房屋共有建筑面积测算与分摊.ppt

房屋共有建筑面积测算与分摊 1.共有建筑面积的测算与分摊 1.1国有建筑面积的确认 1.1.1委托测绘的单位应提供经设计或规划部门确认的房屋共有部位的性质、功 能、用途等相应情况的说明书，经房产测绘人员对照规划报建图经现场勘测后， 对各类共有建筑面积进行分类确认和登记。委托测绘的单位对提供的说明书负相 应的法律责任。 1.1.2共有建筑面积分摊后，不划分各产权人在共有建筑上的产权界。共有建筑 面积一经分摊，任何人不得擅自侵犯或改变其原始设计的使用功能。 1.2共有建筑面积的分类 1.2.1幢共有建筑面积：指为整幢房屋服务的共有建筑面积。 1.2.2功能区共有建筑面积：指为一个或多个功能区服务的共有建筑面积。 1.2.3层共有建筑面积：指各层中专为本层使用或服务的共有部位的建筑面积。 1.2.4其它共有建筑面积 1.3共有建筑面积的处理原则 1.3.1产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行，商品房 需经开发商与全体业主签定协议方为有效。 1.3.2无产权分割文件或协议的，按产权各方相关的建筑面积所占比例进行分摊 。 1.3.3房屋共有建筑面积分摊以幢为单位，仅限于本幢房屋内的仅仅为本幢服务 的共有建筑面积才能进行分摊。 1.3.4整幢房屋在销售和产权转移、分割中只能采用一种分摊方法。 1.3.5一幢建筑只有一个产权人的，如果不需要分层或分户提供户室面积时，则 该幢建筑可取各层外墙结构外围水平投影面积之和计算该幢建筑的建筑面积，不 需要进行公用建筑面积的划分与分摊计算。 1.4共有建筑面积的内容 1.4.1共有建筑面积的内容包括：电梯井、电梯前室、电梯机房、空调机房、管 道井、楼梯间、屋顶梯间、水箱间、智能监控室、公共卫生间、室外楼梯、通风 井、排烟井、垃圾道、垃圾房、消防连廊、消防通道、配电房、水泵房、公共门 厅、门廊、门斗、过道、值班室、警卫室、消防控制室、监控室等，以及其它在 功能上为整幢服务的公共用房的建筑面积，以水平投影面积计算。 1.4.2共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以及外墙（包括山墙） 水平投影面积12的建筑面积。 1.5共有建筑面积按比例分摊的计算公式 对相关建筑面积进行共有或共用面积按比例进行分摊，按下式计算： Si=K*Si K=Si Si 式中：K为面积的分摊系数； Si为各单元参加分摊的建筑面积，m2； Si为各单元分摊所得的面积，m2； Si为需要分摊的建筑面积总和，m2； Si为参加分摊的各单位建筑面积总和，m2； 1.6共有建筑面积的计算方法 整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独 立使用的地下室、车棚、车库、为多幢（或小区）服务的公共用房、管理用房、 以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。 1.7共有建筑面积的分摊方式 1.7.1共有建筑面积分摊原则 幢共有建筑面积由整幢房屋各户室按面积比例进行分摊；功能区共有建筑面积由 该功能区内各户室按面积比例分摊；层共有建筑面积由该层中各户室按面积比例 分摊。 1.7.2住宅楼共有建筑面积的分摊方法 住宅楼以幢为单位，依照1.3的处理原则和1.5的计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积 ，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。 1.7.3商住楼共有建筑面积的分摊方法 首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住 宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共 有建筑面积。然后按住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。 a)住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照1.3 的处理原则和1.5的计算公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。 b)商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内建筑 面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加到各层的共有建筑面积中， 得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套 ，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。 1.7.4多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法 多功能综合楼共有建筑面积按照功能进行分摊，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊，一 般需进行多级分摊。 1.7.5多级共有建筑面积分摊，可采用从整体到局部的逐级分摊的方法。先分摊幢共有建筑 面积至整幢内各功能区，再分摊功能区共有建筑面积至功能区内各功能区，然后分摊层共 有建筑面积至层内各功能区。本分摊区域内共有建筑面积包括上一级分摊至本区域内的共 有建筑面积。 1.8共有建筑面积分摊细则 1.8.1一般的住宅楼分摊 a）各单元标准层的户数相同，同时电梯、楼梯个数相同时，所有单元的共有建 筑面积计入幢共有建筑面积进行分摊。 b）各单元标准层的户数相同，某一单元不同于其它单元，设有专用电梯、管道 井、前室等，为该单元专设的共有建筑面积由该单元自行分摊。 c)各单元标准层的户数不相同时，将户数相同的单元做一个功能区，户数不相同 的单元单独做一个功能区，各单元的楼梯、电梯及前室、过道等共有建筑面积计 入各自功能区分摊。 1.8.2连接商场的自动扶梯（电梯）按自然层计算建筑面积，并按其所在功能区 共有建筑面积进行分摊，如该商场需进行分层或分户计算建筑面积时，必须在主 要入口层留出连接扶梯与公共出入口的公共过道，在其它层留出用于扶梯回转上 下的公共通道，否则该商场用房只能按复式房计算建筑面积。 1.8.3位于地下室中的电梯井、前室、风机房、风井、管道井、楼梯、过道、警 卫室、值班室等为地下室功能区服务的共有建筑面积，由地下室各功能区按面积 比例分摊，地下室车道只分摊给地下室的机动车位、非机动车位所在的功能区。 1.8.4多功能的非住宅综合楼，其由底层升至顶层的楼梯间、电梯井（不包括屋 顶的楼梯间、电梯机房）等共有建筑面积，按所有开门的各层户室面积比例进行 分摊，不开门的各层户室不参与分摊。 1.8.5多功能的有住宅的综合楼分摊 a)只通过非住宅层不通往住宅的楼梯电梯等共有建筑面积计入非住宅层功能区共 有建筑面积。 b)通往住宅的其有底层升至顶层的楼梯间、电梯井、楼梯电梯前室（不包括屋顶 的楼梯间、电梯机房），按各层在非住宅开门与不开门分为两类，对非住宅不开 门的层的面积计入幢共有建筑面积进行分摊。对非住宅开门的楼梯电梯等共有建 筑面积分摊到本层所在的功能区。 1.8.6地下室各层与地面连通的楼梯间、电梯井、前室等出入口，其在地面部分 的共有建筑面积的分摊公式如下。 a)出入口设在该幢房屋主墙体外，其建筑面积计入地下室功能区共有建筑面积进 行分摊。 b)出入口设在该幢房屋内，且与该幢房屋地面以上部分没有连通，其建筑面积计 入地下室功能区共有建筑面积进行分摊。如果地下室与地上房屋分卷办理测绘， 则此部位单独设置户室不进行分摊，只分摊外半墙不分摊其它共有建筑面积。 c)出入口设在该幢房屋内，且与该幢房屋地面以上部分连通，其建筑面积分两种 情况处理，参照1.8.4，1.8.5进行分摊。 1.8.7商场层、办公层、车库层、人防层内设置无间隔墙的基本单元，其内部通 道的设置如符合规划或消防要求，该层通道的共有建筑面积由各单元按其建筑面 积比例分摊。 1.8.8多功能的综合楼中，结构转换层、技术转换层不算面积但梯间计算面积的 ，如果是由底层升至顶层的梯间，梯间建筑面积计入幢共有建筑面积，如果不是 由底层升至顶层的梯间，该梯间建筑面积计入功能区共有建筑面积。 1.8.9地面以上有裙楼（含架空层）相连通的建筑视为一座。如果地面以上建筑 物相互独立，地面以下相互连通，共用一个地下室，且供水，供电，消防等公共 设施集中使用并且同期施工好，不论报建方式是几幢的建筑物视为一幢建筑。如 果地面以上建筑物相互独立，地上与地下建筑分期报建，且分期施工，虽然地面 以下相互连通，共用一个地下室，但地上建筑物视为多幢建筑。地下室单独计算 。在地下室中与地面以上相通的电梯与楼梯不作为共有建筑面积进行分摊，也不 分摊地下室其它共有建筑面积。单列户室号，在勘测报告书中加以说明；如果地 面以上的建筑物有裙楼相连，共用一个地下室的建筑物视为一幢建筑，地上与地 下建筑物作为整幢建筑物来处理。 1.8.10屋顶梯间和电梯机房、消防设施用房计入幢共有建筑面积。 1.8.11在同一幢房屋中，有电梯房和非电梯房时，必须将电梯房和非电梯房分为 不同功能区，各功能区内的共有建筑面积自行分摊。 1.8.12高层的住宅或综合楼在某几层设置的消防通道将各单位连通，此消防通道 计入幢共有建筑面积。仅连通个别权属单元的消防阳台或通道的建筑面积计入该 权属单元的套内建筑面积。 1.8.13从底层至顶层的各种管道井计入各层所在功能区的共有建筑面积进行分摊 。 1.8.14一幢房屋有多个塔楼，所有塔楼的屋顶梯间、电梯机房计入幢共有建筑面 积。 1.8.15一幢房屋既有裙楼，又有塔楼，裙楼的屋顶梯间、电梯机房计入该梯间所 穿过楼层使用的共有建筑面积。 1.8.16一层内有部分是非住宅，部分是住宅，如果该层楼梯、电梯对非住宅和住 宅都不开门，该层楼梯、电梯计入幢共有建筑面积。如果该层楼梯、电梯对非住 宅不开门，对住宅开门则计入住宅功能区的共有建筑面积，如果该层楼梯、电梯 对非住宅和住宅都开门则计入非住宅和住宅所在功能区的共有建筑面积，如果该 层楼梯、电梯对非住宅开门对住宅不开门则计入非住宅功能区的共有建筑面积。 1.8.17整个小区仅一幢房屋，一层为门面，一层有一个公共卫生间，门面未设卫 生间，如果二层以上都有卫生间，一层公共卫生间分摊到一层门面（作为市政设 施的或为多栋服务的卫生间除外）。 1.8.18一层有酒店大堂，有办公大厅，酒店大堂计入酒店部分共有建筑面积，办 公大厅计入办公部分共有建筑面积。若酒店的接待处设于大堂中的某一部分并形 成独立使用空间的，该独立使用空间的建筑面积计入酒店部分的建筑面积，如大 堂为酒店、办公、住宅等的公共过道、休息场所，则将酒店的接待柜台以内部分 及工作室、行李室等的建筑面积计入酒店部分的建筑面积，大堂的其他部分计入 幢共有建筑面积。 1.8.19一幢房屋的非专用楼梯或电梯，当各层的梯间平面结构相同时其服务范围 为整栋或其通过的所有功能区，因管理工作所需对个别楼层或部分楼层不设停机 或不开门的，不影响共有建筑面积的整体分摊。 1.8.20位于核心筒内的通风井、烟道，与核心筒相连并为梯间服务的通风井、烟 道，与核心筒一体作为应分摊的公共建筑面积，计入其相关的服务范围内的共有 建筑面积。 1.8.21对已进行过测绘的房屋或已办产权证的房屋，在通过规划手续对其进行分 割测绘时可只对各分户的套内建筑面积进行实测，取原测绘面积或产权面积与各 分户套内建筑面积的差值作为各分户应分摊的共有建筑面积，按各户套内建筑面 积比例分摊。 1.8.22高层综合楼在标准层以上户型基本一致，电梯、楼梯相同，各层户数不同 、过道不同时标准层以上只作一个功能区。 1.8.23高层综合楼电梯筒体中某个电梯不与地下室相通，该部分电梯不分摊到地 下室。 1.8.24在有住宅的综合楼中住宅门穿过非住宅上空，该住宅门厅计入幢共有建筑 面积。 1.8.25在住宅楼中，某单元为一梯多户，有的从防火门进楼道，从楼道进入户门 有的没有楼道直接进入户门，此楼道计入幢共有建筑面积。 1.8.26一幢房屋有多个单元，部分单元为住宅，部分单元为1层为非住宅，且1层 梯间对非住宅不开门，该部分单元1层梯间汲取幢共有建筑面积。 1.8.27一幢房屋的第二层以上有多个楼梯间（单元），并在第二层设有外走廊， 从外走廊进各单元梯间，该外走廊面积计入第二层以上房屋的共有建筑面积。 1.8.28一般情况下，变更测绘应采用原计算规则，但由变更引起的新产生的、权 属变更范围内部分摊的公用建筑面积，按现行规范进行分摊计算，如所有产权人 书面同意，在不涉及其它产权人时，也可按协议进行分解。 1.9以下不计入共有建筑面积的建筑，在测绘报告中应予以说明。 1.9.1独立的为多幢（或小区）服务的管理用房、公共用房等。 1.9.2独立的变电房、水泵房、门卫等共有建筑，人防工程以及为多幢（或小区 ）服务的公共设施等。 1.9.3无明确使用功能的、空置的设备房。 1.9.4不作为主要人行通道的室外消防梯。 1.9.5层高2.20m以上的技术层（包括设备层、转换层） 1.9.6用作公共事业市政建设的建筑物。 1.9.7超高层建筑中，层高2.20m以上，作为消防疏散公共空间的避难所（避难空 间） 1.10下列共有建筑面积应单独设置户室不进行分摊，但应分摊外半墙及其它仅为 本幢服务的相关共有建筑面积。 1.10.1为多幢服务的管理用房、警卫室及物业用房、社区用