高等学校土地置换的利弊分析.docx

高等学校土地置换的利弊分析 摘要：由于土地资源的紧缺性和高等学校的融资困难，越来越多的高校对老校区进行了土地置换，并通过这种方式筹措建校资金或者是用于偿还新校区的建设债务。高等学校土地置换在扩展高校融资渠道、提高土地资源使用效率的同时，也割断了高校发展的历史、容易滋生腐败现象。 关键词：高等学校；土地资源；土地置换 一、高等学校土地置换的本质内涵 本文所探讨的土地置换，作为一种土地政策，是指通过土地功能布局调整、土地整理等各种过程和行为，使不同权属之间、不同用途之间、不同区域之间的土地进行交换配置的情况。在我国土地政策实施过程中，土地置换的做法首先在企业中得到了应用，并随着企业扭亏为盈和改组改制而开始普及。近几年来，当这种土地流转形式被逐渐采纳后，以及随着高等教育大众化进程的深入，高校规模的扩大，政府也开始在高校中尝试运用土地置换的政策，给予高校规模发展的土地资源。因此，笔者所理解的高等学校土地置换，主要是指公立普通高等学校将老校区的教学用地通过变更其权属关系，或交换其区域位置，以获得经济收入（主要用于偿还银行贷款、建设新校区）或获得更大发展空间的一种政策、行为和现象。 对于高等学校进行土地置换这一现象，社会各界存在着多种不同的看法，有人认为这是“败家”，是“崽卖爷田”，割断了学校的发展历史；也有学者认为老校区利用率不高，一个学校几个校区，增加了管理成本，加大了资源浪费。因此，高校置换土地，可谓有利有弊。 二、高等学校土地置换的有利性 1.扩展了高校的融资渠道，为学校带来了发展机遇。资金是高校发展的前提和基本保障，在高校扩招过程中，巨大的建设规模让诸多高校为筹集资金而疲于奔命，大部分需到银行贷款。事实上，1999年以来的高校扩招也基本上是靠银行贷款支撑的，但由于银行目前的贷款多是3-5年的短贷，这与高校30-50年的收益期不可避免要产生矛盾。贷款还款期到来时，高校尴尬、银行头疼、政府作难。土地置换就应运而生，成为高校融资的重要渠道，也为学校带来了发展的良好机遇。 2.缓解了土地短缺的压力，提高了土地资源的使用效率。许多高校扩建后教师、学生纷纷搬入新校区，有大量的老校区被闲置，呈现出人去楼空的景象，闲置出来的这部分土地储量也相当可观。而眼下，建设用地十分紧张，房地产企业面临着严重的地荒，楼市的红火并不能掩饰开发商对拿地的无奈，大多数开发商普遍感到土地短缺的压力，而对于一个正处在开发生长期的地产商来说，如果能够顺利拿到土地则是一个非常好的发展平台，开发商们也希望能够透明、公开、公正地处理这些土地，让他们都有机会参与。 高校的土地被置换出去之后不管是用于房地产开发，商业园区建设，还是继续作为其他学校的新校区使用，都能使土地资源的作用得到更大程度的发挥，真正将“好钢”用在“刀刃”上。如郑州经济管理干部学院老校址位于郑州市大学路与陇海路交会处，占地73亩。该地块被郑州新长城房地产有限公司以1.35亿元取得使用权后，兴建一座“集住宅、综合商业、写字楼和酒店式公寓为一体的大型城市建筑综合体”，号称郑州“新地王”。又如上海海事大学旧址地块通过置换，改变土地用途，从教育用地变更为住宅用地，结合区域周边环境来看，区域土地资产得到优化，城市级差地租也使开发商获得了一定数额的土地增值收益，政府在不动用地方财政的情况下，完成了一项重要的教育设施基础性投人，节约了政府资金，取得了双赢的圆满结局。 三、高等学校土地置换的弊端 1.割断了高校发展的历史，校园文化和人文积淀无法传承。大学与人类文明相伴，大学将与历史永存，这样一句话，被许多人文学者认同，也正因为此，大学的历史文化价值，在一定程度上已经超越了它的现实经济价值。新中国成立以来建设的老校区,记载了50多年的教育史,记载了那个时代的文化。有学者说“老校区所有建筑物作为那个时代的教育经济文化，和旧社会留下来的文物一样,都应受到珍重,都应得到保护,如果将50年来高等教育发展的遗存全部消灭掉，代之以一片片商品房小区,大学路上无大学,文化路上无文化,真到那时候我们将悔之晚矣” 大学是多少学子曾经的精神家园，那曾经充满了书香气息的图书馆、充满了欢声笑语的宿舍楼、曾经留下了多少美好的回忆，当莘莘学子满怀激动之情在一个城市里寻找自己早年的精神园地，却发现它们早已被商业住宅的喧哗、写字楼的冷漠所遮盖，那种失落感自然会涌上心头。一位教育产业专家指出，如果为了盘活老校区土地资源而把这样的优质教育资源破坏掉，这样置换的土地资源其社会总成本太高，土地还是那一块土地，现在市场拍成100多万元一亩，明显带有泡沫因素，而拆掉的地上的东西更值钱。作为政府，不应当只站在某一所学校看资金是否盘活、债务是否减轻，而应该算社会成本这一本大账，看是否符合可持续发展战略。学校的师生可以入住新校区，教学仪器设备、图书资料等教育资源可以转移到新校区，但学校几十年甚至上百年的校园文化却无法转移，学校深厚的人文积淀却无法传承，这种损失是无法用经济价值衡量的。 2.土地置换解了燃眉之急，却忽视了长远利益。大学高价卖地获利，一占一卖之间，国有资产没有流失，高校获得了大笔卖地款，可以偿还所欠银行的债务，银行也降低了信贷风险，看起来是一个多方共赢的结果。但是，众所周知，我国高校虽然多为公办，但公办并不等于政府一手操办，高校作为拥有独立法人地位的法人实体有责任和义务承担办学所造成的负债问题。高校通过置换土地来还清欠债，等于给高校开通了一条源源不断的为形象工程和铺张浪费买单的财路，不仅给那些已经多占地、违规圈地的高校，找到了合理处置土地的机会，也无形中向尚未多占地的高校发出一个多占地的信号，于是，高校有了新的生财之道。在此“优惠政策”的导向下，可能会出现有地可卖的卖地赚钱，无地可卖的学着去多圈地，即使暂时用不上，也能留条后路。如果此风再起，势必引发一系列新的社会问题，后患无穷。同时，“以地易债”从本质上来讲是用人民的钱还高校所欠的债，因为高校是通过国家无偿划拨或低价征用的方式获得校园占地的，这些地原本是预留给大学发展之用，现在拿这些校园用地做商业交易，开发商从高校手里购得土地建成房屋后，最终买单的还是广大群众，也即高校通过置换土地挣得的差额最终由广大群众所认购，损害的是人民的利益。 3.土地置换过程中易滋生腐败现象。高等学校在土地置换过程中，无论是“卖”老校区还是“买”新校区，如果缺乏透明度和强有力的监督机制，某些手中握有权力的人，就可能在这一卖一买的过程中，凭借自己的权力谋取不当得利，进而滋生教育腐败现象。 作者单位：四川师范大学经济与管理学院 参考文献： 汪滔，文东茅.高等学校土地置换研究一个产权视角的案例分析J.国家教育行