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营改增对房地产开发企业的影响 摘要：伴随着营改增税收体制改革的逐步深入，房地产开发企业营改增税制改革势在必行。实施营改增对于房地产开发企业具有深远的影响，尤其会对企业的纳税负担产生重大影响。本文围绕房地产开发企业实施营改增，介绍了相关背景及影响，并就如何采取应对措施提出了建议。 下载 关键词：营改增 房地产开发企业 影响 作为我国十二五规划的一项重大的税收体制改革内容，实施营改增的主要目标是进一步优化我国的税制结构，完善企业增值税抵扣链条，并消除重复征税行为，在此基础上推动我国第三产业的健康发展，促进企业转型升级，积极推动服务业外贸出口，有效提高企业的核心竞争实力，为我国经济社会的健康持续发展提供坚实的税收保障。增值税跟营业税长期以来一直都是我国的两大流转税税种，在我国的税收体系中一直占据着比较大的比重。我国自从20世纪90年代实施分税制改革以来，长期实施的都是增值税跟营业税两大税种分立并行的政策。不过，营业税作为一种商品劳务税，其课税征收对象是营业额全额，这就带有重复性征收的特点，在很大程度上加大了建筑业、交通运输业以及服务业的税收负担，尽管在实际征收过程中实行环环计税但层层抵扣的政策，可以减少重复性征税的问题，但是两税并立的做法既不符合我国经济社会发展的实际需要，同时跟国际税收制度的整体发展趋势也不符合。 一、对于房地产开发企业税收负担与经营成本的影响分析 自从上海市于2012年1月1日率先试点营改增税收体制改革以来，营改增的税收体制改革在部分行业部分地区进行展开推广已有三年多的时间。依据我国十二五规划中税收体制改革的总的部署要求和改革方案，在我国的房地产以及建筑等相关行业也会逐步开展营改增的税收体制改革，针对我国房地产开发企业的营改增税收改革相关具体操作方案也正在逐步完善。 对于房地产开发企业来讲，其主要的业务阶段可以划分为以下几个方面：获取土地阶段、开发阶段、转让及销售阶段、持有自营阶段以及预缴清算阶段等，在不同的阶段会涉及不同的税种。其中在获取土地阶段主要涉及到印花税、契税、耕地占用税、企业所得税、城镇土地使用税以及土地增值税等；在开发阶段主要涉及营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税以及车船税等；在转让及销售阶段主要涉及营业税、印花税、城市维护建设税、教育费附加以及土地增值税等；在持有自营阶段主要涉及营业税、印花税、城市维护建设税、教育费附加以及房产税等；在预缴清算阶段主要是企业所得税。 房地产开发企业实施营改增的税收体制改革会对税收负担与经营成本、财务管理与会计处理、企业融资与现金流等都产生影响。对税收负担与经营成本的影响中，在开发建设以及转让销售、持有自营阶段都会涉及企业营业税。在开发建设阶段中提供建筑业应税劳务，包括应税劳务、工程建设所需要的设备、材料以及其他物资等，都按照3%的营业税来计征。在转让及销售阶段，对于转让的土地使用权等无形资产、销售的商品房及其他建筑物与构筑物，以及其他地上附着物等不动产都应当按照转让以及销售的全部收入扣除掉土地使用权或者不动产的购置及受让原价之后的余额来作为营业税，按照5%的税率来计征营业税。在持有阶段，则对于出租的房产应当按照租赁服务业依据5%的税率来计征营业税。 结合营改增税收体制改革的方案要求，对建筑业以及房地产开发企业实施营改增的改革，将会对房地产开发企业产生系统性的纳税影响。建筑施工企业作为房地产开发企业的直接业务上游，在实施营改增改革之后所产生的一系列影响势必会进一步影响到下游的房地产开发企业，这些都会对房地产开发企业的经营成本以及税收负担产生系统性的影响。 不仅如此，还需要考虑成本税金变化对于房地产开发企业所得税的纳税影响。由于营改增的税制改革对于房地产纳税企业来讲具有系统性的影响，所以对房地产开发企业来讲，所承担的总的税收负担以及经营成本是加重了还是减轻了应当是取决于税制改革本身对于房地产开发企业的相关改革内容和措施，尤其是其中的抵扣机制以及适用的税率等。同时，它也会因为房地产开发企业经营方式以及具体业务类型的差异而导致税收筹划措施不同，这些都会对房地产开发企业的纳税负担以及经营成本产生不同的影响。结合当前的房地产开发企业整体的行业发展来看，实施营改增的税收体制改革对于目前的房地产开发企业来讲，其经营成本以及纳税负担可能不会降低，只会增加。 二、对于房地产开发企业财务管理以及会计处理的相关影响 房地产开发企业实施营改增的税收体制改革，会对企业会计处理以及相关的财务管理活动产生直接影响。其一，部分房地产开发企业会处于降低自身经营成本以及纳税负担的考虑，要求企业财务管理人员提高财务管理能力，进一步提高企业内部采购、销售等方面的管理决策科学性，减少资源浪费，依靠财务管理的强化提高资源使用效率和使用效益，在此基础上降低企业经营成本和纳税负担。同时，房地产开发企业实施营改增税收机制改革也会对企业自身的发票管理、具体涉税业务会计处理等产生直接的影响，主要是涉及企业涉税业务的处理转变、原先涉及营业税的兼营行为以及混合销售行为、视同销售行为等。 三、对于房地产开发企业融资以及现金流的影响分析 对于房地产开发企业来讲，其业务本身具有很强的复杂性以及特殊性，这就要求企业管理者在日常管理过程中提高自身融资能力，确保充足的现金流来保障企业的正常运营。在实际管理过程中，大多数的房地产开发企业都采取了预售管理模式，这就使得在确认预售收入的当期就应当缴纳营业税，这会占用部分流动资金。同时对于销售不动产、转让无形资产的行为其营业税税率也为5%。应当明确房地产开发企业所缴纳的营业税是企业重要的现金流出组成部分。实施营改增之后，房地产开发项目建设以及原材料采购等都会出现进项税额大于销售税额的情况，进而使得房地产开发企业在项目建设开发初期较长的时间之内都无税可缴，这就会在很大程度上减少对企业流动资金的占有，有助于扩大房地产开发企业的现金流。 四、房地产开发企业应对策略分析 通过上述分析可以发现，实施营改增的税收体制改革对于房地产开发企业具有系统性的影响，尤其是营改增对房地产开发企业所带来的经营成本与纳税负担以及融资、现金影响等都应当进行密切关注，采取切实有效的应对措施。在此基础上，房地产开发企业应当将营改增的税收体制改革作为改革发展的契机，积极研究应对策略，围绕减轻纳税负担和经营成本等采取针对性的应对措施，切实保障企业在新的纳税体制下健康持续发展。 第一，强化房地产开发企业财务管理人员专业技能培训。实施营改增的税收体制改革对于房地产开发企业来讲，其会计核算处理跟财务管理等方面都有着比较重要的影响。这些影响因素从客观上都对企业财务管理人员的专业素养提出了比较高的要求，要求他们理解和把握新的税收体制改革的内涵以及要点，并且从宏观财务管理、发票管理以及具体的会计处理等方面来把握营改增税收体制改革的实质。 第二，积极做好税收筹划工作。企业财务管理者应当充分意识到营改增对于房地产开发企业的影响，针对企业自身管理实际和行业特点积极做好营改增税收体制改革的应对措施，减少因准备不足造成的慌乱和不利影响。在做好本单位财务管理人员专业技能培训的基础上，企业管理者还需要结合销售人员、财务人员积极协商做好税收筹划工作，并在此基础上对自身经营业务进行科学规划。同时，加强财务部门与销售、采购部门之间的沟通和联系，积极强化采购销售交易之间的发票管理，积极结合材料、人工、机械价格以及进项税额之间能否抵扣的问题。 第三，积极拓展房地产开发企业的业务范围，切实推进自身的业务转型升级。房地产开发企业需要积极配合营改增的税收体制改革，并将其作为改革发展契机，做好业务规划以及税收筹划，积极拓展自身业务范围，充分利用进项税抵扣的优势，加快自身业务转型升级。房地产企业可以从原先的单一住宅地产格局逐渐向着多元化的房地产以及相关行业进行扩展，并且在从事传统的房地产开发的基础上向着物业、保障性住房、旅游地产、商业地产、工业地产、零