究出最适合项目开发、建设乃至企业品牌发展战略的市场定位 与产品；从而今天很荣幸能够籍此机会表述出我们思路，同时也将毫无保留的展开我 们的观点。 现在立即延伸本报告相关内容现在立即延伸本报告相关内容 策划模式及原则策划模式及原则 我司站在开发商的角度和立场，以求证过的市场分析为依据，对未来可能面临的 第 2 页 共 128 页 二一九二一九年一月十六日 2 市场需求变化，在正确的营销理论、准确的项目定位指导下，勾画出客观的、可实施、 可操作的项目蓝图。这个蓝图是建立在对广泛的基础信息资源的分析上的，是项目成 功的基础。 因此，比较重要的是，关于本案，哪种策划模式最为合适因此，比较重要的是，关于本案，哪种策划模式最为合适 一、本案采用一、本案采用“增值策划模式增值策划模式”的合理性的合理性 在当今房地产项目的策划过程中，一般采取的是“概念策划模式” 、 “卖点群 策划模式” “等值策划模式” ，考虑到本项目特殊的性质，我司决定采用一种全新 的策划模式，该模式称之为“增值策划模式” 。 增值策划的定义：策划人在项目立项时，即着手进行市场需求调研，正确 确定目标市场的需求和欲望，利用差异化、避免竞争等营销理论，营造出即比竞 争对手更有效的满足市场需求，又不可替代的楼盘，通过提高消费者可察觉的使 用价值，提高楼盘相对销售价格使楼盘增值，从而达到营销目的的一种策划 方式。 增值策划的目的：就是要为开发商的楼盘创造最大的附加值（使楼盘增值） ， 为楼盘的市场创造有效需求。 增值策划所要作的，归根结底是为了使开发商获得 最大收益。 增值策划的手段：通过对楼盘形象的塑造，降低住户对价格的敏感程度， 通过提高楼盘的“可察觉的使用价值” ，使用户在购买和使用产品或享受服务中得 到非常满意程度，提高楼盘售价，并使楼盘的价值为投资者所接受。 接下来我们需要明确的是，在明确需要采用增值策划模式的前提接下来我们需要明确的是，在明确需要采用增值策划模式的前提 下，本案需要采取什么样的策划原则下，本案需要采取什么样的策划原则 二、本案策划必须遵循六大原则二、本案策划必须遵循六大原则 通过前期的市场调查研究工作，我们获得了大量的商业地产及消费群体的准 确信息。在本报告书中我们将理清项目定位的核心要点，确立市场定位的框架思 路以及其具体表现形式。 经过详细的分析研究，本案的定位策划工作必须遵循以下六点原则： 第 3 页 共 128 页 二一九二一九年一月十六日 3 原则一：品牌化原则原则一：品牌化原则 解析：结合项目固有的特点，充分挖掘项目优势，结合科学的推广策略，使 本项目树立在片区的品牌形象。 原则二：有机整合原则原则二：有机整合原则 解析：在策划本项目的过程中，将项目自身定位与项目当地的市场需求和购 买行为充分进行整合，并将城市规划、房地产发展前景和事件营销因素等进行充 分的有机整合，以塑造出一个既满足开发利润要求又满足市场需求的物业类型。 原则三：准确定位原则原则三：准确定位原则 解析：在进行本项目的定位策划过程中，依据准确定位原则，一切围绕“卖 得出，卖得快，做得旺”来进行定位策划工作。 原则四：品质优先原则原则四：品质优先原则 解析：与建筑规划师充分沟通，设计出在当地具备自身特色和竞争优势的产 品。在不超出开发成本预算的前提下，以提升产品品质为优先考虑对象。从而向 市场推出适合当地需求并具备一定程度超前优势的房地产产品。 品品牌牌化化原原则则 品品牌牌化化原原则则 有有机机整整合合原原则则 有有机机整整合合原原则则 准准确确定定位位原原则则 准准确确定定位位原原则则 品品质质优优先先原原则则 品品质质优优先先原原则则 核核心心竞竞争争力力原原则则 核核心心竞竞争争力力原原则则 利利润润最最大大化化原原则则 利利润润最最大大化化原原则则 成成 功功的的项项 目目开开发发 基基础础 品品牌牌化化原原则则 品品牌牌化化原原则则 有有机机整整合合原原则则 有有机机整整合合原原则则 准准确确定定位位原原则则 准准确确定定位位原原则则 品品质质优优先先原原则则 品品质质优优先先原原则则 核核心心竞竞争争力力原原则则 核核心心竞竞争争力力原原则则 利利润润最最大大化化原原则则 利利润润最最大大化化原原则则 品品牌牌化化原原则则 品品牌牌化化原原则则 有有机机整整合合原原则则 有有机机整整合合原原则则 准准确确定定位位原原则则 准准确确定定位位原原则则 品品质质优优先先原原则则 品品质质优优先先原原则则 核核心心竞竞争争力力原原则则 核核心心竞竞争争力力原原则则 利利润润最最大大化化原原则则 利利润润最最大大化化原原则则 成成 功功的的项项 目目开开发发 基基础础 项目增值策划模式项目增值策划模式 第 4 页 共 128 页 二一九二一九年一月十六日 4 原则五：核心竞争力原则原则五：核心竞争力原则 解析：在项目策划的过程中，对市场调查结果进行科学细致的分析研究，结 合同类型房地产物业类型的发展历程和趋势。在充分利用项目自身有利因素的前 提下，充分挖掘项目的隐性优势，努力提升项目的附加价值，以形成竞争项目所 不具备的核心竞争力。 原则六：利润最大化原则原则六：利润最大化原则 解析：在本项目中的任何策划工作都立足于充分挖掘项目开发潜力，并结合 开发商长远发展的利益，从开发利润的角度进行策划思考，使开发商在本项目的 开发阶段和未来的项目开发过程中都能受益。 立足于上述六大策划原则立足于上述六大策划原则 本项目市场定位策划将按以下四个步骤进行本项目市场定位策划将按以下四个步骤进行 本案的策划思路本案的策划思路 在严格执行上述六大策划原则的基础上，对于本案的市场定位分析将以下述 思路展开： 基于区域发展的思考基于区域发展的思考 长沙商业物业市场分析长沙商业物业市场分析 项目深层次分析项目深层次分析 项目市场定位项目市场定位 第 5 页 共 128 页 二一九二一九年一月十六日 5 在研究项目市场定位之前，我们首先对定位的立足点进行全面思考，务求项 目定位对市场的适应性更加准确、更加全面。 针对项目的市场因素、消费者需求、项目自身客观条件及企业品针对项目的市场因素、消费者需求、项目自身客观条件及企业品 牌的发动力，我们对项目定位的立足点进行剖析，归纳如下：牌的发动力，我们对项目定位的立足点进行剖析，归纳如下： 鉴于此，以下我们将对每一个立足点进行深入研究，以推导出鉴于此，以下我们将对每一个立足点进行深入研究，以推导出 “核心竞争力提炼方向核心竞争力提炼方向”及及“项目定位适应性探讨项目定位适应性探讨” 。 基于区域发展的思考基于区域发展的思考基于区域发展的思考基于区域发展的思考 基于市场竞争的思考基于市场竞争的思考基于市场竞争的思考基于市场竞争的思考 基于项目自身条件的思考基于项目自身条件的思考基于项目自身条件的思考基于项目自身条件的思考 基于消费群体需求的思考基于消费群体需求的思考基于消费群体需求的思考基于消费群体需求的思考 核心竞争力提炼方向核心竞争力提炼方向核心竞争力提炼方向核心竞争力提炼方向 项目定位适应性探讨项目定位适应性探讨项目定位适应性探讨项目定位适应性探讨 推 导 第 6 页 共 128 页 二一九二一九年一月十六日 6 第一章第一章 基于区域发展的思考基于区域发展的思考 1 1 长沙市经济及城市发展分析长沙市经济及城市发展分析（宏观）（宏观） 真正意义上的策划分析报告是建立在国家、本地区城市建设目标、产业发展、 城市空间布局及城市发展方向的基础分析之上，是与国家及地域的产业基本政策 相符合的，是与本地区的城市规划发展相吻合的。孙子兵法日“求势而不责于人” ， 本项目的策划分析报告必须顺应政府对房地产所造之“势” （相关房地产政策、发 展方向） ，才能最大限度地与政府保持高度一致（换句话讲，可以从政府争取更大 的优惠政策） ，才能给本项目造成“顺水行舟”之势。这也是我们所谓的真正意义 上的“大策划” 。 1.11.1、长沙市社会经济发展状况分析、长沙市社会经济发展状况分析 1.1.11.1.1 国民生产总值增长国民生产总值增长为行业发展提供良好经济环境为行业发展提供良好经济环境 长沙市 GDP 增长情况（单位：亿元） 人均人均 GDPGDP 时间时间城市城市 GDPGDP同比增长同比增长 以户籍计算以户籍计算同比增长同比增长 2002812.912.7% 13747 元 11.5% 2003928.2214% 15506 元 12.6% 20041108.8514.8% 18296 元 13.4% 20051519.9014.9% 23968 元 13.9% 20061790.6614.8% 27853 元 13.3% 2007 21792516033432 元 20.03% 20083000.9815.1% 37945 元 13.5% 09 年一季度 673.0413.1% 从上表及图可知，近年来，长沙的城市 GDP 和人均 GDP 都保持了两位数以上的增 第 7 页 共 128 页 二一九二一九年一月十六日 7 长速度， 2008 年，长沙城市 GDP 达到 3000.98 亿元，同比增长 15.1%，人均 GDP 为 37945 元，同比增长 13.5%。2009 年一季度全市生产总值实现 673.04 亿元,同比增长 13.1%,较上年增速降低 1.15 个百分点，增速高于全省 6.04 个百分点、高于全国 5.4 个百分点。国民生产总值的快速增长反映了长沙城市经济发展的活力。 1.1.21.1.2 人均可支配收入及人均消费性支出情况：人均可支配收入及人均消费性支出情况：居民生活水平继续稳步提高，购买力居民生活水平继续稳步提高，购买力 逐步增强逐步增强 人均可支配收入情况：人均可支配收入情况： 长沙市人均可支配收入情况（单位：元） 时间时间人均可支配收入人均可支配收入同比增加同比增加同比增长同比增长实际增长实际增长( (剔除物价因素剔除物价因素) ) 200290218139.9%10.8% 2003993391210.1%9.1% 200411021108811%7.6% 200512434141312.8%10.7% 200613924149012%10.8% 200716153222916.0%10.6% 200818282212913.2%7.6% 人均消费性支出情况：人均消费性支出情况： 长沙市城市居民消费性支出情况（单位：元） 时间时间人均消费性支出人均消费性支出同比增长同比增长支出收入比支出收入比 200278546%87% 200383306.1%84% 200490328.4%82% 第 8 页 共 128 页 二一九二一九年一月十六日 8 200596607.0%77.69% 20061068010.6%76.78% 20071228815.1%76.07% 2008129605.5%70.88% 备注资料来源：长沙市统计局公报 从上表及图可知，近年来，长沙市人均可支配收入与消费支出都有较大幅度的增 长，生活水平稳步提高，通过对长沙市民收入与消费性支出的比较，2007 年长沙居民 消费性支出占到收入的 76.07，2008 年长沙居民消费性支出占到收入的 70.88%，不 难发现长沙是一个消费活跃的城市。 湘地行小结：随着长沙市居民收入水平、消费水平持续增长和消费品层次的上升，湘地行小结：随着长沙市居民收入水平、消费水平持续增长和消费品层次的上升， 人们对商业网点的布局、购物环境及商品质量提出了更高的要求。人们对商业网点的布局、购物环境及商品质量提出了更高的要求。 1.1.31.1.3、零售商业消费仍是带动长沙市经济增长的主要动力、零售商业消费仍是带动长沙市经济增长的主要动力 2008年，社会消费品零售总额已经累计达到1273.87亿元，连续三年以超过14%的 速度在递增。 （等于同期长沙市国内生产总值的42.45），增长22.8，表明零售商 业消费仍是带动长沙市经济增长的主要动力。 社会消费品零售总额 时间零售总额（亿元）同比增加 2006 年 865.6116.4% 2007 年 1037.0319.8% 2008 年 1273.8722.8% 第 9 页 共 128 页 二一九二一九年一月十六日 9 1.1.41.1.4 城镇居民储蓄存款增加，潜在消费能力持续增强城镇居民储蓄存款增加，潜在消费能力持续增强 2008 年，长沙城镇居民储蓄存款 1494.93 亿元,比上年末增长 18.5%。表明长沙城 镇居民潜在消费能力持续增强。 1.1.51.1.5 国民经济在全省占据举足轻重的地位国民经济在全省占据举足轻重的地位 我们通过对湖南省与长沙市的 GDP 总量、固定资产投资、城镇居民可支配收入、 农民可支配收入四个主要经济指标的分析，力争真实客观的分析长沙市在湖南省经济 发展中所占的地位。 长沙市与湖南省主要经济指标比较（以长沙市与湖南省主要经济指标比较（以 20082008 年为例）年为例） 经济指标经济指标湖南省湖南省长沙市长沙市 长沙市长沙市/ /湖南省湖南省 GDPGDP 总量总量11156.64 亿元3000.98 亿元0.270.27：1 1 固定资产投资固定资产投资5649.97 亿元1873.33 亿元 0.330.33：1 1 城镇居民可支配收入城镇居民可支配收入13821.20 元18282 元 1.321.32：1 1 城镇居民人均消费性支出城镇居民人均消费性支出9945.50 元12960 元 1.311.31：1 1 资料来源：湖南国民经济与社会发展公报、长沙国民经济与社会发展公报资料来源：湖南国民经济与社会发展公报、长沙国民经济与社会发展公报 由表可知，长沙市的 GDP 总量占了全省的 27%，固定资产投资占了全省的 33%城镇 居民可支配收入是全省平均水平的 1.32 倍，城镇居民人均消费性支出水平是全省平均 水平的 1.31 倍。 湘地行小结：作为湖南省经济中心，长沙在省内优势相当突出，几乎国民经济的湘地行小结：作为湖南省经济中心，长沙在省内优势相当突出，几乎国民经济的 各个方面都存在优势。因此，长沙占据绝对优势的经济地位、快速发展的经济水平、各个方面都存在优势。因此，长沙占据绝对优势的经济地位、快速发展的经济水平、 城镇居民储蓄情况（亿元） 年份2004 年2005 年2006 年2007 年2008 年 全市储蓄总额1960.232322.322756.83267.463869.21 城镇居民储蓄额800.89954.421093.041177.171494.93 第 10 页 共 128 页 二一九二一九年一月十六日 10 良好良好的经的经 济发济发展环展环 境，境，为本为本 项目项目开发开发 建设建设提供提供 了重要的宏观环境。了重要的宏观环境。 1.1.61.1.6、恩格尔系数表明长沙城镇人口的生活水平已经进入富裕标准、恩格尔系数表明长沙城镇人口的生活水平已经进入富裕标准 2006 年长沙城市居民恩格尔系数为 32.6% ，2007 年长沙城市恩格尔系数为 34.9%,2008 年，长沙市的恩格尔系数提升为 36.9%。这表示长沙城镇人口生活已经进 入“富裕”阶段。随着居民收入的增加，在食物需求基本满足的情况下，消费者的重 心开始向穿、用、住等其他方面转移。 恩格尔系数定义：随着家庭和个人收入增加，收入中用于食品方面的支出比例将逐渐恩格尔系数定义：随着家庭和个人收入增加，收入中用于食品方面的支出比例将逐渐 减小，这一定律被称为恩格尔定律，反映这一定律的系数被称为恩格尔系数。其公式表示减小，这一定律被称为恩格尔定律，反映这一定律的系数被称为恩格尔系数。其公式表示 为：为： 恩格尔系数（恩格尔系数（% %）= = 食品支出总额食品支出总额 / /家庭或个人消费支出总额家庭或个人消费支出总额 恩格尔系数生活标准 59%以上贫困 50-59% 温饱 40-50% 小康 30-40%30-40% 富裕富裕 低于 30%最富裕 长沙市 06 到 08 年城市恩格尔系数 2006 年 32.6% 2007 年 34.9% 2008 年 36.9% 资料来源：湖南统计信息网资料来源：湖南统计信息网 第 11 页 共 128 页 二一九二一九年一月十六日 11 1.1.71.1.7 长珠潭城市群经济发展规划指标预测长珠潭城市群经济发展规划指标预测 长株潭城市群经济发展阶段指标一览表 年份三市市域 GDP（亿元）增长率 三市核心地区 GDP（亿元） 增长率 2000 年 1161.5687.96 2003 年 1580.3974.25 2004 年 1894.21100 2005 年 213012.5%129818% 2010 年 375412%249914% 2015 年 55168%402510% 2020 年 79187.5%61939% （1）长株潭区域整体生产总值（GDP）2010 年达到 3754 亿元以上，GDP 增长速度达到 12%以上；到 2020 年增长为 7918 亿元以上。人均 GDP2010 年为 2.5 万元人民币以上， 到 2020 年达到 5 万元人民币以上。 （2）核心地区生产总值（GDP）规划近期 2010 年达到 2499 亿元以上，GDP 增长速度达 到 14%以上；到 2020 年增长为 6193 亿元以上。 （3 3）核心地区三次产业比例到近期）核心地区三次产业比例到近期 20102010 年为年为 9 9：5050：4141，20202020 年为年为 5 5：4545：5050。核心。核心 地区人均地区人均 GDPGDP 规划到近期规划到近期 20102010 年为年为 4 4 万元人民币以上，到万元人民币以上，到 20202020 年达到年达到 8 8 万元人民币万元人民币 以上。以上。 湘地行观点：湘地行观点：核心地区人均核心地区人均 GDPGDP 达达 到到 4 4 万元以上，为项目将来的商业提升提供万元以上，为项目将来的商业提升提供 了很大的空间。了很大的空间。 1.21.2 长沙未来整体城市发展分析长沙未来整体城市发展分析 长沙市政府基于对城市区域地位、产 业发展、空间布局等因素的分析对未来长沙 第 12 页 共 128 页 二一九二一九年一月十六日 12 的城市结构进行的城市空间战略研究。长沙未来的城市结构将是网络型、簇群互动的 组团结构，根据不同时期的客观条件和发展目标，选择不同的组团进行重点推动。 根据长沙市城市总体规划（20032020）规定 ，长沙城市建设目标是： 基本形成符合区域性现代化中心城市特点的城乡一体、协调发展的市域城镇体系， 强化浏阳、宁乡的市域次中心地位与作用，并与株洲、湘潭共同构筑经济发达、布 局合理的现代化城市群。 基本形成与区域性中心城市相匹配的城市功能结构，按照“一主(城市主体)、两次 (河西、星马新城)、四组团(暮云、捞霞、高星、含浦组团)” ，构筑青山、秀水、 绿洲、名城融为一体的城市空间格局。 基本形成人与自然和谐的城市生态环境，建设城市林业生态圈，形成以“两带、两 圈、五楔”为骨架的绿色空间体系。 基本形成与现代化中心城市相匹配的基础设施框架，以霞凝港、黄花空港、信息港 “三港” ，高速公路、京广铁路“两路”为主体，建设一批区域性重大枢纽工程； 以轨道交通网和城市骨架道路网“两网”建设为重点，形成快速便捷的客货运交通 网络。 基本形成以历史文化名城为依托的城市形象骨架，充分发掘历史文化内涵，强化名 城地位。 建设布局合理、环境洁净、配套齐全、生活舒适、交通便捷的居住园区。 湘地行认为：政府对城市的整体规划为城市健康有序的发展奠定了坚实的基础，湘地行认为：政府对城市的整体规划为城市健康有序的发展奠定了坚实的基础， 长沙区位优势的日益凸现，为房地产开发建设提供了良好的宏观社会经济基础。长沙区位优势的日益凸现，为房地产开发建设提供了良好的宏观社会经济基础。 项目所属麓谷新城处于项目所属麓谷新城处于“两次两次”之一的之一的 河西，大河西先导区发展的核心位置，是未河西，大河西先导区发展的核心位置，是未 来发展亮点区域之一，是长沙两型社会建设来发展亮点区域之一，是长沙两型社会建设 的起步区，项目可结合城市规划和区域经济的起步区，项目可结合城市规划和区域经济 发展计划特点进行定位并借力发展。发展计划特点进行定位并借力发展。 1.2.11.2.1长沙城市发展长沙城市发展新特点新特点 新规划孕育新前景新规划孕育新前景 长沙市城市总体规划（20032020） 第 13 页 共 128 页 二一九二一九年一月十六日 13 规定指出，长沙城市发展应当立足 21 世纪，坚持以人为本，创造人与自然和谐发展 的空间，走经营城市之路，以特有的文化气质与环境质量取胜，以做强、做优城市为 目标，把握市场经济规律，适应改革开放需要，为本区域社会经济发展拓展战略空间。 生态环境先导战略生态环境先导战略：着力保护自然山水资源，构筑城乡融合的绿色空间体系。 大长沙战略大长沙战略：从长株潭城市群远景展望入手，完善区域城镇体系，发挥长沙在区域发 展中的极核作用。 城市提升战略城市提升战略：体现区域性中心城市的规模和功能要求，通过高新技术带动和优秀文 化带动，拓展城市空间，提升城市功能，优化用地布局。 公共优先战略公共优先战略：以人为本，配备综合服务设施，创造良好的人居环境。 长株潭城市群两型社会建设综合改革试验区的建立将促进长沙更大的发展长株潭城市群两型社会建设综合改革试验区的建立将促进长沙更大的发展 2008 年 12 月，“长株潭城市群” 综改方案获得国务院正式批复。 “长株潭城市群”将在“资源节约 利用、环境保护、产业结构优化升 级、科技体制、土地管理、投融资 体系、财税、对外经济统筹城乡、 行政管理体制”等 10 大重点改革领 域展开综改试验。标志长沙进入两 型社会时代。 长株潭城市群长株潭城市群“两型”社会建设综 合配套改革实验区将是国家层面的 试验区， “城市群”是它的关键词， “两型”社会则是它的目标。 “两 型”社会建设将极大的推动长株潭城市群的发展。试验区改革建设的落脚点是全面提提 升城市群综合实力和竞争力升城市群综合实力和竞争力。在目标定位上，要把试验区建设成为全国“两型社会” 的示范区，全省新型城市化、新型工业化和农业现代化的引领区，湖南经济发展的核 心增长极，具有国际品质的现代化的生态型城市群。 第 14 页 共 128 页 二一九二一九年一月十六日 14 两型社会建设将进一步加快推进长株潭经济一体化，使其成为提升综合实力的核 心增长极、促进区域协调发展的支撑点，到 2010 年长株潭地区的生产总值将达 4000 亿元，占全省的 40%左右 ；人均 GDP 将达 5000 美元，城乡居民的收入水平将大幅提高， 消费结构不断升级。 1.31.3 项目区域优势分析项目区域优势分析 项目位于两型社会大河西先导区内麓谷高新区核心位置。 “一江之隔的河西，环境 容量大、生态条件好、聚集辐射能力强，科教资源丰富，承载功能配套，但生产总值 仅为大河东的四分之一。”综合考虑河西的比较优势及产业基础，加快发展大河西的 条件已经具备，在慎重研究之后，市委常委会正式决定采纳选址河西的方案，长沙要长沙要 科学发展，关键点在河西；要统筹发展，切入点在河西；要带动发展，支撑点在河西。科学发展，关键点在河西；要统筹发展，切入点在河西；要带动发展，支撑点在河西。 1.3.11.3.1 大河西先导区发展规划大河西先导区发展规划 长沙大河西先导区包括长沙高新区、岳 麓区和望城县、宁乡县部分乡镇，规划规划 区总面积约区总面积约 12001200 平方公里，其中发展平方公里，其中发展 核心区约核心区约 570570 平方公里，起步区平方公里，起步区 150150 平平 方公里方公里。 一是规划区一是规划区，包括岳麓区、高新区、望 城县的含浦镇、坪塘镇、莲花镇、雨敞 坪镇、乌山镇、黄金乡、白箬铺镇、雷 锋镇、高塘岭镇、星城镇，以及宁乡县 的夏铎铺镇、金洲乡、历经铺乡、玉潭镇、城郊乡，用地总面积约 1200 平方公里。 第 15 页 共 128 页 二一九二一九年一月十六日 15 二是核心区二是核心区，包括岳麓区、高新区和望城县的含浦镇、坪塘镇、雷锋镇、黄金乡、 星城镇、高塘岭镇，用地总面积约 570 平方公里。 三是起步区三是起步区，包括岳麓区的滨江新城、岳麓山景区、含浦镇、坪塘老工业区、高 新区等，用地总面积约 150 平方公里。主要考虑产业发展和基础设施条件较好因素， 有利于先导区快速起步。 小结：本项目位于先导区的核心区域的起步区，地理位置相当优小结：本项目位于先导区的核心区域的起步区，地理位置相当优 越。越。 1.3.21.3.2 大河西先导区的战略目标、发展定位、建设步骤和发展愿景大河西先导区的战略目标、发展定位、建设步骤和发展愿景 战略目标战略目标 力争到 2020 年把先导区建设成为“两型社会”综合配套改革的示范区（先导区单 位地区生产总值综合能耗跻身于全国省会城市先进行列）、高新产业的集聚区（科技 进步对经济增长的贡献率达 70%以上，高新技术产业总产值达 4000 亿元以上）、城乡 统筹的样板区（城乡居民人均可支配收入分别达城乡居民人均可支配收入分别达 6000060000 元和元和 4000040000 元以上元以上）、生态宜 居的新城区（建成区面积达（建成区面积达 200200 平方公里，常住人口平方公里，常住人口 150150 万人左右）万人左右）、支撑发展的增 长极（先导区核心区实现地区生产总值达先导区核心区实现地区生产总值达 30003000 亿元，地方财政收入达亿元，地方财政收入达 300300 亿元）亿元） 发展定位发展定位 职能定位：职能定位：全国“两型社会”综合配套改革试点先导突破区，长株潭城市群战略 整合核心承载区，长沙市提升主体功能区。 第 16 页 共 128 页 二一九二一九年一月十六日 16 产业定位：产业定位：湖南省产业先行先试区，长株潭产业转型示范引领区，长沙市高新产 业核心集聚区。 生态定位生态定位: :全国知名的生态文明区域，资源节约的循环集约新区，可持续发展的城 市标杆。 城镇定位：城镇定位：城乡统筹发展的区域城市，新型增长模式的城镇典范，环境友好的山 水宜居新城。 建设步骤：分三步走建设步骤：分三步走 第一步，起步阶段（2008 2012 年），核心区骨架基本拉开， 起步区主体功能区基本形成；第二 步，快速发展阶段（20132020 年） ，综合实力全面提升，核心区主体 功能区基本形成；第三步，成熟发 展阶段（20212030 年），基本实 现现代化，带动辐射能力显著增强， 先导区基本建成。 发展愿景：发展愿景：“四区四区”“”“三三 带带”产业总体结构产业总体结构 按照长沙市大河西先导区建设整体方案中的规划，大河西先导区的建设主要 包括“四区”、“三带”部分。 四区：四区：是指黄金都市农业与农产品精加工区、高新技术开发区、科教文化产业区、 高星综合功能区。 三带：三带：是指金洲配套产业带、岳麓山人文生态旅游带、湘江西岸创新创意产业带。 第 17 页 共 128 页 二一九二一九年一月十六日 17 湘地行小结：本项目即位于四区里的麓谷高新技术开发区，区域内人均收入的提湘地行小结：本项目即位于四区里的麓谷高新技术开发区，区域内人均收入的提 高，表明区域内未来巨大的消费潜力。高，表明区域内未来巨大的消费潜力。 1.3.31.3.3 先导区的建设重点先导区的建设重点 产业建设：产业建设：以金洲大道为轴心，以高新技术产业开发区为主体，以金洲开发区和 望城经济开发区为两翼，以科研院校为依托，大力发展高新产业、文化创意产业、现 代服务业和现代农业，全力建设信息产业基地、新材料产业基地、节能环保产业基地、 先进制造产业基地、生物产业基地、科技创新和成果转化基地、现代农业产业基地、 承接产业转移基地等产业基地，力争到力争到 20202020 年实现高新技术产业产值年实现高新技术产业产值 40004000 亿元。亿元。 基础设施建设：力争三年内投入基础设施建设：力争三年内投入 300300500500 亿元亿元，着力构建现代综合交通运输体系， 健全水、电、气、信等基础设施。重点规划建设好京珠高速长潭西线、枫林路以及雷 锋大道拓改工程、潇湘大道南北拓改工程、城市交通环互通工程、公共交通网络、城 市轨道交通、跨江通道等工程。 三年内在起步区和核心区重点建设三年内在起步区和核心区重点建设“六纵八横六纵八横”14”14 条主干道和条主干道和 5252 条次干道，总长条次干道，总长 约约 270270 公里，总投资约公里，总投资约 285285 亿元，达到到亿元，达到到 20102010 年底实现年底实现“拉开道路框架，形成承载功拉开道路框架，形成承载功 能，拓展产业优势，展现新区雏形能，拓展产业优势，展现新区雏形”道路建设三年行动计划的目标。道路建设三年行动计划的目标。 生态建设：生态建设：三年内完成岳麓山风景名胜区周边生态环境、坪塘老工业环境污染和 靳江河、龙王港等流域水资源环境的综合治理，开展湿地、绿地、林地生态环境资源 补偿和农村环保自治模式试点，加强环保辅助设施建设。 示范区建设：示范区建设：用 3-5 年时间，以湘江西岸为纽带，将岳麓山风景名胜区、滨江新 城、梅溪湖、洋湖垸湿地公园等打造成国内一流、世界知名的城市时尚空间。 根据大河西先导区规划，先导区在发展房地产业与大型商业方面将优化先导区住根据大河西先导区规划，先导区在发展房地产业与大型商业方面将优化先导区住 房供应结构、推进绿色节能生态环保住宅建设。房供应结构、推进绿色节能生态环保住宅建设。 结合先导区实际，合理布局、科学定位，鼓励发展以满足中小企业需求、节约集结合先导区实际，合理布局、科学定位，鼓励发展以满足中小企业需求、节约集 约用地、同时提升城市景观品位为主的工业地产；约用地、同时提升城市景观品位为主的工业地产； 第 18 页 共 128 页 二一九二一九年一月十六日 18 以集成公共信息服务资源、满足总部和服务外包基地建设为主的高端办公商务地以集成公共信息服务资源、满足总部和服务外包基地建设为主的高端办公商务地 产；以满足连锁经营、品牌直销和商业消费中心需求为主的大型商业地产；产；以满足连锁经营、品牌直销和商业消费中心需求为主的大型商业地产； 以满足各类专家、高级管理人员、外籍人士和先导区其他各类就业人员与被拆迁以满足各类专家、高级管理人员、外籍人士和先导区其他各类就业人员与被拆迁 农民安置要求为主的各层次住宅地产。农民安置要求为主的各层次住宅地产。 大力发展中心商圈、国际连锁超市、购物中心、各种专业店便利店等，加快先导大力发展中心商圈、国际连锁超市、购物中心、各种专业店便利店等，加快先导 区宜居城市、幸福家园的建设。区宜居城市、幸福家园的建设。 小结：项目所在区域交通发达，未来房地产市场潜力巨大。小结：项目所在区域交通发达，未来房地产市场潜力巨大。 1.3.41.3.4 项目所在板块麓谷在两型社会中所处的重要战略地位项目所在板块麓谷在两型社会中所处的重要战略地位 麓谷科技新城麓谷科技新城是长沙高新区倾力打造的核心园区，也是长沙大河西先导区的起步 区。片区范围：岳麓山以北，以市政府为圆心向周边辐射，东临湘江，西至雷锋镇，片区范围：岳麓山以北，以市政府为圆心向周边辐射，东临湘江，西至雷锋镇， 南抵枫林路，北以望城为界。南抵枫林路，北以望城为界。 麓谷总体规划控制面积 80 平 方公里，现已建 15 平方公里。按照 高起点规划、高标准建设、高速度 推进、高质量发展的要求，每年推 进 3 平方公里左右，累计完成公共 基础设施建设投入 46 亿多元，建成 “七纵四横”主次道路 40 多公里， 园区交通、通讯、宽带、水、电、 第 19 页 共 128 页 二一九二一九年一月十六日 19 路、气等基础设施完善，城市综合管理网络健全。 麓谷园区整体绿化率达 35%以上，占地 13 万平方米的麓谷中心公园被评为长沙市 生态公园和最美丽的公园之一，成为麓谷高品质生活的标志。商场、酒店、学校、医 院等配套设施为麓谷创业者提供便捷的生活服务，麓谷坐标、加州阳光、湘麓国际等 住宅小区成为在麓谷安居乐业的理想选择地。一个经济繁荣、科教发达、生活富裕、 生态良好、社会文明的麓谷科技新城正在兴起。到 2010 年，麓谷新城将形成 2025 平 方公里开发规模，园区生态人文环境良好、城市配套设施齐全、第三产业蓬勃发展、 城市管理井然有序，真正成为宜于创业和人居的生态科技新城。 麓谷新城距黄花国际机场约 28 公里，距火车站约 10 公里，距长沙霞凝港口约 7 公里，距汽车西站约 1 公里，交通非常便利。 湘地行总结湘地行总结： 长沙作为长沙作为“长珠潭城市群长珠潭城市群”核心城市，巨大经济规模将吸引大批外来投资者，促使核心城市，巨大经济规模将吸引大批外来投资者，促使 各商家更加积极开拓长沙经济市场，促进了房地产市场的发展、商业消费需求的增加，各商家更加积极开拓长沙经济市场，促进了房地产市场的发展、商业消费需求的增加， 也带动了中小型企业数量的增加，在写字楼、商业物业方面存在着较大的市场发展空也带动了中小型企业数量的增加，在写字楼、商业物业方面存在着较大的市场发展空 间。间。 近年长沙市居民收入水平、消费水平持续增长和消费品层次的上升，使人们对商业近年长沙市居民收入水平、消费水平持续增长和消费品层次的上升，使人们对商业 网点的布局、购物环境及商品品质方面提出了更高的要求。网点的布局、购物环境及商品品质方面提出了更高的要求。 大长沙、城市提升、长株潭两型社会建设等战略的提出，特别是大长沙、城市提升、长株潭两型社会建设等战略的提出，特别是“长株潭两型社会长株潭两型社会 的建设的建设” 、 “大河西先导区建设大河西先导区建设” 、 “麓谷高新区建设麓谷高新区建设”的进一步深化实施，为长沙城市的进一步深化实施，为长沙城市 的发展提出了明确的方向。的发展提出了明确的方向。 河西作为长沙两型社会的先导区，必将带动河西的大力开发建设，带动河西经济的河西作为长沙两型社会的先导区，必将带动河西的大力开发建设，带动河西经济的 大力发展。大力发展。 麓谷是适宜创业人居的首选区，麓谷是适宜创业人居的首选区， 麓谷位于长沙市湘江西岸，坐落在风景秀美的岳麓谷位于长沙市湘江西岸，坐落在风景秀美的岳 麓山下，毗邻岳麓山大学城。麓山下，毗邻岳麓山大学城。 第 20 页 共 128 页 二一九二一九年一月十六日 20 麓谷是高新产业发展的聚集地麓谷是高新产业发展的聚集地 “坚持招大引外与培新育小相结合，以引进战略投坚持招大引外与培新育小相结合，以引进战略投 资者为主攻方向，整合资源优势，完善产业配套，延伸产业链条，打造产业特色，形资者为主攻方向，整合资源优势，完善产业配套，延伸产业链条，打造产业特色，形 成电子信息、先进制造、新材料、生物医药四大优势产业集群成电子信息、先进制造、新材料、生物医药四大优势产业集群” ，这是麓谷产业发展的，这是麓谷产业发展的 路线图路线图 麓谷是创新型园区建设的示范区麓谷是创新型园区建设的示范区 麓谷坚持走内涵式发展道路，重视自主知识产权麓谷坚持走内涵式发展道路，重视自主知识产权 开发和原始创新能力积累。开发和原始创新能力积累。 麓谷麓谷 的绿的绿 水青水青 山与山与 现代工业文明相映生辉现代工业文明相映生辉 麓谷是麓谷是“两型社会两型社会”建设的主阵地建设的主阵地 麓谷是长沙大河西先导区的核心区，先导区麓谷是长沙大河西先导区的核心区，先导区 建设为麓谷空间拓展、体制创新、政策支持、项目建设带来了前所未有的重大发展机建设为麓谷空间拓展、体制创新、政策支持、项目建设带来了前所未有的重大发展机 遇，必将日益彰显其领航示范作用。遇，必将日益彰显其领航示范作用。 与自然之美相融和的产业园区，长沙迄今仅麓谷一家与自然之美相融和的产业园区，长沙迄今仅麓谷一家 麓谷新城每年开发推进麓谷新城每年开发推进 2 23 3 平方公里，五年内累计新增开发面积平方公里，五年内累计新增开发面积 10101515 平方公里。平方公里。 到到 20102010 年，麓谷新城整体形成年，麓谷新城整体形成 20-2520-25 平方公里的开发框架，园区生态人文环境良平方公里的开发框架，园区生态人文环境良 好、城市配套设施齐全、高新技术产业蓬勃发展，城市管理井然有序，真正成为宜好、城市配套设施齐全、高新技术产业蓬勃发展，城市管理井然有序，真正成为宜 于创业和人居的生态产业科技新城。于创业和人居的生态产业科技新城。 20102010 年全区总人口达到年全区总人口达到 1 1 5 5 万以上，城乡居民年人均可支配收入分别高于全市平万以上，城乡居民年人均可支配收入分别高于全市平 均水平，均水平，20102010 年全区总人口达到年全区总人口达到 1515 万以上，居民年人均可支配收入达到万以上，居民年人均可支配收入达到 1200012000 元元 以上，失地农民年均可支配收入达到以上，失地农民年均可支配收入达到 90009000 元以上，社会大局保持稳定，元以上，社会大局保持稳定，城市商业城市商业 配套将有大的发展。配套将有大的发展。 第 21 页 共 128 页 二