资产评估专业硕士综合题.pptx

注册资产评估师受托评价一处土地的价值，经过调查，获得 以下资料： （1）该土地位于繁华商业街，于2000年5月以有偿出让方式取得， 但是获得使用权是商业用地的最高出让年限，并于2001年5月在 此地块上建成一座砖混结构的写字楼。经济耐用年限为35年，残 值率为5%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建 筑物由国家无偿收回。 （2）当时该写字楼的造价是每平米3000元，2001年5月至评估基准 日间，物价每年上涨2%。 （3）该被评估房地产，2005年1月订约了2年期的租约，整幢出租 月租金收入为3万元。评估基准日预计同类房地产年租金应为 1000元/平方米；空置率为22%，房产税按租金收入的12%计算， 管理费以年租金的3%计算； （4）各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算；各年保险费以 房屋评估基准日现值的3计算；土地使用税以每年每平方米2元 计算。 （5）假设建筑物的还原利率为10%，土地还原利率为8%。 （6）该土地面积360平方米，建筑面积510平方米。 试评估本例房屋基地在2007年5月的土地使用权价格。 1.选定评估方法 该宗房地产有经济效益，可以采用收益法进行评估。 2.计算建筑物的重置成本 重置成本=3000510（1+2%）6 =1723028.5元 3.计算基准日房屋现值 房屋年贬值额=建筑物重置价（1残值率）/使用 年限=1723028.5（1-5%）/35=46767.92元(!) 建筑物现值=建筑物重置价年贬值额已使用年限 =1723028.546767.92（2007-2001）=1442420.98元 4.计算房地产年总收益 年总收益=1000510（122%）=397800元 5.计算房地产年总费用 年管理费=3978003% =11934元 年维修费=1442420.981.5% =21636.31元 年税金=39780012% =47736元 年保险费=1442420.983 =4327.26元 土地使用税=3602 =720元 年总费用=+ =11934+21636.31+47736+4327.26+720=86353.57元 6.计算房地产年净收益(房地合一) 年净收益=39780086353.57=311446.43元 7.计算土地年净收益 建筑物年净收益=建筑物现值建筑物资本化率 =1442420.98/10%（？P/A,10%,29）=144242.1元 土地年净收益=房地产年净收益建筑物年净收 =311446.43144242.1=167204.33元 8.计算土地使用权价值 土地使用权在2007年5月的剩余使用年期为407 =33年， 则有P=167204.33（P/A, 8%,33） =167204.3311.5139 =1925173.94元？为什么建筑物到 期仍然有收益？ 单价=1925173.94/360=5347.71元/m2 9.评估结果 本宗土地使用权在2007年5月的土地使用权价值为 1924173.94元，单价为每平方米5347.71元。 【例题1】某企业拟购买A专利权以使本企业生产的甲种产品达到 升级换代的目的，该企业实施A专利后不仅使升级后的产品市场 销售量大幅度提高，而且价格也会明显上升，但同时也会引起成 本的增加。已知该企业原甲种产品年销售量在6万台左右，出厂 价格为每台2000元，每台全部成本及税费为1900元。经分析，甲 种产品在升级后第一年销售量约为8万台，第二年约为10万台， 第三年约为11万台，从第四年起至第十年的销售量将保持在12万 台左右，出厂价格约为每台2300元，每台的全部成本及税费约为 2150元。现委托评估机构对A专利的所有权转让价值进行评估。 评估基准日为2007年1月1日。 经评估人员调查得知，该专利 为实用新型，2001年12月31日申请，2002年12月31日获得专利授 权，该专利尚未许可他人使用，专利权所有人也未曾使用，该专 利目前有效，本次为专利所有权转让，而且上述分析符合实际， 但需要停产一年进行技术改造。适用所得税税率为25%，适用折 现率为10%。 要求：根据上述资料，在不考虑技术改造费用及其他因素的 条件下，对该专利所有权的转让价值进行评估。 答案：1.专利剩余收益期 10-5-1=4（年） 发明专利的保护期限为20年，实用新型与外观设计的保 护期限为10年，均自申请日开始计算。不要忘记停产改造需 要一年的时间。 2.未实施专利前的每年收益6（20001900）（125% ）=450（万元）停产一年的损失 3.实施专利后各年收益 第一年：8（23002150）（1-25%）=900（万元） 第二 年：10（2300一2150）（1-25%）=1125（万元） 第三年： 11（23002150）（1-25%）=1237.5（万元） 第四年： 12（23002150）（1-25%）=1350（万元） 4.评估值 （900-450）*0.8264+（1125-450）*0.7513+（1237.5-450） *0.6830+（1350-450）*0.6209-450*0.9091=？万元 【注意】受益期为4年，停产一年带来的损失也应该考虑 进去，再就是要注意评估基准日。 3、评估设备购建于2006年12月，账面原值100万元，其中 ，购买价为80万元，基础及安装费15万元，运杂费5万 元。2009年12月对该设备进行技术改造，以使用某种专利 技术，改造费用为10万元， 2010年12月对该设备进行评估 ，并得到以下数据：（1）该类设备、基础及安装费、运 杂费的物价指数相同，2006年至2010年定基价格指数分别 为105、110、110、115、120； （2）经了解，该设备在评估前其实际利用率仅为正 常利用率的60，经评估人员鉴定分析，合理的预计以后 设备将有75的利用率，在此利用率下被评估设备尚可使 用8年。 （3）与同类设备相比，该设备的操作需要5个工作 人员，而同类设备需要3个工作人员，操作人员的 年工资及福利费用为2万元/人。所得税税率为25 ，折现率为12. （4）由于环保、能源的要求，国家新出台的 政策规定该类设备必需在5年内强制报废。 要求：根据上述条件估测该设备的有关经济技术参 数和评估值（评估基准日为2010年12月30日）。（ 要求写出具体步骤，以万元为单位，小数点后保留 两位）考虑规模.经济效益指数为0.7 提示：分别计算资产不同部分的实体性和经济性贬 值率；注意实体性和经济性贬值率的关系 公式依据： 评估值=重置成本-实体性贬值-经济 性贬值 - 功能性贬值 1）用物价指数法计算重置成本=（80+15+5） 120%105%+10120%115%=124.72（万元 ） 2）实体性贬值 2003年实体贬值率= 100%460%（460%+875%）=28.57% 2003年重置成本= （80+15+5）（120%105%）=114.29（万元） 2006年实体贬值率= 100%160%（160%+875%）=9.09% 2006年重置成本= 10（120%/115%）=10.43（万元） 基准日被评估设备实体性贬值率= （ 114.29/124.72)28.57%+(10.43/124.72)9.09% =26.94% 实体性贬值=124.7226.94%=33.60（万元） 3）经济性贬值 （1）提前报废引起的贬值 提前报废下2003年经济贬值率= 460%/(460%+575%)=39.02% 提前报废下2006年经济贬值率= 160%/（160%+575%）=13.79% 提前报废下基准日的贬值率= （114.29/124.72)39.02%+(10.43/124.72)13.79% =36.91% 提前报废引起的经济性贬值率= 36.91%-26.94%=9.97% 提前报废引起的经济性贬值= 124.729.97%=12.43 （2）解法2 尚可使用期限内设备限制引起的经济型贬值= 124.72（1-75%0.7）=22.69（万元） 经济性贬值合计为 12.4322.6935.12万元 4）功能性贬值（超额运营成本） 公式依据： 经济性贬值额=设备年收益损失额(1所得税 税率)(P/A ,r, n) （1）被评估设备的年超额运营成本额= （5-3）2=4 （2）被评估设备的年超额运营成本净额= 4（1-25%）=3 （3）被评估设备功能性贬值=3（P/A,12%,5)= 33.6048=10.81(万元） 5）评估值= 124.72-33.60-22.69-12.43-10.81=67.9？（万元） 124.72-33.60-22.69-10.81=49.13（万元） 甲公司进行资产重组，委托资产评估机构对企业股 东全部权益价值进行评估。评估基准日为2009年12 月31日。评估人员经调查分析，得到以下相关信息 ： 甲公司经过审计后的有形资产账面价值为920万元 ，评估值为1 000万元，负债为400万元。 企业原账面无形资产仅有土地使用权一项，经审 计后的账面价值为100万元。评估人员采用市场法评 估后的市场价值为300万元。 甲公司刚开发完成一套产品质量控制系统应用 软件，在同行业中居领先地位，已经通过专家鉴定 并投入生产使用。该软件投入使用后将有利于提高 产品质量，增强企业竞争力，目前市场上尚未出现 同类型软件。该套软件的实际开发成本为50万元， 维护成本很低，目前如果重新开发此软件所需的开 发成本基本保持不变。 甲公司长期以来具有良好的社会形象，产品在 同行业中具有较强的竞争力。评估基准日后未来5年 的企业净现金流量分别为100万元、130万元、120万 元、140万元和145万元;从第6年起，企业净现金流量 将保持在前5年各年净现金流量计算的年金水平上。 评估人员通过对资本市场的深入调查分析， 初步测算证券市场平均期望报酬率为12%，被评估企 业所在行业对于风险分散的市场投资组合的系统风 险水平值为0.7，无风险报酬率为4%。由于该企业 特定风险调整系数为所在行业系统风险水平的1.08 倍。 企业所得税税率为25%，甲公司能够持续经 营。 【要求】折现率取整数，其他计算小数点后保留两 位。 根据所给条件，分别用资产加和法和收 益法评估甲公司股东全部权益价值; 对上述两种评估方法所的评估结果进 行比较，分析其差异可能存在的原因; 如果评估机构最终以上述两种评估方 法所得结果的算术平均数作为评估结论，你 认为是否妥当?应如何处理? 给出甲公司股东全部权益价值的最终 评估结果，并简单说明原因。 答案用资产加和法和收益法评估甲公司股东全 部权益价值 用资产加和法评估甲公司股东全部权益价值 =(1 000+300+50)-400=950万元 用收益法评估甲公司股东全部权益价值 首先计算折现率=4%+(12%-4%)*0.7*1.08=10% 100*(1+10%)-1+130*(1+10%)-2+120*(1+10%)- 3+140*(1+10%)-4+145*(1+10%)-5 =474.1615万元 前5年各年净现金流量计算的年金水平 =474.1615/(P/A,10%,5)=474.1615/3.7908=125.08 万元 收益法评估甲公司股东全部权益价值 =474.1615+【125.08/10%】*【(1+10%)-5】（从 第6年折现到基期）=1250.76万元 两种评估方法所的评估结果进行