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浅谈房地产成本核算与成本控制措施 【摘要】 现如今社会人口数量的不断增加和社会的发展都加剧了人们的住房问题，房地产的问题也越来越受到人们的关注，对房地产成本的计算和控制也成为了房地产行业中十分重要的部分。房地产行业中所有的企业对其的成本的控制更加的重视，这一问题也引起了学术界学者的广泛关注，并对其进行了一番讨论。本文主要对房地产行业中的成本的核算以及房地产的成本控制进行探讨，期望为房开企业降低成本、提高效益提供帮助。 【关键词】 房地产；成本核算；成本控制；措施 前言 前几年我国国内掀起了一股房地产的热潮，现如今已经逐渐平息但仍有余热，房地产在这一过程中收到了很大的冲击，引起了房开企业对房地产的成本预算和控制的重视。在近些年的起起落落过程中，与房地产相关的制度和管理水平都有了很大的改进和提高，房地产受到的冲击也在不断的修复中。同时，土地资源的的开发和利用的形式和手段也受到相关法律法规的制约，房地产企业对其的使用和开发的方向的选择性相对的大大降低了。因此，想要得到更高的利润，房地产商人就要从根本上降低工程的成本，加强对其的控制。 1 房地产项目中核算的对象 首先，房地产项目最主要的成本主体就是土地成本和建筑成本，这些方面的费用在总成本中占有很大的比重，是其中最重要的组成部分。房地产商根据土地周围环境，地理位置，受众群体等条件来进行设计、施工并预估完工后能够得到的利润，就需要对这两项成本主体进行比较准确的核算。其次，工程所需的设备费用、水电费用和生活配套设施的等费用，这些费用是房地产项目中不可或缺的一部分。本着节约资源、合理利用的原则，严格控制其成本的支出。最后，项目所须缴纳给政府的各项规费、税收和项目管理过程中所需的管理费用等间接费用。房地产行业项目的工期短则一、两年，长则四、五年才能结算完工，项目需要的管理费用等间接费用支出也要准确的核算。所以我们只有对项目的各项成本费用进行高效、精确及时的核算，才能为项目更好更快的完成提供强大支撑。 2 房地产成本核算中存在的问题 在房地产的成本核算过程中存在着很多的因素影响了该成本的核算，损害了企业的利益。第一，是成本核算的主要目标不明确划分导致的问题。在进行成本核算的过程中，核算人员对其项目的主体没有明确的界定，从而导致了在成本核算中漏掉很多细节部分的费用。第二，是成本费用在计算的过程中处于哪一部分的划分并不明确。有可能该属于固定费用的部分被归结到设备使用的费用部分等现象，使得在计算项目成本时相关的费用记录比较杂乱，难以正确的得到我们所需要的结果。第三，就是一些企业的工作人员在项目实施的过程中将项目的一些费用虚报、谎报，将项目的费用在实际的基础上增加，谋取自身的利益，使得企业在成本核算时计算出的成本比实际成本高出许多，降低了企业的利益。第四，就是成本核算的周期没有严格的按时进行，很多企业在这方面会忽视前期的成本核算环节，使得前期的成本难以控制一不小心就超出了计划所用费用，给企业后期进行的成本核算工作带来了很多的麻烦，影响了企业最后的成本核算和结算工作。 3 成本核算的改善措施 想要提高成本核算的正确率就需要改善成本的核算过程和核算水平。首先要根据项目实施的进度将项目的一些费用进行归类和分区划分。将项目所花费的一些成本进行分类在计算总的成本时就会避免很多的问题，充分的将成本核算的作用发挥出来。其次是设立成本计算小组，针对不同的项目费用进行跟踪，将项目的每一项花费都落在实处，将项目的成本核算的每一项费用的去处都明确的记录下来，找出能够是项目的成本降低的方法和途径。然后是在项目的结节费用结算过程中，将其中的费用的详细列表保存下来，对这些费用进行再次分类，如将销售的费用划分到递延费用下，在项目结束后再次划分到销售费用中。总之，在总成本的核算过程中，在这一过程中将项目的竣工结算作为预先结算的工序，能够将工程预算一些费用计算在内，避免了因成本结算的各种影响延期使得企业之间的关系受到影响。 4 房地产项目的成本的控制 成本控制包括对项目整个过程中的前、中、后三个阶段成本控制。在前期阶段，项目的设计能够很大程度的对项目的造价成本造成很大的影响。在这一阶段中对造价的控制是项目前期成本控制的主要组成部分，要成立相关的管理机构对项目设计的各方面进行控制，降低项目的造价成本。中期阶段的项目成本控制主要是对项目所用的材料的成本进行控制。在能够接受的范围内对项目的材料价格进行控制，在实施过程中也要配合其他部门的工作，及时纠正可能出现的预算偏差。在后期成本控制阶段对相关的公共设施的建设的费用的控制是该阶段的重点部分。考虑各方面的因素，对项目的相关的设施的费用进行合理控制。 5 相关的控制措施 房地产项目完成的过程中材料的费用是总成本中比重最大的费用，它的费用控制是企业降低成本的重要环节。为了能够尽可能的降低项目的总成本，各家房地产企业纷纷采取了材料的不同时段的采购、发放的手段，并且对材料的用量也进行了限制，不再无限制的供应；在对材料的采购时，对材料质量的要求也比较严格，不因价格的高低进行材料好坏的判断，选取适合的材料；这种措施有效的减少施工过程中的浪费，降低了材料产生的成本费用。同时对施工现场进行管理，降低工程的浪费和周期，从而降低了项目的总成本，增加企业的盈利。 参考文献： 陈海霞.浅谈房地产成本的核算与控制措施J.经营管理者，2014，10：187