资产评估——果园.doc

资产评估报告书百果园资产评估报告书团队成员：沈 璐 王 威 王建洋 张妙光 邵晓强 叶振晨二一二年五月一十八日目录一、委托方与资产占有方简介.3二、评估目的. .3三、评估范围和对象. .3四、评估基准日. .3.五、评估原则. .3六、评估依据. .4七、评估方法. .4八、评估过程. .7九、评估结论. .10十、特殊事项说明. .11十一、评估基准日期后重大事项. .11十二、评估报告法律效力、使用范围和有效期. .12十三、评估报告提出日期. .12百果园综合价值评估报告书为综合评估百果园的综合效益价值，因此，本小组开展实地调研，进行价值评估，以下是相关评估内容和情况。一、委托方与资产占有方简介委托方：浙江理工大学资产评估调研小组被评估方：浙江理工大学 百果园二、评估目的浙江理工大学迁入新校区以来，百果园的种植已经五年左右，现在对于林业资源进行评估，计算综合经济效益。三、评估范围和对象评估对象是浙江理工大学百果园的综合价值。评估范围：百果园内，桔树、石榴、梨树、桃树、枣树、杏树、杨梅、银杏、猕猴桃、枇杷柚树、无花果等相关树种当前的市场价值。四、评估基准日本报告的评估基准日是2012年5月18日。这部分应写明评估基准日的具体日期，确定评估基准日的理由和成立条件，揭示确定基准日对评估结果的影响程度。另外，还应对采用非基准日价格标准作出说明。评估基准日应根据经济行为的性质由委托方确定，并尽可能与评估目的实现日接近。五、评估原则1、独立性、客观性、科学性的工作原则2、产权利益主体变动原则3、资产持续经营、替代性、公开市场等操作性原则六、评估依据1、理论依据：资产评估的理论依据主要是资产计量理论，及其派生出来的资产保全理论和现代会计理论。2、政策法规依据：国有资产评估管理办法、国有资产评估管理办法实施细则、资产评估操作规范意见、关于资产评估报告书远东意见。3、资产评估产权归属依据：根据企业国有资产所有界定暂行规定进行合理的产权界定。4、资产数量与价格依据a、历史依据b、现实依据5、国际资产评估惯例6、技术经济参数七、评估方法市场法现行市价法也称市场比较法，是根据目前公开市场上与被评估资产相似的或可比的参照物的价格来确定被评估资产的价格。现行市价法是一种最简单、有效的方法，是因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为估价。1、场法的操作程序掌握数据资料。评估时对评估对象的市场情况有充分了解，掌握大量的有关数据。 验证资料数据的准确性。通过评估对象与其他同类资产的比较，验证所获得资料的准确性，特别是有关市场价格变化情况的准确性。 选择参照物。现行市价法亦称市场法或销售比较法，通过比较评估对象与最近售出的类似资产的异同，并对后者的市场价格加以调整来确定评估对象价格的方法。 2、计算公式评估价值=全新参照物市场价格-(全新参照物市场价格/预计使用年限)资产已使用年限调整系数 调整系数选取应结合实际情况进行探讨。例如：在应用上述计算公式评估时，经核查认为被评估设备与全新参照物（设备）相比，在产量相同时，每年消耗动力、燃料和人工费是参照物的1.2倍，则调整系数即取0. 60.8。 成本法成本法，就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。1、成本法的计算公式重置成本法的基本公式为： 评估价值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值 评估价值=重置全价成新率设备实体性贬值与重置成本之比称为实体性贬值率，功能性贬值、经济性贬值与重置成本之比称为功能性贬值率与经济性贬值率。实体性贬值率、功能性贬值率与经济性贬值率之和称为总贬值率或综合贬值率。因此有 评估价值=重置成本（1-综合贬值率） 评估中，通常将(1-综合贬值率)称为成新率。所以，上述公式可写成 评估价值=重置成本成新率 实体性贬值。计算公式 设备实体性贬值=重置成本(1-成新率) 功能性贬值。 经济性贬值。由于外部环境变化造成的设备贬值称为经济性贬值。计算经济性贬值时，主要是根据由于产品销售困难而开工不足或停止生产，形成资产的闲置，价值得不到实现等因素，确定其贬值额。评估人员根据具体情况加以分析确定。2、成本法的评估程序第一步，被评估资产一经确定即应根据该资产实体特征等基本情况，用现时（评估基准日）市价估算其重置全价。 第二步，确定被评估资产的已使用年限、尚可使用年限及总使用年限。 第三步，应用年限折旧法或其他方法估算资产的有形损耗和功能性损耗。 第四步，估算确认被评估资产的净价。 3、.成本法的适用范围（一）可复制、可再生、可重新建造和购买的，具有有形损耗和无形损耗特性的单项资产。例如：房屋建筑物、各种机器设备，以及具有陈旧贬值性的技术专利、版权等无形资产。 （二）可重建、可购置的整体资产。例如：宾馆、剧院、企业、车间等。但是，与整体资产相关的土地不能采用重置成本法评估。 5.成本法的评价重置成本法是目前国际上公认的资产评估三大基本方法之一，具有一定的科学性和可行性，特别是对于不存在无形陈旧贬值或贬值不大的资产，只需要确定重置成本和实体损耗贬值，而确定两个评估参数的资料，依据又比较具体和容易搜集到，因此该方法在资产评估中具有重要意义。但是，重置成本法也有很多缺点。主要是： （一）市场上不易找到交易参照物的和没有收益的单项资产，需要进行价值评估的并不多。因此，重置成本法在应用中有一定局限性。 （二）用重置成本法评估整体资产，需要将整体资产化整为零，变成一个个单项资产，并逐项确定重置成本、实体性陈旧贬值及无形陈旧贬值。（三）无形陈旧贬值很抽象，涉及现实和未来、内部和外部许多难以估量的各种影响因素。而且，还得运用收益现值法，估测营运性陈旧贬值。 （四）运用重置成本法评估资产，很容易将无形资产漏掉。为防止评估结果不实，还应该再用收益法或市场法验证。 （五）整体资产包括固定资产、流动资产及无形资产等，其中有的根本不宜运用重置成本法。 八、评估过程1、调查相关市场树种价格以下是相关数据 年限树种2005200620072008200920102011桔树120160180220250280400石榴182335435057梨树5060桃树51220273542枣树5085杏树203040杨梅12326012016025350银杏2565120280猕猴桃枇杷200260300柚树3804506007509001050无花果322、相关数据的统计：确定土地面积，相关树种的区域分布，以及相关棵数。3、评定估算：计算相关参数：参数树种棵树胸径 / cm高度 / m桩桔树16511.12.655桔树22717.53.320石榴113410.52.950石榴22741.80梨树816.12.350桃树685.81.856枣树1077.93.250杏树825.52.450杨梅122.54.458银杏3412.89.250猕猴桃146.82.354枇杷8113.42.8817柚树3513.84.350无花果1811.87.82物价指数调整系数1.25，被估林分的单位面积蓄积13450立方米，参照林分的单位面积蓄积为8000立方米，被估林分的平均胸径为（65*11.1+27*17.5+134*10.5+27*4+81*6.1+68*5.8+107*7.9+82*5.5+1*22.5+34*12.8+14*6.8+81*13.4+35*13.8+18*11.8+65*6)/(65+27+134+27+81+68+107+83+34+14+81+35+18+65)=9.08cm。参照林分的平均胸径为12.82cm，参照单位蓄积量的成交价格是526元/立方米1、 市场法K=（13450/8000）*(9.08/12.82)=1.191Q=13450Kb=1.25G=58P=1.191*13450*1.25*58=1161378.875元2、 成本法K=1.191Ct=108000+2000=11万R=0.07P=1.191*11*（1+7%）(8-t)=121.3123778万九、评估结论1、市场法评估结论现行市价法；是根据目前公开市场上与被评估资产相似的或可比的参照物的价格来确定被评估资产的价格。现行市价法是一种最简单、有效的方法，是因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为估价。但是，现行市价法的应用，与市场经济的建立和发展，资产的市场化程度密切相关。我们小组选择一片类似的树林，调查出相关数据，我们再根据百果园的单位面积蓄积和平均胸径，计算出林分系数（13450/8000）*(9.08/12.82)=1.191总体价值为P=1.191*13450*1.25*58=1161378.875元2、成本法评估结果成本法，就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。我们通过相关人员的询问，在最近几年的有关修剪费用、肥料费用的相关成本，总共为11万，P=1.191*11*（1+7%）(8-t)=121.3123778万3、推荐评估结果通过市场法和成本法之间的相关比较，市场法更加符合百果园的实际价值，因为在成本法中的生产成本就存在一定的误差，而且资本化率又是相关的平均值，所以整体的估计值有所下降。因此，通过两者的综合考虑，采用市场法为最后的评估价格，其价格为1161378.875元。十、特殊事项说明1、有些果树有被虫子叮咬，会影响评估结果，未考虑评估对象的产权性质、市场 价格波动风险，国家宏观调控、经济政策或社会客观经济环境发生变 化等对评估结果产生重大影响。2、本评估小组及参加本次资产评估的工作人员与委托方及资产占有方之间无任何利害关系，不受其利益的影响。3、上述评估结果中的评估价值，是建立在委托方提供的资产权 属依据及其他有关资料客观、真实、准确、完整的基础上，评估师进 行分析、测算，用于特定评估目的的专业意见。如上述资料中存在重 大虚假或隐瞒事实真相行为或评估目的发生变化本评估结果无效， 我 公司对由此引起的相关后果不承担责任。4、本次评估设定：评估对象现有用途不变且不改变或降低使用 功能，至评估基准日委托评估资产不存在所有权纠纷且未设置抵押权、租赁权、担保权等他项权利限制。十一、评估基准日期后重大事项1、在评估报告评估基准日后报告有效期内，若出现影响委托评估资产价值的重大期后事项包括国家和地方的法规和经济政策的出台、利率的变动、资产市场价值的巨大波动等将影响评估结论。 2、从评估基准日至评估报告报出日，未发现有可能影响评估值的其他重大期后事项。3、在评估基准日至本评估结果有效期内，如发生评估基准日期后重大事项，不能直接使用本评估结论。 4、在本次评估结果有效期内若资产数量、价格标准发生变化并对资产评估价格产生明显影响时， 委托方应及时聘请评估机构重新确 定评估值，若资产价值的调整方法简单、易于操作时，可由委托方在 资产实际作价时进行相应调整。十二、评估报告法律效力、使用范围和有效期1、 本评估报告系本组评估人员对评估对象在报告所述前提和假设条件下对应特定目的于评估