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新法规明确公摊面积近年来，消费者关于商品房计量方面的投诉呈逐年递增的趋势，其中相当部分就是消费者对公摊面积提出了异议。今年月日起，由建设部颁布的关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知开始实施，对如何计算商品房公摊面积给了一个明确的说法。公摊面积“打闷包” 购房业主存疑虑谢老伯一家两年前购置了一套商品房。按照买房时签定的购房预售合同，谢家这套两室两厅的房子建筑面积为平方米，其中包括分摊的共有共用建筑面积平方米。交房入住后，谢老伯按设计图上标注的各房间面积逐一累加，发现公摊面积达到了平方米，比合同上写明的多一些。购房合同附带的公摊部位说明上，具体标明了公摊面积包含的楼梯、过道等共用场所。但这些公摊部分的面积各自是多少，具体是怎么测算出来的并没有明确标注。这一点，正是谢老伯对公摊面积有异议的地方。房屋买卖双方有争议，购房合同是直接的依据，但是目前通用的房屋买卖格式合同中，并没有明确规定公摊面积的测算方法和具体来源，也没有规定公摊面积出现误差的处理方式。个别开发商利用这一点，做出了一些有损于消费者利益的行为。购房者即使心存疑虑，到最后往往也只能吃下“哑巴亏”。针对这一点，月日开始实施的关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知针对因开发商多算分摊公共使用面积而引起的纠纷事件，详细制定出了一定的计算标准，从而让百姓在购房时心中有数，减少了开发商对消费者进行欺诈的可能。明确面积计量方式 标明公摊部位及大小通知主要对公摊面积的计算进行了规范，之所以这么规定，是因为房屋面积纠纷投诉最多的是因为产权证没有明确标明其分摊的公共部位或公摊面积的大小，致使一些开发商抓住购房者不明其公摊面积部位及大小，而私自对其进行再次的出租或重复出售，从中再次获取利益。所以，月日实施的通知就是让购房人能够明确自己所分摊的公共建筑面积的部位及大小，从而有效保障业主的权益。有效保护购房权益 测绘单位要负责对测量该房屋的测绘单位，在房屋权属证书附图中应注明其名称。由于市场中一些房地产项目曾出现过实测面积与预售面积不符时，法院在判决时找不到责任人，所以文件明确该测绘单位对其完成的房产测绘结果的质量负责，从而有效地保护了购房人的利益。建筑面积应透明 计算规定要记清在房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题，在先前房产测量规范未做规定或规定不明确的，按下列规定执行：一房屋层高计算建筑面积的房屋，层高高度均应在米以上含米，以下同。二外墙墙体同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。三斜面结构屋顶房屋屋顶为斜面结构坡屋顶的，层高高度米以上的部位计算建筑面积。四不规则围护物阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。五变形缝与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。六非垂直墙体对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高高度米以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。七楼梯下方空间楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。八公共通道临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。九二层及二层以上的房屋建筑面积均按房产测量规范中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。十与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。十一室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。相关人士同时透露：虽然本次的通知对于规范房产市场具有一定的积极作用，但由于对于房屋面积的权属和计算问题的规范，有相应的一系列的法律法规以及技术标准组成，目前的通知还不能一揽子解决整个房屋面积计算的问题。真正解决房屋买卖双方对公摊面积的争议，还需要相关法规的进一步完善。 探讨建设部建住房74号文关于建筑面积的规定房地产交易中的面积纠纷一直备受关注，由于国家立法滞后，如何计算商品房的建筑面积（销售面积），成了开发商和购房者扯也扯不清、理也理不顺的难题。为解决这个矛盾，使房地产交易中的建筑面积的计量、测算更加准确、规范，建设部房地产司于2002提3月下发了关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知（建住房200274号）（以下简称通知），通知对商品房的外墙墙体、斜面结构屋顶、不规则围护物、变形缝、非垂直墙体、楼梯下方空间、公共通道等部分是否计入商品房建筑面积，以及如何计入等问题进行了规定，试图给所有购房者一个惊喜和公正。但由于存在建筑面积定义不清、法规适用范围不明确等问题，笔者认为，如不加以明确的解释，通知的执行可能会导致房地产市场的某些混乱，破坏现有的房地产市场秩序，引发一系列纠纷。一、建筑面积涉及到众多房地产行为，慎重增减意义重大按照国内外通行的学理解释，建筑面积亦称“建筑展开面积”，是建筑物各层面积的总和，包括使用面积、辅助面积和结构面积三项。其中，使用面积指建筑各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和，在居住建筑中的使用面积称“居住面积”；辅助面积指建筑物各层平面中为辅助生产或生活活动作用所占净面积的总和，例如，楼梯、走道、厕所、厨房等；结构面积指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。在当前的房地产市场运行中，建筑面积是众多房地产行为的重要计价标准之一，房屋建筑面积的计算绝不是仅仅为了进行房屋权属的登记，其作用是多方面的。建筑面积的增减关系到众多房地产行为的实施细节，牵涉到各方面的利益，制定、修改、废止建筑面积方面的法律、法规应当慎重，并应协调各方面的利益，统一相关法律规范。而通知却偏重从房屋权属登记的角度制定关于建筑面积的法律规范，未能协调好各种关系：1、建筑面积是城市规划与管理的基础。如规划中的建筑面积数、建筑面积与容积率、城市高度、城市空间以及建筑物之间的间隔等关系都依据建筑面积来计算和控制。如果外墙面积、挑檐面积、坡顶面积的计算发生变化，与之相配套的规划、管理法规也应随之变更，否则，房地产规划与管理的难度将加大，某些实际操作甚至无法进行。2、建筑面积是目前现行法规中收取土地出让金标准的重要计算依据。如果建筑面积的计算方式发生了变化，怎样计算收取土地出让金的基数就成了一个问题。按照通知规定，外墙有主墙之外的幕墙不计入建筑面积，斜面结构屋顶层高（高度）2.20米以下的部位不计入建筑面积，阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，超过底板水平投影部分不计入建筑面积如果按照以上规定执行，这些不计入建筑面积，但占用了土地和空间的外墙、斜面结构屋顶、阳台、挑廊、架空通廊等是否也不应该收取土地出让金呢？但现实生活中，这些部分的土地使用权出让金还在收取，这样就会出现一种怪现象：被收取了土地出让金的部分却不能计算为房屋权属的面积，土地拍卖因此必然会出现矛盾。此外，市政基础设施配套费和四源费的收取标准与土地使用权出让金收取的标准是一致的，按照通知不计入建筑面积的部分同样要交纳市政基础设施配套费和四源费，这部分费用的计量标准是什么呢？3、传统的建设施工招投标是以建筑面积作为计算定额依据的。新的定额以工程量单价计算也离不开建筑面积做基数。如果按通知的规定计算建筑面积，那么这些工程量则无法列入计价取费基数。但这些工程却必须用建筑材料和施工时来完成，增加了开发商与施工建设单位之间的纠纷。施工单位绝不会白干活的，而收费的依据又如何计算就必然成了矛盾的焦点。4、购房者在购房时希望摊入计价的建筑面积越少越好，但这并不能解决纠纷与合理性问题，因为当政府硬性规定的可分摊面积项目减少时，商品房交易的单价必然会提高，开发商是不会为购房者支付成本的，这些成本最终也还会由购房者承担。通知试图通过硬性文件规定而减少计算中的纠纷，这根本不可能实现。因为，商品房的面积不是由开发商自行计算测量的，现实生活中，商品房销售前的面积预测是第三者做的，竣工后的面积测量也是第三者做的。因此，实际上，开发商与购房者之间要求的是一个公正平等、可实际操作的测量方式。就拿斜面屋顶的层高来讲，斜面屋顶的层高在2.20米以上时计算建筑面积，那么，如果交房时是粗装修，没有做地面，这时的2.20米空间高度是一个斜面的点；而做了标准精装（图纸设计的标高）则2.20米是另一个点的高度；如果客户自行精装地面标高超出了设计的标高，则2.20米高度又变换了一个点。点的不同会引起建筑面积计算的变化。到底是以图纸标高为准呢，还是以竣工标高为准，并没有统一的法律规范，这样必然会增加纠纷。5、目前物业管理费的收取和供暖费的收取是以建筑面积为计价基础的。当按建筑面积收取上述费用的基数被政府硬性规定缩小时，这些2.20米以下的空间是否不应供给热源和不应提供物业管理的服务（包括门窗、外围结构的清洗、保洁、维修等），因为当这些空间和结构面积不被计算为建筑面积时，并不能合理地收取供暖费和管理费，就必然会出现新的纠纷。6、通知要求对不计算建筑面积的2.20米以下的具有使用功能的空间做明确的权属登记。这个权属登记的土地使用年限是与整体建筑相同的，但被明确的登记为有权属的使用空间是否分摊土地使用税呢？这部分空间毕竟是占用了土地空间的。7、目前的公共维修基金和大、中修费用是按建筑面积来计算收取的。非商品房的房租有些也是安建筑面积为依据收取的。如果这些建筑物不计入建筑面积，也会有问题发生。二、通知所指建筑面积应理解为商品房销售过程中的建筑面积虽然通知未明确规定该通知中的建筑面积特指商品房销售过程中的建筑面积，但从通知的适用、执行情况，可以推知，通知中的建筑面积应为商品房销售过程中的建筑面积，立法原意只是为了对商品房销售过程中如何计算建筑面积的问题做出进一步的明确。但由于该通知可能涉及到其他各个方面计量及操作问题，因此应以法律解释的形式明确通知的适用范围，这样才更为实际和便于实施，也能适应入世后，我国现行法律体系应与国际接轨的需求，更好地解决当前房地产市场中普遍存在的面积问题、物业管理问题及其他问题，完善建筑面积方面的法律规范。三、关于完善现有建筑面积方面的立法的几点建议1、首先将建筑面积一词恢复到国际统一的，教科书中的基本概念上来，即建筑面积包括：使用面积、辅助面积和结构面积三个部分，亦称“建筑展开面积”。这个建筑面积是用于计划、统计、规划、计算单方造价、施工、单位招标、竣工结算等与宏观管理的建筑面积。2、在土地出让时将不可用于销售的结构面积，维护外墙等不具有使用功能和不具备一定高度条件的面积扣除。3、销售时应将面积分为三个层次，按照三个不同的层次分别计算各种收费。销售前应预先按政府管理部门的规定做预测，并力争销售时公布其分摊原则、数值大小、权属情况并计入销售合同，以利于权属管理及登记：第一个层次是套内建筑面积，这是供购房者合理使用的面积，这个面积不涉及分摊问题；第二个层次是销售时，依法可以作为计价单位合理分摊的建筑面积；第三个层次是按套内面积或销售的建筑面积在整个小区中拥有的其他共有建筑面积（包括公共配套设施）或在小区之中所占的权益百分比。关于不同层次面积的收费问题，笔者认为应当这样规定：套内面积是业主可以独立使用（包括装修、出租）的面积，可以作为供暖费收费的计价面积；依法可以作为计价单位合理分摊的建筑面积是计价的标准面积，等于是产权证中应注明的每套住房的建筑面积，是可以用于再销售转让的面积；在小区中拥有的其他共有建筑面积（或百分比）是物权权益的面积，是该套住房在社区中拥有的其他面积的权益（包括锅炉房、配电室、人防使用权、公共停车场、社区活动中心或俱乐部、物业管理用房、绿地、活动场所等应分配给分期的小业主共有的权益面积）。该面积无法进行个性化划分和转让（转让房产时同时转让权益）。这个百分比是承担管理费、维修费等有关费用的计价单位（面积或百分比）。非套内的2.20米以下的建筑应计入第三层次中分摊（管道间不可再利用的可不计入建筑面积），如自行车库等，但不应作为计价销售的分摊面积（但不能不算建筑面积）。套内2.20米以下的建筑也应计入套内面积，但应在销售时于合同中注明（以衅纸设计标高为准），让购房者事先知道并可以选择（有些可为不计价面积）。社区的公共共有面积的细化，可使购房者知道自己拥有它项的权益，也知道自己应承担的义务。4、建筑面积的定义不能由政府任意修改，但如何计算销售计价的建筑面积，哪些可列入分摊，作为每户单元的建筑面积等政府是有权决定的。不进入分摊的面积并不等于不是建筑面积，也不等于业主不拥有权利和义务，应在第三个层次中作为社区共有建筑面积分摊。规范测算体系 日照房屋面积测算添“新规”增加了对低于2.20米部位的面积计算处理方法 将原共用建筑面积分摊的规定进一步细化 对以往文件规定模糊的地方进行调整 对外墙抹灰层、保温层厚度计入外墙面积作了相关规定 对面积精度要求更高 房屋面积如何计算，一直困扰着购房者。房屋面积测算体系的不规范，面积标准的不统一，更使得居民经常为房屋面积的问题皱眉。为规范日照房屋面积测算，市房管局制订的日照市房屋面积测算实施细则11月15日起正式实施，细则中的规定将使房产面积的计算更加“清楚明白”，以前购房业主与开发商争议较大、无法界定的焦点问题都将有章可循。 以前日照的房产测算是按照国家2000年8月1日实施的房产测量规范执行。然而，随着社会经济的发展、人民生活水平和审美观念的提高，房产测量规范在实际操作中，存在着对一些新建筑构件如飘窗(凸窗)、错层式阳台等规定不具体、甚至没有规定的问题。日照相关职能部门根据房产测量规范，出台了适合我市房产测绘实际情况的细则，使其更细化、更具有可操作性。 据了解，细则中增加了对玻璃幕墙、外凸窗、层高低于2.20米部位的面积计算处理方法。而这些在房产测量规范中无明确规定，操作也是“模棱两可”。细则规定，对突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的玻璃幕墙、金属幕墙及其他材料幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等，不计入建筑面积。不过，如用这些材料作为房屋外墙，则按其外围水平投影面积，全计入房屋建筑面积；对凸出墙面的窗户，只要窗台高于楼地面0.20米以上，均不计入建筑面积；对层高小于2.20米的夹层、插层、技术层、地下室、半地下室等不计算建筑面积；对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，只对层高在2.20米及其以上的部位计算建筑面积。 该细则将原共用建筑面积分摊的规定进一步细化，同时新增了不被分摊的共用建筑面积：为多幢楼服务的警卫值班室、卫生间、设备管理用房等、独立使用的地下室、半地下室，及其中独立的车位、车库、仓库、杂(储)物间、作为机动车和非机动车集中停放的部位，以及架空层中用作公共休憩、绿化等公共开放空间的部分。 该细则还对与国标房产测量规范和建设部有关文件规定模糊的地方进行了调整，如同一幢楼具有两个以上独立出入的单元，其共有建筑面积分别进行分摊；若某一单元中有为整幢楼服务的设施或设备间(如上人孔)，则该单元整幢楼分摊；细则中对外墙抹灰层、保温层厚度计入外墙面积作了相关规定。 细则同时对面积精度要求更高：将房屋面积计算精度从三级提高到二级；量距使用经检定合格的钢卷尺、掌上型测距仪等能达到相应精度工具和仪器，边长取位至0.01米。 关于房产面积测算问题的几点探讨2000年8月1日新的房产测量规范颁布实施以来，大家对新房产测量规范在某些规定中的说明还不是很清楚。其原因一是对新房产测量规范的理解和掌握程度还不够；二是新房产测量规范的制定还有疏漏，个别解释还欠明晰，对特殊新问题还没触及到。故我们在房产面积测算中对某些问题的认识和理解往往存在着与房产测量规范规定的偏误，在实际测量操作中往往难以把握，给工作带来困难。 现就工作实践中所遇到的几种面积测算问题与大家探讨。因观点和看法不同，阐述的内容也会有所偏差，而最终能对实际工作带来一些帮助，让测算成果更趋于准确，分摊更趋于合理，才是笔者的本意。 一、关于有柱走廊与有柱阳台 房产测量规范上规定：有柱走廊按柱外围的水平投影面积计算；而阳台是按是否封闭来确定建筑面积，封闭阳台按其外围的水平投影面积计算，未封闭阳台按其外围的水平投影面积的一半计算，即使有柱阳台不封闭也应按其外围的水平投影面积一半计算。这就要求我们在实际操作中能准确区分哪种情况是有柱走廊，哪种情况是有柱阳台。可从以下三种方法加以判别。第一、有柱走廊一般是位入主入户门口，是各户从室外进入户内的必经通道，有的属共有部位，而阳台是处于入户门内的套内建筑面积，属户内专用部位。例如，在某幢别墅中，先经过入户门进入户内，户内还有通往私家花园有柱有半围护部位，往往较长，有的跨越好几个房间，看起来与柱廊没什么区别，但其性质属室内专用部位，作为阳台使用，应该按不封闭阳台按其外围的水平投影面积一半计算；第二、若有柱廊设计为某个户室专用的，并且是入户内的必经之地，此种情况按有柱廊门廊计算全投影面积，而不能按阳台计算一半面积；第三、从柱廊的概念上理解，柱廊不仅要有柱，而且要有高出地面的廊台或沿柱的一侧有围护；若与地面或架空处在同一平面上，既无高差又无围护，应视同骑楼或架空部位，不计算建筑面积。 二、关于斜坡屋面 随着我国经济的繁荣和建筑业的蓬勃发展，城市建筑在满足居住的同时也越来越讲究独特、美观、新颖，一些开发商纷纷在屋顶作起了“文章”。于是，一批又一批的复式建筑斜屋顶应运而生。对于斜屋面房屋怎么测算?房产测量规范规定：斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。斜屋面顶的房屋是指在房屋屋顶或天面上另有一永久的、可供人们居住用的或储存物品用的斜面屋顶房屋。如果单纯是斜屋面的房屋，直接“切取”2.20米的高度计算倒也方便、准确，遇到带有三角形“老虎窗”的斜屋面情况就不一样了。这种斜屋面因其仅窗顶部分高于2.20米，两侧逐渐斜下又低于这个高度，可计算的面积并不大，且结构错综复杂，测算起来十分麻烦，界定也不见得准确。故笔者认为：这种斜屋面房屋的窗顶超过2.20米的部分可以不予考虑。 二、关于跃层户室中的内楼梯 有些房屋竣工时，跃层户室中的内楼梯开发商往往未建造，留作用户自理。此种情况，因为计算建筑面积的客体不存在，有的地方不计算建筑面积，有的地方计算建筑面积。分析其内楼梯房产开发商未建造理由是为了满足业主装修自由设计风格的需要，即使造了该楼梯，一是业主在装修时也会拆除，避免装修拆改时人力物力的浪费，二是防止拆除影响房屋结构。内楼梯是连结上下层的必须通道，开发商未建造，业土装修时一定会造。若不计算面积，确权时房产证上也无此楼梯部位面积，显然不合理。因此，跃层中内楼梯是否建造均应按自然层计算面积确权，开发商未建造节省的造价成本可在购房合同中协商，在房款中扣除。 四、关于无上盖的坡道 坡道是车辆从地平面通往地下层或地上层的必须通道，有的坡道有永久牢固上盖，有的仅有临时简易上盖，还有的无上盖。按照房屋建筑面积的定义中建筑面积计算条件规定之一，房屋具备有上盖且结构牢固才能计算建筑面积。因此，有人认为仅有临时简易上盖和无上盖的室外坡道是不能计算建筑面积的。此观点有些片面。其实，无上盖的地下或地上坡道与室外楼梯应为同一使用性质，仅仅区别在于两者的形式不同而己，因此无上盖的室外坡道应等同室外楼计算其各层水平投影面积的一半。 五、关于消防连廊 随城市化进程加快，城市用地日趋紧张，房屋建筑不得不向高层化发展。随之而来增加了消防安全要求。为此，有些高层住宅十层以上设计一条消防连廊，连通不同单元消防楼梯，来增强消防疏散能力。常见的有两种形式，一种是以挑廊与不同单元公用消防楼梯间直接相连；另一种是通过相邻两户内房间外设计一条类似阳台的廊，再经过相邻两户内房间与公用消防楼梯间间接相通。后一种情况的廊属阳台性质，因它直接与相邻户内的房间相通，平常都是作为阳台使用的，只有在偶尔发生紧急疏散情况时，还要借助相邻户室内的房间组成公共通道通往消防楼梯，此时，不仅廊是公共通道，房间也成了公共通道，故作为相邻两户的公共阳台分摊较为合理。在前一种情况，有的人认为是由于十层以上高层住宅引起的，其消防连廊面积应由十层以上住宅分摊。这种做法有些不妥。消防连廊的布局是从一幢房屋的整体结构设计要求所决定，再说该消防连廊直接与楼梯相连，所处楼层的户室也不能使用，若消防连廊下部某个单元楼梯发生火灾，也可向上经过消防连廊到达其它单元楼梯疏散。因此，此类消防连廊与各相连的消防楼梯作为一个整体，随同楼梯一个级别分摊处理较为合理。 六、关于地下车位 由于城市购车族的不断增加，购买地下车位的人越来越多，拥有者希望车位能够独立进行交易，办理产权，以期升值。 那么，地下车位是否单独计算面积?现行的房产测量规范还没有规定。对于这个比较特殊的产权形式，可谓众说不一。其一是地下车位虽在地下层内，但它是有固定的面积，只要明确了具体位置，是可以出售的，理应参与分摊，独立办理产权；其二是认为它建在地下层内，四周无围护结构，长时间很容易错位，造成权属纠纷，发生矛盾，不予独立办理产权，参与分摊。 有些地方的做法是：以车位四周的分隔线为准进行测量、确权、发放车位房产证即可。笔者认为：不能以车位四周分界线测量计算面积，时间长了，分界线模糊不清，容易产生纠纷，而应是在开发商在具备合法的销售手续和车位设计图纸的前提下，埋设固定界址点标志进行测量坐标计算，就可以将车位进行交易、独立办理产权了。 七、关于住宅小区架空层楼梯、电梯 随着住宅建设发展，住宅小区向规模化、生态化发展。很多小区为了增加通风、采光和绿化率，将某几幢房屋的底层架空用来种植花草，美化小区环境。 那么，架空层中的楼梯、电梯面积如何处理?房产测量规范也没提到。各地处理各异。有的属本幢公用部位，计算面积分摊到该幢房屋中；有的计算建筑面积单列，不分摊；还有的认为不计算建筑面积。本人认为：此架空中的楼梯、电梯等公用部位是为了小区的通风、采光、绿化而引起的，不计算建筑面积；若计算建筑面积分摊，会使小区内相同幢、相同套型的房屋仅因一幢底层架空、一幢底有住房，而测算建筑面积的结果是有架空层房屋套型面积大于无架空层的套型建筑面积，其误差就是多分摊到的架空层的公用楼梯、电梯面积，结果导致购房者多负担了增加公用面积房款，显然不公平；若计算面积不分摊，不仅导致总建筑面积的增加超规划指标，要罚款处理，而其面积因无明确的产权主体而无法确认产权。因此，作为不计算建筑面积较为合理。 总之，上述这些问题的探讨是笔者在实际工作中经常遇到的，考虑得不够成熟，个人之见。不过，希望通过这样的探讨，最终能够找到一种正确的、合理的测算标准。 （作者工作单位：温州市民信房地产测绘有限公司） 浅谈房屋层数问题作者：王国民 罗来松房产测量规范(以下简称规范)对计算房屋层数与计算建筑面积方面作了很多规定，但由于各地各单位对有关规定的研究和理解不一致，在确定房屋层数方面也存在着不统一的情况。由于此问题涉及到房产测量、房产发证等部门的工作，特对计算房屋层数问题作些探讨，望能起到抛砖引玉的作用。 规范规定：房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数和地下层数之和。 假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 规范规定：房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。斜面结构(以下简称坡屋层)屋顶高度在2.20m以上部位，按其外围水平投影面积计算。 对规范的上述规定，各地各单位大致有以下几种不同的理解和看法： 第一种看法：房屋内的夹层、技术层等层高在2.20m以上，计算了建筑面积的，也不能计算层数；突出屋面的楼梯间、水箱间计算了建筑面积的，不计算层数；坡屋层高度在2.20m以上部位计算了建筑面积的，也应和楼梯间、水箱间一样，不计算层数。 第二种看法：层数是计算房屋建筑面积的基础，凡计算了建筑面积的就应计算层数，不计算层数的就不计算建筑面积，如：层高在2.20m以下的地下室、夹层、技术层等，不计算层数，也就不计算建筑面积。 第三种看法：权属登记部门认为，测量上按规范规定确定的房屋层数是对的，但所确定的层数和其他部门确定的层数有矛盾。如：某幢商住楼有一地下室，地下室顶部还建了13层房屋(含坡屋层)，测量上是将该幢房屋的总层数定为14层的。而该幢房屋的建设工程规划许可证上的层数是12层，另有地下室、坡屋层。房地产开发公司也是将该房的总层数定为12层的，商品房销售合同的房号是从第1层101编至第12层1201的。若房产证上的总层数为14层，其住宅最高层(1201)所在层次为12层，显然是有矛盾的。因此，房产发证部门提出应把测量调查表中的总层数改为12层，与规划许可证和商品房销售合同中的层数相吻合，即地下室和坡屋层不计入总层数中。 笔者认为：上述第二种看法基本上是正确的，其理由如下： 一、规范规定：房屋层数是指房屋的自然层数，半地下室，其室内层高在2.20m以上的，计算自然层数。由此可见，认定是否可以计算自然层数的唯一标准是层高和面积，层高在2.20m以上可以计算建筑面积的，才可计算自然层数。夹层和技术层等是否可以计算自然层数，唯一的标准也同样是层高和面积，若层高在2.20m以上，计算了建筑面积的，是要计算自然层数的。 二、突出屋面的楼梯间，水箱间是独立的，建筑规模很小，一般只占层总建筑面积8%左右，不计算层数是合理的。 三、房屋顶部的坡屋层，一般是复式上层，作居室使用的，二是建筑规模较大，一般能占层总建筑面积50%以上，故将坡屋层计算自然层数是合理的。 四、地下室层高在2.20m以上，计算了建筑面积，将地下层数计入幢总层数中，是符合房屋总层数为房屋地下层数和地下室层数之和规定的。 如何正确地计算房屋的层数，是一个既简单又涉及到城建规划、房产开发、房产测量、房产发证等部门工作的问题，若上级主管部门能进一步明确统一计算房屋层数的标准，对各部门的工作是非常有利的。(作者工作单位：南昌市房地产交易市场)住宅建筑架空层面积计算及产权归属探讨近年来，住宅小区底层架空渐受青睐，用途呈现多元化，如架空停车、架空花园等。架空层的层高早期以22米为主，随着公共开放空间的应用其层高日趋增高，28米至8米的架空层逐步增多。早期的规划建审对架空层一般均不计层数、不算容积率、不缴出让金，随着形势的发展，近期的规划建审对架空层的使用在层高、层数、容积率、出让金等方面逐步进行指标控制。 布置在架空层的车位、公共设施算不算符合规划审批，能否计算面积、能否公摊及其产权归属一向有争议。例如在实践中，规划仅写明架空停车，未区分专用停车位和公用停车位，房产管理部门允许分割成车位出售或由开发公司做产权保留，大量的车位售后待价而沽被闲置或由开发企业申请做抵押，而部分的小区业主因无处停车对架空层分割成车位办理产权提起诉讼，认为架空停车属业主公产等。 在鼓励架空层的使用提高城市居住环境质量时，全面衔接规划与产权管理在细部的处理，努力解决已有和可能争议是营造持续稳定的房地产市场环境的重要保障。 规范架空层的使用，目前主要从容积率的控制、面积公摊和产权归属的角度进行引导规范。本文从架空层的用途和规划指标的关系入手，分析小区公共用房的布置，探讨架空层的面积计算和公摊，提出架空层产权归属的处理方案。 一、架空层使用和规划指标的细化 架空层分布于房屋底层的居多，用做绿化休闲场所。小部分高层建筑在楼的中间楼层布置为架空绿化层。在住宅小区中，为节约用地、增加绿地面积和公共活动场地面积，越来越多的中高层、高层住宅建在大平台上，平面上有儿童游戏场地、绿化休闲场地等延伸至架空层等，构成“双重地面体系”，平台下设有多层商场或车库等。 在住宅建筑中附建为居住区（甚至为整个地区）服务的公共设施日益增多，批建为架空层且布置部分的公共用房十分常见。 住宅建筑架空层按规划指标划分为两大类： 1、不计算容积率 （1）住宅建筑底层架空层作为公共开放空间在满足一定条件时，其建筑面积单列，不计算容积率。如福州规定需满足只作为休闲绿化公共场所，不作为经营性项目使用；除电梯、楼梯、门厅、门卫、信报间等必要设备空间外，应全部架空，不得围合、不得增设夹层高度不小于39米，不高于5米，该部分计入层数，其高度计入计算建筑间距的建筑高度。 开放空间是指在建设用地内，能够全天为社会公众提供的广场、绿地、通道、停车场（库）等公用使用的室内外空间。 （2）住宅建筑架空层作为停车场所的，其建筑面积计入室内停车场的面积，但不计入容积率。高度一般在22至26米间，按半层计算；仅做为居住小区公共停车位及停非机动车、摩托车。 停车场所分为公共停车场、公共停车位和专用停车位。 2、计算容积率 不满足1（1）有关条件的公共开放空间须计算容积率。如建筑底层架空5米多，做游泳池和休闲区茶室等。 其它规划指标：专用停车位的面积应折算地价，缴纳土地出让金。 二、住宅建筑架空层公共用房 在不计算容积率的住宅建筑架空层的公共开放空间中，在实际操作中，存在如何界定哪些是必要设备使用空间，这涉及到这些公共用房可否布置、可否分摊。 住宅小区中可计算面积的共用部分可以分成建筑必要共用部位、生活使用必要共用部位、可经营性附建公共用房。 建筑必要共用部位包括交通、通风、通气、管道等部位。交通部分如垂直交通包括楼梯和电梯、前室、候梯厅等；水平交通包括走廊、通道、内天井等。公共通风部位主要指电梯旁的送风井、通风井、风机房。公共通气部位主要指电梯旁的通气井。管道部位包括管道井、管道层。 生活使用必要共用部位指根据住宅设计规范和城市规划中市政公共设施控制指标而布置在小区中的生活使用必要共用部位。根据经营性质分为两类。一类是未改制经营如供水、供电、供燃气、供热及垃圾处理等设备房和处理房。如水泵房、水箱间、给排水用房、给排水竖吉、污水集水竖井；配电房、高压配电房、低压配电房、发电机房、电气机房；空调机房、空调竖井；垃圾间。另一类是已改制经营的生活使用必要公共部位：如电信用房、邮政用房、有线电视用房。 可经营性附建公共用房如物业管理用房、幼托用房、老人活动用房、社区会所等。 在住宅建筑架空层不计算容积率的公共开放空间中，可布置的公共部位包括建筑必要共用部位市政公共设施控制指标规定的生活使用必要共用部位仅为该幢服务的可经营性附建公共用房。 在住宅建筑架空层计算容积率的公共开放空间中，可布置的公共部位在符合有关规范情况下各种类型的公共用房均可布置。 三、架空层的面积计算和公摊 架空层架空部分能否计算建筑面积依据两点：一是层高满足22米；二是架空层是否做地面，即与室外地坪是否有高差。 1、架空层设计用途为停车：指除电梯、楼梯、门厅等建筑必要共用部位及配电间、信报间等必要使用空间外，全部架空作为停车场所。 架空层与室外地面有高差，22米以上的架空层可计算建筑面积。架空层面积测算时宜分别测出车位与车位之间的通道、车位与公共停车场的通道。公共停车场、公共停车位和专用停车位均作为独立产权单元参与公共部位的分摊。 架空层与室外地面无高差或低于22米的架空层不计算建筑面积。 2、架空层设计用途为公共开放空间： 架空层设计为公共开放空间仅作为休闲绿化场所，与室外绿化景观绵延为一体，与室外地坪无高差的，不计算建筑面积；设有层台的绿化休闲场所，满足层高22米以上的计算建筑面积。 其它建在架空层的公共用房满足层高22米有围护有地面有顶盖适合人们使用等条件的可以计算建筑面积。 3、建在架空层的共用部位的分摊规则 建筑必要共用部位可以分摊至各产权单元中。 未改制经营的生活使用必要共用部位，这一类共用部位只要建在幢内为本幢服务一般规定可纳入公摊，跨幢服务不能分摊的一般界定为业主公产。已改制经营的生活使用必要公共部位：如电信用房这一类共用部位可以作为独立产权单元，需要分摊其它公共用房。 可经营性附建公共用房现一般规定不可分摊，作为业主公产。 剖析近年来的分摊发展规律和国外经验，最终将只有建筑必要共用部位可被分摊，其余共用部位均作为业主公产。 四、架空层产权归属 住宅建筑架空层的多元化应用，最终冲突集中体现在产权归属上。按现行规定不宜做权属登记但存在对其占有、使用、收益和处分权上的争议。有产权争议的主要分为两类。 1、计算建筑面积部分的产权归属：架空层中不计算建筑面积的主要有两种情形，一种是与室外绿化连为一体的架空花园；二是层高22米以下的。 根据现行权属登记条例，不计算建筑面积的部分不具备权属登记条件。这些部位虽然不具备登记条件，但这些部位的物权实际存在，这些部位是经过规划建设审批的，其存在是合法的，不同于违章建筑。因而这些部位应该确认其权利归属，这些部位的产权可归全体业主，在初始预登记档案中对这些部位明确并加以记载。 2、计算建筑面积而不能分摊部位的产权归属，分四种情形： 第一种是经批准作为公共开放空间，满足计算建筑面积的架空部位。该部分不作为共有建筑面积分摊给业主，也不确权给房地产开发建设单位。宜规定作为业主公产。 第二种是经批准建在架空层的公共用房，跨幢服务但未转制经营的生活使用必要共用部位不能被分摊给业主，也不确权给房地产开发建设单位。宜规定作为业主公产。 第三种是经批准建在架空层，跨幢服务的但转制经营的生活使用必要共用部位如电信用房等不能分摊给业主，而应单独确权（售）给专业部门，在权属证书上指定用途且不得变更用途。 第四种是确经批准建在架空层的可经营性附建公共用房。这块产权争议较大，有的地方产权保留确权给开发公司；有的地方规定为业主公产，但如何体现产权没有可操作性的做法；不少地区规避这块的产权问题。 可经营性附建用房在实践中多由开发公司直接移交给物业公司经营管理。如部分业主认为小区会所属业主公产，对外可以收费，对小区业主不能收费；部分业主认为小区幼儿园只能招收小区内的儿童，阻挠接收外面的儿童进入小区上学。现实中早期为维持售楼热度不少社区会所由开发公司支撑经营，项目开发完成后会所持续经营得好并不多见。产权不明晰，处分主体不明确是症结。 可经营性附建公共用房不可一概而论，规划指标规定必建的小区会所、老人活动中心、幼儿活动场所等公共用房应归全体业主共有，在初始预登记时应确权明确。规划指标规定必建的居委会用房和幼儿园可由政府文件规定直接确权给居委会和教育部门。非规划指标规定必建的可经营性附建公共用房应该明晰确权给开发企业，允许出售，但在权属证书上明确其用途，不得随意变更用途。 五、结束语 住宅小区公用设施的分摊及权利归属、不计算面积部位的权利归属是近年来新的纠纷热点。本文仅从住宅建筑架空层的这一角度入手，分析建筑使用与规划指标、面积计算与分摊、产权归属之间的层层递进与联动关系，其它建筑形式各有其特殊性。 房地产市场的发展，需要产权管理部门及时公正地解决好各种房产的权利归属，做好房地产市场的坚强后盾，营造良好的市场环境，确保房地产市场健康、稳定、持续的发展。（作者工作单位：福州市房地产交易登记中心）房屋建筑面积计算中一些问题的探讨随着国家房改政策的不断深化和人民生活水平的不断提高，购房置业已成为人们生活中重要的内容。商品房的销售是以建筑面积来核算和计价的，因此房屋建筑面积成为人们关注的热点，它直接关系到产权人的切身利益。房屋建筑面积中有一项重要的组成部分房屋共有建筑面积，共有建筑面积的计算与分摊是否正确，直接影响房屋建筑面积的准确性。为了保护消费者的合法权益，减少困面积计算不符而产生的纠纷测绘人员在实际工作中，需要有法可依、有法可循，使得房屋建筑面积的计算更加客观、公正、合理、合法。为此，国家建设部颁发了517号商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则的文件，新的国家标准房产测量规范在原房产测量规范的基础上，经过全面修订、补充，也于2000年8月1日起实施。由于规范和文件主要考虑的是通用性和概括性，对某些具体细节及实际工作中遇到的一些特殊情况并没有详细规范和具体说明，有的条款还需要商榷。因此，我们有必要对这些问题进行探讨，制定一个比较统一、合理和详细的操作规程。一、关于房产面积精度等级的确定新的房产测量规范对房产面积的精度分为三个等级，各级面积的限差和中误差不超过下表计算的结果。 在实际工作中应执行哪级精度标准，规范中没有作具体的规定，只是提到“由各城市的房地产行政主管部门根据当地的实际情况决定”。本人认为应这样理解：不同的城市可根据当地实际情况执行不同的精度标准，但对同一个城市而言，精度标准应是一致的，不能因为地段的差异、价格的不同而执行不同精度标准，这对消费者来说是不公平的。二、室外楼梯的面积计算室外楼梯是指独立于房屋主体之外只有半截维护结构的楼梯，分为有顶盖的和无顶盖的两种。规范如2lg）规定：属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算全面积。规范82.2.d）规定：无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。本人认为这两条规定有两方面值得探讨：一是对“各层”的理解；二是面积计算方式的合理性。首先谈第一个问题，室外楼梯的层次和室内楼梯一样，是以建筑物的层次来计算的，即如果建筑物的层次是七层，那么室外楼梯的层次也为七层。这时计算有顶盖的室外楼梯的面积，“各层”即是七个层面：无顶盖的室外楼梯，由于最上面一层无顶，按规范规定，不能计算建筑面积，这时的“各层”为六个层面。可见两条规则中的洛层”的含义是不同的，极范应予以区分。再谈第二个问题，假设某住宅楼为六层，室外楼梯长5.Om、宽2.8m，根据规范计算，若该梯有顶盖，则楼梯面积为5.0 X 2.8 X 684.0;若该梯无顶盖，则楼梯面积为 5.0 x 2.8x 5235.0。由此可见，两种计算结果相差巨大，而仅是因为室外楼梯有顶盖和无顶盖之别。这显然是不合理的。本人认为室外楼梯不管是有顶盖还是无顶盖，都以一半计算建筑面积，只区别在计算的层面上。按此方法，上例中有顶盖的室外楼梯面积应为 5.0 X 2.8 X6242.0。这样的计算结果比较合理。三、商住楼室外楼梯的计算与分摊有许多沿街的楼房，下面几层是商业用房，上面是住宅，通往住宅要走室外楼梯。该部分共有面积如何分摊比较合理呢？本人认为在考虑这个问题时，首先要改变“谁使用谁分摊”的思维方式，要从整体加以考虑。由于是商住楼，必然分为商业和住宅两个功能区，室外楼梯是作为连接两个功能区的纽带，是整幢楼不可缺少的部分。一般情况下，是由住宅部分使用，但它也是整幢楼的消防通道，对整幢楼的管理、维修等都起着作用，因此，该室外楼梯应作为整幢楼的共有面积，由商业和住宅两个功能区共同分摊。四、裙楼外墙的计算与分摊规范中规定，房屋外墙水平投影面积的一半计入整幢楼的共有建筑面积。对于裙楼来说，虽然是一个整体，但是由多幢相对独立的房屋组成，如果不分析具体情况，将裙楼所有的外墙作为裙楼的共有面积进行一级分摊，不是很合适，下面举例说明。某裙楼一、二层为商业用房，三一七层为两幢住宅楼，为了便于分析，假设该裙楼只有外墙作为整个裙楼的共有建筑面积进行分摊，根据功能状况，划分一、二层为第一功能区，01幢为第二功能区， 02幢为第三功能区。裙楼分层面积表如下： 裙楼共有建筑面积分摊系数为： K=裙楼共有建筑面积（裙楼套内建筑面积之和十各功能区共有建筑面积之和）146.283773.900 03876各功能区分摊所得的外墙共有面积分别为：S10.03876 X 1672.0064.81S20.03876 x 1060.3541.10S30.03876 x 1041.5540.37从以上计算结果可以看出，由于第一功能区的套内面积远远大于第二、第三功能区的套内面积，分摊给第一功能区的外墙面积（ 64.81）也远远大于其自身的外墙面积（36.18），Rll把第二、第三功能区的部分外墙面积给了第一功能区分摊。这显然是不太合理的。因为裙楼不是真正意义上的“一幢”楼，如上例中，三个功能区可以看作三幢楼，这种情况下，各个功能区的外墙由各个功能区自己分摊比较合理。五、相邻两个层面的层高均未达到2.20m时的面积计算规范冲规定，房屋层高要达到2.20m才能计算建筑面积。如图所示，该楼分为两个部分，第一部分为两个层面，层高均为3.0m：第二部分为三个层，层高分别为 2.60m、1.8Om、1.60m，按规范要求，层高为1.80m和160m的两个层面不能计算建筑面积，也就是说，该部分虽然有三个层面，但最终结果只是一个层面的建筑面积，无形中该楼的总建筑面积要小于该楼均为两个层面时的总建筑面积，对于这种结果，不容易让人接受。因此，在实际操作中，当有相邻两个层面均未达到可计算建筑面积的层高时，不能一概而论不予计算，可考虑将两个层面合二为一当作一层面处理，当然要有一个前提，即两个层面的层高之和不小于 2.20。以上是本人在工作中遇到的一些问题及思考，提出来与各位同仁共同探讨，