蓝湾国际地产营销策划报告.ppt

市 场 研 究 报 告,蓝 湾 国 际,报告内容框架,市场研究报告 项目定位报告 营销推广报告,一、市场研究报告,区位及用地分析,开发商目标分析,政策分析,四位一体顾问思路结构图,研究思路,市场分析,背景研究,城市背景研究,临沂地理位置 临沂市位于山东省的东南部,东部连接日照,地近黄海,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊 东靠日照港、岚山港和连云港，属新亚欧大陆桥东方桥头堡范畴，处于山东和江苏两个经济大省的交界处，南北交汇，海陆兼济，发展空间广阔。,现代物流中心临沂批发城闻名全国，位居全国综合批发市场第三位， 成为鲁、苏、豫、皖地区最大的商品集散地，,兖石铁路,京沪高速,日东高速,临沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络。 境内以4条过境国道 和14条省道干线为主，形成四通八达的公路网。京沪高速公路和日东高 速。,城市背景研究,临沂由三区九县组成，面积17184平方公里是山东省最大的市。 临沂近期中心城区人口为145万人 现辖兰山、罗庄、河东区及郯城、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭9县。 汉族、回族、满族、朝鲜族、壮族、彝族、苗族、蒙古族、藏族等33 个民族。,城市背景研究,城市背景研究,现代商贸城：临沂目前共有大中小批发商场100余个。 山水生态城：有沂河、 沭河、中运河、滨海四大水系，区域划分属淮河流域。主要河流为沂河和沭河，有较大支流1035条，中小支流15000余条。 历史文化名城：春秋时期的曾子、子路，战国时期的荀况，东汉珠算发明家刘洪，西汉经学家匡衡，三国时期著名军事家诸葛亮，东晋书圣王羲之，南北朝文艺批评家刘勰，唐代书法家颜真卿。,社会生产总值,国定资产投资,宏观经济背景研究,高速发展,2006年实现生产总值1404.86亿元，增长16.3%，其中，第一产业增加值178.65亿元，增长3%；第二产业增加值730.83亿元，增长18.5%；第三产业增加值495.38亿元，增长18.3%,固定资产投资完成530.2亿 元,数据来源：临沂统计局,社会商品零售额,人均可支配收入,宏观经济背景研究,2006年全年实现社会消费品零售总额554.7亿元，增长16.4%。消费结构升级推动城乡市场销售快速发展。,人均年可支配收入大幅增长，消费力持续增强。 举例：家庭年可支配收入为10772元，按80用于还房贷，月还贷额约650元。按首付30计算，双收入家庭可承受房屋总价为30万左右。 同时，考虑到家庭的隐性收入，可承受房屋总价为35万以上。,数据来源：临沂统计局,基础研究,投资情况,数据来源：临沂统计局,房地产投资额持续增加，受宏观政策调控影响2005年增速有所下降。2006年临沂房地产市场出现井喷现象，房地产投资达到50亿元。占规模以上固定资产投资比例的9.43%。,开发情况,受宏观政策调控和施工期的影响2005年竣工面积有所下降，导致2006年集中放量，房地产竞争将更加激烈。,2004年土地放量，导致2005年施工面积增加，2007年随着各开工项目的交付，竣工面积进一步增加。,数据来源：临沂统计局,销售情况,销售额近年持续增加，说明房地产市场旺盛，2006年销售额增幅达62.6%。 销售面积的持续增长，2006年销售面积达186.7万平方米，预示着临沂房地产市场较火爆。,数据来源：临沂统计局,城市规划,规划预测2010年和2020年临沂市的城镇人口分别为493万和701万左右：城市化水平分别达到45%和60%左右。,城市性质 鲁东南地区的中心城市 全国性商贸物流中心 之一 历史文化名城 具有滨水特色的宜居城市,外地客户群的根源,高品质楼盘的卖点,人口规划 近期（2010年）：城市人口为145万人，其中常住人口118万人，暂住人口为30万人。 用地规划 近期（2010）： 城市用地规模达到160平方公里。 远期（2020）： 城市用地规模达到219平方公里,大临沂，强临沂,消费客源 强大购买力,城市规划,城市规划,一河五片规划 临沂中心城区的空间结构提出以沂河为轴的“一河五片、组团发展”的发展战略建议。,兰山城区片城市的经济中心和商贸物流中心、历史文化名城核心区 罗庄城区片城市的主要工业基地 河东城区片城市的航空港和大型物资集散中心， 南坊新区片城市未来的行政、文化娱乐、体育、教育研发中心、休疗养基地和大型居住