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物业管理说“规”说“范”蚌埠市康城物业管理有限责任公司物管0777号潘国胜有限责任公司二级2002-4-22物业管理是城市管理的基础，填补了政府对公共环境和公共设施以外的社区生态环境和人文环境的空白，完善和发展了城市管理功能，是衡量城市管理水平的重要标志。.物业管理关系到千家万户的生活质量，在建立新型邻里关系，引导居民树立环保意识、优化生活秩序、建立绿色生活方式，营造互帮互助、诚实友爱的人文氛围等文明创建的各项活动中，起到了直接的积极作用，与和谐社区建设相得益彰。.物业管理的发展目标是追求社会效益、环境效益和经济效益的有机统一，随着行业的发展，其功能也由关注建筑实体转变为更加关注人、文化和价值等精神内涵。.【市区物业管理基本概况】：.蚌埠市区实施物业管理项目171个，建筑总面积1167.39万平方米，其中住宅项目135个，占78%，建筑面积902.22万平方米；成立业主委员会43个，占31%。市区共有物业服务企业96家(含外埠备案8家)，其中三级资质83家，占86%；二级资质11家，占11%；一级资质2家，占2%。.事例.加强沟通解矛盾.傍晚时分，山水华庭小区一住户窗户冒出浓烟，小区保安立即报警并报告小区物业负责人。消防车赶到现场后，由于该住户室内无人，室门紧锁，需破拆防盗门才能进入室内灭火，而破拆房门将给业主带来一定损失。物业负责人迅速联系客服人员调出该业主的联系电话。正在邻居家打牌的业主闻讯赶回，打开房门，及时处置火警，避免了更多的损失。.原来该业主在天然气灶上炖煮食物，出门时忘记关阀，差点酿成大祸。业主对物业人员及时通知非常感谢。交流中，物业人员得知该住户屋顶渗漏数年，前期物业一直未予修复。物业公司立即安排维修人员上门服务，很快修复。这位业主十分高兴，一下缴齐了积欠数年的物业费。.据介绍，山水华庭小区总建筑面积23万平方米，1794户，入住率已达95%。物业负责人介绍，该公司2010年接管后，对部分住宅顶楼渗漏一方面积极组织维修，一方面与业主协商，酌减部分积欠的物业费。对公共设施损坏部分及时维修，对业主反映的问题及时处理，加强与业主的沟通交流，以期相互理解、化解矛盾。两年下来，成效显著，物业费收缴率已从2010年入驻时的30%上升到目前的50%以上。.建议.严格监管立规范.据了解，物业管理过程中出现的问题主要有房屋建筑质量缺陷、开发商未能兑现承诺、私搭乱建违法建筑、擅自改变房屋结构、用途、缺少停车场地、私养家禽宠物污染环境等，既有开发商留下的后遗症，也有物业服务不到位、业主缺乏公德意识所致，还有一些问题属于相关监管、执法部门不作为。其中矛盾最大、影响最为恶劣的是违法建筑问题。有的物业视而不见，有的物业上门劝阻无效、反映到有关管理执法部门后，有关部门单位或者推诿扯皮，或下发限期整改通知书后再无音信，或者干脆以罚代管，一罚了事。造成小区居民不满，将积怨泄向物业服务企业，拒缴物业费用。.采访中，一家物业公司向记者展示了该物业管理区域内违法建筑的调查统计表，同样的报表早就向上级有关部门反映，但迟迟未予解决，不仅业主意见大，也给物业服务企业工作造成被动。物业服务企业和广大业主呼吁物业管理监管部门和执法单位加大监管执法力度，在违法建筑萌芽阶段就坚决制止。建议相关部门对物业管理积欠问题进行一次集中清理。.依法维权促和谐.据市住建委物业管理科统计，市区现有实施物业管理的住宅项目135个，而成立业主委员会的仅有43个，不到项目总数的三分之一，这其中还有一些业主委员会未能正常开展工作，不便于业主依法维权。.国务院物业管理条例、安徽省物业管理条例规定：业主大会是代表和维护物业管理区域内的全体业主在物业管理活动中的合法权益的组织，业主大会选举出的业主委员会负有负责签订物业服务合同，了解业主的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同等职责。有关物业负责人说，业主委员会是处理业主诉求事项的牵头人，业主委员会成立后，物业服务企业与业主的交流沟通更方便、工作效率可以更高。建议广大业主应提高参与公益活动的热情，主动参与小区管理，依法维权，共同营造一个和谐优美的居住环境。.【咨询投诉举报电话】.各区物业管理投诉电话：.龙子湖区物业管理办公室：3040165.蚌山区物业管理办公室：2046850.禹会区物业管理办公室：4950182.淮上区物业管理办公室：2829213.高新区物业管理办公室：4089810.经济开发区物业管理办公室：3183305.市建筑管理局投诉热线：2047369.市房地产监察大队投诉热线：7123100.价格投诉热线：12358.政策.市区物业管理职责分工.根据国务院物业管理条例、安徽省物业管理条例有关规定，市政府第23次常务会议决定将物业公司审批权下放区政府，由各区政府承担物业管理的责任，并负责督促、指导、落实社区物业管理工作。.市住房和城乡建设行政主管部门、各区人民政府(管委会)及街道办事处、乡镇人民政府、社区居(村)民委员会在物业管理工作中承担的主要管理职责(摘录)：.一、市住房和城乡建设行政主管部门主要职责.1、督促指导各区做好物业服务企业信用档案的建立和管理工作；.2、制定、发布业主大会和业主委员会议事规则示范文本；.3、负责本市物业专项维修资金的归集、管理、使用工作。.4、组织开展物业管理项目达标创优工作，负责市级物业管理优秀项目考评和复查工作，以及申报国家级、省级物业管理示范项目预评和推荐工作。.5、制定、公布本市物业服务合同示范文本。.二、区人民政府(管委会)主要职责.1、指导街道办事处、乡镇人民政府物业管理工作；.2、负责辖区内注册的三级物业服务企业资质审核发证工作；.3、负责辖区内物业服务企业信用档案的建立和管理工作；.4、负责指导辖区内物业管理小区业主大会的筹备，业主委员会的成立备案、变更、换届工作；.5、建立物业管理投诉受理制度，协调相关部门处理物业管理活动中的投诉，依法查处物业管理中的违法行为；.6、建立健全物业管理联席会议制度，协调解决物业小区管理和服务中的突出矛盾。.三、街道办事处、乡镇人民政府主要职责.1、负责组织召集物业管理联席会议，解决物业管理与服务过程中发生的矛盾纠纷；.2、负责组织物业管理区域内业主大会成立和业主委员会筹备、换届工作，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。.四、社区居委会、村民委员会主要职责.1、协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理工作。.2、参与物业管理小区业主大会筹备工作。.3、调解业主与业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业服务企业之间的纠纷。.物业收费相关规定.普通住宅小区物业服务等级收费服务内容：.普通住宅小区物业服务等级收费标准中的物业服务项目，根据不同服务内容分为基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护服务、停车管理、消防安全防范八项，每个项目根据不同服务要求、设施设备配置情况，划分为A、B、C、D四个等级，最高为A级。.物业服务收费管理形式：.物业综合服务收费根据物业性质、服务内容等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅小区内物业综合服务费、车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费实行政府指导价。非住宅物业（含已改变使用性质的住宅物业）、公寓区和别墅区（含独栋、双拼、联排、叠加）的物业服务费、物业服务企业接受委托开展的代收代办服务、特约服务等其他服务收费实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费标准，由双方当事人遵循平等、自愿的原则事先约定，不得强行服务，强行收费。.物业综合服务费标准：.我市普通住宅小区物业综合服务收费实行等级收费管理，根据服务等级条件，将我市普通住宅小区物业综合服务费分为A级、B级、C级、D级四个等级，等级收费标准为：多层分别为0.6元/月m2、0.4元/月m2、0.3元/月m2、0.2元/月m2;小高层分别为0.75元/月m2、0.55元/月m2、0.45元/月m2。如多层住宅楼带电梯，物业综合服务费按同级高层、小高层物业综合服务收费标准执行。.业主、物业使用人装饰装修房屋，应当缴纳装修垃圾清运费。装修垃圾清运费标准为每平方米建筑面积不高于2.00元，业主与物业企业另有约定的从其约定。.物业综合服务费标准如何确定：.新建普通住宅小区的开发建设单位应当在房屋（物业）取得预售许可证之前，按照蚌埠市普通住宅小区物业服务收费管理办法，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级标准，在相应的基准收费标准范围内，按规定实行公开招投标选聘物业服务企业，中标价格即为前期物业综合服务收费标准，并在前期物业服务合同中明确。.前期物业服务合同应当明确物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、计费起始时间等内容。.业主委员会成立后，由业主大会决定续聘或重新选聘物业服务企业；具体收费标准由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业根据服务等级和相应的基准收费标准及浮动幅度在物业服务合同中约定，各等级收费标准上下浮动不超过20。物业服务合同签订后及时报市价格主管部门备案。.小高层、高层电梯电费、二次供水电费规定：.普通住宅小区水泵、电梯等公共设备设施运行电费由物业服务企业单独列账。水泵电费可按用水量、电梯电费可按户的原则进行分摊，公示后结算；经业主委员会同意也可按其他方式公示后据实分摊。普通住宅小区内带电梯的住宅楼，一楼住户免收电梯运行电费。公共照明、单元防盗门的电费和物业管理企业办公所用电费已列入物业综合服务费，不得再向业主分摊收取。.业主责任和义务：.业主、物业使用人和开发建设单位，应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。逾期不交纳物业服务费用的，应按照物业服务合同约定承担违约责任，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。.业主对物业服务收费存有异议维权办法：.可向蚌埠市价格投诉举报中心投诉。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据价格法、价格违法行为行政处罚规定等法律、法规予以处罚：一是越权定价或擅自设立收费项目，提高收费标准的；二是不按规定实行明码标价的；三是只收费不服务或多收费少服务的；四是违反法律、法规和规定的其他收费行为。.有问必答.问：物业管理有哪些内容？.答：物业管理是指物业管理企业受物业所有人委托，依据物业管理合同，对物业的房屋建筑及设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。.问：何时可召开首次业主大会？.答：安徽省物业管理条例规定：符合下列条件之一的，可召开首次业主大会会议：.1、入住率达到50%以上的；.2、首批物业交付满二年，并且入住率超过30%的；.3、首批物业交付满三年的。.符合首次业主大会会议召开条件之一，但未及时召开业主大会的，街道办事处、乡镇人民政府应当在接到建设单位、前期物业服务企业或者业主书面报告之日起45日内组建业主大会筹备组。.问：业主大会有哪些职责？.答：业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，主要职责有：.1、制订、修改业主公约和业主大会议事规则；.2、选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；.3、选聘、解聘物业管理企业；.4、决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；.5、制订、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；.6.法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。.问：业主委员会有何职责，对委员有何要求？.答：业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主监督。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：.1、具有完全民事行为能力；.2、遵守国家有关法律、法规；.3、遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；.4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁；.5、具有一定的组织能力；.6、具备必要的工作时间。.问：什么是“物业管理联席会议制度”？.答：物业管理过程中有时遇到一些难点问题，涉及多个行政管理部门。为及时有效地解决相关难题，安徽省物业管理条例第六十五条规定了“物业管理联席会议制度”：.物业管理联席会议由县级人民政府房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府召集，居民委员会或者村民委员会、物业服务企业、专业经营单位和城市管理执法、公安派出所等单位及业主委员会或者业主代表参加。.物业管理联席会议主要协调解决下列事项：.1、业主委员会未依法履行职责；.2、业主委员会未依法换届；.3、物业服务企业未退出和办理交接手续；.4、物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷；.5、其他需要协调解决的相关事项。.问：发现房屋建筑质量问题怎么办？.答：国务院建设工程质量管理条例对建设工程质量保修设有专门条款：“第三十九条建设工程实行质量保修制度。.建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工