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浅析房地产项目开发中造价控制的分析 摘 要：伴随着房地产竞争形势的日益严峻，房地产市场管理水平也有所提高，房地产利润呈现平均化的态势，造价控制得到越来越多人关注。如何在保障工程质量的前提下，有效降低工程造价已经成为房地产开发企业面临的最大挑战。房地产项目开发中造价控制与工程内容、当地经济发展水平、房地产项目管理与技术水平等紧密相连。文章先对房地产项目造价控制进行概述，然后具体分析了房地产项目开发中造价控制，希望能为房地产开发建设提供一定的参考。 关键词：房地产项目；开发；造价控制；分析 房地产政策的逐步落实和城市规划的日益完善，这对房地产开发商提出了更为严格的要求，人们对房屋质量的要求也逐渐提高，房地产开发中更加关注地产周边环境、人文等方面的规划。然而房地产开发归根结底仍是一种商业行为，因此，利润是他们的第一目标，造价控制得到越来越多开发商的关注。现阶段，普遍存在重视施工阶段的工程造价控制，忽略施工前期的造价控制的情况，影响了整体的造价控制效果。据大量统计分析可知，施工阶段的造价控制对整体工程造价的影响比重为8%，而前期准备阶段的影响比重达到90%。因此，若想在日益激烈的日常竞争中稳步发展，房地产开发商需转变自身观念，将施工前期的造价控制作为重点。 1 房地产项目造价控制概述 1.1 造价控制的基本特征 1.1.1 全面性 造价控制既包含对主体工程的控制，也包含对各个分项工程的控制，其中重点关注主体工程造价控制，然而也不能忽略分项工程。 1.1.2 系统性 造价控制的对象不是单纯的一个，片面研究工程项目的质量、工期、效率和效益等某一方面是没有任何意义的，因此，一定要系统综合上述所有因素进行造价控制。 1.1.3 微观性 在具体的开发建设过程中，房地产开发商会将工程项目划分成多个分项目，通过控制一个分项目，逐步控制整个分项目集合的方法实现对整体造价的控制。 1.2 造价控制的基本原则 1.2.1 确立科学的工程造价控制目标 房地产开发项目自身具有开发周期长、投资大的特征，在初始阶段，无法确定一个科学、可行、恒定的控制目标，应随着工程建设的逐步深入，不断调整和建立控制目标，在不同的建设时期，其控制目标各不相同。 1.2.2 层次分明的进行工程全程造价控制 由于施工前期对造价控制的影响程度比较大，因此，重点进行施工前期的造价控制的同时，做好施工阶段的造价控制工作。 1.2.3 采用经济和技术有机结合的控制手段 造价控制的对象较多，其中经济和技术的有机结合是造价控制的主要手段之一。在技术方面主要包含选取设计方案、市场调研、组织设计、技术设计等内容。分析探究可知，应从技术层面寻找最经济合理的投资方案，在经济方面，认真审核各项建设成本，实时对比预期值和实际值。 2 房地产项目开发中造价控制 2.1 工程投资决策的造价控制 项目选取、市场调研、成本评估是工程决策投资时期的主要工作内容，在这一时期，经济策略对房地产项目造价的影响程度比较大，通常正规的且资质过硬的房地产公司和入行时间较短、管理能力薄弱的房地产公司相比，更胜任此项工作。在国家宏观政策调控比较严格的特殊时期，决策水平至关重要，因此，应最大限度地发挥造价控制队伍的集体智慧。 2.2 工程设计的造价控制 长期以来，在房地产项目开发中，将施工阶段的造价控制作为重点，忽略施工前期的造价控制，虽然也有一定的成效，但是效果并不明显。若想获得更加理想的造价控制效果，则应将施工前期的造价控制作为重点内容进行。另外，造价控制中应以事先控制为本，有效控制预期目标与实际情况之间的偏离程度。技术和经济的有机结合是有效控制造价的主要手段之一，因此，应以增加经济效益为根本目标，对比技术、分析经济、评估效果，合理权衡技术和经济之间的关系，争取在技术先进的基础上保证经济合理，在经济合理的前提条件下保证技术先进，将造价控制贯穿到工程设计和施工措施中。首先，采用工程设计方案招投标制度，以此来确保工程设计方案的科学、合理，避免因设计合格而影响后续工序；其次，实施限额设计，这主要是因为房地产项目设计方案直接关乎着工程经费、工期、使用情况和经济效益，在工程设计阶段，可进行定量分析的设计内容，一定要通过具体的计算，做到有据可依；最后，严格会审施工图纸。设计图纸时，应全面考虑施工技术、工程造价和施工可行性，尽量将工程变更控制在施工前期。 2.3 工程管理的造价控制 严格控制工程洽商和认真审查工程承包单位的索赔要求是施工阶段造价控制的主要内容。有效控制工程变更，实施工程签证管理制度，合理划分工程、预算等各个部门的职权，明确各项分工，保障工程签证质量，禁止出现虚假或者不真实的签证。及时处理签证，结合工程现场的具体情况核对签证描述的真实性。同时，加强预见性，最大限度地避免签证发生。另外，还应做好施工阶段的质量监控工作，有效的质量监控能起到防患未然的作用，保证工程质量达到预期标准，不断提高工程质量，降低工程成本。 2.4 工程竣工结算的造价控制 系统、准确进行竣工结算，全面总结项目开发建设过程中宝贵经验，这对工程造价管理的提高和技术经济资料的积累具有深远的影响。在工程竣工结算过程中，应严格参照工程图纸核对工程数量，扣除实际施工过程为完成或者尚未实施的工作内容，仔细核对工程材料价款，切实保障工程竣工结算质量，增加投资效益，进而使工程造价经济合理。 3 结语 房地产项目开发是一项系统、长期的工程，不同阶段的造价控制手段各不相同。以房地产项目开发中造价控制特点为切入点，着重做好工程投资决策与设计阶段的造价控制工作，做到事前控制，积极借鉴西方国家的先进经验，有效进行造价控制，进而促进我国房地产市场的稳步发展。 参考文献 田寅春.浅析房地产项目开发成本与工程造价控制的重要环节J.城市建设，2012（30）. 魏丹丹.浅谈房地产项目开发造价