房地产业发展研究.docx

房地产业发展研究摘 要:房地产不仅仅是房屋,也不仅仅是房屋所占土地的拥有权和使用权,还包括了附带的各种权益。而这些权益和位置的独特才是人们所真正关心和追逐的,在国内则体现在户籍、儿童入学资格、各种保险等方面;首次提出了用数学的方法将房地产看成是房产与地产之和的观点,从根本上论述了房地产业所面临的风险,并提出几项解决问题的建议和方法。 关键词:房地产市场;房产;地产;民生;数学 1 房屋和房地产 人们谈论房地产市场的时候,主要关心的是房价,并将房地产概念的模糊成了房屋或房子。“房地产”在英文中是“Real Estate”,两者都是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益,并由于其独特位置的固定性和不可移动性,又被称为不动产。 房地产(不动产)包括房屋、房屋所占土地的拥有权和使用权,还包括了附带的各种权益。而这些权益和房屋的位置才是人们所真正关心和追逐的,在国内体现为户籍、儿童入学资格、各种保险等等方面;从某种意义上说,买房不是用来解决安身问题而是用来解决一系列权利和资质问题。由此可见,笼统地讨论房屋价格是不合理的:如果去除这些附加价值,单就房屋本身而言,上海市中心的房屋和内陆山区的房屋并没有什么不同,都是满足人们的居住需求罢了。所以在探讨价格时,必须考虑附属的价值。 2 房地产的本质及市场主导 房价的构成要素最近成了关注的焦点,一般概括为工程建设及配套成本、财务销售管理费用、土地成本、各类税费、企业利润等五部分内容;如果详细算来,可能有一百多项具体的构成元素。 当我们将“房地产”拆分开来看,用数学的方法解析“房地产”时,房价的真正主导就跃然纸上了:房地产=房产+地产。通常情况下,不同区域的房屋建筑成本差距不大,那么房价的主导因素就应该是地价及附属在土地上的相关权益;这部分价格则完全由地方政府操控,可见房价表面上看是由市场主导,但其本质是地方政府主导,不管是规模还是价格。 2.1 基建拉动市场和价格 近年来,多数地方政府改善基础设施、市民居住环境和经济发展采用的都是同一个模式。先是通过政府大规模基础设施建设拉动房地产、建材、交通等领域的高速发展,然后由基础设施建设促进土地升值,由土地升值后获得土地出让金再次投入到基础设施建设。合肥市近5年来的经济发展史就是最好的一个佐证。根据合肥市统计局统计数据显示,合肥市GDP自2004年开始三级跳,当年合肥市GDP增长了16.2%。其后两年中,合肥市GDP的增速一年比一年高,到2006年底增速达到了史无前例的17.5%,全市GDP高达1073.86亿元,提前四年实现了千亿目标。换言之,从2004年开始合肥仅用三年时间就实现了GDP翻番。而正是在2004年,合肥市政府开始通过融资的方式大搞基础设施建设。 2.2 地方政策 自从国际金融危机及房地产市场陷入低迷以来,国家出台了一系列政策和方针来激活房地产市场,主要目的在于稳定房市,促进经济健康稳定发展。各地方政府也纷纷出台了住房贷款降低首付百分比,降低各种税费乃至发放财政补贴的做法,但市场反应较为平淡。 从统计数据来看,住房的刚性需求确实存在,但却因房价虚高不下形成不了市场交易;主要原因是人们对自己经济和自身收入成长的预期与房价的差距。基础经济心理学告诉我们,房产的价格超出了收入水平所能够接受的限度时,市场不可能保持繁荣的发展,即使地方官员再出来喊“买房就是爱国”也无济于事。 3 房价背后的风险 近些年中国经济的快速发展,房地产投资做出了举足轻重的贡献,地方政府受到GDP增长政绩和地方财政“小金库”的驱动,对房地产采取过度开发,导致部分地区的经济增长对房地产业形成了严重的依赖性。在部分地方政府与开发商相互之间形成一条牢固的利益纽带,促使各级地方政府与房地产开发商彼此“合谋”推升地价,直接或间接地导致当地房地产市场的供给成本虚高不下。 目前国内一、二线城市房价收入比,距2003年-2005年的平均水平,还高出30%左右。国内宏观经济前景还没完全明朗,城市居民对未来经济和收入预期都不乐观,各地楼盘降价和大众对于中短期楼市看淡,导致房地产市场进一步低迷。 根据国家统计局的最新数据,截至2008年12月末,中国商品房空置面积达1.64亿平方米,同比增长21.8%,增幅比111月提高6.5%。目前上市房地产公司的资产负债率在60%以上,总资产周转率多数在0.3以下,经营性现金流也多数呈现负值,资金链普遍吃紧。而行业整体的负债水平和资金状况则更不容乐观。资金链如果一旦断裂,最大的受害者不是开发商,而是国家正常的金融秩序;高企的房价如烫手山芋,任由上涨即对通货膨胀推波助澜,如果暴跌则将导致更深层的经济危机;高企的房价同时导致外围热钱的涌入,加剧人民币升值与房价的动荡,重则危及国家金融体系的安全。 正如易宪容先生早在去年就呼吁的那样:房地产业已绑架了中国经济,进而要挟中国政府。如果不及时加以制止,不但房地产市场本身会遭受重大损失,对国家整体经济运行也会造成严重而深远的影响。 4 繁荣房地产市场 4.1 改革房税制度 许多开发商捂盘惜售、待价而沽,不是不想让资金早点回流,落得心里踏实,而是想以此逼宫,迫使地方政府出台政策救市,维持只能升不能降的高房价,自己好从中获取暴利,收获高房价带给的成果,地方政府和相关部门从推出的高价土地和高税费中也获取了丰厚回报。 针对各地商品房普遍大量空置问题,应向开发商等征收不动产闲置税。竣工验收后的商品房,有超过75%属于空置状态,在空置一段合理时间如一年或二年后,应被认定为闲置房屋,都要向其征税。 4.2 建立房产等级收费制度 在十多年的发展中,房地产作为一种商品形成了较大规模的市场。这种商品性的体现,也使得它始终是追逐经济利益的高位,向最大利益化体现。这种价值、价格不断的上升,也使得很多普通的居民购房出现了困难,目前我国的住房政策逐渐形成一条主线,就是针对不同的收入结构、不同的收入水平采取不同的住房政策,来供给城市的居民。 房产作为一种特殊的商品,与一般商品不同的是其具有民生的特性。因此房地产应该只允许投资不允许炒作,即允许投资开发房产、购买房产开展租赁业务,但不允许将房产低价买进高价卖出获取差价。国家应该出台相关的法律法规来限制房地产的炒作。具体的做法有:(1)严格统计家庭拥有房屋的数量,原则上一对夫妻只能拥有一套房产;如果购买第二套房产改善居住条件,则必须在规定的缓冲时间内将原房产售出。(2)对于购买多套住房者,按照第二套征取房产总值20%、第三套征取40%的比例逐渐增加房产等级收费制度。 只有采取多方面措施,将房价降至百姓所能够消