商业租赁合同若干问题2ppt课件

商业租赁合同若干法律问题,主要内容,一、租赁合同的定义及特征 二、租赁合同涉及的几个重要法律概念 三、商业租赁合同签订阶段法律问题 四、商业租赁合同履行阶段法律问题 五、商业租赁合同的解除 六、案例,租赁合同,什么是租赁合同 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 租赁合同的性质 双务 有偿,商业租赁合同特点,主体复杂：出租人、承租人、管理人、物业公司 履约主体 租赁期限长 出租物业的合法性： 偷面积 有无产权 对物业的特殊要求、公共设施设备 涉及利益巨大,合同履行风险大 法律问题复杂,租赁合同中几个重要的概念,房屋交付及使用标准：正常使用，符合合同约定用途 第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途 第二百一十七条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。 第二百一十八条 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。 合同条款中对用途怎么约定？,租赁合同中几个重要的概念,租赁房屋的维修义务 第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 第二百二十条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 第二百二十二条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 合同条款约定,租赁合同中几个重要的概念,转租：许可 与次承租人的关系 第224条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。” 转租的认定 承租人内部主体变更,租赁合同中几个重要的概念,租赁期限： 必须签订书面合同： 6个月 最长租赁年限：20年 到期未及时续约但实际履行的 第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。,租赁合同中几个重要的概念,优先权 优先购买权：合同法第二百三十条:出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内要通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权利。 怎么理解“同等条件” 优先续租权,租赁合同中几个重要的概念,“买卖不破租赁” 租赁物抵押相关问题 先租后抵VS先抵后租,签订中注意的问题,承租人履约能力判断 承租人业态的特殊要求，租赁物业能否满足 意向协议 诚意金：性质及法律后果 委托手续 履约担保,合同条款,合同目的 合同文字 特殊要求在合同条款中的约定 合法性审查，是否需法定许可证书，是否对结构安全有影响，是否对周边其它商铺住户造成不良影响 装修期及免租期的权利义务 租赁用途的细化 租赁期限的计算 工商、许可登记相关条款 地址变更 质量问题引起的索赔,其它非合同类法律文件：,管理公约 各项管理制度：主体适格 签订时间,合同履行管理,合同交底 合同交底的方式：交底记录 合同交底的对象：对内 对外 合同交底的参与人员 合同交底的内容：主要履行点 对接人 相关手续表格,合同履行管理,交接房屋手续的法律意义： 合同主要义务正式履行（违约责任） 标的物风险转移 标的物瑕疵 装修期、租赁期及开业日的起算点 装修审核 各种收费期的起算,合同履行管理,工作表单管理 及时主张权利的重要性及通知的方式 停水停电：合同约定 水电表产权人 合同变更 与原合同的衔接 书面手续,证据,强化证据意识 一铺一合同，一铺一资料,合同解除,解除的依据：合同及法律规定 解除手续办理注意的几个问题： 委托手续 退铺 铺内剩余物资的处置 工商登记地变更,合同解除,解除手续的办理： 在满足合同解除的条件下，向商户邮寄解除租赁合同通知书，在解除合同通知书中写明商户自动腾退房屋的期限，如超过期限则开发企业将强行收回房屋。,合同解除,合同解除通知书 格式 内容 实例对比,合同解除,如商户超过期限仍未搬离，则应做好如下准备： 第一，邀请公证人员至现场，对清理房屋的整个过程进行公证； 第二，聘请律师物业公司街道派出所等第三方作为见证，并对现场商户的遗留物品进行认真清点造册，全程录像，留作证据； 第三，将商户的遗留物品妥善保管，并书面通知商户留存物品的地点和清单。,案例1：,2014年4月30日，某司与重庆某广告文化传播有限公司（下称广告公司） 签订美陈设计制作合同，约定： 1、广告公司负责某司春季及世界杯美陈装置进行广告设计制作并安装； 2、付款方式为合同签订时，广告公司提供合法有效发票后10个工作日内，支付 总价50%；进场安装前，支付合同总价的30%；施工完成，支付合同总价的18%；验收合格30天，支付合同总价的2%。 3、制作完成后，广告公司应及时通知验收，某司应及时组织并提出验收意见，对于超过验收期限而没有验收的，则视为验收合格。 4、任何一方不履行本合同，违约方承担合同总额50%的违约金。 合同签订忧上广告公司于2014年4月及5月进行了安装，因广告公司安装的装置不符合某司要求，某司遂口头与广告公司沟通整改，后未付剩余款项。故此，双方对付款发生争议，广告公司诉至法院。,法院裁判：,1、合同性质：承揽合同纠纷 2、某司提出广告公司部分现场与设计不符，未验收合格，未达付款条件。 但法院认为，某司应按合同约定在规定时间内进行验收，超过期限未验收的，视为 合格。某司提出验收不合格，既未提供相应证据，又未向广告公司发出验收意见， 且某司使用该制作直至2014年7月拆除，判令不支付余款理由不充分； 后该案上诉至一中院，二审法院认为案件争议焦点为广告公司是否完全履行了合同义务。 双方应依法按约履行各自义务。广告公司已将承揽事项安装完毕，并通知某公司进行验收。按合同约定，某司应提出验收意见。现某司不能举证证明提出验收意见而广告公司怠于整改的情况，也未举证证明广告公司有未完全履行合同义务或者履行合同不符合约定的违约情况以及因该违约造成某司损失的情况。因此，未予支持某司的上诉理由。,法律依据,1、民事诉讼法第64条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 2、民事诉讼法第九十条 ：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 3、民事诉讼法第108条 ：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。,案例2,2014年6月，我司对L7灯饰维修工程组织招投标，并暂定由重庆赫尔墨斯电气工程有限公司（下称“电气公司”，本案第二被告）承接该项目。后电气公司将工程转由自然人申全芳（本案第三被告）施工，在合同并未签订的情况下，申全芳即组织工人进场维修，在维修施工中，工人李成文（本案原告）因从高处坠落，致腰部、臀部等多处受伤，后经司法鉴定为： 1、腰2椎体粉碎性骨折、骨盆畸形愈合分别属于IX（9）级、X（10）级伤残； 2、李成文后续医疗费约12,000.00元左右。 2014年12月20日，李成文向法院起诉，要求： 1、我司、电气公司、申全芳连带赔偿其医疗费、住院伙食补助费、护理费、 交通费、营养费等共计23万余元； 2、连带赔偿其伤残赔偿金、误工费、后续治疗费。,抗辩理由,1、在我司不知情的情况下，第二被告电气公司将维修事宜擅自转委托给被 告申全芳，违反法律规定，应承担主要赔偿责任；且该工程为LED灯维修，不需 电力安装资质； 2、原告李成文与第三被告申全芳之间是雇佣关系，应由雇主承担无过错责 任。 3、关于本案赔偿项目，提出原告李成文未举示有效收入证明且对误工时间 异议，未举示交通费损失依据，伤残赔偿金应按农村户口标准计算，护理费与住宿 费不应同时主张，未举示营养费、后续治疗费、辅助器具费的相关证据。,法院裁判及法律依据,1、法院认为我司将工程发包给不具有资质的单位，存在过错，应承担相应责任，遂判定我司承担30%的赔偿责任。 2、最高