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新形势下房地产业发展存在的问题与对策探析 摘 要：房地产经济不仅推动着我国整体经济的快速发展，还肩负着改善人民群众生产和生活的重要责任。但是，一段时期以来，不断膨胀的房地产经济也出现了不少问题，成为房地产业发展中的阻碍。近年来，随着经济新常态下的发展，许多行业产能出现了过剩现象，与人民群众生活密切相关的房地产业也同样出现了严重的资金链断裂、供给过剩以及库存过大等问题。因此，对于目前的房地产也来说，必须正视所面临的问题，进一步消化库存，通过央行的降息，减少购房者还贷压力等政策推动，使房地产业重振旗鼓，成为真正拉动我国经济发展的重要引擎之一。文章对此进行了探讨，并根据具体问题提出了相应的措施。 下载 关键词：房地产 经济新常态 发展 管理 问题 对策 中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1004-4914（2015）04-050-02 一、引言 房地产经济不仅推动着我国整体经济的快速发展，还肩负着改善人民群众生产和生活的重要责任。但是，全球金融危机发生以来，我国不断膨胀的房地产经济也出现了不少问题，成为房地产经济发展中的阻碍。近年来，随着新常态下经济的呈现，许多行业产能出现了过剩现象，与人民群众生活密切相关的房地产业也同样出现了严重的资金链断裂、供给过剩以及库存过大、房地产企业缺乏核心竞争力、中介与交易市场管理混乱、产业整体素质偏低等问题。因此，对于目前的房地产业也来说，必须正视所面临的问题，运用新思维、新理念、新方法适应新常态，进一步消化库存，通过央行的降息，减少购房者还贷压力等政策推动，调整发展思路，使房地产业重振旗鼓，成为真正拉动我国经济发展的重要引擎之一。 二、我国房地产经济面临的问题 房地产业的发展关系着13亿人民群众的生活质量，关系着能否实现1000多年前的唐代诗人杜甫在茅屋为秋风所破歌中所期盼的“安得广厦千万间，大庇寒士俱欢颜”的愿望。因此，房地产业能否健康有序地发展直接关系着国计民生，它不但是一定时期社会经济发展的晴雨表，同时也能够反映出深层次的社会问题。因此，对于因房价问题所造成的社会影响不能小觑。21世纪以来，我国政府十分重视房地产业的健康发展，先后出台了一系列的政策，以期规范房地产市场，逐步解决魂牵梦绕着千百万个百姓家庭的住房问题。但是，从近年来我国房地产市场的发展来看，并不尽如人意，有些地方甚至还出现了比较严重的问题。 1.房地产市场的发展宏观管理目标不清晰，政策连续性不够，有的甚至相互矛盾。首先，宏观调控能力薄弱，政策缺乏连贯性。对于房地产业在发展过程中出现的问题，相关部门没有从深层次、多角度、长期发展战略上进行准确的“把脉”。2005年的“国六条”、2006年的“国八条”，2007年的政策调控，一系列政策、措施前后不一，有的甚至无疾而终。缺乏科学的引导性和前瞻性，给房地产业的发展带来了比较大的起伏，一些投机商人趁机浑水摸鱼，哄抬房价，严重地扰乱了房地产业的健康发展。其次，一些地方政府，将房地产业当成“摇钱树”，过分依赖房地产业来拉动经济。一些领导干部只是出于自己的政绩、税收、GDP才重视和扶持房地产业的发展，对自己政绩有利的就支持，与自己政绩无关的则弃之不顾，甚至出现了“一任市长一个规划，一届政府一种政策”的现象。一些地方前脚刚出台政策鼓励老百姓买新房，后手又推出购买二手房的优惠政策，结果导致消费者忽东忽西，搞不清自己到底应该是相信哪个政策。许多举措往往流于形式，无法落实到位，最后的结果是导致房价的暴涨。 2.缺乏能够保障房地产业健康发展的法规体系。从世界各国房地产业发展的过程来看，依法治国，依法治“房”是重中之重。相比之下，我国房地产业许多发展环节上相关法律严重不足，难以应对房地产业在发展、壮大过程中所面临诸多的问题，一些已颁布并实施的法律在解决实际案例时无法很好地应用。目前我国房地产市场的发展主要还是依靠政府的相关政策、措施进行调控和管理，一些地方房地产业发展之所以陷入泥潭，出现“鬼城”现象，一方面是由于当地政府部门有法不依，执法不严，互相推诿，为小利而失职，结果导致不法商人携款逃逸、资金链断裂，群众怨声颇多。另一方面，则是现行法律在执行与落实上存在着许多缺失，比如适用性差、执行性差，缺乏应有的严肃性和稳定性等问题，导致公安、法院、司法等执法部门面对实际案例无法采用相关法律开展工作。 3.疏于管理，一些政府部门“头痛医头脚痛医脚”，往往是发生了问题才去临时想办法解决，没有一个长效、有序的管理机制。近几年来，政府相关政策密集出台，导致地方政府的管理部门对政策理解不够，执行不到位，难以有效地监管，有的甚至出现了偏差；同时由于监督机制不完善，难以有效地监管，职责无法明确的定位，出现断层或重复管理的现象，给房地产业的发展带来了负面的影响。 4.一些地方政府过分依赖房地产业，将房地产业作为是当地的支柱产业。特别是一些领导认为只有依赖房地产业才能拉动当地经济的增长，忽视了由于房地产业的不稳定性，过分依赖房地产业的作用不具有持久性和长期性，结果导致一些城市出现了大面积的“底特律”。 房地产业有其自己的特性：资金投入大、回笼周期长、相关产业链长，容易受到国际国内经济波动的影响。近年来，国际上先后两次发生的金融危机都直接对我国房地产业造成了非常大的影响。因此，一些城市孤注一掷，仅仅依靠大规模发展房地产业拉动当地经济，往往会由于其不稳定性和不可持续性而带来灾难性的后果。 三、如何采取切实有效的对策 近年来我国房地产投资增速明显放缓，在当前经济结构调整期，特别是在经济新常态下，如何才能保证房地产市场健康平稳地发展，科学合理地处理好“管”与“放”的关系，实现管理方式转变，各级政府都面临着很大的挑战。笔者认为，要认真研究中国目前的房地产业发展规律，根据一、二、三、四线城市不同的发展态势，不同的需求，创新融资机制和安置方式，正确地引导房地产业发展中的巨大潜力，切实解决好住房这一民生问题。 1.要接好地气，制定长期发展规划。要进一步细分市场需求，分析特定因素，将调控能力和调控水平提高到新的高度。一是要正确认识发展方向，用中国精神，讲好中国故事，激发中国力量；二是要明确发展思路，以新思维、新理念、新方法认识经济新常态；三是要分解目标，深刻认识当前形势下调结构已成为发展战略的新常态，创新驱动已成为转方式的新常态，惠民生已成为发展动力的新常态。因此，要根据我国一、二、三、四线城市的不同特点，分别以三个不同的房地产业发展方阵制定不同的发展规划。一线城市北京、上海、广州、深圳可以按第一方阵制定发展规划，重点控制豪宅、别墅的开发与建设，一方面，要在扩大经济适用房建设的同时，重点解决“北漂”的住房问题；另一方面，要精心打造具有环保、绿色、防霾等品质，科技含量高的住宅小区，为中高收入的“白领”阶层服务。二、三线城市作为第二方阵，以各省省会、副省级城市以及东南沿海城市为组成部分，重点要提高当地城市居民的生活品质和改善普通民众的居住条件，一方面要加快棚户区改造，让居者有其屋，顺应人民群众对改善居住条件的期待；另一方面，要以遏制投机性需求、限制投资性需求为突破口，完善城市公共服务配套设施，努力提升城市居民的幸福感，提升城市竞争力。四线城市系指国内的330多个地级市和2280多个县城，由其构成了庞大的第四方阵。在第四方阵推动房地产业发展中，尤其要注意的是近年来，在一、二、三线城市打工、“北漂”了多年的农民工群体中，有相当数量的人都纷纷返回老家所在的县城投资十几万元、二十几万元购买住宅，帮助他们实现其“在老家有一套自己的住房”的梦想。 2.要集思广益，合理引导满足消费的房地产需求，有效地开展房地产业的成本控制。在房地产业日益走向成熟的形势下，政府要进一步提高自己的管理和引导水平，提高政策的科学含量和执行力，要明确房地产业的整体发展思路和方向，坚决打击通过炒房买房牟取暴利、扰乱市场的不法行为。引导房地产开发商站在人民群众的角度，不去简单地追求房地产经济发展的短期利益和效应。而是勇于担当，愿意为老百姓过上幸福的美好生活，承担起自己的责任。能控制的成本一定要控制住，能降的房价一定要降下来，从金融、税收、环保、科技等方面给予积极支持，大力提高企业的竞争力，实现转型发展，满足不同城市、不同人群的不同需求，进而解决城乡居民的住房问题。 3.要依法治“房”，建立一套完善相关法律法规体系，推动我国房地产市场的持续健康发展。要体察民意，根据我国国情，推出一系列能够切实推动房地产业健康发展的法律法规，比如，中华人民共和国房地法，以及城市房地产管理法等。2015年3月1日实施的不动产登记暂行条例，给人民群众带来了“倒逼”房价下调的希望，在一定的时间内肯定会对抑制房价上涨、房产投机、腐败有一定的作用。但是从长期来看，房价主要是靠需求、预期等刚性因素所决定的。因此，只能通过制定和出台科学、规范、周密、系统的法律体系，同时有效地提高政府部门出台的相关政策的严肃性、稳定性和层次性，互为补充、相辅相成，才能维护和保障房地产业的有序发展。 4.要深化改革，建立健全严格的管理机制。一是要进一步发挥政府的管理职能，改革房地产市场的管理体制，该管的就必须要管，能放的一定要放。一方面，要在广泛调研、深入摸底的基础上，找到“开门”的钥匙，逐一解决政策失灵的问题；另一方面，要改变过去大包大揽的角色，具体问题，具体研究，适当干预，绝不越界，让市场自身进行调节。二是要进一步明确责任主体。划清中央与地方在房地产发展中各自的职责、权力、义务，旗帜鲜明地反对“四风”，惩治腐败，坚决打击各种扰乱市场、哄抬房价、官商勾结、危害正常市场秩序的不法行为。三是要借助央行降息的东风，进一步消化库存，创新融资机制与安置方式，引导更多的民间资本有序地进入房地产业，推动房地产业健康、平稳发展。 四、结语 “安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山！”笔者在此仍然引用唐代诗人杜甫1000多年前为人民大众的呐喊作为结语。正如许多专家学者所指出的，持续一段时间以来，我国房地产业的投资与销售始终不景气，直接表现为库存过剩、供给不平衡以及完全依靠银行贷款而导致资金链断裂、拖欠农民工工资等险象环生的问题。因此我们必须深刻地认识到，房地产业的健康发展，需要金融、投资、价格、财税、司法以及其他相关部门和广大有识之士的共同努力。笔者相信，只要我们同心同德，以速度换挡、质量效益优先的方式，实现经济新常态下的转变，就能够注入更多的动力，增添更多