烟台市塔山市场项目前期调查.doc

烟台市塔山市场项目前期调查第一部分 市场研究第一章 区域周边调查一、 居住人口情况上夼西路居委会：3500户左右奇中社区居委会：3500户左右奇山居委会：3458户塔山居委会：3000户左右总计：13458户13458户 3人/户 = 40374人二、 区域居住人口成分分析1、 塔山小区部分是东方电子的家属小区，嘉诚世纪城也在该板块，聚集着众多的高端消费群体。居住户数3000户左右，这部分人群消费力在芝罘区属于中上水平。2、 华联新村因为是芝罘区首个高尚小区，居住人口的水准都比较高，烟台的首富居住于此，东方电子的首批爆富股民也多居于此，整个社区的消费水准都很高，居住户数在400户左右。3、上夼西路沿路两边和奇山小区居住成分比较复杂，多年分阶段自然形成，不是独立的社区性质，而是成片状和带状发展。都是比较早的社区，居住的层次也参差不齐，贫富夹杂，很难一概而论。但居住的密度很大。三、 临街商铺租售价格上夼西路南端售价：4600元/ （5年以前的价格）上夼西路南端租价：1110元/年（现价）上夼西路北端售价：30005000元/（5年以前的价格） 800010000元/（现价）上夼西路北端租价：7501500元/年（现价）红旗中路西端租价：190230元/平米年（现价）红旗中路奇山西街交界租价：240元/平米年（现价）四、 该区域居民的消费习惯1、 购物的首选是乘大润发的班车，一次性的全部购齐。偶尔小的生活用品会选择小区内的小超市，三笑或佳选连锁超市。2、 对于衣物或大重商品的购买，一般会选择去振华或百盛。3、 居民买菜一般去奇山早市或者红旗中路北的新市场，交通不太方便，缺乏便利性4、 目前刚开业的“十八”超市，基本能满足居民日常生活用品的消费，但整体的布局比较混乱，后期的管理和运作还面临着挑战。第二章 项目周边商业调查一、上夼西路、红旗中路沿街商业分类类 型 名 称 备 注行政及金融服务农村信用社信用社和银行共8家社会福利中心商业银行招商银行恒丰银行建设银行工商银行中国农业银行超市商店山村果园售点14家其中规模最大得是刚开业得十八超市，较大一点的是佳选和三笑。佳达办公用品宏伟商店海丰水产超市佳选百货超市三笑家庭购物中心超市日用百货商店卫东商店爱书人音像超市蒙牛专卖塔山商店塔山奶站十八超市书店新华书店2爱书人书店美容美发久美发型美发中心7审美发型设计沙龙特莱雅专业护肤中心哈佛胡氏美发柔婷美容五洋汽车美容装潢服务有限公司标榜发艺诊所药店烟台医药商城3口腔诊所人民大药房干洗店银星洗衣3大义洗衣部清新百合生态洗衣服装、服饰、鞋帽、布艺嘉彩精品服饰5搜衣廊服装韩国服装双星连锁店百布王布艺蛋糕、面包店大三元3好利来天天果蛋糕面包房产中介天龙房产5正大房产中翔置业中天伟业房产超市家乐福房产眼镜新亮眼镜2精亮眼镜通信中国移动通信3中国联通中国移动养生休闲汪氏蜜蜂园7千惠保健艺都花行三味咖啡茶艺闲园绿源茶艺花卉景色休闲园单位塔山集团6鑫塔汽车检测体彩工作室质量技术监督局出租车计价器检测站天和广告建材万达建材7五金管件螺丝嘉丽五金建材不锈钢管件塑胶管材安乐铝塑呵哈漆、日丰管其他佛像大全5多友太阳能热水器塔山市场海参专卖千岛机器修理水业东港水业3天麒水业快接式净水设施幼儿园市级机关第一幼儿园2塔山幼儿园酒店餐饮餐厅五裕羊汤33黄家烧饼乐天拉面馆东岳大酒店雪峰海鲜城济南九一烧烤震东酒家川美苑火锅文碗公鸭脖小天一海参馆红太阳食为天三合园饺子馆西北天香阁酒楼渤海渔村仁和兴酒楼罗马假日洗浴餐饮有限公司青瓦酒店双和盛烧烤乡村粥宴东和顺全羊酒楼隆华海鲜城南聚园海鲜城鸡焖鱼老店棒仔牛肉面家家乐快餐厅朝天椒川菜馆凯乐酒楼普瑞玛醋饮吧宏兴食堂厦门特香鸡天津狗不理专卖社会主义新农村无霸烧烤德利饭庄练歌房大红灯笼练歌城8梅迪雅练歌广场情未了练歌欢乐时光海之恋歌园世纪经典练歌广场主流练歌欢乐今宵洗浴中心锦园康足浴5千里马足浴若石足道馨梦园健康城艺家足疗游戏网吧顺宝游戏厅4七彩星休闲网吧龙丰网吧星际电玩网络会所针对商业分类的分析1、 缺少鲜花店、精品店、饰品店、礼品店、蛋糕店、运作成熟的知名大型超市。这里的居民很密集，且收入层次和居民素质也较高，对于便利型的大型超市有着市场需求，虽然十八超市开业，但从经营风格和管理上看，并不能长期满足居民需求。2、 作为烟台唯一的美食一条街，酒店、餐饮、娱乐类的营业情况都很好二、周边商业类比项目概况NO:1 万光上夼综合市场（在售）项目名称 万光上夼综合市场发 展 商烟台万光城建综合开发有限公司运 营 商万光城建项目类型综合商贸市场地理位置上夼大厦北侧（罐头厂东侧）主要商户无大型的商家入住交通状况周遍交通便利，但无公交车直接通过销售热线6090686/6086650占地面积6000营业面积17000层 数六层（地下2层+地上4层）建筑风格中式档 次中低档物 管 费未定车 位地下二层车库共计48个停车位人 流 量尚可经营定位大型社区超市经营方式地下一层和一层为自主经营，二三层为十年整租辐射范围上夼西路以东的居民主力面积1020交房标准 毛坯房工程进度期房05年底开业售价起价7000元/均价8000元/左右最高价12800元/租价暂无暂无暂无付款方式首付40%，贷款按揭60%，10年 一次性付款租售策略地下一层与一层为销售，二三层实行十年整租方案销售或租赁状况地下一层摊位为1万元/个，铺位为8000元/，已均已销售完毕；一层沿街商铺部分为12800元/，部分为9800元/，内部网点为8600元/；现已销售完毕，但有部分二手房；（760010000元/）二层售价为8000元/，销售率为90%以上，实行十年7.66%整租方案；三层售价为7000元/，销售率不到40%，实行十年8%整租方案。地下二层为车库；四层为住宅：40/90，3600元/各层经营内容地下一层：农贸市场一层：精品网点二层：食品超市三层：日用品超市NO:2 今日花园底商（在售）项目名称 今日花园发 展 商烟台国际工程发展有限公司运 营 商项目类型底商地理位置烟台市环山路96号主要商户均为个人购买交通状况3、7、21、22、23、41、42、43、47、53直达销售热线6091999占地面积营业面积层 数5栋11+1层；3栋18+1层；商业2层和1层建筑风格中式档 次中高档物 管 费1元/月 车 位人 流 量经营定位自主经营经营方式自主经营辐射范围项目周边居民及项目自身居民主力面积商业主力面积为71、100多、200多交房标准毛坯房工程进度现房售 价起价0.6万均价2.32.4万最高价4万多租 价暂无暂无暂无付款方式商业一次性付款或者银行按揭6成；住宅一次性付款每平米优惠50元；按揭七成；租售策略全部对外销售，暂无优惠政策销售或租赁状况因价位比较高，地理位置一般，销售情况不乐观；住宅部分给返迁户，住宅销售较好。各层经营内容因为是自主经营，所以经营内容没有系统划分。NO:3 香榭广场（在售）项目名称 香榭广场发 展 商烟台国际工程发展有限公司运 营 商项目类型底商地理位置上夼西路中段（十八超市的外铺和内铺）主要商户十八超市交通状况交通便利42、6路等经过销售热线6081888、6088878占地面积营业面积4000平米左右层 数地下1层+地上2层建筑风格中式档 次中档物 管 费未定车 位80个人 流 量一般经营定位地下超市+综合性物业经营方式业主自营辐射范围上夼、塔山的居民主力面积15375平米交房标准 初装工程进度现房售价起价9000元/平米均价最高价租价暂无暂无暂无付款方式一次性付款95折，按揭4成10年，98折租售策略所有铺位返还3-5年租金，1830%；免收3个月的租金、管理费，零租金进驻销售或租赁状况刚开始认购，未开盘各层经营内容-1层：十八超市1层：综合性的，根据销售情况而定（暂无细分）2层：未定NO:4 祥龙嘉园（在售）项目名称 祥龙嘉园发 展 商飞龙建筑开发有限公司运 营 商无项目类型临街地商地理位置南迎祥路中段主要商户无交通状况21、22、2、等多路交通经过销售热线6719278占地面积营业面积层 数2层建筑风格中式档 次中档物 管 费未定车 位50个左右人 流 量一般经营定位无经营方式自营辐射范围迎祥路、奇山东路一带主力面积135200平米交房标准 毛坯工程进度现房售价起价6000元/平米均价6900元/平米最高价7800元/平米租价暂无暂无暂无付款方式一次性付款，按揭4成10年租售策略无任何优惠销售或租赁状况销售50%左右各层经营内容业主自己根据业态而定第三章 芝罘区住宅类比项目概况NO:1 天鸿凯旋城（在售）项目名称 天鸿凯旋城发 展 商北京天鸿集团烟台天鸿时代房地产开发有限责任公司项目类型专业商铺+商住办公地理位置芝罘区解放路国贸东交通状况1、5、10、18、50等多路交通经过，交通很方便总建面积167135.1（包括住宅）商业面积31258.1容 积 率6.64公 摊车 位596物 管 费栋 数4栋主体楼，层 数商业（地下一层+地上四层半）1#2#30层，3#31层，4#28层项目定位CBD商务区的典范主力面积交房标准 售 价起价6937元/（住宅）均价8000元/（住宅）最高价8996元/（住宅）租 价付款方式一次性 按揭贷款60% 10年主力卖点特权、经典，南北双主卧、阳光海景完美珍藏、感受上层典范生活广告诉求地王新标、传世臻品销售状况或租赁状况商业尚未开盘，住宅销售目前情况不错，1期推出40套全部售完（6937元/起8996元/ 高，客群北京、上海、淄博、韩国3组）；2期预推出80套，暂时没对外发售，先拿出37套解决关系户，现在已售10套，其中1#2#销售面积为：199、204、205；3#销售面积为：95、120、150、160、163、185；第二批价格为：起价7000元/，均价8400元/；最高价11000元/；主要客户为烟台。综合点评1#2#公寓面积：21592.82（15层为商业），2单元，2户/2梯，一层4户，共30层，主力面积：200；板楼3#公寓面积：23076.93，四部电梯，1层6户，主力面积90160，塔楼4#办公面积：24627.47，1层4户，主力面积200左右商业：地下1层，地上4层半，半为会所；各层经营内容未定 NO:2雪玉花苑（在售）项目名称雪玉花苑发 展 商烟台雪玉置业发展有限公司地理位置南大街150号交通状况1.43.7.27.6.3.30.31.32路项目类型商住容 积 率_得 房 率_总建面积10万平米总 栋 数9栋售楼电话6696000总 套 数556(3号楼与8号楼除外)车 位 数600左右工程进度明年年底交房物 业 费未定交房标准毛坯房起 价3240元/平米(层差50元/平米)均 价3500元/平米最高价3800元/平米付款方式一次性付款优惠100元/平米;按揭7成20年规划形态多层_小高层1-4号楼11层,5-9号楼12层高层_别墅_户型配比情况形态类别面积区间供应数量供应比例消化数量消化比例起价均价高价1号楼115.46112%81.28336%96.14112%98.94112%2号楼122.9112%84.92336%94.6112%97.35112%4号楼116.18112%81.72112%96.74112%81.78224%99.56112%5号楼111.89224%64.98224%31224%41112%42112%51112%55112%52366%6号楼106.68244%112.59224%76.34244%7号楼106.68242%112.59224%76.34244%9号楼122.9122%84.92366%94.6122%97.35122%目标客户二次置业、新婚购房配套设施沿街商铺主力卖点烟台最繁华的南大街西首,一梯两户,全明设计,项目优劣点评外立面效果一般，仅靠南大街、噪音大NO:3阳光富景（在售）项目名称阳光富景发 展 商烟台二轻房地产开发有限公司地理位置只楚路和楚凤二路交界交通状况1.6.27.49.3.30.31.32路项目类型多层住宅容 积 率104得 房 率总建面积10万平米总 栋 数21栋，现今只售13栋（1、2、3、4、5、7、8、9、12、18、19、20、21）售楼电话6536388总 套 数现今销售600套车 位 数工程进度06年底交房物 业 费未定交房标准毛坯房起 价2890元/平米均 价3108元/平米最高价3360元/平米付款方式一次性付款，按揭7成20年规划形态多层21栋（6+1）小高层-高层-别墅-户型配比情况形态类别面积区间供应数量供应比例消化数量消化比例单层价格在售81.685.06360套60%180套50%一层：2890元/74.6976.48120套20%120套100%二层：3120元/89.2399.660套10%40套67%三层：3260元/99.78110.1560套10%42套70%四层：3060元/未售124.71126.06五层：2960元/115.15六层：3260元/127.14东加100元/，西加60元/136.61133.59136.97目标客户二次置业，新婚购房，父母为子女购房配套设施中心广场、健身区、儿童游乐设施区、老年休闲区主力卖点市区仅有，六层住宅大社区，顶层赠送阁楼、幼儿园项目优劣点评市区内少有的多层社区，6楼送阁楼（同3楼一样的价格），阁楼屋顶近乎为平层，适用率较高。位置相对雪玉花苑稍偏，这是一大弱点。NO:4 今日花园（在售）项目名称今日花园发 展 商烟台国际工程发展有限公司地理位置烟台市环山路96号交通状况3、7、21、22、23、41、42、43、47、53路直达项目类型中高档住宅（两层网点）容 积 率1.72得 房 率80%-85%总建面积278000总 栋 数11栋（一期）总 套 数800套，除回迁户还剩下674户车 位 数工程进度现房物 业 费暂定1元/交房标准毛坯房起 价4260元/均 价4700元/平米最高价5000元/平米付款方式一次性付款每平米优惠50元；按揭七成20年；规划形态多层 小高层5栋（11+1层）高层3栋（18+1层）别墅户型配比情况形态类别面积区间供应数量供应比例消化数量消化比例起价均价高价小高层142.84110套16%108套98%162.0111套2%11套100%155.5711套2%9套82%103.6972套11%65套90%101.91136套20%130套96%164.2411套2%9套82%159.5811套2%10套91%144.1411套2%11套100%156.0311套2%9套82%157.4711套2%10套91%163.5311套2%11套100%184.8611套2%10套91%152.5111套2%11套100%113.1222套3%22套100%141.7222套3%20套91%150.2211套2%10套91%166.9711套2%9套82%127.3644套7%44套100%110.53136套20%132套97%目标客户本市收入高的市民、个体户、小企业老板。配套设施电话、有线电视、燃气、暖气、照明系统、停车场、安保、会所、超市。主力卖点环境优雅、交通便利、配套设施齐全、欧式建筑风格、楼间距大、项目优劣点评今日花园南有塔山竞技乐园，西有南山公园、虎岩潭，北临体育公园、游泳馆，规划中的城市森林公园隔路相望，环境优雅；五大绿化观景带，绿树成荫；配套设施齐全，保安系统严密；欧式设计风格；楼间距大；基本上销售完。NO:5 华侨新城（在售）项目名称华侨新城发 展 商华侨置业 烟台嘉诚广告策划有限公司全程策划、销售代理地理位置华侨宾馆附近。售楼中心在烟台华侨中学旁边（胜利路3275号）交通状况23、7、都经过项目类型中高档住宅（三层网点）容 积 率得 房 率75%以上总建面积总 栋 数7栋总 套 数102套车 位 数工程进度06年下半年交房物 业 费暂定1元/交房标准毛坯房起 价4500元/均 价4810元/最高价5310元/付款方式一次性每平米优惠100元；按揭七成，递减式还款规划形态多层4栋3+1层小高层2栋8+1层；1栋11+1层高层别墅户型配比情况形态类别面积区间供应数量供应比例消化数量消化比例起价均价高价小高层（8+1）93.2212套12%30%左右4500元/4810元/5310元/111.482套2%172.9910套10%186.0612套12%288.392套2%336.962套2%小高层（11+1）159.319套9%76.6318套18%151.479套9%363.021套1%352.631套1%多层（3+1）182.4916套16%6000元/8000元/10000元/301.278套8%目标客户本市收入高的市民、个体户、小企业老板。配套设施高度完善的保安系统、现代化的保洁服务、停车场、餐饮娱乐场所、健身室。主力卖点地理位置好；配套设施完备；房屋质量高；户型面积大项目优劣点评地理位置优越，依山而建，环境好，这些会吸引大部分人购买。小区的配套设施齐全、规划典雅，主要是仿造奥地利音乐花园修建。现在销售情况一般，小区有地下两层车库，均价8000元/。网点3层。NO:6 祥龙嘉园（在售）项目名称祥龙嘉园发 展 商飞龙建筑开发有限公司地理位置南迎祥路中段交通状况2、21、22等多路公车经过项目类型中档住宅（两层网点）容 积 率得 房 率80%总建面积25979.52平米总 栋 数2栋总 套 数80套车 位 数50个左右工程进度现房物 业 费交房标准毛坯起 价3880元/平米（阁楼）均 价4780元/平米最高价4880元/平米付款方式一次性付款；按揭七成20年；规划形态多层2栋（5+1）小高层高层别墅户型配比情况形态类别面积区间供应数量供应比例消化数量消化比例起价均价高价多层141平米20套25%17套85%90.06平米20套25%20套100%115平米40套50%36套90%目标客户周边的居民，二次换房者、部分新婚购房配套设施底商主力卖点交通便利、生活配套设施齐全项目优劣点评项目体量较小，形不成规模优势，但开发商的品牌较势力，项目的建筑品质较高。面对的目标客户群也很狭窄，就是周边的换房者，芝罘区的二次置业者，和小部分的新婚购房者。项目附近二手房价格：地段竣工年份楼层面积总价单价配套备注奇山路19996+阁64+2025万39062976煤暖棚奇山西街199528332万3855煤暖棚砖混奇山中街198857223万3194上夼19991890353888上夼西19996101383762精装上夼西1995771+821530282721砖混上塔路1990260172833砖混上塔路672223055砖混上夼新市场下200081002752750上塔路19936+阁61+703354092519砖混塔山200168062953660上夼西20006852723200均价3226第二部分 项目定位第一章 商铺部分定位一、市场定位分析该项目位于芝罘区东部的南角，所处区域相对独立，除北部通过上夼西路同市区相连外，西、南、东三个方向都被塔山环绕。同该区域紧密联为一体的只有奇山、塔山等小区，约有45万人口。所以当地商业欠发达，不可能成为城市商业中心。在社区配套方面，只能够考虑中等规模的超市和为日常生活提供服务的独立店铺。目前上夼西路北部的spar超市（约4000平方米，发展商为烟台国际工程发展有限公司）已于近期开业，万光上夼超市明年也将开业，届时，该区域红旗中路以北的居民，大部分将会到这两个超市消费，但是红旗中路以南的两万多人口，特别是塔山小区的一万人口，则大部分会截留在本项目。二、1#、2#底商定位分析根据以上分析，我们建议，本项目1号楼和2号楼底商部分，以超级市场为主，附以沿街店铺。产品定位：1、 面积60007000平方米的超市一个，主要经营日用品和副食品等。（整体出租）年租金约为120万左右。2、 面积25003000平方米的沿街店铺22个左右（上下两层联售）。业态可以考虑定为日常服务配套或借助上夼西路的优势，部分定为餐饮。均价7000元/平米。网点进深建议9.3米（1-2层联售），面积在50、80、100、130、160、330平米左右/套；预计回笼资金：1750万2100万元。面积划分详见（小高层一层平面图）。3、 超市外铺进深4.2米，面积在1535平米左右/套；总面积221.72平米左右，共10套，销售均价6500元/平米；预计回笼资金：144万元。面积划分详见（小高层一层平面图）。三、3#5#底商定位分析35号楼部分，由于位于社区内部，缺乏邻街面。不适合做大型商厦。建议采用如下几种思路操作：1、 两个地下层全部做为停车场其中地下二层按原计划做为项目自身配套，地下一层面向整个塔山小区发售。（据了解，由于本社区绝大部分建筑竣工于2000年之前，普遍缺少车库配套，但是由于居民中的大部分经济条件较好，私家车拥有量很大。晚报曾报导该区域的轿车夜间被毁事件，因此，建设适量的车库存在客观市场需求）。地下一层面积约为4400平方米，按此面积计算，地下车位在100个左右，每个车位售价5万元，预计回笼资金500万左右。 不利条件分析： 上夼小区的整个地势成坡状，越往南山势越高，并且路段交通延绵不规则，对于辖区内的有车族是否愿意在此购车位安全停靠，而徒步回家的可操作性缺乏把握。并且我们停车场的通达性不佳，对购买的吸引力不大。 上夼小区内所居住的政府机关的相当部分，今年或明年会搬迁到莱山的鹿鸣小区，他们中的大部分都是有车族。 就目前走访的情况看，现在大部分都是路面停车或楼前空地停车。因为整个上夼小区内没有物业管理和统一的规划布局，停车虽然拥挤但也勉强过得去。因此，地下一层做停车场在销售上存在一定风险，虽然利润客观，但如果一旦销售打不开局面，等于乌有！2、 地下一层定为农贸市场由于该区域本来就是塔山市场所在地，在市场拆迁以前，该市场一直很繁荣，目前市场搬迁到对面，由于要横穿红旗中路，新市场一度不再繁荣，部分居民开始到奇山早市购买农副产品。如果本项目能够重新兴建市场，将会吸引部分老客户。但是，要克服两个困难： 市场南迁后，缺乏临街面，而且由地面迁至地下，容易产生消费抗性。 交通方面，变的拥挤，缺乏宽敞坡道，也容易产生抗性。为方便蔬菜经营业户上货，必须有足够的车辆通道，而不能仅仅依靠台阶同外部通道联系。建议按标准摊位划分： 根据当地居民投资能力，把摊位划分为1米、2米、3米三种结构，每米价格在7000元至9000元之间。摊位为背对背混凝土结构，跨度为3米（含混凝土台阶宽度）。通道宽度为3米。普通板房面积为9平方米/个，价格为5万元左右。 在预留足够的通道后，整个楼层可划分出普通板房65套左右，摊位500个左右 销售实行年返租总房款的6%，连续返3年，每年返一次。全部出售预计回收资金：65套5万元/套 = 325万元 500个8000元 = 400万元 325万元 + 400万元 725万元725万元 （725万元 6% 3年 ） 595万元备注：出售摊位的产权40年，一次性付款，不办理银行按揭，不办理产权证，只签订销售合同。全部出租预计年回收资金：板房每月每套的租金： 9平米/套 80元/月/租金 = 720元 65套板房的月租金： 720元/月/套 65套 = 46800元 65套板房的年租金： 46800元/月 12月 = 56.16万元500个摊位的月租金： 80元/个/月 500个 = 4，0000元 500个摊位的年租金： 40000元/月 12月 = 48万元 板房 + 摊位的年租金 ： 56.16万元 + 48万元 = 104.16万元 如果全部出租预计8年的时间将收回投资成本。第九年开始纯赚。一半销售一半出租的预计回收资金：销售： 板房按32套销售的预计回收资金： 32套 5万元/套 = 160万元 摊位按250个销售的预计回收资金：250个 8000元 = 200万元 销售回收资金：160万元 + 200万元 = 360万元 出租： 板房按33套出租的年预计回收资金： 33套 720元/月 12月 = 28.51万元/年 摊位按250个出租的年预计回收资金：250个 80元/月 12月 = 24万元/年 出租年回收资金：28.51万元 + 24万元 = 52.51万元参考塔山新市场价格：物业类型面积租价物管费税费备注摊位3米1080元/季度60元/月60元/月摊位3米800元/季度60元/月60元/月小房9平方米6000多元/年60元/月60元/月小房9平方米7000元/年60元/月60元/月店铺23平方米14000元/年店铺23平方米12000元/年店铺23平方米10000元/年备注总面积：2025平米 总摊位：320个 总铺位：48个东西主通道：5.25米 南北主通道：6.75米 区间通道：3.75米 列通道：2米 排通道：1.8米 台面宽：0.9米台面与站人之间：1.2米4、 地下一层定为娱乐层但是作为居民，不愿意在自己家底下，产生带有噪音污染、赌博或特色服务性质的业态。如练歌房、迪厅、麻将室、电子游戏、网吧、洗浴中心等。因此，娱乐业范围将大大缩小。如果经营没有特色，业主达不到预期的受益，那么很可能就会面临倒闭、停业。因此，在这里做娱乐、休闲类的业态，环境和位置上缺乏支持，市场风险很大，可行性较小。另外，由于经营娱乐业的业主大多属租赁经营，不利于资金回收。所以，从现实情况考虑，客观上我们并不赞成把地下一层做成娱乐及其相关的休闲业态。第二章 住宅部分定位的分析项目swot分析一、优势1、 交通便利北边紧邻红旗中路，横贯莱山、芝罘、福山三区。东邻上夼西路，5分钟即可到达市区中心。2、 大