《认购书》属预约合同合法有效.doc

文章来源：中顾法律网 免费法律咨询3分钟100%回复上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 /souask/认购书属预约合同 合法有效在2006年广州某楼盘的“退定案”中，广州市中级人民法院终审承认了认购书的法律效力，驳回楼盘发展商的上诉，维持原判。业主代理律师认为，广州市海珠区人民法院和广州市中级人民法院的判决至少明确了三点：楼宇认购书首先是独立于商品房买卖合同之外的预约合同。其次，楼宇认购书中的定金用于担保商品房买卖合同的订立，是立约定金。最后，买房人和开发商签订楼宇认购书，买房人交纳定金担保其将来与预售方订立正式的商品房买卖合同，其行为不违反法律和行政法规的规定，楼宇认购书有效并受法律保护，开发商应该履行楼宇认购书中的全部义务。应该说，该案对购房者维权起到示范作用。根据我国法律，认购书属于预约合同，作为合同的一种，只要它是当事人双方意思表示一致的结果，只要不违反法律、法规的强制性规定和社会公共利益，该合同就是有效的，即便开发商并不获有商品房预售许可证。开发商如果明确表示拒绝和购房人洽谈签署商品房买卖合同，或者以其他方式拒绝和购房人洽谈签署商品房买卖合同(比如把购房人认购的房屋出售给他人或者故意设置障碍，使商品房买卖合同无法签署)，应该向购房人承担缔约过失责任。缔约过失责任的赔偿范围为信赖利益的损失，既包括因缔约过失行为导致对方财产的直接损失，也包括受害方财产应增加而未增加的间接损失。企业用工合同的签订与解决企业和员工在签订劳动合同时对相关法律法规不熟悉，以至于产生争议。本文这此问题，做一个概要介绍。起草劳动合同时注意的主要问题1、关于试用期条款劳动法第21条规定，试用期不得超过6个月。对试用期的具体期限，劳动部关于实行劳动合同制度若干问题的通知做了规定，劳动合同期限少于6个月的，试用期不得超过15天;劳动合同长于6个月但短于1年，试用期不超过30天;劳动合同长于1年但短于2年，试用期不超过60天。在试用期内，如果员工不符合录用条件的，可以解除合同。2、关于商业秘密条款或商业保密协议劳动法第22条规定，劳动合同当事人可以在劳动合同中约定保守用人单位商业秘密的有关事项。约定保密条款，能防止员工泄漏公司商业秘密、专有技术带来的世大损失。应该在劳动合同中注明泄漏公司商业秘密是导致公司解除劳动合同或公司处分的行为。商业秘密的定义和范围：反不正当竞争法规定商业秘密是指，“不为公众知悉、能为权利人带来经济利益、具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。”“技术信息和经营信息，包括设计、程序、产品配方、制作工艺、制作方法、管理诀窍、客户名单、货源情报、产销策略、招投中的标底及标书内容等信息。”保密协议的法律救济：第一，工商行政处罚、禁止性措施。如果工商行政部门裁定员工违反保密条款，可对员工最高可达20万元的罚款等措施。第二，法院诉讼。可进行民事救济和刑事救济。第三，劳动仲裁。3、关于竞业禁止条款目前，某些行业的高流动性导致企业的不稳定，商业秘密对于行业、公司和市场而言，日趋重要。原劳动部在1996年10月31日颁布了劳动部关于企业职工流动若干问题的通知竞业禁止条款的期限：最长为劳动关系终止或解除后三年;执行竞业禁止条款的补偿：如果限制员工为竞争对手工作，应给予员工相应的补偿。没有补偿内容，除双方另有约定，通常劳动合同中的竞业禁止条款无效。补偿数额通常是结合员工薪资约定。竞业禁止条款的适用范围：是针对了解公司商业秘密的这部分员工。4、关于劳动合同的解除员工有下列情形之一发生，公司可解除劳动合同：(1)在试用期被证明不符合录用条件的;(2)严重违反纪律或公司规章制度的;对于此条内容的认定证据，本文后面会重点提出建议。(3)严重失职，营私舞弊，对公司造成重大损害的;(4)被依法追究刑事责任的。员工有下列情形之一的，公司可以提前30天书面通知，解除劳动合同：(1)员工患病或者非因工负伤，医疗期满后，不能从事原工作也不能从事由公司另行安排的工作的;(2)员工不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的;(3)劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使原劳动合同无法履行，经当事人协商不能就变更合同达成协议的。经济性裁员经济性裁员条件：第一、确需裁减人员;第二、提前30天向工会/员工说明情况，听取意见。第三、向劳动行政部分报告。员工有下情形之一的，公司不能根据前述的规定解除劳动合同：(1)患职业病功者因工负伤并被确认丧失或者部分丧失劳动能力的;(2)员工患病或非因工负伤而在规定的医疗期内的;(3)女员工处在怀孕期、产期或哺乳期。5、建议公司必要采取的措施(1)制定尽可能详细的合法员工手册，确定劳动纪律及规章制度。详细的员工手册是员工是否严重违反纪律或公司规章制度的证据之一。(2)建立员工定期考评制度。(3)不要随意解聘员工。(4)尊重员工，也是尊重公司。(5)多和员工交流、对话。二、劳动争议的主要解决方法1、争议解决的主要途径调解。劳动争议调解委员会的组成：员工代表、公司代表、工会代表。与员工达成的调解协议必须是自愿执行。这个协议没有法律强制力，不可以向法院申请强制执行。仲裁。对于仲裁裁决，当事方均没有反对，应执行。如有一方不服裁决，应在收到裁决书后15天内向法院提出诉讼。仲裁裁决在作出后15天开始生效。仲裁裁决可以向法院申请强制执行。程序：(1)申请仲裁有时效性，要求自争议发生之日起60天内。(2)申请受理时间：7天。(3)答辩：被申请人在15天内做出答辩。(4)裁决：仲裁裁决在60天内作出。对复杂的申请，可延长30天。诉讼劳动争议产生后，员工不能直接向法院提出诉讼，必须先经过劳动争议仲裁程序。法律法规也规定了例外，比如单独订立的保密协议等。我国实行的二审制。对一审不服可向二审法院上诉。在一审中，对作出的劳动仲裁裁决，如果员工提出支付工资等情况，法院可视情况先予执行仲裁裁决。2、发生劳动争议时，主要的证据：劳动合同。劳动合同是主要证据，合同中双方确定了各方权利义务等内容。因此，劳动合同应该以书面形式作出，对法律规定中不清楚的方面加以填补。员工手册。尽可能制定比较详细的员工手册，与劳动合同相补充，应该包括员工不当行为、工作要求及员工福利等内容。员工手册内容要遵守法律法规要求。其它证据。解聘函提前30天作出并通知员工。诉讼的时效与解聘函有直接关系;工资签收单;病假的证明材料及相关资料;医生的处方等等。广州最低工资标准根据广东省政府2006年7月发布的调整方案，广州市执行指定的一类标准，从明天开始，广州市最低工资标准正式执行780元/月的新标准，其中增城和从化两个县级市执行第二类690元/月的标准。所谓最低工资标准，是指劳动者在法定工作时间或依法签订劳动合同约定的工作时间内提供了正常劳动力的前提下，用人单位依法应支付的最低劳动报酬。最低工资不包括延长工作时间即加班工资、中班、夜班、高温、低温、井下、有毒有害等特殊条件下的津贴，法律法规和国家规定的劳动者福利待遇等。如何区分夫妻共同财产与个人财产夫妻对财产的约定夫妻双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻共同财产夫妻共同财产是指夫妻双方在婚姻关系存续期间所得的财产。婚姻关系存续期间是指从领取结婚证起，到一方死亡或离婚时止。下列财产，归夫妻双方共同所有，双方另有约定的除外：(一)工资、奖金。(二)生产、经营的收益。(三)知识产权的收益。“知识产权的收益”，是指婚姻关系存续期间，实际取得或者已经明确可以取得的财产性收益。(四)继承或赠与所得的财产，但遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。(五)其他应当归共同所有的财产。“其他应当归共同所有的财产”，包括：1、一方以个人财产投资取得的收益;2、男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金;3、男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。夫妻分居两地分别管理、使用的婚后所得财产，应认定为夫妻共同财产。已登记结婚，尚未共同生活，一方或双方受赠的礼金、礼物应认定为夫妻共同财产，具体处理时应考虑财产来源、数量等情况合理分割。各自出资购置、各自使用的财物，原则上归各自所有。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定不明确的夫妻共同所有。对个人财产还是夫妻共同财产难以确定的，主张权利的一方有责任举证。当事人举不出有力证据，人民法院又无法查实的，按夫妻共同财产处理。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”，应当理解为：(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。夫妻个人财产所谓夫妻个人财产，是指夫妻双方在婚前各自所有的财产和其它夫妻个人的特有财产。根据婚姻法第十八条规定：有下列情形之一的，为夫妻一方的财产，双方另有约定的除外：(一)一方的婚前财产。(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用。(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产。当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。(四)一方专用的生活用品。(五)其他应当归一方的财产。其他应当归一方财产的，应包括夫妻一方从事职业、工作和业余学习、兴趣、爱好等专用的财产;军人的伤亡保险金、伤残补助金、医药生活补助费;一方具有人身性质的补助金、人身保险费、医疗费、伤残费、保健费等;一方在社会贡献中所得的荣誉奖品、奖章等;双方约定为个人所有的财产。离婚时一方尚未取得经济利益的知识产权，归一方所有。在分割夫妻共同财产时，可根据具体情况，对另一方予以适当的照顾。夫妻共同债务夫妻可约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有的，也可约定债务各自承担。此时，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方的财产清偿。第三人不知道该约定的，如属夫妻共同生活所负的债务，第三人有权要求夫妻应当共同偿还。夫妻共同债务是指为满足夫妻共同生活需要所负的债务。夫妻共同债务的范围包括以下几个方面：(一)婚前一方借款购置的财产已转化为夫妻共同财产，为购置这些财产所负的债务;(二)因日常生活所负的债务;(三)因生产经营活动，经营收入用于家庭生活或配偶分享所负的债务;(四)夫妻一方或者双方治病以及为负有法定义务的人治病所欠的债务;(五)因抚养子女所负的债务;(六)因赡养负有赡养义务的老人所负的债务;(七)其他应当认定为夫妻共同债务的债务。由于共同债务是为共同生活所负的债务，所以，应当以夫妻共同财产偿还。如果夫妻共同财产不足以清偿共同债务时，由双方协议清偿，协议不成时，由人民法院判决。余下债务在确定偿还责任时，应当考虑双方实际偿还能力的大小