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住房保障政策中购房援助适度性研究 摘要：购房援助作为面向弱势人群的住房政策，不只是弱势人群自身的问题，与中高收入阶层的住房消费也是密切相关。住房成为居民的一种消费本是较为理性的活动，但在制度诱因和心理因素下，居民普遍热衷于投机购房并长期持有，就形成了特有的囤房现象。中国家庭是偏好高储蓄率的，大规模囤房是这一偏好在鼓励购房囤房的制度诱因下的转化。住房由传统上的消费或投资物品转化为了实物储蓄，成为了房币。这直接导致了家庭资产中货币储蓄的比重下降，并挤出非住房消费。 关键词：住房保障政策;囤房;购房援助适度性 一、住房的特殊属性及衍生效应 讨论住房政策离不开房地产经济学的理论支撑。住房具有必需品性、高价值性、耐久性、位置固定性、不可分割性和多重异质性。一般来说只有自用住房属于必需品。作为一种较特殊商品，居民乃至社会对待住房的态度不同于一般消费品或投资品。住房和利益相关人(群)之间还产生了新的关系，演化出类似人地关系这样比较复杂的效应，本立稼夕为件房的衍生效应。住房特殊属性决定了住房与食品、出行虽然同为民生基础，但解决短缺问题面临的约束不同。 二、囤房的制度原因 2.1房地产财税制度 首先我国住房遗赠税率极低。在社会养老不发达的情况下，子女养老模式使得我国居民更偏好能够遗赠的物品。我国目前房产赠与税率约4%，没有遗产税，总体比发达国家低得多。因而将囤房做为家庭资产积累方式和将住房做为家族遗产都是比较理想的。 其次囤房代价较低。现金和住房都具有储蓄的功能，但受通货膨胀的影响，住房更有心理安全感。目前由于房地产保有税率较低，不出售或出租时就不会被征收交易税和所得税，账面损失很小。 三是囤房寻租空间较大。房价与公共支出具有联动效应，即价格受到公共支出的影响比较大。观察一个城市典型住房项目的实际开发成本，支付公共品和准公共品的支出超过了50%。住房作为一种公共品的衍生品，在其他条件不变的情况下，公共服务设施的投入会带来房价或房租的升值，而这种升值在个人所得税相对较低或征缴并不严格的情况下，大部分利益归属于囤积住房的所有者。 2.2期房预售制度 期房制度允许首付房价的2-3成就可以获得房产使用权和收益权，投资杠杆率可达3-5倍，普通家庭也可以用自有的小资源控制大资源。房价上涨速度即使略低于贷款利率也会激励投机性购房，并引发囤房。期房制度通过开发贷款和个人按揭的杠杆效应使得囤房的门槛降低了，中等收入居民也可以在金融工具的支持下进行囤房。 2.3住房援助制度 住房公积金为购房者提供了优惠利率，租房者无法享受，导致不少企事业单位职工为了获得更多利率补贴而超量购房。 综上，居民囤房具有制度诱因，使囤房优于囤积其他商品。现行房地产财税制度和期房制度诱使高收入居民将储蓄或负债转化为住房，以便低成本地套取租值和降低资金闲置的机会成本。 三、囤房对经济发展造成的不良影响 3.1囤房造成住房不公 消费者分为高收入者和低收入者两类，其最高出价说明在无限购措施时，高收入者由于较高的购买力，通过囤房在市场上挤出了低收入者。开发商的最优选择是增加高档房的比例，减少低档房的供给。囤房动机引发的一致行动导致了住房不公，此时盲目进行市场干预追求住房均等化又会导致系统风险。 3.2囤房导致资源配置效率降低 囤房导致配置效率降低的根本来源在于住房的特殊属性和衍生效应。(1)整体性决定了成套住房很难分拆出售或出租。对囤房居民来说，并不容易将住房像股权一样分割后自由出售，灵活性较低，变现比较困难;(2)住房锚定性决定了房产市场要素流动性比较差，住房市场的区域性比较强。不同城市的住房，甚至是一个城市内市区和郊区的住房相互替代性比较弱;(3)住房具有异质性且总价高造成住房市场交易成本比较大，如果不是借助于网络或中介公司，个人获取住房的详细信息是相当困难的;(4)住房是占用公共空间的建筑，而住宅用地、公共设施、景观生态环境属于准公共品，因涉及到贫富差距、宏观经济走向这样的全局问题，政府干预变得比较普遍，市场流动性受限;(5)因存在较大的搬迁成本，居民住房消费量和收入往往不匹配，这导致住房市场供求对价格存在粘性，响应比较缓慢，甚至无法自发调节。 由上可见，住房进行交易比金融产品和贵金属要困难得多。相对较大的交易成本带来的市场阻滞作用，使房地产行业市场化程度难以提高，资金周转速度比其他消费品行业慢。大量囤积房源使巨额资金沉淀固化。 3.3囤房抑制非住房消费和投资 在目前房产占城市家庭总资产比例较高的情况下，任由囤房现象蔓延将助长砖头经济的畸形发展。 储蓄一般指居民将暂时不用或结余的货币收入存入银行或其他金融机构的一种存款活动。储蓄将不再具有投资价值，但银行确实可以使货币获得更高的周转率。与此类似，将储蓄转化为股票，尽管这种投资伴随着风险，货币作为产权投资参与了企业创造利润的过程。受制于产权结构和相对保守的金融体制，个人住房按揭贷款难以流动，同时，囤积住房占用的资金很难再流通使其他行业受益。 3.4囤房导致资源浪费 住房的锚定性、异质性和关联性产生了租，为了通过囤房寻租，相同总价下投资性的购房人最关心的是住房的地段和住房面积，而不是住房的建筑质量和社区环境。住房市场重量不重质，导致住房建筑质量长期徘徊在较低水平，城市郊区和农村砖木和砖混结构住房仍然大量存在，未装修住房占比较大。 3.5对青年家庭可行能力的影响 给定总的收入不变，家庭的各项消费行为互相排斥。如果家庭将大量储蓄和负债转化为低效使用或闲置的住房，将挤出家庭的非住房消费和投资，尤其会使青年一代过早地或长期地承担了社会压力，不符合以人为本的科学发展观，限制了其可行能力拓展。 四、小结和政策建议 大部分居民的心智模式仍旧是偏好高储蓄率的，本文发现城乡居民用实物储蓄取代了货币储蓄，我国的高储蓄率变换了一种表现方式。由于住房的若干基本属性和衍生效应，购房虽然是增加财产性收入的一种重要方式，但大规模长时期囤房行为造成的社会效应是负面的，不但会造成住房不公，还在宏观上造成责釜流徒固化，一砖头行业畸形增长以及土地闲置浪费，从而威胁到整个经济的健康发展。过早地超出支付能力积攒住房还会抑制青年一代的可行能力。 尽管我国己经进行的住房制度改革具有拉动消费和提供就业的历史性作用，但这种拉动效应可能是暂时的、不可持续的。试图采用低利率或负利率政策逼出储蓄扩大内需可能是无效的，这只不过挤出了货币储蓄，以住房为主的实物储蓄仍旧在增长。按照可持续发展的要求，为了构建扩大内需的长效机制，家庭消费和投资应当结构均衡，对象相对多元，而不是一味去囤房。 建议： (1)大力发展公租房项目，并引入市场机制和金融工具使之可以方便地进行流通和投资。出台政策鼓励老龄人口和青年群体入住。当然公租房的推出，试图马上改变长期以来形成的偏好购房的消费模式，也是不切