富阳市农村住房建设管理实施细则.doc

富阳市农村住房建设管理实施细则（市建设局 二七年六月十二日）为进一步加强农村住房建设管理，规范农居建设行为和办事程序，推进城乡一体化进程，促进社会主义新农村建设，根据中华人民共和国城市规划法、中华人民共和国土地管理法、村庄和集镇规划建设管理条例、浙江省村镇规划建设管理条例等有关法律、法规，结合本市实际，制定本实施细则。一、适用范围富阳市域范围内除推行农村住宅公寓化建设以外的行政村。二、农房建设原则（一）农户建房必须符合城镇规划、村镇建设规划（农居点修建性详细规划）及土地利用总体规划要求。（二）严格执行农村宅基地“一户一宅”制度。有旧房的必须实行拆旧建新，即在新宅基地放样前，原住宅必须自行拆除或调剂给符合条件的其他村民。宅基地面积（含阳台垂直投影面积）按常住农业人口每人不大于40平方米的标准安排，3人（含）以上的农户不得超过120平方米。三、人口资格计算标准（一）申请建造住宅人口按本户在册常住农业人口计算，已领取独生子女父母光荣证的，其独生子女可按2人计算；（二）家庭成员中的现役军人和在校（包括大、中专院校）学生以及服刑、劳教人员，可计入申请建造住宅的人口；（三）其他法律、法规、政策规定可计入申请建造住宅的人口。四、村庄建设规划（农居点修建性详细规划）的编制与审批（一）各乡镇、街道在组织编制村庄建设规划（农居点修建性详细规划）前，须向市规划局提出书面申请，经同意后方可委托有相应资质的规划设计单位进行编制。（二）村庄建设规划（农居点修建性详细规划）编制必须以城市总体规划和土地利用总体规划为指导，以市规划局提供的规划设计条件为依据。（三）编制地质灾害易发区的村庄建设规划，应先对规划用地范围进行地质灾害危险性评估。在划定建设用地时要避开自然灾害易发地带，特别是存在台风、洪涝、山体滑坡及地质条件不稳定等隐患区域。确实无法避让的，必须采取必要的工程技术措施，确保安全。（四）村庄建设规划（农居点修建性详细规划）编制完成后，必须经村民代表会议讨论通过，报乡镇政府、街道办事处审核同意后，报市规划局审批。（五）市规划局在审批前应组织专家组对规划进行技术鉴定，经鉴定合格后给予批复。（六）规划经批准后，乡镇政府、街道办事处应对规划进行公布，并组织实施。五、农房建设审批管理（一）审批条件1、符合下列情况之一，可以申请宅基地：（1）确无宅基地又符合建房条件的；（2）因国家、集体建设和村镇规划、旧村改造以及灾毁等需重建和迁建的；（3）常住农业人口中已领取结婚证书，符合分户条件需建房的；（4）原有宅基地面积低于本细则规定标准需扩建、拆建的；（5）法律、法规、规章另有规定的。（6）退休、退职、退伍回乡落户的城镇居民申请建房的，由市政府另行规定。2、有下列情况之一的，不予批准：（1）已有宅基地达到本细则规定面积标准80%及以上的；（2）出租、出卖、出借、赠与或者以其他形式非法转让宅基地及地上建筑物，或者将住房改作他用的；（3）以所有家庭成员作为一户申请并被批准后，不具备分户条件而以分户为由申请宅基地的；（4）子女分户，原有宅基地面积已达到分户后各户限额标准总和的；（5）原有住房被法院判决用于抵债的；（6）接受有偿调剂住房者调剂后的宅基地达到或超过本细则规定面积的；（7）违法建房未处理结案的；（8）跨户籍所在行政村建房的，但按农居点规划建设的除外；（9）未达到法定结婚年龄申请宅基地的；（10）不符合村镇规划的；（11）户口虽已合法迁入，但原籍宅基地未退还集体的；（12）私有住房拆迁实行货币安置的；（13）相邻权属有纠纷未妥善解决的。（二）审批程序1、富春街道、东洲街道、鹿山街道、春江街道和新登镇城市规划区范围内的农村住房建设实行“一书二证”（即建设用地规划选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证）制度。具体审批程序见附件。2、其他乡、镇和新登镇城市规划区以外行政村农村住房建设实行“一书一证”（即村镇规划选址意见书、村镇规划建设许可证）制度。具体审批程序见附件。六、农房建设具体规范（一）农户拆翻建住房，且户内人口不足三人的：原住房宅基地面积大于120平方米的，最大允许审批120平方米；原住房宅基地面积在80120平方米之间的，按村庄建设规划要求审批；原住房宅基地面积小于80平方米的，最大允许审批80平方米。（二）城镇居民在农村的世居房拆翻建，申请人应当持有所在单位或者户籍所在乡镇人民政府、街道办事处、社区居委会出具的无住房证明和单位所在地县级以上人民政府房改部门出具的无房改房、经济适用房和未享受房改补贴等证明，经村民委员会同意，方可按农户住房拆翻建规定办理。由多个子女继承房产的，只允许其中一个符合建房条件的子女审批宅基地，并出具各子女同意拆翻建协议书。各子女均不符合建房条件的，不予审批。（三）农户有多个已达法定婚龄子女的可分户申请宅基地，父母与同在本村居住的子女、夫妻之间不得分户申请宅基地。年满35周岁的未婚大龄青年确属无房户的，允许审批80平方米宅基地。（四）夫妻双方已有宅基地的，离婚后均不得单独再另行审批宅基地。再婚且符合建房条件的，按新组成家庭申请宅基地。（五）农村住房建设以低层联体式为主，严格控制新建单户独院式农居，农居建筑层次不得超过3层，檐口总高度不得超过10米，坡屋顶最大坡度不超过35度。（六）农村住房建设使用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续；涉及占用林地及其他规划控制区用地的，需征得相关部门同意。（七）村庄建设规划（农居点修建性详细规划）和2层以上（含2层）的农居施工图必须由有关相应设计资质的规划和建筑设计单位或个人进行设计，或选用建设部门提供的设计图纸。（八）农村住房施工必须由有相应资质的建筑施工企业或有工匠资质证书的村镇建筑个体工匠承担，并在施工现场悬挂施工告示牌。（九）乡镇、街道土地利用总体规划、村庄建设规划（农居点修建性详细规划）批准前，或其他无法按规划实施的情况下，危房和灾毁房按本办法有关程序规定，可在原址按原宅基地规模和原面积、原层次高度予以翻建或修缮。（十）农村住房建设实行竣工验收制度。农村住房施工结束后，应报乡镇村镇建设办公室或街道城管科、乡镇国土资源所进行竣工验收，经验收合格签署意见后，方能投入使用，市国土资源局方可办理土地使用证。七、农房建设的监督管理（一）未经批准占用土地建造住宅、超过批准的面积建造住宅的，依法应当予以拆除。乡镇人民政府、街道办事处和市相关职能部门对非法占用土地或者超过批准的面积多占土地建造住宅的，应当责令其停止建设；对拒不停止、继续施工的，市相关职能部门要会同乡镇政府、街道办事处依法查封、暂扣用于施工的工具、设备、建筑材料，吊销施工人员资格证书等。（二）农村村民建造住房应当在动工之日起一年内竣工。因特殊原因无法按期竣工，报经乡镇人民政府、街道办事处同意，可延长竣工日期。农村宅基地经批准后连续两年未建成住房的，宅基地批准文件失效；仍需建房的，应当重新申请宅基地。（三）农户凭建设用地规划许可证向市国土资源局申请用地。6个月内未申请用地，而又未申请延期的，已取得的建设用地规划许可证自行失效。农户在取得建设工程规划许可证后6个月内未开工的，许可证自行失效。（四）农户未取得规划手续或违反规划建造住房的，