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Research 2006-10-31 房地产开发知识 Research Page 2 房地产专题报告 目 录 一、 房地产基础知识 二、房地产开发流程 Research Page 3 房地产专题报告 一、基础知识 u 全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使； u 集体所有制：村农民集体； 村内两个以上农村集体经济组织的农民集体； 乡（镇）农民集体。 一、中国大陆现行土地制度 全部土地都为 社会主义公有制 全民所有制（国有土地） 集体所有制（集体土地） Research Page 4 房地产专题报告 一、中国大陆现行土地制度 u 国有土地使用权出让 国 家土地使用者 土地使用权(一定年限) 土地使用权出让金(提前支付) 土地使用权出让(土地 一级市场)由国家垄断。 只拥有土地使用权， 没有所有权。 u 国有土地使用权出让方式 1.招标方式 2.拍卖方式 3.协议方式 4.挂牌方式 u 国有土地使用权出让年限 1.居住用地：70年 2.工业用地：50年 3.教育、科技、文化卫生、体育用地：50年 4.综合或其它用地：50年 5.商业、旅游、娱乐用地：40年 一、基础知识 Research Page 5 房地产专题报告 二、相关专业术语 类别 代号 类别名称范 围 R居住用地 居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用 地 C公共设施用地 居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科 研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地 M工业用地 工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和 道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E） W仓储用地 仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地 TS交通道路广场用地 铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用 地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地 U市政公用设施用地 市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理 维修设施等用地 G绿地 市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地 和林地 E水域和其它用地 除以上各大类用地之外的用地 1.城市用地 一、基础知识 Research Page 6 房地产专题报告 一、基础知识 2.建筑术语 二、相关专业术语 u建筑用地面积 u 总建筑面积 u建筑密度（建筑覆盖率 ） u容积率 建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停 车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。 总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和 。 建筑容积率建筑面积密度总建筑面积总占地面积好的 居住 区高层不应超过5，多层不 超过3（通常不含地下室） 建筑密度覆盖率建筑底层面积之和总占地面积用地内各类建 筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围 内的空地率和建筑密集程度。 Research Page 7 房地产专题报告 一、基础知识 u绿化率 u得房率 u套内使用面积系数 绿地率总绿化占地面积总占地面积(红线内土地总面积)好的 居住区不低于30%）不包括屋顶天台和垂直绿化 绿化率=全部绿化植物水平投影面积之和总建设 面积 使用面积系数=套内使用面积(套内面积+按规定应分摊的公 用面积) 得房率套内使用面积商品房 销售面积(建筑面积） u 绿地 率 Research Page 8 房地产专题报告 一、基础知识 2.建筑术语 二、相关专业术语 u套内建筑面积 u 套内墙体 面积 u公用建筑面 积分摊系数计 算 u公用建筑面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 。 非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。商品房各套（单 元）内使用空间周围的围护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。 各套（单元）之间的分隔墙，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔 墙以及外墙（包括山墙）均为公用墙，共用墙墙体水平投影面积的一 半计入套内墙体面积。 一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利 用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。 将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之 和，得出建筑物的公用建筑面积分摊系数。 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积 套内建筑面积之和 Research Page 9 房地产专题报告 二、基础知识 2.建筑术语 二、相关专业术语 u用地红线 u道路红线 经城市规划行政主管部门依法确 认的建设用地范围边界线。 道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行 道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化， 以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线 的要求。 u建筑红线 建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。 建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建 筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美 化环境,取得良好的效果。 Research Page 10 房地产专题报告 二、基础知识 2.建筑术语 二、相关专业术语 u房屋层数 u层高 u建筑高度 u净高 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采 光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含 2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数 之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以 及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 层高是指房产高度以“层“为单位计量，每一层的高度国家在设计上有 要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼 板面之间的距离。 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值 。 建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯 机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。 u建筑间距 两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地 区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定 Research Page 11 房地产专题报告 二、基础知识 2.建筑术语二、相关专业术语 u低层建筑 u多层建筑 u小高层建筑 u高层建筑 高度小于或等于10米的建筑。低层居住 建筑为一层至三层。 高度大于10米，小于或等于24米的建筑 。多层住宅为四层至六层。 高度大于24米的建筑。中高层住宅为 七至九层，高层住宅为十层及以上。 介于多层及高层之间，一般指7-18层 之间的建筑。 u点式（塔式）建筑 指建筑平面外廓 基本成矩形,其长边 与短边之比小于2的 建筑。 u 板式建筑 指建筑平面外廓基本成矩 形,其长边与短边之比大于 或等于2的建筑,并且短边长 度小于或等于16米。 Research Page 12 房地产专题报告 二、基础知识 2.建筑术语 二、相关专业术语 u复式 u跃式 u错层 一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居 室、厨房。餐厅、卫生间等。 是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等 用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅 的空间利用率。 是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几 个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计 算。 Research Page 13 房地产专题报告 一、基础知识 2.建筑术语 二、相关专业术语 u承重墙 u非承重墙 u隔 墙 u剪力墙 承重墙：承受房屋重力的墙，不可任意拆改、破坏 非承重墙：一般情况下仅承受自重的墙 。 剪力墙：承受地震力的钢筋混凝土墙 隔墙：用以隔断空间的墙，一般不承重 Research Page 14 房地产专题报告 一、基础知识 2.建筑术语二、相关专业术语 u 结构墙 u 框架结构 u 客梯 u 消防电梯 结构墙：主要承受侧向力或地震作用，并保持结构整体稳定的承重墙， 又称剪力墙、抗震墙等。 框架结构：由梁和柱以刚接和铰接相连接成承重体系的房屋建筑结构 。 消防电梯：专门用以消防灭火电梯，有抽烟排风功能 客梯：住户人流用梯有相配套安全配置保障 Research Page 15 房地产专题报告 一、基础知识 2.建筑术语 二、相关专业术语 u 货梯 u 管道井 u 社区公摊 u 井筒 货梯：用以运送货物电梯 管道井：用以布置各类管道的空间井道 井筒：指大楼电梯、步梯、管道、公共厕所、茶水间集中的地方 社区公摊：建筑物每户都会直接使用及间接使用的公用部分 Research Page 16 房地产专题报告 一、基础知识 2.建筑术语二、相关专业术语 u 期房和现房 u 封顶 u 七通一平 u 三通一平 期房和现房：项目刚开发或开发阶段叫期房，项目完全建成 ，经验收合格后叫现房。 封顶：指结构体完成 三通一平：三通指水通、电通、路通、场地平整 。 七通一平：通上水、通下水、通电力、通电讯 、通煤气、通交通、通热力、场地平整。 Research Page 17 房地产专题报告 土地出让方式 一、取得国有土地使用权 国有土地使用权 1. 出让方式2. 划拔方式 （1）招 标（2）拍 卖（3）挂 牌（4）协 议 3. 承租方式 Research Page 18 房地产专题报告 办理土地登记 核发建设用地批准书 交付土地 发布出让公告 编制出让文件 地价评估 确定出让底价 编制、确定 出让方案 公布出让计划 确定供地方式 签订出让合同 公布结果 招 标 拍 卖 挂 牌 协 议 招拍挂实施 土地出让方式 (1)(2)(3)(4)(5) (7)(8)(9) 申请及资格审查 (6)(10) 二、国有土地使用权出让流程 Research Page 19 房地产专题报告 土地出让方式 招 标 u招标方式概念 指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标投标 邀请邀请，通过各投标者设计标书设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的 方式。 u招标流程 评标 出让人 确定标的及标底 投标人 投标 出让人、投标人 开标 评标小组 确定中标人 对能够最大限度地满足最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准各项综合评价标准，或者能够满足招 标文件的实质性要求且价格最高且价格最高的投标人，应当确定为中标人。 Research Page 20 房地产专题报告 土地出让方式 拍 卖 u拍卖方式概念 按照指定时间、地点，在公开场所出让方用 叫价的方法叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者出价最高者（竞 买人 ）。 u拍卖流程 （一）主持人点算竞买人； （二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要 求和其他有关事项； （三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当 明确提示； （四）主持人报出起叫价； （五）竞买人举牌应价或者报价； （六）主持人确认该应价后继续竞价； （七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表 示拍卖成交； （八）主持人宣布最高应价者为竞得人。 Research Page 21 房地产专题报告 土地出让方式 挂 牌 u挂牌方式概念 出让人发布挂牌公告挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告 ，接受竞买人的报价并更新挂牌价格更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。 u挂牌流程 接受新报价 出让人 宗地信息挂牌公布 竞买人 报价 出让人 更新挂牌价格 出让人 确定竞得人 挂牌起始日挂牌截止日 挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交： （一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交； （二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报 价单者为竞得人，但报价低于底价者除外； （三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。 在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出 价最高者为竞得人。 Research Page 22 房地产专题报告 土地出让方式 协 议 u协议方式概念 指政府作为土地所有者（出让方） 与选定的受让方磋商用地条件及价款， 达成协议并签订土地使用权出让合同， 有偿出让土地使用权的行为。 划 拔 u 划拔方式概念 指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费 用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为 。 Research Page 23 房地产专题报告 三、出让方式的适用范围 出让方式 划拔方式 招标、拍卖、挂牌协议 1 经营性用地以(商业、旅游、商品 住宅等)及有竞争要求的工业用地 ； 1 经营性用地以外用途的土地 ，同一宗地只有一个意向用 地者的 1国家机关、军事用地 2 同一宗地有两个或者两个以上意 向用地者； 2 原划拨、承租土地使用权人 申请协议出让 2 城市基础设施、公益事业用 地 3 划拨土地使用权改变用途或转让 ，收回土地使用权，实行招拍挂 出让的； 3 划拨土地使用权转让申请办 理协议出让 3 国家重点扶持的能源、交通 等项目用地 4出让土地使用权改变用途4出让土地使用权人申请续期4法律法规规定的其它用地 5法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地 异 同 有偿使用，需要签定合同 有偿有偿使用，需要签定合 同 少量费用(补偿、安置）或无 偿 有期限限制有期限限制一般无期限限制 Research Page 24 房地产专题报告 土地出让方式 四、招标、拍卖、挂牌的异同 招 标 拍 卖 挂 牌 交易场所指定地点拍卖行土地交易场所 交易方式一次报价多次报价多次报价 持续时间长短长 复杂程度 需要制作标书 十分复杂 不复杂一般 衡量指标 价格及指定的技术等其它条 件 价格价格 适用范围 具备其他综合目标或特定的 社会、公益建设条件 土地用途无特别限制及 要求 土地用途无特别限制及要 求 Research Page 25 房地产专题报告 二、开 发 流 程 Research Page 26 房地产专题报告 三、开发流程 1.市场条件判断2.项目位置选择 1.确定开发方案2.编制可行性研究报告 1.办理建设用地规划许可证2.领取国有土地使用证 1.领取建设工程规划许可证 2.领取建设工程施工许可证1.招标:寻找施工单位3.开工建设 1.领取商品房销售许可证 选 址 立 项 取得土地 规划设计 开工建设 竣工验收 Research Page 27 房地产专题报告 建 设 用 地 规 划 许 可 证 三、开发流程 房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿 商 品 房 销 售 许 可 证 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 建 设 工 程 规 划 许 可 证 国 有 土 地 使 用 证 一二三四五 图片暂缺 Research Page 28 房地产专题报告 三、开发流程 证件解释 建设用地规划许可证是建设单位在向土地管 理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政 主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划 的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。 国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个 人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。 Research Page 29 房地产专题报告 规划局 建设项目选 址意见书 国土局 土地挂牌 拍卖手续 地震局 建设工程抗震 设防要求审批 环保局 建设项目环 境保护审批 其他相关部门 （水利、交通、人防 、供排水、文保、气 象等相关意见） 申报材料： 1、机构代码证副 本、代码（首次 申报）； 2、申请表； 3、意向性批文、 项目建议书或选 址申请； 4、现势原件地形 图2份； 5、其它相关材料 ； 申报材料 ： 提供计委 、规划、 土地部门 相关审批 材料 申报材料： 1、项目所在地环保部门和 行业主管部门签署预审意见 的环境影响报告表5份 及其软盘 2、建设项目排放污染物 指标申请表、建设项目 环境保护审批登记表及其 软盘 3、附有环境影响专项分析 或专项评价的应附环境保护 咨询中介机构技术评估意见 及评审专家组名单 申报材料： 1、机构代码证副本、 代码（首次申报）； 2、申请表； 3、项目有效批准文件 ； 4、选址意见书复印件 （含附图）； 5、已批总平面方案； 6、现势原件地形图3份 ； 7、其它相关材料； 选 址 立 项 取得土地 规划设计 开工建设 竣工验收 三、开发流程 开发商 选址、立项 国土局 国有土地使用证 计委 项目建议书，可研报 告规划局 建设用地规划许可 证 Research Page 30 房地产专题报告 三、开发流程 证件解释 建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划 要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是 建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建 设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属 证件。 建筑工程施工许可证(建筑工程开工证)是建筑施工单 位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单 位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要 依据之一。 Research Page 31 房地产专题报告 气象局 防雷工程 设计审批 人防办 人防工程建设 项目技术审批 其他相关部门 （水利、交通 、供排水、文 保、消防等相 关意见） 申报材料 1、申请报告 （已批可行性 研究项目） 2、项目初步 设计文本及修 改文本（资质 单位编制） 3、其他文件 申报材料 1、XX省建筑工程施工图设计审查报审表（一式三份） 2、外地勘察设计单位资质证书副本（复印件），勘察、设计合同（须已 经审查） 3、建设用地土地使用证及规划设计要求说明书（复印件） 4、初步设计文件及批复或项目立项、报建等审批文件及手续 5、岩土工程勘察报告，全套施工图设计文件以及相关设计基础资料 6、技术审查机构对涉及项目安全，确需有关设计计算书及计算软件名称 的，由建设单位报送 7、如需依法进行专项审查的（如：抗震、卫生、消防、环保、人防、安 全等），建设单位还须按相关规定报送有关材料 申报材料 1、机构代码证副本、代码（ 首次申报）； 2、申请表； 3、项目的有效批准文件； 4、有效的土地权属证明； 5、现势原件地形图1份（市 政现势管线图）； 6、规划设计条件（或选址意 见书）及已批方案； 7、全套施工图； 8、其它相关材料。 三、开发流程 申报材料 1、申请报告 2、建设项目 计划 3、经规划部 门批准的总 平面规划图 4、项目建筑 方案 5、工程地质 勘察报告 申报材料 1、建设单位申报表 2、建设项目总平面图 3、设计说明（包括分类依据） 4、防雷装置布置图（包括基础防雷平面 图，天面防雷平面图，防雷施工大样图 ） 5、高层建筑防侧击雷措施及说明 6、电气施工说明及总配电图 7、防雷产品的说明及有关证件 8、施工资质证，焊工证（复印件2份） 9、接地系统图（复印件2份） 申报材料 1、建筑工程施工许可证申请表； 2、建筑施工合同文本； 3、建筑工程招标文件； 4、施工单位中标通知书； 5、建设工程会办单； 6、质量、安全、监理手续； 7、工程上缴规费清单； 8、建设资金落实证明； 9、拆迁许可证 10、施工险缴费单 11、外地施工企业准予进淮备案许可证 选 址 立 项 取得土地 规划设计 开工建设 竣工验收 规划局 建设用地规 划许可证 规划局 建设工程设计 方案评审 计委 初步设 计方案 建设局 施工图 设计审查 规划局 建设工程规划许可证 建设局 建设工程施 工许可证 Research Page 32 房地产专题报告 图片暂缺 证件解释 商品房销售(预售)许可证是市、县人民政府房地产行政管理部 门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。 建设局 建筑工程施工许 可证 计委 开工报告 审批 房管局 商品房预销售许 可证 申报材料 1、申请表（按要求填写） 2、规划部门、国土部门相关手续 3、初步设计批文 4、项目法人及负责人材料 5、开工前审计报告（审计相关规 定范围内项目） 6、执行招投法相关材料（总投资 50万元以上项目） 7、监理制实施相关材料 申报材料 1、商品房销售申请书 2、营业执照、法定代表人身份证明 3、资质等级证书 4、立项批文 5、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证 6、国有土地使用证 7、施工许可证 8、建设项目总规划图、销售房平面图 9、建设工程投资及工程进度状况证明 10、白蚁防治合同 11、商品房预售价格审核报告 12、物业管理方案 13、商品房预售方案 14、项目手册实施情况 15、其他材料 选 址 立 项 取得土地 规划设计 开工建设 竣工验收 三、开发流程 Research Page 33 房地产专题报告 三、开发流程 立 项开工建设规划设计取得土地 选选 址址 竣工验收 人目的事提交文件 开发商 寻找可以投资的 地块 1.市场条件判断 2.地块位置寻找 投资分析报告 n 本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书 n 市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断 Research Page 34 房地产专题报告 需要提交文件为: 项目建议书 可行性研究报告 开发商 三、开发流程 立立 项项开工建设规划设计取得土地选 址 竣工验收 人目的事向政府提交文件 开发商取得项目开发经营权 1.投资分析 2.编制项目建议书 3.编制可行性研究报告 4.进行项目方案概念设计 项目建议书 可行性研究报告 涉及部门分别为: 计委 规划局 建委 Research Page 35 房地产专题报告 三、开发流程 立 项开工建设规划设计取得土地取得土地选 址竣工验收 人目的事向政府提交文件 开发商 取得土地开发与使 用权 1.取得建设用地规划许可 证 2.取得国有土地使用证 1.建设用地规划许可证规定提 交文件 2.国有土地使用证规定提交文 件 Research Page 36 房地产专题报告 办理建设用地规划许可证: 需准备文件如下： 1.立项批复 2.建设项目规划审批表 3.市政府征地批复 4.用地钉桩成果 5.按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件 6.审定设计方案通知书 三、开发流程 立 项开工建设规划设计取得土地取得土地选 址竣工验收 办理国有土地使用证: 需准备文件如下： 1.立项批复 2.办理土地出让手续申请 3.审定设计方案通知书 4.土地评估报告原件 5.出让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图 或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地 使用证附图（加盖双方公章） 6.建设用地规划许可证及钉桩成果通知单 7.建筑面积与用途说明书 8.加盖工商部门备案章的营业执照复印件 9.建设用地批准书或原用地单位的国有 土地使用证、房屋所有权证、国有土地权属 来源证明文件（原件） 10.与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿 协议、联建协议及相关文件 11.房地产开发企业资质证书等 Research Page 37 房地产专题报告 三、开发流程 立 项开工建设规划设计规划设计取得土地选 址竣工验收 人目的事向政府提交文件 开发商项目方案满足市场需要和政府要求 1.项目方案设计 2.项目方