房地产开发企业（单）项目管理体系的建立与实施.ppt

房地产开发企业 （单）项目管理体系的建立与实施,项目管理的内容：,设计控制 计划管理 报批报建管理 拆迁管理 材料设备的采购管理 工程造价管理 施工管理 房屋交接与保修管理 是广义上的项目全程生产管理,工程管理的必要性,设计的边际效益最大 。 占成本比例最大。 与之联系的部门最多 最容易出问题。 最难以管理：事情最多，人数最多，理由最多,趟过这个雷区，就算胜利在望了,一、项 目 管 理 方 针、目标,管 理 方 针 严格执行公司各项管理制度，按照项目总体计划严格工程资金、工期、质量控制，加强对相关供方和工程的管理。 管理目标 1、明确业务流程，完善管理体系，管理制度覆盖率达到100%。 2、所开发的项目品牌具有较高的知名度和美誉度，逐步形成具有符合公司实际的项目成功开发模式； 3、项目利润率高于区域市场平均利润率； 4、项目的造价、质量等指标优于市场同类项目； 5、 工程完成主体， 工程确保开工； 工程1#楼完成，具备入住条件。,二、项目管理体系,例：工程管理体系图,三 研发管理,1、研发流程图 2、 市场调查管理办法 3、项目可行性研究控制程序 4、 房地产评估和决策控制程序 5、 研发经费预算与使用规定,四、设计管理,1、委托设计单位控制办法 2、设计任务书编制规定 3、设计过程控制管理办法 4、设计评审控制程序 5、设计变更管理办法 6、设计测量、分析与改进控制程序,示例1：设计过程控制办法,实行事中控制 内容提要： 1、总工办负责建立并严格贯彻实施本办法。 2、总工办应每周二次定期与设计负责人保持联系，了解设计进度和需要补充、明确的地方，必要时可到设计单位实地了解。 3、当设计内容有变更，如本公司提出新的设计要求时，需要补充协议时，总工办应与设计单位及时签署。 4、如果设计单位无法按合同完成，总工办主任要及时将情况反馈给分管副总经理。 5、设计期间，总工办要及时、准确地记录双方往来的内容，记录是双方出现纠纷的原始证据。,示例2：设计变更管理,要做可行性评审 要有奖惩措施 要有事后统计与改进,五、项目开发报批手续管理,条件、费用、时间限制,六、工程施工管理,工程施工管理包括对工程管理人员的管理和对业务流程的管理两个方面。 1、对工程管理人员的管理所制定的相关文件有： 人力资源管理手册相关部分 工程现场管理人员岗位责任制 工程现场管理人员基本要求 工程管理日记 工程现场管理人员考核办法 ,2、对业务流程的管理,供方管理手册中施工单位管理办法、工程监理公司控制办法； 工程量测量与签证管理办法 设计变更管理办法 施工企业质量考核奖惩办法 项目现场安全文明管理办法 配套工程成本控制办法 项目技术资料管理办法 工程管理例会制度 七、 材料设备采购管理 八、 工程造价管理,例：工程现场管理人员基本要求,1严格遵守公司的各项管理制度，认真履行本岗位职责。 2每天坚持写工程管理日记。 3日事日毕，每天下班后和节假日自觉加班。 4深刻理解“互利的供方关系”，正确处理与施工单位和工程监理单位的关系。 5任何时候、任何人、任何情况都严禁接受施工单位和工程监理单位的任何宴请、礼品、礼金、有价证券、购物券等； 6按时参加图纸会审、工程管理例会，不迟到、不早退，积极发言，严守会议秘密，不散播、传播任何未经正式的消息。 7服从领导，按时完成本职工作和领导安排的其他工作。 8积极配合其他部门的工作。不推委，不拖延。 9对公司经营管理工作，提出改进意见或建议。 10在对外交往中，遵守公司礼仪，展示公司形象。,七、采购管理,工程材料与设备招标管理 工程材料与设备验收管理 材料与设备供方管理 现场交付，没有库存管理 新材料信息与使用的可行性 多方的评审、评价,八、八造价管理与工程款拨付,全程造价控制流程（视各部门的职能分工） “会签制” 施工期间的请款程序 工程竣工后请款程序,九、房屋交接与保修管理,物业交接/接管实施细则 物业保修规程,客户提出维修需求,物业管理公司记录、识别需求,物业管理公司进行维修,书面通知工程部进行维修,工程部下达维修通知单,特定施工单位维修,原施工单位维修,原施工单位确认,物业管理公司验收,客户验收,客户服务中心,结束,督查,无保修责任,有保修责任,小修,大修,yes,no,例：房屋保修流程,结束语,工程管理既要“横着管”又要“竖着管”