2011商业地产与连锁品牌合作发展交流会

本文转自新浪网，仅限学习交流，它用后果自负 实录：商业地产与连锁品牌合作发展交流会 6月 9日，由中国连锁经营协会主办的商业地产与连锁品牌合作发展交流会在宁波召开。会上，中国连锁经营协会首次发布购物中心 100品牌。 2011年中国零售业在保持高速发展的同时也经历着高通胀、高成本、高不确定性的挑战和考验。与此同时中国零售业迎来了多元价值的新零售时代 网络零售、地产、资本。中外连锁零售企业积极涉足商业地产、投资运营购物中心。 以下为新浪商业地产对本次活动的现场图文直播。 商业地产与连锁品牌合作发展交流会 主办单位： 中国连锁经营协会 协 办单位： 宁波市鄞州区人民政府 图为 商业地产与连锁品牌合作交流会现场 主持人武瑞玲： 各位来宾、各位代表，大家下午好！我是中国连锁经营协会的主持人武瑞玲。首先非常高兴咱们能够聚在一起，参加今天下午的商业地产与连锁品牌合作发展交流会。首先介绍出席今天会议的各位嘉宾。 中国连锁经营协会秘书长 裴亮先生 中国连锁经营协会副秘书长 主持人武瑞玲女士 宁波市鄞州区政府副区长 王洪平先生 本文转自新浪网，仅限学习交流，它用后果自负 宁波市鄞州区政府办公室副主任 虞立军先生 宁波市鄞州区外经贸局局长 严岩平先生 宁波市鄞州区贸易局副局长 王祝英女士 沃尔玛 (中国 )投资有限公司地产开发高级总监 明凯 )先生 永旺中国总部执行董事 羽生有希 (朱菁 )女士 中粮置业投资有限公司招商部总经理 魏学问先生 鄞州万达总经理 王志彬先生 万达商业地产股份有限公司招商中心总经理 张华容女士 杉杉集团副总裁 傅政骥先生 麻辣诱惑酒店董事长 韩东先生 中国房产信息集团商业地产事业部总经理 王永先生 利时百货人力资源及行政总监 朱伟平先生 易城中国总裁 祝惇若先生 光壹佰置业集团有限公司常务副总裁范小冲先生。出席本次会 议的还有来自连锁经营协会的会员代表和连锁品牌购物中心委员会的几位委员。 此次会议是由中国连锁经营协会主办，宁波市鄞州区政府协办，会议得到了宁波市鄞州区政府的大力支持和配合，得到了我们广大会员的积极响应，在此对大家的支持和参与表示热烈的感谢！ 本文转自新浪网，仅限学习交流，它用后果自负 图为 中国连销经营协会副秘书长武瑞玲女士 本次交流 会我们有几个主要的话题需要讨论，首先我们想讨论商业地产与连锁品牌的合作与发展模式，我们还要探讨连锁企业在商业地产，特别是购物中心建设和发展中的角色和作用。探讨购物中心连锁化发展的现实与趋势。二三线城市的零售业发展前景与商业地产的历史性机遇等话题。我们会有五个演讲嘉宾做专业的演讲，另外还有一场对话。在我们整个会议议程的最前部分，会由政府代表和协会的秘书长做致辞。希望今天这个会议能给大家带来一些启发和收获。 首先我们有请协会裴亮秘书长致辞。 裴亮： 尊敬的王区长，尊敬的各位来宾，大家下午好！首先我代表主办方感 谢鄞州区政府对于本次活动的大力支持，同时也欢迎连锁协会的购物中心委员会的各位主任委员，还有我们协会的品牌企业参加本次的讨论会。利用这个机会我简单谈一下协会对于零售业的扩张，以及与商业地产的合作，协会的一些看法。 本文转自新浪网，仅限学习交流，它用后果自负 图为 中国连锁经营协会秘书长裴亮先生 首先随着国家宏观调控政策的不断出台，整个 房地产 的开发进入了一个新的阶段。大家也都能亲身感受到，现在的房地产的开发，一个新的增长点就是商业地产。商业地产已成为广大的地产开发商，包括最知名的大的地产开发商，未来保持业务增长的一个重要的支撑。 那么商业地产的开发和住宅地产的开发，它有它自身的特色，其中一个很重要的特点就是商业地产的开发离不开商业的快速发展。离不开广大的商业品牌的支持和进驻。所以对于已经出现的商业地产的快 速发展，我们也有必要从商业发展的状况这个角度，来审视我们未来商业地产发展可能出现的一些新的情况。 那么我们现在商业的发展状况是什么样的状况，我利用这个机会也简单和大家做一个沟通。协会今年对连锁百强进行了统计调查，我们发现了一个非常突出的特点，这也是协会十几年以来，在连锁百强统计工作当中发现的一个第一次出现的新的特点。就是我们连锁百强的企业的开店的速度第一次下降到了一位数，开店的增长速度是 那么在这之前，十几年的时间，我们的连锁企业都处在一个快速扩张、快速开店的状态。在过去的一年发生这样的变化，其 中自然有它的深层次的原因，我们分析应该说有两个原因，对于连锁企业开店扩张速度带来了非常直接的影响。 一个就是我们企业的经营成本在过去的一年或者更长的时间里明显的上升。我们连锁业的三大成本，房租、人工、水电，我们做的统计发现三个大的成本都有明显的上升，特别是房租。就是我们商业用地的经营成本，占我们三大成本的比例以及它的增速，是处在一个最快的状态。这必然导致我们连锁企业的经营状况，或者是投资回报的预期要发生变化。我想这是一个重要的因素，导致我们很多的连锁企业在对于市场的渗透扩张当中，转变策略，精耕细作，寻求 可持续发展，我想这是一个很重要的原因。 另外一个因素，我想就是我们的连锁企业十多年以来，这种盈利模式也好，经营模式也好，现在面临很大的挑战。我们谈到连锁企业的经营模式，大家可能马上会联想到通道费的问题，的确是这样。我们现在企业的综合毛利率当中，通道费用或者说后台利润，占据了我本文转自新浪网，仅限学习交流，它用后果自负 们企业经营利润的一个很重要的组成部分。而这个通道费用目前已经成为从政府到媒体到供应商到消费者，大家普遍诟病的一种方式。 在这里我也不想对连锁企业的这种经营方式做出什么样的评价，但是从客观上来讲，通道费的这种经营模式和目前我们中国 整个流通体系、分销体系的状况，应该说总体上还是匹配的。就是所谓的存在的就是合理的，它的这种现象我想在一段时间内是存在的。 但是目前的核心问题，是由于我们企业数十年、十几年的快速扩张，我们留下了很多的问题。粗放式的管理的问题没有解决好。所以虽然通道费用也好，后台利润也好，它是一种市场接受的方式，但是在具体操作当中带来了很多的问题和风险。不规范的现象应该说还是比较普遍的。 所以这样一种粗放式的管理和快速的扩张，在现阶段应该说到了一个需要重新反思、重新梳理、重新优化这样一个阶段。所以我想，这些因素也是使我 们现在连锁企业扩张步伐放缓的一个因素。 当然，从总体上来看，连锁企业也好，零售业也好，消费品市场也好，从总体上我们有信心，在未来肯定还是一个巨大的市场。因为我们的服务业占 们未来的发展，不论是民生问题、就业问题、城镇化问题等等，都需要靠国家大力推动消费市场，推动服务业来解决。所以我相信，从总体上来看，我们的商业的发展，还将保持一个相对稳健、快速的状况。 所以这也对于我们商业地产的开发提供了有力的支撑。 在连锁企业新一阶段的扩张中，我们注意到 购物中心、社区商业，包括二级市场的二三线城市的购物中心和社区商业，已经成为我们连锁企业扩张的重点。那么从国外的成熟经验来看，一个成熟的消费市场，购物中心、社区商业必然将扮演一个关键角色，或者说扮演一个主体的角色，任何一个企业、一个连锁品牌都不能回避这样的现实。而且我们已经看到我们的很多会员企业已经在重新调整自己的经营模式。比如说把这个街店的方式进行梳理、压缩，提升品牌，然后适宜在购物中心开店，这种做法很多企业都已经在调整。 面对这样一个总的形势和趋势，作为中国连锁经营协会，我们近期也在把我们的工作重点， 围绕着服务会员、帮助会员健康可持续发展的这样一个使命，聚焦到了商业地产的合作方面，就是为我们的商业地产和连锁品牌的合作，搭建一个高效的平台。搭建平台的工作，现在应该说还处于一个探索期，但是我们已经做了一些有一定的成效的工作。我们今年推出了 购物中心 100品牌 ，把国内适宜购物中心发展的高品质的，又适宜大量连锁化的品牌做了一个汇集。这一百多家 品牌，我想未来也将是我们购物中心，特别是二三线购物中心招商引资合作的一个重要的合作伙伴。 王洪平： 尊敬的各位来宾，各位朋友，女士们、先生们，大家下午好！非常开心给我这样一个机会，刚才秘书长已经介绍得非常详细，鄞州区也顺便介绍了。所以我上来可以简单一点了。 本文转自新浪网，仅限学习交流，它用后果自负 应该说在第十三届中国浙洽会盛大召开之际，我们非常荣幸能够来参加此次商业地产与连锁品牌合作发展论坛，感谢各位嘉宾的到来。首先请允许我代表鄞州区政府向各位嘉宾的到来表示热烈的欢迎！ 图为 宁波市鄞州区人民政府副区长王洪平先生 鄞州应该是一个具有悠久历史和灿烂文化的江南名城，也是一个充满时代气息和蓬勃生机的都市新区。这里应该说是传统与现代交相辉映，发展与生态有机交融，城镇与农村相得益彰。特别是撤县设区九年以来，全区上下的共同努力，这里 33平方公里的新城区建成了。多项的经济指标运行比较良好，财政收入连续三年实现了全省第一，科技综合实力也是全省第一，城 乡统筹发展水平也是全省第一，新城区荣获了联合国人居奖优秀范例奖，可以说过去十年前我们这里还是一方水天阡陌，人烟稀少的农地，到目前为止短短九年多的时间里已经成为高楼林立的热地。鄞州的繁荣和发展得益于城市化的推进和经济转型释放出的巨大能量，也来自今天在座的各位朋友对鄞州建设发展的关心和参与。 今后五年我们鄞州区的城市发展的总体上有三大目标，首先是要打造城市经济的新高地，将依托城市功能区块的开发和重大产业基地的建设，基本形成以新型、高端、品牌为特色的现代城市产业体系。这是我们鄞州区今后要把产业体系的提升和调整 。 其次是要打造品质特色的新都市，优化空间布局，拓展发展框架，我们现在所在的城区的话，大概是第一轮 2002年代撤县设区以后规划的 33平方公里，现在扩展到 80平方公里。另外在这 80 平方公里的周边，一些乡镇在东南西，还将发展卫星城、中心镇的发展。 第三个目标是打造幸福生活新家园，健全完善道路交通、公共服务、生活设施等重大体系。不断优化绿色生态、宜居宜业的良好环境。 所以鄞州区城市经济下一步要进一步发展这个愿望，这就迫切需要引进商业地产和连锁经营企业的加盟，共同来建设。因为我们讲，城市城市，是城与市的 完美结合，我们今天在座的很多的商业界的朋友，就是造市的。所以我们要得到城与市的完美结合。反过来我们同本文转自新浪网，仅限学习交流，它用后果自负 样来说，繁荣发展的鄞州也同样会给商业地产和连锁经营的企业带来巨大的商机。下一步我们会进一步提高服务，给各位的到来提供高效的服务。 各位来宾，各位朋友，鄞州是具有投资价值的城市，衷心希望本次交流会能够成为我们双方合作的新起点、事业发展的新里程，让我们携起手，共同谱写未来的蓝图，共创美好的明天。 祝各位身体健康、万事如意，谢谢大家。 主持人武瑞玲： 再次感谢王区长。我们这次交流会之所以能够成功举办，得益 于鄞州区外经贸局的大力支持，本次交流会也可以说是鄞州区外经贸局严局长和我们共同策划的，并且组织实施的。那么今天我们非常荣幸也请到了鄞州区外经贸局严岩平局长，给我们做鄞州区招商环境和相关项目的介绍，有请严局长。 严岩平： 尊敬的各位来宾，女士们、先生们，下午好！非常荣幸跟各位嘉宾和新老朋友相聚在美丽的鄞州，参加商业地产与连锁品牌合作发展交流会。上午各位嘉宾参观了鄞州区主要商业区块，我简要介绍一下鄞州区商业的投资环境以及近期在着重打造的几个区块。 图为 宁波市鄞州区外经贸局局长严岩平先生 先介绍一下商贸业的投资环境。鄞州区商贸业发展历史比较悠久，自古就有无宁不成市之说。投资环境具有无可比拟的优势。首先区位优越，宁波栎社国际机场坐落于鄞州区内，四条高速公路穿过，分别连接上海、杭州等长三角主要城市。宁波城市快速轨道已经开始实施，多条轻轨和地铁线路均纵横交错于鄞州区内。 第二，城市品质优越。鄞州中心城区面 积 80 平方公里，常住人口 40万，综合商业广场、五星级酒店、大型综合医院、高品质楼盘一应俱全，获联合国人居奖中国优秀范例奖。高效园区会聚了英国诺丁汉大学等八所高校师生，提供了人才储备。 第三，产业基础扎实。全区拥有销售规模 2000万以上工业企业 1526家，上市公司 10家，居宁波市首位。 174家国家高新技术企业拥有 72个中国知名商标， 17 个中国名牌产品。本文转自新浪网，仅限学习交流，它用后果自负 2010年实现消费消费品零售总额 222亿元，服务业对财政收入的贡献率达到了 41%。外贸进出口总额突破了百亿美元。 第四，消费能力强劲。城乡居民收入稳步增 长，人均可支配收入达到了 31500元。鄞州区商贸业增长势头强劲， 2010年批发零售业商品销售额 892亿元，增长 28%。其中汽车类消费增长 58%。 第五，社会环境优良，营造透明法制的政务环境，提供了创业富民的良好氛围。目前一大批国际大型连锁企业径向入驻，如沃尔玛、家乐福、麦德龙等，日本的伊藤忠商社、香港的联盛集团等海内外知名企业纷纷来鄞州进行商业地产开发。 第二方面我推介一下商贸业重点区块。首先推介宁波南部商务区，今天上午大家已经去现场考察了，是闪耀在宁波新城区的一颗璀璨明珠。整个商务区自 2006年破 土动工，历时三年，一座气势磅礴的宁波城市新地标树立在世人面前。目前企业总部和商业店铺正在入驻之中。未来将投资 118 亿元，重点开发二三期、软件动漫创意园等项目，将打造成宁波市乃至浙江省品位最高、配套最全、人气最旺的商业新高地。 第二个是推介一下综合都市商贸区。综合都市商贸区位于南部新城东部，有 投资 110亿元，重点建设 计两到三年后将成为国际品牌最为集聚的商贸中心。将是宁波最高端、最时尚、最具人气的商圈之一。 第三个，推介一下汇丰万达商业区，位于南 部新城中部，目前是宁波市最成熟最具人气的商圈之一。十二五将投资 65亿元进行开发，到 2015年基本建成以商业休闲娱乐为主，兼容办公、居住、运动、休闲、餐饮等功能的多元化核心商圈，成为宁波市商业副中心 第四个区块是长丰滨江休闲区，位于鄞州北面，和江东、海曙两个区交界，是宁波市中心城区三江六岸的重要组成部分。今后还将重点引进开发城市商业综合体，飞跃时光文化产业综合体，社区综合服务中心等项目，建成以休闲商业为主的滨江综合片区，成为宁波市娱乐休闲的首选之地。 第五，推介一下潘火家居商贸区，规划用地面积约 500公顷，目前建成了红星美凯龙等项目，今后还将重点开发建设宜家家居等项目。是以建材家居为特色，兼容商业商务和生活居住的城市重要发展片区。 第六，首南商贸休闲区，位于南部新城南部，重点建设以城市嘉年华为核心的集购物、娱乐、餐饮、休闲、城市度假五大功能为一体，总投资 56 亿的环球城项目。此外还将建设成为宁波最具特色、最梦幻的时尚娱乐王国。 第七，奉化江生态文化区，位于南部新城中部，重点开发建设综合广场、湿地公园、高档文化休闲区等项目，将建设成为以居住功能为主，兼有文化娱乐功能的滨江高端 居住区。目前该地块正在规划之中。 第八，夏日生态商住区。位于南部新城东南部，已建成一批都市休闲农业项目，今后还将重点建设鄞州中学南侧居住综合体、景观特色街等项目，将成为以宜居宜业、生态休闲与特色的现代化生活品质之城。 本文转自新浪网，仅限学习交流，它用后果自负 第九，石碶开发区， 2015年基本建设成多功能休闲区。 各位来宾，各位朋友，鄞州人正以求实敢为争先的鄞州精神，建设现代化的宁波南部新城，鄞州人民邀请你加入到这个充满激情和热情的建设队伍中来，欢迎您以及你们的朋友前来参观考察、投资发展，相信你们一定能在鄞州取得丰硕的回报，祝今天的交流会 取得圆满成功，祝各位身体健康、事业兴旺，谢谢大家。 主持人武瑞玲： 谢谢严局。通过严局长的系统介绍，大家可能对鄞州以及鄞州未来规划的一些商业地块，都有了比较清楚的了解。那么在此也非常的希望我们在座的连锁企业，包括我们的地产企业，能够跟鄞州在未来形成一些合作，为我们企业的发展，为鄞州的发展共同努力。 在去年 11月份，中国连锁业大会期间，我们提出了中国零售要进入多元的零售时代，那么所谓多元，就是说有几个新的元素越来越凸显。这几个元素分别是地产、资本和网络零售，沃尔玛大家都知道是世界五百强之首，也知道它是零 售业的老大，但是沃尔玛和地产之间有什么样的一些渊源，沃尔玛为什么在去年 10月份隆重宣布要进入地产领域，那么我们今天非常有幸邀请到沃尔玛 (中国 )投资有限公司地产开发高级总监 明凯 )先生，来跟我们分享一下沃尔玛 (中国 )未来在整个中国零售以及零售地产方面的一些思考，现在有请 明凯 )先生。 明凯 )： 大家下午好，我是来自沃尔玛的聂明凯，非常荣幸也非常感谢中国连锁经营协会以及宁波鄞州人民政府能够邀请我来到这里。我今天想要跟大家分享的是沃尔玛 (中国 )地产 开发部战略。 图为 沃尔玛 (中国 )投资有限公司地产开发高级总监 我在 2009年加入了沃尔玛，在加入沃尔玛之前，在麦德龙中国以及印度公司任职，总的国际地产的开发工作年限有 22 年。沃尔玛公司是由美国零售业传奇人物山姆 沃尔顿先生于 1962年在阿肯色州成立，目前 沃尔玛在全球 15个国家开设了超过 9000家商场，下设60个品牌，员工总数 210多万人，每周光临沃尔玛的顾客超过 2亿人次。 2011 年的财政年本文转自新浪网，仅限学习交流，它用后果自负 度销售总额达到了 4190亿美元，那在 2010年沃尔玛公司再次荣登财富世界五百强榜首，并在财富杂志 2010年最受赞赏企业调查的零售行业中排名第一位。这是沃尔玛在全球，在巴西、墨西哥、加拿大、危地马拉、日本、英国。在 15年前，沃尔玛进入中国，并在深圳开设了一家商店。在 2002年 2月在深圳建立沃尔玛全球采购办公室。目前沃尔玛在中国共设立了 3家干货配送中心，六家鲜食配送中心，在中 国的店面总数达到了 338家，其中有 6家为山姆会员。 沃尔玛在中国经营的业态有山姆会员店、大卖场、惠选折扣店、社区店以及惠选超市。 沃尔玛在中国所获的奖项有沃尔玛连续七年被评为供应商最满意的连锁企业， 2009年 3月沃尔玛入选翰威特 2009中国最佳雇主， 2009年沃尔玛荣获商业周刊中国绿色经济大奖企业奖。我们也深知我们肩上的社会责任，我们支持消费、可持续发展、人才发展以及回馈社区。大家可以看到这是我们门店的陈列，相信这些对大家来说一点都不陌生，因为大家肯定都有去过我们沃尔玛的门店。 下面我要给大 家介绍一下我们的业务发展部。我们业务发展部在全国约有 400名员工，我们拥有地产调研团队、区域地产开发部、工程设计部、店务规划部、租赁部、资产管理部以及地产开发部。 那我们业务发展团队主要会和外部的专业咨询团队，比如设计院、项目管理公司、成本咨询公司等进行合作。沃尔玛在租赁门店的同时，也会购买店。我们会购买现有租赁门店，购买土地使用权，或者是购买物业。沃尔玛在华投资战略决定了我们长期的合作伙伴关系，沃尔马也是一家值得信任的合作伙伴，我们也将严格的履行合同。 我们的合作可以提升同项目物业的价值，同时我们 的门店可以使该项目聚集更多的人气。沃尔玛与购物中心的合作经验，沃尔在中国 124 个城市三百多购物中心开设门店，沃尔玛带来了品牌效应、人流以及给物业增值。 沃尔玛与很多购物中心的合作以及业绩都非常不错，比如万达。比如在一些购物中心我们也遇到了一些挑战，比如商场运营、设备管理及维护，以及市场推广带来的挑战。 沃尔玛所关注的，租金收入并没有真实的反映物业价值，物业的增值是因为商业地产投资以及地产商的获利预期。沃尔玛作为租户和业主的侧重点不同，对于沃尔玛来讲，顾客才是我们价值的体现，而地产商更加关注的是物业价 值。就像我刚刚提到的，沃尔玛将继续保持在商场的租赁，但同时也参与购买。那在选择开发商合作伙伴方面，沃尔玛将更加谨慎。 沃尔玛对于合作伙伴的要求，首先要有丰富的商业地产经验。第二是资金雄厚，可以保质保量按时完工。为了双方能够长时间的合作，双方必须就策略预先达成共识。 第四是要有良好的业态组合，现在万达也是非常好的例子。专业项目管理团队以及招商代理公司聘用顶级的地产咨询顾问进行物业管理。 对于山姆会员店我们的选址标准是，我们城市定位是定位在全国的一二线城市，那对于购物广场，我们是开拓全国的一至四线城 市。商圈范围，对于山姆会员店我们希望在 20 分本文转自新浪网，仅限学习交流，它用后果自负 钟车程内拥有 70 到 100万人口，面向中高收入人群，而沃尔玛购物广场在 2公里的范围内我们希望有 10万以上的人口，面向中等收入者。 就像我刚刚提到的我们会会购买土地，对于土地的面积要求，山姆会员店希望可以达到40亩，沃尔玛购物广场 20 亩。店面的营业山姆会员店 2万 4千平方米，拥有 1000个专属车位，而沃尔玛购物广场是 1万 2千平方米，拥有 300个公共车位。对于我们的门店布局类型我们会有一层的或者是两层，选择是在于一层或者是 者是地下一层，一层和二层，二层和三层。 如果大家对于我们各个区域的项目有推荐，可以联系我们的 同事，以及我们以上各个区域的联系人。 现在到了我演讲结束的时间，非常感谢大家。 主持人武瑞玲： 谢谢聂明凯先生。永旺应该说很多零售商非常渴望了解的一个同伴，另外外行也特别希望了解永旺。大家可能知道永旺是一个零售商，但是他同时也有很多的开发和运营了很多的购物中心，目前应该是在亚洲拥有商业物业最大的一家企业，在财富五百强也排 127位。那么永旺这几年在中国的发展也取得了很大的成绩，下面有请永旺中国总部执行董事朱菁女士和我们分享一下，作为零售商开发 运营购物中心，他们最关注的核心因素是什么，有请朱总。 朱菁： 大家下午好，我刚才看了一下今天整个议题，非常巧，今天要演讲的四位我的同行里面有两家是零售商，纯粹的零售商，一家是刚才的沃尔玛，一家是我们。还有两家是商业地产开发商。为什么这么去界定呢，等下一下在我的 先简单的把永旺的情况跟大家分享一下。武秘书长也说到，可能对于永旺了解的并不多，接下来我会做一下简单的介绍。 图为 永旺中国总部执行董事羽生有希 (朱菁 )女士 本文转自新浪网，仅限学习交流，它用后果自负 大家可以看到永旺是在日本最大的一家综合性的零售企业集团，大家可以看到 旺是一个非常综合性的零售企业，也是亚洲最大的零售企业之一。目前我们在全球一共有 11000多个商业网点，有接近 25 万的员工。 大家可以看到，这个圈，其实大家比较了解、熟悉的这个 像很多酒店，大家知道喜达屋集团下面有很多的酒店，名字都不是一样的，针对的 消费者和客户层次也都是不一样的。我们是在 1996年第一次进入中国大陆，是在广州开了第一家我们的商场，当时的名字是叫 家比较了解，它是一个百货加超市的这么一个业态。 我们这个集团其实比较特殊的就是说，它不是一个单一体业态，不是单个也不的零售集团。除了 扣店、家具广场、便利店、医药超市和折扣平价的超级市场。也就是一个零售集团里面拥有了多种的业态可以进行开发，可以进行组合。 那么目前我们在中国主推的两个业态，一个就是 是从 1996年开始就已经在中国，目前我们一共有 28个分店。 第二个业态是购物中心，我们的购物中心称之为永旺，目前在全中国有 9 个大型购物中心。围绕这个购物中心，为了围绕这个零售，不同业态需要各种辅助的功能，辅助的服务。那么我们在这个集团里面同时还拥有银行、信用卡公司，包括物业管理、儿童娱乐、餐饮等等，所有这些都在集团内可以自我完成。那么它也就意味着当我要做一个购物中心的时候，其中有很大的一部分可以由我集团自身的企业来完成它的方方面面的功能。这个应该是永旺和其他零售商所不同的一个特点，包括和其他商业开发商所不同的特 点。后面会有万达的同仁来介绍，万达自己也有万千百货，最初是做商业开发。永旺是从零售开始起步，三十年以前我们从我们的 一个单一的业态慢慢的发展成了一个综合业态的集团，同时开始购物中心、商业开发这一部分。目前在日本一共拥有郊外型的，我们主要做的是郊外的大型购物中心，在日本是有 150多个。其中有 100个郊外型的大型购物中心是由永旺来进行开发和运营管理的。面积基本上，我说的是营业面积，基本上在 10到 30万这么一个规模。 除了这个中国以外，目前我们在马来西亚、泰国、香港都有我们的分点，马来西亚是有27个 购物中，泰国我们主要是做食品超市，有 13个食品超市。香港是以 个名字，目前有 12个分店。 相信在座协会的一些会员应该有去看过，这是我们目前全日本最大的一个购物中心，叫湖城购物中心，一个是 个是 两个购物中心。前面还有一块空地，现在这块空地已经是我们最新的一个业态，叫奥特来斯，今年 4月份刚刚开业。整个加在一起的营运面积是 40万平米，三个大购物中心，是用连廊连起来的，全日本最大的购物中心。整个这个购物中心的开发、管理，包括现在的营运招商，全部是由永旺集团自身来整体完成的。大家可 以看大 是这一块的地面和平面停车场就有 3500个车位。整体的车位达到了 8200个车位，它一共有 565个招商的店铺，在整个这个大的购物中心里面。 接下来，这张图比较老，这是青岛， 1997年的时候开的一个商场。这跟我们后面要讲到的是有关系的。当时青岛的这一个部分是整个一片荒地，应该状态是比现在的鄞州更差，什么都没有。这也是一个西瓜菜地，当时。 本文转自新浪网，仅限学习交流，它用后果自负 当时的政府是希望我们在这儿建一个高楼，这是 1997年的时候。大家可以想像 1997年建一个 5万平米的商场，而且只有两层楼，没有人会认同你的概念和理念。 当时就具备了800个车位，但是现在证明这个选择是对的。为什么我们一定要坚持这样做，因为这样才有永旺的特色，才有永旺的购物中心的特长，能够完全的发挥出来，才能最终为我们消费者带来更好的服务。这是很关键的部分。 这是北京， 2008 年开的一个购物中心，这个购物中心也是我们最标准的在国内希望今后发展的一个购物中心，占地面积大概是 10万平米，一共是 3层，每层的楼面面积是 5万4千平米。目前我们用的是第二层， 9万平米的营业面积。三楼的面积暂时是作为室内停车场，等待周边的商业氛围达到一定程度了以后，我们会把三楼改成商业 设施，整个目前的停车位是达到了 2500个停车位。开业有近三年了，这个项目可以说是在一片质疑声中建起来的，但是目前星期天早上，我们 9点开门， 9点半或者 10 点左右要到我们的平面停车场，有 700个车位，恐怕就找不着车位了，要上地下或者是二楼，是这么一个状态。 这是在惠州的一个购物中心，这个我们把它列为社区性购物中心。相对的面积会比较小一些，它的占地面积大概在 4万平米左右，营业面积在 4万 6，当然停车场也是必不可少的一个关键因素之一。那么这个更适合于相对比较小的商圈，适合于二三级城市的社区性的购物中心。 这个 是顺德购物中心，面积是 9万平米，营业面积是 9万平米，也同样是一个购物中心的概念，拥有近 1500 个停车位。 接下来我想跟大家讲的，因为今天给我的题目是核心因素，其实核心因素，我相信每一家公司都是不一样的，它关注的点都是不一样的。为什么不一样？因为跟它企业的历史背景、成长背景，包括理念，包括它想达到的效益都是有关的。我这里所讲的只是从永旺这个公司出发点来看我们关注的一些基本的概念。 在做这个购物中心的时候，我们比较关注的是什么样的购物中心才是你所需要的，其实购物中心最大一个特征就是它必须是很专业性的东西 ，是有很多技术技巧在里面，包括刚才大家听到的，有很多的团队在里面共同协作的一个结果，所以它是一个非常专业性的东西。同时它又是一个很复合性的购物中心，如果说你一个购物中心，你的招商的组合，你的数量，包括你的层次，都是要符合一定的要求，它是一个复合性的，不能是单一的。购物中心的概念就是说让我们的消费者有一个可比性、可选性。 第三，我们觉得是一个非常具有社会性意义的一个场所。一个购物中心可以创造出两到三千个就业机会，而且可以带动周边的，因为我们有超市也有餐饮，可以带动周边的发展。 现在大家都说做商业综合体 ，永旺是不做商业综合体，因为我们不会做商业综合体。商业综合体里面含有购物中心、酒店、住宅，可能还有办公楼。但是这都我作为零售商的特长。我可能会承担商务综合体里面的购物中心的功能，这是我擅长做的，也是永旺最关注的部分。从这个意义上说永旺是商业地产，我觉得还是有一定的误差。我们的根本还是一个零售商。 购物中心的原理，我这里就不再多阐述了，因为现在有很多的购物中心，大部分是带有主力店的，有的是不带主力店的，比如魏总要说的大悦城，可能更多的是以专业店，大中小的专业店组成的购物中心。 本文转自新浪网，仅限学习交流，它用后果自负 还有一个是消费者的购物方 式，是我们做购物中心的时候非常关注的。因为现在中国的城市化的进程越来越快，而不同城市的速度，它的环境的变化又都是不一样的，消费者在不同的时期、不同的生活状态下，他对他所需求的一种购物的环境，包括他的生活方式，是完全不一样的。所以我们在建一个购物中心的时候，我不是看我建完以后明年能赚多少钱，三年以后能赚多少钱，我看的是这个购物中心能不能活二十年、三十年，这才是我们做购物中心的时候非常关注的一个部分。 这样接下来谈到下一个部分，因为它是一个非常长期的工程，刚才沃尔玛的嘉宾也讲到了，我们选择合作方的时候是谨慎 又谨慎，必须是要享有同样的目标。同时购物中心里面，它还会有很多的招商的客户进来，和他们之间我们也需要享有共同的目标，步调一致。艰苦的时候我们要共同奋斗，盈利的时候我们要共同欢乐。这是永旺做购物中心的时候一个非常基本的原则，只有在这个理念共享的情况下，我们才能做好每一件事情。 相互信赖就不用说了，遵守合同的规定，履行各自的责任，这是在商业环境下，是非常重要的一个部分。 第三个，尊重自主，这其实是一个比较难拿捏的一个部分。购物中心这也是我们现在比较，可以说内部比较有争议的一个部分。不同的国家的民族性不一 样，我相信在中国你很难看到是没有集中收银的购物中心。为什么要集中收银？这有跟多原因在里面，我也就不多说了。但是在国外很少会看到集中收银的场面出现，因为大家比较自觉，我们大家互相比较尊重自主，而不是靠一种政策提供约束力量，而是互相尊重的前提下尽可能让我们的商户去发挥他们的特长。所以这个合作理念里面，其实是讲到两点。一点是跟我们合作的共同开发购物中心的合作方，另一个是营运过程中进入到购物中心的租户，这是在最初阶段大家都要达成一致的。 接下来我们关注的是建购物中心的时候的营运能力。我现在说的这个购物中心的核心 因素，里面这些内容其实都是站在我作为购物中心的一个开发商，如何来和我的合作方共同努力工作的一个内容。其实营运能力有很多，我只是把其中一个部分拿出来讲。 招商，是一个非常技术性的，也是一个非常系统化的工作。那么回到最初，我刚才讲的，你要了解你的购物中心的本质。你自身的优势在哪里，你和别人竞争中可以获胜的长处在哪里。只有你了解了自己，同时又了解了社会消费的环境，了解了你的竞争对手，你才能够在你的招商的过程当中，把你在区域的定位，在消费者的定位里面，把自己的问题研究清楚。同时你也要非常明确自我定位。就像三十年 以前，其实永旺并没有做购物中心，只是做 什么要做购物中心？因为环境变了，光靠一个 大的生存，所以我们选择了一条新的路，扩展了我们的领域。所以自我定位也是非常重要的。 第二部分是一个策划，策划的能力其实是作为一个购物中心非常，从租户的角度来看非常关注的一个部分。因为永旺，刚才我说的兼顾两个身份，一个是我可以是购物中心的开发商，第二我也可以成为购物中心的一个主力店。所以我们是了解两方的立场、两方所的的内容。这里的策划，我如果作为一个租户进入购物中心，我可能会希望购物中心 的开发商能够有更多的活动，为我们带来更多的客流，能够有更多的方方面面的帮助，来提高这个购物中心的知名度。 本文转自新浪网，仅限学习交流，它用后果自负 第三个部分是培训，这个是从开发商的角度来看的。我不知道在座有多少是开发商，永旺所有的购物中心里面的所有的租户，所招的员工，都必须参加和永旺的员工同样的最基础的培训。也就是说，进入一个购物中心以后，我们的消费者他要得到最大的满足，我们要在最大程度上让他满意，给他提供满意的服务、满意的商品。那么一旦进入这个购物中心，无论这个购物中心是去哪个店，你得到的服务标准应该是标准的、统一的、规范的。 那么这部 分的培训，相信每一个租户，他并不是没有能力去做，但是怎么样能符合永旺的标准是很关键的部分。所以我们会免费为所有的租户提供入职培训，让他们达到永旺所期待的要求。当然里面还包括了商品知识，比如把做服装的租户集中在一起，培训服装的知识等等。 刚才大家可能也看到永旺有很多的业态，永旺做购物中心的时候，到底是有什么样的合作模式呢？其实我们一共是有分两块，一个是做购物中心的时候的合作模式，一个是做 作为购物中心的模式，一个是购地自建，我们通常会需要一百亩两百亩的土地，购地以后自己盖楼自 己招商自己营运。第二种模式叫定制整租，就是我不购地，但是我会整租这栋楼，这栋楼完全按照我的要求规划建，包括内部设计、内部结构，由永旺进行装修，包括后期营运，全部由永旺单独完成。这是一个定制整租的概念。 这是北京的 15万平米的购物中心，大部分都是用定制整租的模式进行的。 关于 的灵活度比较高，既可以单独开店，也可以作为各大购物中心，可以成为万达的主力店，这个组成以租赁形式进行。 讲到一个企业，刚才讲的都是我们对购物中心的一些，觉得比较重要的，今天想跟大家分享的一些内容。在短短的这一点时 间里肯定是讲不完的，如果有机会大家可以过后再交流沟通。 最后想讲的部分是一个企业市民，作为一个企业，必须尽到他的社会责任。相信所有的在座企业都会非常关注这一点。永旺是非常致力于推动社会公益活动，倡导植树造林活动。比如说像北京，我这里举的是一个八达岭长城植树的活动， 1998年开始这个活动，但是还没有进驻北京的计划。 2008年才在北京开的商场，之前我们在干什么？我们在履行我们的社会责任。一百万棵树，由中日两国的志愿者参与到这个活动，正是这样我们才和北京市政府结下了良缘，才在 2008年开了这么大一个购物中心。 这是灾害募捐，我们企业有一个理念，有三个根本的内容，一个是人类，一个是地区，一个是和平。我们认为零售行业必须在和平的环境里面才能创造业绩，才能通过商业活动为社会做出贡献。所以零售商场是一个社会的平台，这个平台可以接触到最末端的消费者。一旦有类似于赈灾，有地震灾害的情况发生，永旺总会率先搭建一个平台，让大家都参与到赈灾的活动当中来。 这次日本大地震大家都知道，对我们东北地区的店铺也是有一定的影响。我们一般会和当地政府签订灾害的协议，一旦发生灾害，我们的商场会作为救援用地。但也不是所有的地区都会签订这 样的协议，但是这次灾害来了，我们有一个购物中心没有签订这样的协议，有本文转自新浪网，仅限学习交流，它用后果自负 客人进来的时候，我们一个星期接纳了 2千多位顾客，住在那里、吃在那里。所以通过这一点，这些顾客今天他们回过来又是我们的顾客。所以我觉得，做零售是一件非常有社会意义的一件事情。怎么样服务好我们的消费者，怎么样给他们的生活带来更多的丰富，怎么样带来更多的和平、祥和，是零售企业应尽的企业市民的责任，谢谢大家。 主持人武瑞玲： 谢谢朱总的分享。这样的企业鄞州也会欢迎。 大悦城，我听说是在杭州已经开了，应该在北京的话，大悦城的出现，特别是西单大悦城的出现，已经成的一个，把原来西单一个相对比较传统的商圈，搞成一个非常潮流、时尚的商圈。就在前几天，端午节休假期间，我又再次去了西单大悦城，真是想吃，在那儿找一个地方吃饭，哪怕是快餐也不是很容易，看场电影也要提前一天去订票，非常火。大悦城也成了很多地产开发企业希望学习的榜样，也是很多连锁品牌希望进入的一个购物中心。下面有请中粮置业投资有限公司招商部总经理魏学问先生，他会介绍大悦城模式的核心价值和连锁化发展，有请魏总。 魏学问： 尊敬的来宾，女士们、先生们，大家下午好！看来我们中粮对协会的汇报工作做得不够，我们 在杭州暂时还没有店，但是我们在积极的选址，目前大悦城是有 4 家开业的店铺，分别是北京的西单、北京的朝阳、沈阳的中街、上海的苏河湾，四个已经开业的店铺。 图为 中粮置业投资有限公司招商部总经理魏学问先生 这里先还是给大家介绍一下中粮。中粮也是世界五百强之一，只不过比刚才的两位小一些。但是另外一个角度 讲，中粮的资产主要在中国，在中国不知道这三家目前的具体的情况。中粮大概现在总资产是 2000多亿， 房地产 方面我们集团有一个内控的指标，在 25%，也就是房地产基本在 500亿的投资。这个线也是我们集团发展房地产一个很重要的控制线。因为我们发展房地产，还是从我们的企业特点，然后房地产的特点，包括竞争环境、中粮的特色，综合做出的一个考虑。 本文转自新浪网，仅限学习交流，它用后果自负 中粮集团目前是两大产业方向，一个就是粮油 食品的产业链，这条链目前包括大家很多熟知的一些产品，包括福临门的油、金帝的巧克力、长城的葡萄酒，可乐我们也是三大装瓶商之一。另外还有悦活，还有一个电子商务的网站我买网，另外我们还是蒙牛的主要的股东。 所以我们做房地产行业，我们觉得和贸易行业有很大的差异。我们是拿它作为一个整体的资产的平衡。因为很多房企是拿商业地产平衡住宅地产，但是其实我们的粮油食品行业，可能比住宅地产更急迫的需要商业地产来平衡，因为住宅放时间长了还能增值，我们的粮油食品讲究的是新鲜和快速的消费。所以说，为了平衡这个贸易行业的风险和它的一 些特点，我们更需要商业地产做一种功能的互补和保值增值能力的增强。 那么我们也认为，商业地产是一种资源稀缺的很额，现在大家也都是在抢着布点。我们倾向于选择一些城市地标型的位置，资产相对较高，我们能够做出一些知名度比较高、品牌价值也相对较高的地产项目。从股东的角度，我们也认为贸易行业有比较大的风险和机遇，相对来说房地产行业，特别是商业地产行业，现金流回报比较稳定，经营起来比较平稳，风险相对适中。从金融融资的角度，商业地产也有比较好的市盈率。 另外中粮作为一个国企，同样也是肩负着社会责任，我们希望能够通过 这种购物中心的兴建，城市地标的兴建，推动城市化的进程，强化复合城市的功能，通过综合体集约利用土地，同样也提供稳定的税收，提供比较多的就业机会，提高人民的生活水平。 那么我们中粮和刚才的几家有一些区别，就是说我们是不做经营的，我们董事长也是在很多场合回答过这个问题，就是说有很多的人会问他，他也无数次的回答，中粮做不做超市？我们董事长回答就是中粮不做超市，中粮做超市可能需要把集团的资产都卖掉去做超市。沃尔玛这样做超市能做到全球五百强的第一名，中粮虽然有很多粮油食品的产品，也有大量的贸易，但是我们还是不会去做 超市。 和永旺有所区别，我们只做租赁业务，而不想涉及到任何的，和万达也有所区别，不管是影院还是冰场还是 们也是不会参与的，我们是牢牢把握住自己的价值。因为我们认为这个，就像朱总介绍的一样，房地产很专业，业主是业主的能力和价值，商户是商户的能力和价值。做业主的并不懂得做商户的技能，做商户的可能也缺乏业主的这种资金或者说他的长期持有的能力。 那么我们大悦城和刚才的沃尔玛和永旺，可能有一些区别在哪呢，包括和万达，就是说我们大悦城是想做得，客群相对窄一些，不是所有人去大悦城能买到东西。我们选 择这样一个定位，希望做得很深很透，辐射更大的商圈。希望具有产品的性格，从语言、服务、态度，甚至于从所有员工的眼神中能够透出来，去感染每位顾客，能够像一个活的生命体一样，充满年轻和阳光的味道，来的人不光是要购物，而是说希望能够喜欢我们这种性格和喜欢这种大悦城带来的氛围。 大悦城，我们还是希望能够找一些相对核心的位置，能够引领这个城市的时尚潮流的消费的文化和理念。那么我们大悦城品牌，就是内涵是时尚、年轻、潮流品位，我们是希望能够具有年轻的活力，能够成为新亮点和新地标，能够把这种新的购物文化、消费文化带给市民 。 本文转自新浪网，仅限学习交流，它用后果自负 我们的核心客群是 18到 35岁的年轻人，确实像朱总所说的，中国因为发展得非常快，每一代人的消费观念和收入，和他经历的生活是不一样的。我们认为 18到 35 岁的年轻人比较容易接受新鲜的事物，比较追求自我，对未来充满向往，充分希望，乐于享受生活，消费观念更加冲动更加感性。那么他们相对来说，家庭的生活，因为也都是独生子女更多，可能家庭的生活会较原来少一些，收入支配也比较自由，更多的去逛街、购物、恋爱、交友、休闲聚会，能够有更多的社交活动。 所以大悦城就是说，它希望是一种时尚生活方式的集合，就是把年轻人需要穿 的、需要玩的、需要体验的，能够在一起聚会的各种生活方式，集合在一起，能够让年轻人体现出他自己的精神状态和气质。 我们大悦城还是希望能够做到辐射范围更广，就是说而不是去做一个区域的配套。我们是想做一个较窄的客群，把它做充分做透，然后在相当大的一个区域内没有比我们在这个点上做得更充分。 要想实现这一点，我们一个就是说，尽量的去引进一些独有的品牌，在西单开业的时候我们大概有 30多个是北京独有的，另外还有大概同样的数量是西单商圈独有的，这样能够保证我们的独有性，是达到 25%以上，能够吸引整个西单和整个北京的 一些客群。 另外我们体量相对比较大，一般商业部分在 10万平米以