2010年孝感长湖项目营销策划方案

前言 经 委托， 我司特 针对长湖项目的营销策划工作 对整个 孝感城区 内所在售楼盘进行了调查分析， 市场调研 工作自 2010年 2月 19日 2月 22日，报告作业期为 2月 22日 3月 24日。 本次 主要是通过市场调研，了解项目地块周边房地产市场现状及未来发展趋势，明确项目地块的开发条件和开发竞争环境，细分消费市场，确定目标客户群，为项目定位提供决策支持信息。 呈贵司为确定产品性质作为参考 依据 ，现 根据 孝感长湖项目策划 要求， 编制 项目 策划案，其中分四个部分进行： 1、产品出炉的依据：宏观市场、区域市场、楼盘调查区域、楼盘总结、访谈总结、市场总结。 2、产品 定位 ： 项目 访者客户群 定位 、 项目 概念 定位 、 项目 形象描述、小区规划建议、建筑风格建议、户型设 计建议、园林风格建议、各种设施建议、 价格 定位 建议。 3、 项目 营销推广：广告 定位 语设计、广告风格设计、主题推广活动、媒体整合、营销策略、费用预算、效果监测、评估、修正。 4、开发节奏控制。 在贵公司 的 指导和配合下，经过详细的市场调查和认真分析，我司对该 项目进行 了极为准确的业态 定位 ，在原规划上提出了一些调整建议，以使产品更完善，减少未来入市障碍，并根据该 项目 的市场 定位 、产品 定位 和 孝感 的市场环境，寻求最佳的市场推广方案，以实现贵公司牟取最大的经济利益的同时也为本公司获取相应的回报，实现合作双方的 “ 双赢 ” 。 第一部分 市场信息调研 一、城市概况 （ 一）区位优势 孝感市东邻“九省通衢”的大武汉，北连河南省的南大门信阳市，南靠广阔富饶的江汉平原，西接古城襄樊、荆州、车城十堰。 孝感城区位于市域南部、孝南区西部，地处东经 113 55，北纬 30 56。 市域南北长 188 公里 ,东西宽 122 公里 , 位于湖北省东北部，东临省会武汉市，北与河南、随州交界，西接天门、仙桃、京山等县市， 东连黄冈市的红安县和武汉市的黄陂区。市域总面积 8910平方公里 ,占湖北省国土总面积的 4。 8%。现辖汉川、应城、安陆、三个县级市及云梦、大悟、孝昌三县和孝南区。 孝感是距离武汉最近的附属卫星城市，区位优势明显，经济边际效应逐步得到释放。 （二）交通状况 孝感交通区位优越。京广、汉丹和即将投入使用的长荆铁路穿境而过， 107、316国道、京珠高速公路在境内纵横交错。汉江、环河、 澴河 汇通长江，城区距武汉天河国际机场 32 公里，随着孝感市孝天路的改造，孝感与武汉国际航空港的关系将更为紧密。形成了以铁路为动脉、公路为主体、水运、航运为补充的水、陆、空立体交通网络。 交通的便利与快捷是经济腾飞的保障，孝感完善的立体交通体系为经济发展类型 发展概况 公路 北京至深圳 (107)、乌鲁木齐至福州 (316)两条国道和建设中的北京至珠 海高速公路在孝感市区交汇而过，市境内 214 条省、市、县公路干道经纬如网，沟通全市城乡，公路密度居湖北省之首。 铁路 京广铁路纵贯南北，汉渝线横穿东西，并有安卫铁路将京广线与汉渝线连接。建设中的川汉铁路穿境而过，孝感铁路货场可办理全国联运手续。 航空 孝感城区距武汉天河国际机场 32 公里，有一级公路和高速公路直达。国内大中城市和香港特区均有班机定期飞行。 水运 市境内汉江、 澴河 、环河、汉北河等连通长江，可直达长江沿岸各地。 打下了良好的基 础，拉近了产业经济链接与置业联动，以武汉天河机场临空产业圈内各阶层将向孝感辐射，而孝感的置业阶层部分将进入武汉置业。同时，随着孝感经济的发展，孝感武汉城际铁路的开通，孝感将会吸引更多的异地置业人群向其靠拢。 （三）面积、人口 孝感市是一个发展中的新兴的中等城市， 疆域 面积 8910 平方公里，全市辖三县级市 (应城、安陆、汉川 )、三县 (孝昌、大悟、云梦 )和一区 (孝南区 )。 2009 年，孝感市总户数 162。 2 万户，户籍总人口 528。 7 万人，其中孝感市城区人口 33万，全年城镇新增就业 7。 4 万人，下岗失业人员实现再就业 2。6万人。 随着孝感市城市发展水平上升，将吸引大量周边县市人群进城就业、生活，会进一步放大各种消费需求，房地产行业也会从中受益。 区划名称 应城市 安陆市 汉川市 孝昌县 大悟县 云梦县 孝南区 人口（万人） 20 70 120 65 63 60 75 面 积（平方公里） 1103 1360 1663 1200 1986 604 960 孝感辖区图 孝感市区图 （四）资源环境 1、水资源 孝感市多年平均水资源总量 38。 14亿 m，其中地表水资源量 36。 73亿 m，地下水资源量 6。 59 亿 m，地表水与地下水的不重复 计算量 1。 41 亿立方米。多年平均入境水量 33。 4851 亿 m、多年平均出境水量 55。 8462 亿 m (出入境水量不包括汉江 )、多年平均供水量 20。 9321 亿 m、多年平均其它供水量 0。 5895亿 m、多年平均用水量 20。 9321亿 m、多年平均耗水量 10。 4277 亿 m。地表水水质较差，无类水，大中型水库水质为类。 2、森林资源 孝感市林业用地面积是 17。 6997万公顷，森林面积 13。 1751万公顷；活立木总蓄积量 579。 0634 万立方米，森林蓄积 451。 7219万立方米。 孝感境内木本植物可分针叶林、阔 叶林、灌丛 3个植被型组、 12个植被型、 43个群系。 3、矿产资源 全市主要矿产有 7大类 23种，其中优质矿 11种。应城石膏地质储量 2。 49亿吨；应城、云梦岩盐地质储量 2。 8 亿吨；大悟磷矿地质储量 1。 72 亿吨；另外还有芒硝、稀土、金、银、铜、镍、重晶石、云母石、大理石等矿产资源。 4、旅游资源 双峰山旅游度假风景区 孝感第一高峰，形成以孝文化主题公园、白云古寨、洋泗峡谷、双峰托日等重要景点，成为武汉市民理想休闲度假胜地。预计 2010 年接待游客将达到 30万人次，旅游综合收入达到 6000万元。 观音湖生态旅游区 孝 感市以水体休闲度假的重点景区，打造了观音苑、观音普渡、仙人摆渡、孟宗文化园、莲花广场等特色旅游元素。预计 2010年接待游客达到 30万人次，旅游综合收入 8000 万元。 应城汤池温泉 以地热资源为依托，建成集商务会展、休闲度假、娱乐保健、疗养康复于一体的华中浴谷基地。预计 2010年接待游客达到 60万人次，旅游综合收入达 1。8亿元。 红色旅游 大悟宣化店是周恩来与美蒋代表谈判旧址、白果树湾新五师司令部旧址、鄂豫边区革命烈士陵园、安陆赵棚鄂中抗日革命根据地、鄂中革命纪念馆等系列红色景点。预计 2010 年接待游客 25万 人次，旅游综合收入 8000万元。 安陆白兆山旅游风景区 该风景区是唐代大诗人李白“酒隐安陆、蹉跎十年”之地，李白遗址、遗迹很多。充分体现李白文化及其相关的旅游元素，注入唐诗园、白兆寺、唐俑雕塑园等重要小景观。预计 2010年接待游客达到 20万人次，旅游综合收入达到 5000万元。 （五）文化传承 孝感具有深厚的孝文化底蕴。南朝宋孝建元年（公元 454 年），因此地“孝子昌盛”，遂置县名“孝昌”。后唐同光二年（公元 924 年），庄宗李存勖因孝昌县名之“昌”字犯了其祖父名讳，遂根据董永卖身葬父、黄香扇衾温被和孟宗哭竹生笋 等孝子感天动地的故事，改孝昌县为孝感县，是为“孝感”得名之始。 近年来，孝感市对待传统孝文化，一方面努力将其传承延续，另一方面尽可能地挖掘以“孝”为核心的传统文化资源，将传统的“孝文化”与先进的时代精神相结合，融入到经济和社会发展的各个领域，“孝道昌隆，诚信天下”的美好氛围穿越时空历久愈纯，形成闪亮的文化品种。在孝道的熏陶下，孝感的当代孝子成批涌现，社会风尚日臻至善。 今天的孝感，大力弘扬古孝子的孝德遗风，大打孝文化品牌，于 1996 年、2002 年连续开展了两届“十大孝子”评选活动，涌现出了“全国敬老好儿女”周玉兰等一批新时期孝子，树立了社会新风，秉承了孝文化。 （六）城市建设 1、规划布局 老城区： 以行政商业、文化居住为发展方向。 北城区： 以交通中转、物资物流等生产服务性为发展方向。 南城区： 以安置老城区疏散人口、城市休闲功能绿地为发展方向。 东城区： 未来城市发展方向，以行政商业、文化居住为主。 政府东迁： 未来规划中，政府将迁移至东城新区。 城际铁路： 孝感至武汉城际铁路将在东城区设置终点站。 滚子河公园： 沿 107国道方向，打造绿色走廊，形成以滚子河公园为代表的生态长廊。 规划示意图 2、发展空间 孝感城市发 展横向以东为主要方向，纵向则以 107国道为主轴进行延伸，整体呈现核心椭圆式向武汉扩散，并形成环形发展圈，以迎合泛武汉城市发展圈。 （七） 8+1 武汉城市圈发展专题 1、武汉城市圈总体布局 城市发展空间示意图 东东 北北 南南 武汉城市圈将借助 “珠三角”城市群和京、津、冀都市圈南北两端的支撑，并依托于 “长三角”城市群，建成绿色、宜居、和谐，并充满活力、快捷的生态型城市圈。到 2020 年，武汉城市圈将提前 3 至 5 年实现小康，武汉市产业在长江中游地区基本实现现代化，武汉城市圈成为我国内地经济增长极之一。 建成以武汉市大外环 和环城市圈高速路构成的“两环”，以及由 13条以武汉为中心的高速公路和快速路构成的公路主骨架网，形成以武汉为中心，通往城市圈 8市市区的“ 1小时交通圈”。 2015年后，建设武汉至孝感、鄂州、黄石、仙桃等城市的城际铁路专用线，形成城市圈轨道交通网。 加速完成天河机场扩建及配套工程，使之成为华中地区最大的国际航空港，而圈内主要城市到天河机场的快速通道的建设，将使圈内城市到天河机场都有捷径。 2、孝感在武汉城市圈中的地位 在中部崛起大武汉 1+8城市圈中，孝感市是距离武汉最近的城市。孝感城区国家城市圈战略示意图 武汉城市圈示意图 武汉城市圈城际铁路 离武汉中 心区仅 60 公里，而在孝感城区与武汉中心区距离的中心就是有着华中第一、全国第三之称的武汉天河国际航空港。 随着天河机场第二航站楼的修建，武汉国际航空港将形成以天河机场为核心，加快航空运输、综合物流、高新技术、装备制造、食品加工、商务会展、现代服务、休闲旅游及宜人居住等临空产业发展，形成航空物流产业链和优势产业集群，建成以机场为核心的 60平方公里的临空经济走廊， 使空港经济成为孝感、黄陂、武汉重要的经济增长极。 如果 “ 8+1 城市圈 ”是一个“加大号的城市”，那么孝感事实上已经成为这座城市的北大门，其交通 区位优势明显，将作为融入武汉城市圈的第一梯队城市。 二、经济发展 （ 一 ）城市经济概况 1、孝感国民生产总值（ 截止 2009年末，全市完成生产总值 681。 2亿元，增长 15。 1%；全社会固定资产投资 397。 3亿元，增长 46。 7%；财政总收入 48。 5亿元，增长 23。 4%，城镇居民人均可支配收入 13562 元，增长 9。 2%；人口自然增长率 5。 45，主要经济指标增幅高于武汉城市圈和全省平均水平。 2、居民可支配收入 截止 2009 年末，孝感城镇居民人均可支配收入为 13562 元人民币，增长趋势与孝感国民 经济保持同步发展。连续 4年增长速度超过 8。 5%， 2009 年随着国家宏观政策调控，与 08年相比城镇居民人均收入增加了 1143元，实现 9。 2%的增长率。 3、固定资产投资 截止 2010 年 2 月 19 日，统计部门数据显示， 2009 年全市社会固定资产投孝感市 G D P 增长情况02004006008000 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %G D P 4 0 4 . 2 4 8 0 . 8 5 9 6 . 5 6 8 1 . 2增长率 1 0 . 4 0 % 1 4 . 6 0 % 1 4 . 5 0 % 1 5 . 1 0 %2006 2007 2008 2009孝感市城镇人均可支配收入0500010000150000 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %人均可支配收入 8635 10867 12419 13562增长率 8 . 6 0 % 2 5 . 8 0 % 1 4 . 3 0 % 9 . 2 0 %2006 2007 2008 2009资和消费品市场同比增长 46。 78%和 20。 9%，保持快速增长的趋势。 全市社会固定资产投资完成 397 亿元，同比增长 46。 7%。其中，城镇以上固定资产投资完成 341。 5 亿元，同比增长 49。 6%，房地产开发投资完成 32。 4亿元，同比增长 13。 4%。 4、社会消费品零 售总额 随着城市商业基础设施的不断完善和城市化步伐的加快，孝感消费品市场也保持快速发展态势。 2009年，孝感市实现社会消费品零售总额达 326。 9亿元，同比增长 20。 9%，其中城市消费品市场实现零售额 189。 2亿元，同比增长 20。 5%；农村消费品市场实现零售额 137。 7亿元，同比增长 21。 4%。随着农村消费潜力的逐步释放，从 09 年 8 月开始，农村消费品市场增幅超过城区，且占全市消费品市场呈大比例增加。农村市场全年增幅快于城市 0。 9个百分点，占全市零售总额的 42。 1%。 5、金融机构新增各项存款 截止 2009 年 末，孝感市银行业金融机构新增各项存款 122。 88 亿元，增长24。 42%，新增各项贷款 74。 45亿元，增长 30。 54%，双双大幅超出市政府年初下达的存贷款任务目标。贷款增幅高于存款增幅 6。 12个百分点在我市近十年历史上尚属首次。 6、城镇人均可支配收入 截止 2009 年末，孝感城镇居民人均可支配收入 13562 元，增长 9。 2%；农民人均纯收入 5131 元，增长 10。 7%，超过全省平均水平。 （ 二 ）产业发展格局 1、综合概况 截止 2009 年末，孝感市生产总值 681。 2 亿元 ,按可比价格计算，比上年增长 15。 1%。 第一 产业增加值 145。 2亿元，增长 5。 8%； 第二产业增加值 286。 8亿元，增长 20。 1%； 第三产业增加值 249。 2亿元，增长 14。 9%。 三次产业结构为 21。 3： 42。 1： 36。 6。其中，在第三产业中，交通运输、仓储及邮电通信业增长 14。 2%，批发零售贸易业增长 19。 4%，住宿餐饮业增长8。 0%，金融业增长 23。 8%，房地产业增长 18。 2%，其他服务业增长 13。 3%。 2、农业 截止 2009年末，孝感全市农业生产获得丰收，粮食播种面积 517。 9万亩，比上年增长 5。 4%。主要农产品产量如下： 种类 数量 增长 比例 粮食 228。 87 万吨 5。 2% 棉花 3。 24万吨 13。 3% 油料 23。 19 万吨 16。 9% 茶叶 2626吨 10。 3% 园林水果 12。 95 万吨 7。 5% 蔬菜 298。 09 万吨 6。 1% 3、工业及建筑业 截止 2009 年末，孝感全市规模以上工业企业 1004 家 ,比上年净增 142 家。完成全口径工业增加值 250。 7亿元，比上年增长 22。 5%。其中：规模以上工业增加值 221。 4亿元，增长 26。 9%。中省工业增长 8。 8%，地方工业增长 33。 9%；轻工业增长 27。 7%，重工业增长 26。 2%。市本级工业完成增加值 32。 4 亿元，增长 16。 1%。全市汽车机电、盐磷化工、轻工纺织、食品医药、金属制品等五大支柱产业完成工业增加值 131。 2亿元，增长 26。 2%。主要工业产品产量如下： 种类 数量 增长比例 纱 30。 38 万吨 27。 0% 服装 3092。 25万件 23。 6% 纯碱 128。 78 万吨 57。 2% 水泥 215。 84 万吨 27。 4% 化肥 44。 81 万吨 27。 8% 发电量 56。 24 亿千瓦时 5。 3% 原盐 479。 26 万吨 7。 1% 钢材 15。 05 万吨 28。 5% 中成药 3。 02万吨 20。 6% 机制纸及纸板 22。 8万吨 44。 3% 4、交通、邮电及旅游 截止 2009 年末， 2009 年，全市共完成交通投资 8。 7 亿元。孝汉大道完成投资 2亿元，完成工程量的 50%；汉川新河大桥建成通车；完成了孝感城区至天紫湖路段刷黑改造；建成通村油路和水泥路 1800 公里；建成农村五级客运站 6个、候车亭 160个、招呼站 280个。全市公路通车里程达 11249公里，其中：一级公路 42公里，二级公路 934公里，三级公路 1362公里，四级公路 8911公里。 2009年，全年通信业实现营业收入 13。 7亿元，比上年增长 8。 0%。其中邮政业 1。 6亿元，增长 7。 3；电信业 12。 1亿元，增长 8。 0。电话拥有量达275万部，比上年增加 21万部。其中固定电话 85万部，增加 1万部；移动电话190 万部，增加 20 万部，其中新增 3G 用户 2。 1 万户。电话普及率 53；互联网用户 35万户，其中宽带用户 20万。 2009年，全年旅游入境游客 1。 3万人次，旅游创汇 685万美元，分别比上年增长 16%、 16。 6%；接待国内游客 643。 5 万人次，实现旅游综合收入 37。 4亿元 ,分别比上年增长 26。 2%和 25。 5%。 在各项优惠政 策、措施出台的影响下， 2009年房地产市场已全面回暖，开发商融资及资金压力都得到解决。预计未来中央在针对开发商资本市场融资及土地信贷方面将进一步收紧，这将有利于控制房地产信贷风险，抑制地价快速上涨，促使房价的稳定。 三 、房地产 发展状况 （一） 房地产总体发展扫描 2009年，孝感全市完成商品房施工面积 370万平方米，商品房销售面积 240万平方米。各地完成施工面积、销售面积计划中，孝感城区施工 150 万平方米，已销售 90万平方米，汉川施工 55万平方米，已销售 45万平方米，应城施工 35万平方米，已销售 25 万平方米 ，安陆施工 50 万平方米，已销售 30 万平方米，云梦施工 35万平方米，已销售 20万平方米，大悟施工 20万平方米，已销售 15万平方米，孝昌施工 25万平方米，已销售 15万平方米。 预计 2010 年孝感房地产市场将呈现三年倍增的发展态势，持续平稳健康上升。 （ 二 ） 土地市场分析 1、 起步阶段 2001 年至 2004 年月，共出让国有土地 352 宗，总面积 96。 14 公顷，占供地总数的 59。 27%，获取土地收益 10231。 24万元。其中，招标 41 宗，面积 1。57 公顷，收益 535。 73 万元；拍卖 141 宗，面积 3。 98 公顷，收益 1900。 1 万元；挂牌 58宗，面积 6。 82公顷，收益 676。 45万元。 2、 发展阶段 2006年 11月 30日，孝感市土地拍卖市场进入到发展阶段，一块面积为 269。27亩的土地经过 50 多轮竞价，最终被武汉福星惠誉房地产有限公司以 2。 45亿元的价格竞入，地价突破 90 万每亩，此举标志着孝感土地市场步入到快速发展期。 3、 上升阶段 2009 年 8 月 19 日，拍卖的孝 20091 号地块（位于北京路与槐荫大道交汇处的农业银行旁的绿化广场），以 301万 /亩的价格被武汉天下置业拍得。 301万/亩创造了孝感市土地价格市场的新高，不 知道以后的房价会不会又创造孝感的房价新高。 2009 年 10 月 23 日，湖北乾坤房地产开发有限公司以 4。 38 亿元拿下孝感东城区乾坤大道董永路一宗地块，土地规划总面积为 105962。 5 平方米，共计158。 94亩，地价高达 275万每亩。 以上两地块的成功出让，标志着孝感土地市场进入到快速上升发展阶段，也预示着房地产市场的发展步入新的上升周期。 （ 三 ） 开发量分析 2007年孝感城区房地产开发项目 65个， 2008年 孝感城区共有房地产开发项目 56个， 2009年开发项目 78个。 2007年的消费透支，导致 2008年的市场一度陷入低谷，开发商也是谨慎入市，到了 2009 年，政府的大力扶持及 2008年的刚性需求挤压到 09年，楼市出现小阳春，开发项目迅增。 2007年 孝感城区共完成房地产 开发投资额 15。 42亿元， 2008年 孝感城区完成房地产开发投资 18。 65 亿元， 2009 年投资额为 16 亿元。 2007 年楼市价格上涨，部分开发商投入了大量资金作储备，大致 2008 年的房地产开发投资额大幅上涨，遭遇市场萧条，部分产品积压到 2009 年才消化。 历年开发、投资走势01020304050607080902007年 2008年 2009年开发项目量投资额年份 开发项目量（个） 投资额（亿元） 2007 年 65 15。 42 2008 年 56 18。 65 2009 年 78 16 （ 四 ） 供需分析 2007年孝感城区商品房销售面积为 54。 9万，竣工面积 44。 92 万， 2008年孝感城区商品房销售面积为 32。 1万，竣工面积 44。 56万， 2009 年孝感城区的销售面积和竣工面积分别为 80。 77 万和 69。 5 万，总的销售面积比竣工面积多 11。 27 万。从数据显示，近三年，孝感城区的商品房供需继续保持基本平衡。 年份 销售面积（万） 施工面积（万 ) 2007 年 54。 9 44。 92 2008 年 32。 1 44。 56 2009 年 80。 77 69。 5 （ 五 ） 新增施工面积 2007 年商品房施工面积为 94。 6 万， 2008 年商品房施工面积为 126。 87万 , 2009年孝感城区商品房施工面积 133。 3万。 历年销售、施工面积走势01020304050607080902007年 2008年 2009年销售面积（万）施工面积（万） 年份 施工面积（万） 2007 年 94。 6 2008 年 126。 87 2009 年 133。 3 商品房施工面积的大幅增长，是由于当前的销售状况乐观，开发企业为抓住良好的销售行情，增加了新开工项目的数量，同时，开发企业也加快了结转房地产开发项目的施工进度，保证项目能够按进度或者超进度完成施工任务，这也是商 品房施工面积同比增长较多的原因。 （ 六 ） 价格趋势 2007 年孝感市区商品房销售均价为 2238 元 /， 2008 年商品房销售均价为2502元 /， 2009 年孝感市区商品房销售均价为 2527元 /。 历年新增施工面积走势0204060801001201402007年 2008年 2009年历年销售价格走势205021002150220022502300235024002450250025502007年 2008年 2009年随着销售形势的好转和商品房销售价格的趋稳回升，市场上刚性需求和投资性需求大量入市，有效需求继续增加，销售持续升温，在此情况下，开发企业增加了新开工项目，加快了在建工程施工进度，使得大量的商品房提前竣工，增加了市场供给量，保证市场供给。同时，由于 2008 年经济增长减速，持观望态度的消费者增多，市场需求不够 旺盛，致使有 32。 3 万平方米的待售商品房转至2009 年，开发商为加快库存商品房的消化速度，尽快回笼资金，从而保证了孝感市商品房价格的稳定。消费者合理投资，理性消费的意识逐渐增强，也保证了孝感房地产市场稳定，并且在投资额的大量入市，价格还有一定的上涨空间。 年份 销售均价（元 /） 销售面积（万） 销售额（亿元） 2007年 2238 54。 9 12。 29 2008年 2502 32。 1 8。 03 2009年 2527 80。 77 20。 41 （ 七 ）总体特征 1、 以本土品牌为主 孝感市房地产市场整体以本土发展品牌为主，如宇济、宇辉、宇惠、国贸、乾坤等企业，缺乏外来知名品牌开发商进驻，类似于福星惠誉、天下置业等开发历年销售面积、总销售额走势01020304050607080902007年 2008年 2009年销售面积（万）总销售额（亿元）商与孝感有着多重渊源，其进入孝感实属回归的性质。 2、 市场趋于稳健发展 从 2009 年孝感市区房地产市场运行的基本情况可以看出，孝感市的房地产市场继续保持平稳和健康，商品房销售面积和销售额较 2008 年同比分别增长了154。 1%和 182。 3%；商品房施工面积同比增长了 35。 2%，商品房及商品住宅销售价格继续保持基本稳定。 3、 新区、老城板块对比失衡 由于政府引导，城市发展规划 等因素，导致东城板块成为受人瞩目的热点区域，成为孝感未来新城市的示范代表，而作为城市中心的老城区域，则落后于新城板块。其发展的不均衡性直接反应到各自的价格差距，众多人群被引导到配套尚未齐全，生活不便利的新区置业。 4、 高端市场未形成 孝感房地产市场作为起步发展阶段，经历了由最初级的有居生活，在城市中心安置物业，到现阶段的安居生活，在城市新区进行改善置业，实现生活晋级。但作为最终“逸居”生活的物业体现，目前市场较为缺乏，高品质别墅产品未进入市场，随着孝感人居水平及其经济发展的提升，此空白将逐步会得到填补。 （ 八 ） 未来市场发展趋势 1、 市场整体向上格局不变 从 2009 年孝感市区房地产市场运行的基本情况可以看出，孝感市的房地产市场继续保持平稳和健康，商品房销售面积和销售额较 2008 年同比分别增长了154。 1%和 182。 3%；商品房施工面积同比增长了 35。 2%，商品房及商品住宅销售价格继续保持基本稳定。 2、 价格将在 4000 的基础上进行多梯次提升 根据调研各竞争项目的销售价格和问卷、访谈中调查受访者的价格预期，2010 年，预计孝感市区普通住宅均价 3200 3800 元 /平方米；多层因销售价格较低，还会占据一定的市场，为 1600 2300 元 /平方米左右，在市场上已经出现个别高端项目的最高价突破 4000元 /平方米。 未来两至三年内，孝感市房价将保持着与城市经济发展同步的持续增长，随着因孝感城市经济增长、产业发展产生的刚性需求的增加，这种有效需求还将继续扩大。 3、 产品发展多样化 调查孝感市各个在售楼盘，发现大部份项目都配有 130各项目的客户群定位影响，中低端项目的大户型存在滞销现象（如东方龙城），随着房地产市场的进一步成熟和发展，以及价格上涨的影响，总价概念将会出现；未来的户型面积将逐渐理性向下 集中，二房在 80右、三房将控制在 100 120 平方米区间内，而面积在 130 150 平方米的户型会设计为 4室户型。 同时，即使在面积不变，或减少的情况下，开发企业在户型设计的过程中，也将更注重功能的丰富化，也将注重书房、储藏室、阳台等功能的设计，并尽量减少公摊，考虑赠送面积等方面。 4、 本土消费群体将继续是主流 目前，孝感市的主要消费群体主要来自各大型企业、事业单位、公务员、老师以及私营业主，以及做工程的包工头，还有因改善居住环境，重新置业。孝感外出打工消费人群也是每年购房的主力军。 同时由于孝感市 房地产市场特别是住宅市场处于较初期的发展阶段，市场供应未饱和，因此大部分的消费者依然认为孝感市目前的房价还会继续上涨，在这样的从众心理支撑下，这些消费群体对于市场虽然抱有希望降价的愿望，但购买意愿依然相当强烈，在未来较长的一段时间内仍然是消费市场的主力军。 此外，随着武汉市 “ 8+1”城市圈的融合，省内其他城市，以及周边县市的置业 /投资者也将逐渐充实消费市场，未来的消费客群来源将更为广泛。 （ 九 ） 商业专题分析 1、 孝感市商业分布调研 通过对商圈及项目所在商圈具有代表性的主要街道商铺和主要商家的调查，可以得到 项目商圈及其周边业态、租金情况，见下表： 街道名称 主要业态 主要业种 /经营品种 租金情况 (元 / /月 ) 槐荫大道 专业店、便利店 建材、五金、汽配、中介 50坤大道 专业店 便利店、超市 日用百货、中西餐厅、 40装、医院医药 北京路 专业店 通讯、餐饮、服装、汽配 40站路 购物中心、百货店、专业店、专卖店 百货、服装、通讯、摄影 40化路 专业店、专卖店 休闲、酒吧、饮食 40征路 专业店、便利店 中西餐厅、电动车行、 副食、家用电器电脑 40、 商业通行时间 由城站路至本项目，其商业测试时间为 10 分钟。由交通路至本项目，其商业测试时间为 8分钟。其商业拦截时间符合基本商业动线规律，见下表： 商业名称 商业面积 到本项目时间 城站路商铺 20800 10分钟 交通路商铺 16000 8分钟 3、 项目周边临街型商业统计 城站路沿街商铺租金在 30 /月之间，交通路沿街商铺租金在 35 /月之间，商业租金水平提升存在一定的空间。 临街型商业 商业面积 租金情况 (元 / /月 ) 城站路商铺 20800 30通路商铺 16000 35、 项目周边集中型商业统计 项目周边 1000 米半径范围内，商业业态多以酒店超市居多，还未形成城市级商业体或小型商圈，整体成熟度不高。 集中型商业 商业面积 业态 餐谋天下 1500 餐饮 乾坤酒店 5000 酒店 泰源酒店 5000 酒店 中百仓储 1000 超市 现代丽人医院 1800 医院 孝武超市 2000 超市 武商量贩 3500 超市 5、 人车流量统计 项目周边 1000 米半径范围内，商业业态多以酒店超市居多，还 未形成城市级商业体或小型商圈，整体成熟度不高。 6、 业专题访谈统计 （ 1） 孝感商业发展前景展望 商业经营环境一般，由于距离武汉较近，交通便利，高端客户群体大都在武汉消费。客观上阻碍了孝感商业的发展。 对未来商业的发展看法偏冷，现有商业中心区域特别是文化路商业街，商铺的租金已经过高、严重挤压了经营户的利润，降低了经营户信心。 （ 2） 孝感商业经营模式、价格 在访谈的商户中传统零售业表现对未来经营仍然以租用为主、装饰建材、特色餐饮行业部分经营者表示未来会考虑购买商铺自己经营。但对预期的价位偏低，大多预期在 10000 元 /平方米，租金预期在 30 50元 /平方米。 （ 3） 对本项目地段商业价值的展望 针对本项目地段，访谈客户普遍认为该地段未来发展潜力大，与老的商业街相比具有价格上的优势，同时性的建筑形式也是一大优势。经营客户主要关注产品所处的地段、人流、产品本身设计、物业服务等因素。 商业分析结论： 1、主要业态为专业店、专卖店、休闲、便利店、超市。 2、经营品种以休闲娱乐、餐饮、日用品、五金电器为主，属于自发性经营，缺乏统一规划和管理。 3、整体租金水平在 40月之间，部分未开发地段租金更低。 4、小 区内街商铺门面空置率较高，整个市场趋于饱和状态，阻碍城区商业的有效发展。 5、商业物业类型为街铺（包括裙搂商业）为主，集中商业较少。 6、商业分布较为零散，难以形成极具规模的商圈，商业氛围不浓。 四 、 典型项目综合分析 （一）福星城 1、项目基本情况 福星城位于东城新区，西临熊咀村，东临天仙路及槐荫公园，北临北京一路，南临槐荫大道。 福星城总占地面积 18万平方米，总建筑面积 32万平方米。 该项目为现代简约的外立面风格，绿化率 34。 6%，容积率 1。 8，可容纳近9000人居住。 2、产品特征 该项目由 3栋 32层 高层、 2栋 24层高层， 13栋 18层高层、 30 栋退台式花园洋房组成，计划分三期开发。 其中一期建筑面积 90000，花园洋房 212套，高层住宅约 665套。 项目配套设施全面，其中主题会所 1000 ，幼儿园 1200，商业街近 20000。 3、户型面积及销售情况 福星城畅销户型为 90的两房和三房。一期洋房销售 99%、高层销售90%，二期洋房销售 90%、高层销售 70%。 4、客户构成 在项目周边商圈的生意人及部分企事业单位的中高层。 少量投资者，他们在购房方面即考虑自住又考虑投资的因素，对楼盘的自身的 品质和升值的潜力都有考虑。 公务员和本市机关办事机构的人员。 武汉客户比例为 5%，本土占到 90%以上。 5、项目点评 优势： 位于东城区，随着新区的建设步伐加快，区域地段有很大的优势。 东低西高，南低北高的布局方式。 沿槐荫公园布置洋房，于西面地块布置高层，凸显景观均好性。 花园洋房采用台阶式建筑造型，立面层次丰富。 退台式设计，户户拥有花园或露台。 劣势： 在区域地段价位过高。 区域的商业还未形成气候，项目商业销售情况不佳。 可借鉴 /关注之处： 可借鉴其多层次的建筑设计，丰富的 中央园林景观。 专业的物业管理，提升项目整体品质。 孝感 首创的退台式花园洋房，台阶式建筑造型，立面丰富。 户户拥有花园或露台。 （二）铜雀台 1、项目基本情况 项目位于董永北路 1号，占地面积 10 万方，总建筑面积 30万方。 项目背面有一个大型商业中心，沿街配置商业，高层点式分布。该项目为现代简约的外立面风格，绿化率 34。 6%，容积率 1。 8，可容纳近 9000 人居住。 2、产品特征 联排别墅、高层、小高层三种产品搭配，高层住宅 14 栋，现代简约风格，别墅为联排设计，带私家花园和停车库及地下室。外部涂料色彩新颖 大方，现代风格，领先市场其他项目。 3、客户构成 看好项目的发展潜力的开发区企业员工，兼有部分教师和事业单位员工。 4、户型面积及销售情况 户型 2 房 3 房 别墅 合计（套） 面积 90 100 100 120 160 180 464 数量（套） 186 156 122 比例 40。 09% 33。 62% 26。 29% 项目别墅产品作为 孝感 市首个低密度产品入市，就赢得市场良好的反响，高层产品主要以 90 100的两房为主。 高层均价 3200 元 /，别墅均价 6800 元 /，营销策略为高层总价减一万 ，别墅总价减一万五，截止到 2010年元月 10 日，别墅产品推出部分销售 70%，高层销售 80% 5、项目点评 优势： 开发区商业服务中心，规划有武汉至 孝感 城际铁路站、新市政府。 别墅稀缺产品、城际铁路、户型设计好、未来发展潜力。 劣势： 现有配套不足，目前交通不便利。 现阶段居住氛围差，周边多为工业厂房。 可借鉴 /关注之处： 开创 孝感 市首个高层加低密度产品综合性生活社区。 多重景观设置，在营销理念上均有支撑点。 通过园林和安防设施的打造，增加项目的买点。 （三）全州国际商城 1、项目基本情况 住宅总建面 280000 ，商业 130000。 项目由 19栋高层、 15栋多层、 5个大型商场、 2个休闲广场、 1 个篮球场和243间商铺组成。 2、产品特征 高层采用 2梯 4户点式布局，底部为商业、深红色面砖外墙、户型设计合理但通风性欠缺。 1000米商业步行街、 5个商场（武商量贩已入驻）、篮球场。 3、客户构成 政府公务人员； 私营业主和 孝感 学院老师； 4、户型面积及销售情况 畅销户型为 90两房和三房现场销售均价 3600元 /、层差 30 60元不等，东西朝向价差 150 元 /。 2010 年元月 16 日三期开盘、当天购房者优惠 5000元再打 97 折、一次性付款客户优惠 2万元。 一期剩余 2套、二期已售 85%。 5、项目点评 优势： 项目位于交通路西侧，属于较繁华地段。 周边商业氛围逐渐完善，酒店、银行、大型超市分布其周围。 交通便利。 规划设计人性化、合理阻隔噪音。 商业配套齐全，宜商宜居。 劣势： 4000元均价过高。 商业比例过大、降低住宅品质。 可借鉴 /关注之处： 项目的规划设计考虑建筑与周围配套的整体协调性。 打造大型的商业街营造卖点。 （四）锦绣后湖 1、 项目基本情况 项目位于 孝感 市航空南路（ 孝感 学院南侧），城乡结合部，道路为新开通路面，周边配套设施少。 2、产品特征 小高层与高层围合式布局，板式楼点式楼结合。 1梯两户、 1 梯三户两种搭配，南北朝向，通风采光。 外墙涂料色彩明快，铝合金门窗。 3、客户构成 项目地处 孝感 市中心，客户群体主要为 孝感 学院教师、军人、医生和县市客户。 4、户型面积及销售情况 项目主力户型为 3房，面积区间为 100 现场 2800元 /起，一次性付款 98 折、按揭 99折优惠。 目前一期售罄、二期销售 50%。 户型 2 房 3 房 4 房 合计（套） 面积 70 90 100 110 110 120 120 135 150 160 2800 数量（套） 415 380 943 985 77 比例 14。 82% 13。 57% 33。 67% 35。 18% 2。 76% 5、项目点评 优势： 立面色彩鲜艳。 孝感 学院教育资源。 价格优势明显。 劣势： 项目地段差，小区内部景观设计一般。 周边生活配套缺乏。 可借鉴 /关注之处： 企业具备良好的口碑，使项目长远发展打下了必备条件。 项目价格给顾客很大的 升值空间，在 孝感 市占据一定的市场。 将园林（样板示范区）提前展示，使客户可以很直观的体验。 （五）北大鸿城 1、项目基本情况 项目位于城站路特 9号。周边有多家商务酒店、中百超市、商业街。 2、产品特征 采用一个中心、两个景观轴格局，入口安排绿化广场，形成商业与住宅的缓冲。 纵向景观轴人文主题景观错落分布。 中间六米架空层联通小区内部空间，高层小高层、多层相互搭配。 立面色彩搭配得当，内部为毛坯交房标准。 3、客户构成 周边大量的生意人士。 部分企事业单位人员。 4、户型面积及销售情况 目前销 售价格是 2650 元 /起 ，营销策略为一次性 98 折、按揭 99 折，一期已交房，剩余部分 160的大户型。 该项目主要是以 3房为主，主力户型面积为 100 130。 5、项目点评 优势： 地段优势明显，交通便利，周边生活配套设施完善。 集中供热、中心景观、成熟配套。 内部水系景观是区域楼盘的一大亮点。 劣势： 现阶段生活氛围差。 地段人流有限。 可借鉴 /关注之处： 水系景具有重大吸引力。 借鉴不少外地大城市的先进开发理念，如建筑、景观设计。 （六）东方龙城 1、项目基本情况 项目位 于广场街九真村，占地面积 20480 ，建筑面积 142810 。 周边有酒店、中百超市、商业街。 2、产品特征 1条商业街、 1个大型商场、 1家酒店、 1 栋写字楼及多层、小高层、高层组合搭配。 立面设计陈旧，整体布局较为传统。 3、客户构成 项目周边的原居民。 周边的私营业主。 4、户型面积及销售情况 该项目主力户型为 110 150 的 3 房，一期销售 50%，客户反应项目的户型面积偏大，客户群是以中档收入的工薪阶层为主。 销售价格 2980 元 /起，一次性 98 折、按揭 99折。 户型 2 房 3 房 4 房 合 计（套） 面积 90 110 110 150 150以上 108 数量（套） 9 66 33 比例 8。 33% 61。 11% 30。 56% 5、项目点评 优势： 地处老城区、配套完善，交通便利。 未来区域发展潜力大，配套酒店物业。 劣势： 产品设计普通。 商业街未来噪音较大。 整体户型设计偏大。 可借鉴 /关注之处： 项目集生活、办公、商业为一体，昭示性极强。 高商业绿化率 ,众多景观小品分布在项目的商业街中。 （七）北辰花园 1、项目基本情况 项目位于 孝感 市火车站旁 边。 总占地面积 5000，总建筑面积 30000 。 2、产品特征 22栋多层组成，呈不规则形状摆放，内部无其它规划设施。 采取封闭式管理，小区多处有监控，物业费为 0。 25元 /。 城北火车站旁边，地段较为偏僻。 3、客户构成 项目价位偏低，针对低收入家庭，兼有大部分周边县市消费群。 4、户型面积及销售情况 该项目以多层入市，主力户型为 74 109的 2房。 销售均价 2200 元 /，一次性 97折，贷款 98折。 整体销售率为 90%，剩下大部分底层和顶层。 户型 2 房 3 房 4 房 合计 面积（ ） 74。06 87。 19 98。 77 101 109。07 110。 84 119。 46 125。 49 12