郑州市商圈分析2012年最新.doc

郑州市商圈分析一、 郑州市情况简介郑州市，地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，一直以来都是全国重要的交通和通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史文化名城，是中国八大古都之首。郑州是著名的绿城，更是中原地区具有重要地位的商贸城市。十九世纪初，由于陇海铁路和京广铁路的建成，郑州成为中国东西、南北大动脉的纽带，使得它的经济地位逐步开始上升。20 世纪90 年代，郑州被定为国家级商贸试点城市，轰动全国的“商战”也是在这里打响。21 世纪初确立郑州的中原城市群核心地位。郑州市是河南省省会，位于河南省中部偏北，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原，是典型的平原城市。郑州市是全省的政治、经济、文化中心。辖12个县（市）、区，其中县1个、县级市5个、区6个。据2011年的统计资料，全市总面积7446.2平方公里，其中市区面积1010.3平方公里，建成区面积292平方公里；2011年末全市总人口 885.7万人，市区户籍人口425万。郑州地处国家地理中心，是中国中部地区重要的中心城市和国家重要的综合交通枢纽之一。国家级战略“中原经济区”的中心城市。清末朝廷大臣盛宣怀勘察芦汉铁路时，将郑州站辟为甲等火车站，直接影响了郑州近现代的发展进程。如今拥有亚洲最大的列车编组站郑州北站和中国最大的零担货物转运站郑州东站。未来郑州将成为全国普通铁路和高速铁路网中唯一的“双十字”中心，形成以郑州为中心的中原城市群“半小时经济圈”和全国“3小时经济圈”。以郑州新郑国际机场为中心，一个半小时航程内覆盖全国三分之二的主要城市、五分之三的人口。郑州是国务院确定的3 个商贸中心试点城市之一，是国家服务业综合改革试点城市，现代物流、会展、文化旅游、服务外包等现代服务业发展迅速，是中部地区最大的物资集散地。其中郑州商品交易所是三大全国性商品交易所之一，我国第一家期货市场。商朝早期都城在郑州境内，郑州有“商都”的雅号。郑州被认为是中国商业的发源地之一，又是中国国务院确立的商贸中心试点城市之一，因此“商都”也具有“商业之都”的含义。据2011年统计资料显示，全市实现生产总值4912.7亿元，分别高于全省、全国1.5个和4个百分点。全口径财政收入达到1305亿元；地方财政总收入完成820亿元；地方财政一般预算收入达到502亿元%。规模以上工业增加值完成2340亿元。全社会固定资产投资完成3000亿元。社会消费品零售总额完成1987亿元。城镇居民人均可支配收入达到21612元；农民人均纯收入达到11050元。 二、 郑州市主要商圈简介郑州市商圈大体可分为六个：1、二七商圈2、火车站商圈3、紫荆山商圈4、碧沙岗商圈5、龙湖商圈 6、郑州中原万达广场图1 郑州市商圈分布图1、 二七商圈城市形象门户商圈在郑州所有商圈当中，二七商圈除佩戴了“河南省商贸名片”、“重要核心商圈”的桂冠外，也是历经商战洗礼时间最长的商圈，更是进入2010年之后规划、调整动作最大的商圈，二七商圈也因此而成为最具商业魅力及发展潜力的商圈。目标：打造中部第一高端商圈 2010年1月5日，郑州市二七区便向媒体放话，作为郑州市的核心商贸区，二七商业中心今年要改头换面，计划通过升级改造，打造中部第一商圈。 这个全新的二七商业中心，东起紫荆山路、西至京广路、北起金水路、南至陇海路，涵盖火车站商圈、二七广场商圈、人民公园及金水河区域、商城遗址四大公共活动区域，规划区占地面积约774公顷，主要由公共设施用地、道路广场用地、居住用地、市政设施用地组成，将包括火车站、二七广场、人民公园及金水河区域、商城遗址四大商圈和10余个规划项目，总用地面积284.57公顷。 这10余个规划项目分别为华润万象城项目、恒隆广场项目、二七时代广场项目、郑州时代中心项目、金博大城扩建项目、百年德化二期项目、德化大厦项目、金智万博商城二期项目、二马路机电市场改造项目、鸿森广场项目、郑州天兴国际商务大厦项目等。 据二七区透露，11个项目总投资193.4亿元，新建总面积198.21万平方米，商业总营业面积29.73万平方米。项目全部建成后，二七广场商业中心区将形成配套功能完善、产业链条完整、抗风险能力强、辐射面积广的中国中部第一商圈，年销售额将达到400亿元。进展：新二七商圈揭开面纱郑州市规划局工作人员说，此次，市规划局和二七区人民政府共同组织编制了郑州二七商业中心区城市设计，已经专家评审原则同意。此次规划将更合理地整合老城区中心资源，融入创新要素，切实达到提升产业结构、完善城市功能、改善人居环境、提高城市品位与美誉度的目标，未来的郑州二七商圈将成为“中部第一商圈”。 按照设计，二七商业中心区将达到功能定位提升、商业业态提升、交通系统提升、环境形象提升，并由传统购物百货向商业休闲综合体转变，由传统批发零售向现代物流综合体转变。项目定位面向国家中部的商贸物流中心，辐射中原城市群生产服务中心和服务郑州城市的商业休闲中心，成为辐射中原城市群战略的中心点，实现郑州商贸城战略的支撑点和中心城区可持续战略的活力点。最终实现中部第一商圈、中国著名的商业中心的规划目标。 据介绍，本次规划重点开发的10余个项目，以星级酒店、休闲商业综合体、商务办公、配套公寓、电子商务、会展服务等内容为主，是带动郑州二七商圈改造开发、提升二七商圈服务能力和改善老城中心区城市环境的重要着力点，也是实现本次规划目标和综合功能的重要依托。行动：商圈升级步伐正加速其实，早在2010年2月28日，位于郑州市二七区民主路和解放路交叉口、总投资逾50亿港币的华润郑州万象城已经举行了隆重的奠基仪式。当时，河南省、郑州市、二七区的各级领导和华润集团董事长宋林等共同出席了奠基仪式。华润郑州万象城项目位于民主路以西、解放路以北、铭功路以东、西太康路以南区域，属于中原地区最具商业魅力及发展潜力的二七商圈。该项目总占地面积为68万平方米，建筑面积达40万平方米，将建成以高端商业为核心，集购物中心、5A甲级写字楼、高档住宅等诸多功能为一体的大规模、高品质的标志性城市综合体。据介绍，该项目一期工程36个月，5年之后全部完工。建成后将成为中原地区最大、最具影响力的集购物、餐饮、娱乐、休闲与时尚生活体验为一体的“现代化、一站式”消费中心，与现在的沃尔玛旗舰店、北京华联、大商新玛特金博大店等大型零售商厦融为一体，从而改善二七商圈的结构，提升郑州商业整体水平。业内人士丁鹏表示，华润郑州万象城在二七商圈开工建设，标志着河南省这一最大的商业中心通过产业提升调整经济结构，迈出坚实的步伐。“其实去年郑州印象城的开业，已经加速了二七商圈升级步伐”。以二七商圈、火车站商圈为代表的郑州市商业中心区积聚了百年商业文化和人气，特别是经过多次大大小小的“商战”洗礼之后，这里一度成为全国最具代表性的商业区，也是郑州市商业最为繁华的地方。 大商新玛特金博大店、丹尼斯百货、北京华联、郑州百货大楼、百盛购物中心、天然商厦、商城大厦、友谊商厦、德化步行街、正弘名店、大上海、光彩服装市场、金智万博商城、迪信通等手机卖场以及苏宁、永乐、国美、五星、大商等五大家电连锁等，囊括了大型百货、综合超市、品牌专卖、图书批发等几乎所有的零售业态。 郑州市二七区政府网站公布的数据显示，2009年二七区积极参加“北上南下”大招商等活动，全年招商引资完成126.7亿元，引进域外境内资金64.9亿元，实际利用外资9327万美元政府“大招商”工作如火如荼地进行。 据不完全统计，近两年来，包括丹尼斯百货、大商新玛特、正道花园在内的郑州多家百货商场引进的国际一线品牌就有阿玛尼、江诗丹顿、菲拉格慕、劳力士、万宝龙等数十个高端品牌。丹尼斯百货徐祺表示，二七商圈是郑州的重点主力商圈，占据着河南商业的制高点，是郑州、河南乃至周边省份高端消费人群的首选，而位居二七商圈的丹尼斯百货人民路店，今年在高端品牌引进方面，经过多年的“恋爱长跑”之后，也终于修成正果。2010年4月8日，国际一线奢侈品牌GUCCI在河南地区的首家专卖店，在丹尼斯百货人民路店开门迎客，并且创下了开业前两天单日销售额均突破100万元的好成绩。2、火车站商圈批发集散地与其它省市火车站商圈相类似，郑州火车站商圈也形成了具有火车站特色的大型批发市场。郑州火车站商圈的繁荣除了与历史商业气氛的积淀之外，也不能不说是利用了郑州火车站是亚洲最大的火车站这一优势，这儿汇集了南来北往的物流。火车站北侧的郑州长途客运站也担负了同样的责任。目前主要经营的服装、小商品批发市场汇集地，共聚集了数以万计的服装、小商品商家等。3、紫荆山商圈政治气氛、行政区域紫荆山商圈由于地处郑州的行政区，河南省委、省政府、省政协、省公安厅、省司法厅以及检察院等政府办公，其政治、文化教育的气氛浓重了些，经济的作用反而有些弱化。而该区域的商业项目也以服务政府机关或以此为主要消费目的客户。区域内以公务员为主的居住人群消费力强劲，05年紫荆山百货的开业，加速了新商圈的形成，并给该区域商圈发展模式起了一个好的示范作用，那就是，以前瞻性的眼光，统一、集中规划出高品质的、功能互补的商业物业集群，形成真正匹配郑州未来新行政区、居住区的优良商圈。在郑州，论其资历，能和碧沙岗商圈、二七商圈相提并论的，当数紫荆山商圈。这个商圈，以紫荆山百货大楼为中心，向北辐射。但其地段的限制，决定了在它的外围，势必会出现另一个大型的商圈，以分流紫荆山商圈所不能吞吐的巨大财富。 顺花园路向北，分布着花园商厦、中环百货等大型超市、购物商场，也有人提出花园路商圈这个说法。但确切地说，它应该称为“花园路农业路商圈”。因为，在花园路与农业路口，两大商业巨头碰面了。它们分别是花园路上的郑州新玛特国贸店和丹尼斯百货花园店。作为大商集团的华北地区旗舰店，大商新玛特郑州国贸店面积近10万平方米，定位为多业态复合型综合购物广场，汇集了世界顶级一线品牌，融精品百货、超市卖场、家电家居、餐饮娱乐、美容健身、星级影院为一体。有着“最高的百货店”之称的丹尼斯百货花园店，目标是打造郑州商贸文化的标记。摒弃了简单的一站式购物概念，提出了“休憩”氛围建设。也许走进去，你会怀疑自己到底是进入了购物的场所，还是不知不觉中走进了一座奢华的五星级酒店。另外一点，作为路口一角的郑州国贸，对于该商圈的构建，也是功不可没。 “花园路、农业路、金水路这几条道路集中了郑州市大的金融机构，包括银行总部、保险公司的总部。”郑州新玛特购物广场有限公司董事长皇甫立志说，另外，从郑州市目前的城市发展格局来看，基本上是向东、向北这两个发展方向比较明确，而且消费能力比较强的，包括社区档次比较高的基本上在这个范围内。郑州国贸中心这个项目刚好既是地处花园路“带状”商圈，又处在花园路和农业路两大主干道的交叉口，同时符合郑州市向东、向北发展这么一个方向趋势，基本上在老城的东北最好的位置。据业内人士称，“花园路商圈”将成为2008年商业关键词。正如丹尼斯蔡英德所言，两大商业集团面对面接触，分庭抗礼，对百货业将产生极大影响。对消费者而言，两家商场的品牌争夺、营销活动等，都将有全新的购物体验。4、碧沙岗商圈西区生活集中区碧沙岗商圈位于郑州商业大厦周围，是目前郑州市西区最集中的商业繁华区。碧沙岗商圈，从上世纪50年代起就已有商业积淀，成为西区人气聚集带，并一步步地走向了繁荣。上世纪80年代到90年代中期，“碧沙岗商圈”一度是郑州西区的骄傲。从碧沙岗公园周边地理位置来看，这里确实是一块黄金宝地，占地400亩的碧沙岗公园和绿城广场是西区人们休闲的场所，周边高校林立，靠近建设路、嵩山路、中原路等城市主干道，公交线路四通八达，交通便利，各种市政配套设施齐全。但是，碧沙岗商圈近若干年没有完整意义上发展起来，虽然具有历史原因，但不能回避的是商业业态发展不充分，不是西区没有购买力，而是西区人民的购买力在碧沙商岗圈有时得不到最大限度的发挥，相信今后除了卖场之外，其他门类也会得到长足进展。近几年，随着商业连锁企业纷纷布点郑州西区，尤其家电企业不约而同选址碧沙岗商圈，加上西区原有商业项目本身的不断调整，碧沙岗商圈愈来愈沸腾。目前，该区有家世界超市、沃尔玛、五星电器、苏宁电器等大型商业设施，居住人口有80万，其中具备中高档消费潜力的有15万20万人。它今后的努力目标是：进一步提高商业聚集程度，调整结构，提高档次，明确定位，突出特色，注入文化特质，形成有层次，集购物、休闲、文化娱乐、餐饮于一体的商业区特色；鼓励设置专业店、专卖店、文化娱乐网点、餐饮网点；适度设置大型购物中心、百货店、便利店、超市和金融、邮电、旅游、商务、住宿等服务网点；限制设置仓储式商场、大型综合超市。5、郑州龙湖商业圈新区商圈形成随着郑州新东区轮廓逐渐清晰，该区域的房地产得到了飞速发展，大型住宅片区已规模初具，区域内以即将搬迁的政府公务员为主的居住人群消费力强劲，各商品房价处于潜力发展阶段，随着大型商业企业的进驻及安营，给该区域商圈发展模式起了一个好的示范作用。郑州市在郑州市城市总体规划、郑东新区总体规划和郑州市商贸城建设总体规划中，制定了2003至2020年郑州市市区零售商业网点建设发展纲要。规划三个市级商业中心，其中，龙湖商业中心是三个市级商业中心之一，是郑州建设商贸城重点建设的区域。郑东新区西起老107国道，东至京珠高速公路，南至机场高速公路，北至连霍高速公路，远期规划总面积约150平方公里。郑东新区由CBD中央商务区、龙湖地区、商住物流区、龙子湖科技园区和经济技术开发区等六大功能组团组成，规模相当于郑州市原有已建成市区，在未来2030年内建成。郑东新区是郑州城市最富想象力的新兴商圈，虽然目前尚未成形，但大量的商业建筑的兴建，如全长3.6公里、宽50米的CBD商业步行街的兴建，将成为郑州商业的新兴增长区域。在这一新的商业步行街的规划中，全长1.5公里的丹尼斯步行街以其立体化的街道布局，成了郑州市城市商业的新亮点。在推动郑东商圈成形的力量中，除了和CBD本身的商业街道规划有关外，还与城市交通规划密切相关。2006年，郑州市政府决定将郑州高速公路客运枢纽站定在新107国道与中央大道交叉口东北角建设，这一决策对郑东CBD商圈的成形具有里程碑式意义。此外，全新规划的郑州铁路新客站则选址在金水东路南侧1.5公里处，更为郑东CBD带来了庞大的商机和人流。两大车站强大的人气聚集功能和郑东新区的强磁场效应，将使人流、物流、资金流在此组合，推动郑东新区商业的发展。尽管郑东商圈呼声较高，但很多商家也有自己的顾虑，原因是，市场还没有形成。按照正常情况，一个地区形成市场、有客流的时候，商家才愿意进入。任何市场的形成都需要一个周期，这是必然的。郑东新区很特殊，在政府的强力支持下，经过几年的建设已经有了一个雏形，这也是很多商家已经看到其中商机的原因所在。而商业投资前期都会有一个市场培养过程，这是一个战略问题，如果商家不在乎投进去几千万元，愿意等上三年，那么这种投资就是有意义的。事实上，就在郑东新区许多商业设施尚在规划之中时，国内外一些商家已经看到了这里的巨大商机，纷纷抢滩登陆。顺驰地产的淘珍街、南方香江的郑东商业中心开业在即；宝龙城市广场、丹尼斯商业步行街项目已经确定；世界五大房地产运营商之一的澳大利亚L.J.Hooker公司等也将在这里进行商业项目投资，还有香江商贸物流园区、澳柯玛物流中心、红星美凯龙、麦德龙6.郑州中原万达广场新兴商圈郑州中原万达广场位于市中心主干道中原中部南侧，项目总规划用地面积92679.2平方米，地上总建筑面积约42.2万平方米， 将建成集大型商业中心、休闲娱乐中心、高级写字楼、精品公寓、商业步行街为一体的大型城市综合体,建成后将极大的提升周边的商业、商务环境，成为郑州中原区新的城市商业中心。广场西临华山路，东临秦岭路。将建成集大型商业中心、休闲娱乐中心、高级写字楼、精品公寓、商业步行街为一体的大型城市综合体,建成后将极大的提升周边的商业、商务环境，成为郑州中原区新的城市商业中心。 （1）项目介绍郑州中原万达广场是万达集团在郑州市投资建设的第一个项目，位于郑州市中原区，即华山路东、秦岭路西、中原路南、洛河路北。本项目属于万达集团商业地产的第三代产品城市综合体，包括大型购物中心，SOHO，住宅，精品商业街等业态。本项目规划总用地面积92679.26，总建筑面积约53万,总容积率为4.55。用地分南北两个地块。北地块为商业用地，用地面积54331.41，总建筑面积约24.9万，包括购物中心、SOHO、室外步行街。南地块为住宅用地，用地面积38347.85，总建筑面积约28.2万，包括六栋（共16个单元）高层住宅及两层底商。郑州中原万达广场主力店包括万千百货、万达院线、大歌星KTV、大玩家电玩、超市等。次主力店和精品店的招商已经基本完成。 （2）配套设施及楼层状况银行：农业银行、工商银行、中国信合、交行岗坡路支行、建行伏牛路支行、中信银行、建设银行、光大银行、交行工人路支行； 学校：伊河路小学、伏牛路小学、郑州市1中、郑州第16中学、郑州市第19中学、郑州第24中、郑州69中学、外国语中学、中原职业技术学院、中原工学院、河南工程学院、河南工业大学； 政府机构：中原区司法局、郑州市环保局、中原区政府、郑州市交通局、郑州市政府、郑州市房管局； 医院：中原中医院、华山医院、五建医院、郑州中心医院、郑州中医院、市骨科医院； 公园：五一公园、碧沙岗公园、绿城广场； 城市人文：郑州科技馆、郑州博物馆、河南省图书馆。 公共交通：12路中原西路程乔楼火车站,44绕城路须水火车站,60郑上路西环路东建材,60快西环路中原路东建材,102伏牛路电器厂火车站,103淮河路西环路紫荆山,112马寨碧沙岗,126五龙口帝湖花园,210郑上路西环路火车站,916快西环路中原路会展中心 结构：商业综合体为框架结构，写字楼为框筒结构 外墙：外墙外保温 内墙：乳胶漆 采暖：市政供暖 供电：市政供电 网络通讯：高速宽带、预留电话线接口 消防：火灾自动报警系统、烟雾感应和自动喷淋系统 安防：闭路监控系统 燃气：天然气 空调：中央空调 楼层状况：购物中心：地上3-6层，地下2层。住宅区：含16栋33层楼及2层底商，西区住宅为地下一层，东区住宅为地下两层 是否可分割：否 总层数：35 地上层数：33 地下层数：2 可出售层数：33 停车位描述：商业有1341个地下停车位,住宅有1002地下停车位 地下停车位数量：1341个 销售阶段:期房 容积率:4.55 绿化率:14.80% 开盘时间:2011-07-30 入住时间:2011-11 物业现状:已全面封顶 占地面积:92679平方米 建筑面积:531000平方米 是否可分割:否 开工时间:2010-08-03 竣工时间:2011-11-01 物业管理附加信息:商业4元/平方米月，住宅1.75元/平方米月 开发商:郑州万达广场投资有限公司 投资商:万达集团 物业管理公司:大连万达物业管理有限公司郑州分公司 建筑单位:中国建筑第二工程局 建筑设计单位:万达商业规划研究院 入住品牌商家:万千百货、万达影院、大歌星KTV、大玩家超乐场、永乐生活电器等（3）郑州中原万达广场投资有限公司大连万达集团成立于1988年，经过20年发展，集万达集团已成为以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业的大型企业集团，资产300亿元，年销售额200亿元，年纳税超过10亿元，集团持有的商业物业面积超过400万平方米，现已成为中国商业地产的领军企业。万达集团的目标是到2010年，企业资产超过600亿元，年销售额超过400亿元，年利润超过60亿元，年纳税超过30亿元，成为中国民营企业中的龙头企业。 郑州万达广场投资有限公司系大连万达集团全资子公司，致力于在郑州投资建设多个大型城市综合体项目。 （4）郑州中原万达广场建设内容大型购物中心、写字楼、室外步行街商铺、住宅等，总建筑面积53.1万平方米，其中购物中心建筑面积为15.6万平方米，写字楼建筑面积为6万平方米，室外步行街商铺建筑面积为5.5万平方米，住在总建筑面积26万平方米。 建设周期为2010年7月到2012年3月。 郑州中原万达广场项目是市委、市政府长期跟踪考察引进的重点招商项目，8月上旬市政府已与大连万达集团签约。 郑州中原万达广场项目建成后，可提供就业岗位1万余个，实现年税收1亿元以上，将成为郑州西部又一地标性建筑，不仅为郑州市西部的经济发展注入新的活力，还可有效提升城市品位，提高服务业档次，同时为西区居民购物、休闲、娱乐提供极大便利。 2011年10月28日，郑州中原万达广场将迎来华彩开幕。总建筑面积足有53万平方米，其中，商业规划总面积达26万平方米。万千百货、沃尔玛、万达影院、大歌星KTV、大玩家超乐场、永乐生活电器、ZARA、H&M、UNIQLO、华都酒楼等十大主力店进驻。1 据统计，仅开业当日，中原万达广场的客流量就突破了37万人，创造了郑州商业发展史上的新纪录。不少年轻人一大早赶来就为了抢个“头彩”，老人们则拥向沃尔玛超市特惠区采购，更多人奔向了ZARA、H&M等快时尚品牌淘宝，即使是刚试营业的星巴克，也被围了个“水泄不通”。三、商业网点分级与布局 根据商圈理论、商业网点性质和辐射范围，郑州市区商业网点建设分为市级商业中心、区域商业中心、社区商业三个层次。 （一）市级商业中心 市级商业中心是指商业网点高度聚集，经营服务功能完善，服务对象以本区域以外消费者为主的城市商业中心区。一般位于城市规划的中心商业区和历史形成的商业聚集地。市级商业中心规模大、商业网点多而密集，功能齐全，购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、旅游、金融、邮电、商务等网点有机地集聚在一起，是全市商业最繁华的地区，是反映城市经济发达程度的重要窗口，也是重要的城市旅游目的地，对国内外游客有很强的吸引力。 市级商业中心建设的重点是：二七商业中心、龙湖商业中心和碧沙商业中心。 1二七商业中心 地处市中心，是郑州市最繁华的商业区，要着重在总量控制、结构调整、功能开发上下功夫，进一步拓展延伸新的经营服务领域，完善经营服务功能，增强繁荣繁华气息，提高吸引辐射能力，形成具有鲜明特色的都市商业氛围，塑造传统商业与现代商业交相辉映的中原商业形象，从而更好地发挥城市窗口作用。区内的传统百货店要积极调整经营结构，推行“错位经营”。鼓励设置大型购物中心、主题商厦、专业店、专卖店、文化娱乐网点、餐饮网点和老字号商店；适度设置便利店、超市和金融、邮电、旅游、商务、住宿等服务网点；限制设置传统百货店、大型综合超市、仓储式商场。 2龙湖商业中心 龙湖商业中心的建设，要严格按照郑东新区总体规划，坚持高起点、高标准，以建设中国一流商业区为目标，塑造现代商业形象。鼓励设置现代化大型购物中心、大型展览展示中心、百货店、专业店、专卖店、餐饮网点、文化娱乐网点；适度设置大型综合超市、便利店和金融、邮电、旅游、商务、住宿等服务网点；限制设置仓储式商场和其它一般性商业网点。 3碧沙商业中心 地处我市西部，是西部最集中的商业区，要进一步提高商业聚集程度，调整结构，提高档次，明确定位，突出特色，注入文化氛围，形成有层次，集购物、休闲、文化娱乐、餐饮为一体的商业区特色。鼓励设置专业店、专卖店、文化娱乐网点、餐饮网点；适度设置大型购物中心、百货店、便利店、超市和金融、邮电、旅游、商务、住宿等服务网点；限制设置仓储式商场、大型综合超市。 （二）区域商业中心 区域商业中心是指商业中度聚集，商业服务功能比较完善，一般位于居民聚居区、商务聚集地和公共交通集散地。零售商业网点设置以一个大型综合超市、一个大中型百货店和若干个专业店、专卖店及有一定规模的餐饮、服务网点为宜。以服务于本区域居民消费为主，兼有一定的集聚辐射功能。服务范围35平方公里，服务人口1015万人。 区域商业中心，要结合各个区域的不同特点，以及商业发展的基础条件，分别突出购物、餐饮、娱乐、文化、休闲、服务等功能，形成各自特色。鼓励设置大型综合超市、专业店、专卖店、餐饮网点、文化娱乐网点；适度设置百货店、超市、便利店和金融、邮电、休闲、健身等服务网点；限制设置大型购物中心、仓储式商场。 城市扩张形成的新城区和郊区中心镇原则上按照区域性商业中心规划建设商业网点。 区域商业中心建设的重点是：花园路纬四路商业中心（花园路与纬四路交叉口周边地区，下同）、花园路农业路商业中心、文化路黄河路商业中心、黄河路南阳路商业中心、农业路东三街商业中心、东风路丰庆路商业中心、文化路北环路商业中心、南阳寨商业中心、金水路未来大道商业中心、常砦商业中心、陇海路庆丰街商业中心、航海路大学路商业中心、嵩山路陇海路商业中心、中原路桐柏路商业中心、伏牛路陇海路商业中心、航海西路桐柏路商业中心、桐柏路冉屯路商业中心、秦岭路郑上路商业中心、紫荆山路东大街商业中心、紫荆山路航海路商业中心、凤凰路东明路商业中心、航海路一O七商业中心、高新区南部商业中心、高新区北部商业中心、高新区西部商业中心、经济开发区商业中心、龙子湖北区商业中心、龙子湖南区商业中心、中央大道泰山路商业中心、中央大道衡山路商业中心、龙湖北区第一商业中心、龙湖北区第二商业中心、大学城北区商业中心、柳林商业中心、须水商业中心、石佛商业中心、沟赵商业中心、老鸦陈商业中心、圃田商业中心、十八里河商业中心、马寨商业中心。 （三）社区商业 社区商业是指以社区内居民为服务对象，以便民利民为宗旨，以优化居住环境、提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。社区商业的服务对象主要是社区内的居民，应具备行业齐全、服务配套的特点，并以先进的商业业态和优美的商业环境，在满足社区居民日常生活需求的同时，更注重提供文化娱乐、休闲服务等多样化、个性化的综合消费。 社区商业建设，应依靠各方力量，吸引多元资本，创新建设思路，建设发展融合各种新型业态、各种服务功能、无污染、不扰民的现代社区商业。社区商业网点设置要和不同社区居民的消费水平相适应，鼓励设置连锁超市、便利店、大众化餐饮店、药店、浴室、理发店、洗衣店、储蓄所、书报亭和维修回收点等；限制设置大型商业网点。社区商业应充分体现方便快捷的特点，服务半径以200500米为宜，保证居民走出家门5分钟内就能享受到便利的商业服务。 四、地铁建设对商圈影响图2 郑州市城市轨道交通线网规划图（一）地铁的修建是郑州城市发展的需要 地铁的修建是郑州城市化一个新的机遇，今后几年内每年的扩张速度可能比前几年更快，根据郑州市城市总体规划（2008-2020），到2020年，郑州市区人口力争达到500万人、市区面积450平方公里。相比2007年的318万人和294平方公里，意味着之后年均增长14万人和12平方公里。具体来说，北部发展已距黄河边不远，发展空间不超过1/3，将以绿化、居住为中心，形成生态文明居住区，同时也将是富人的居住区；西区更多的是工厂区，跨越西三环之后，虽然没有更多的人力资源优势，但西区也会逐步把城市向外扩展；南部现在大的批发中心、仓储、物流等相对多一些，可用空间也已不多，南部的绕城高速已将郑州的城市范围基本圈定，绕城高速之外将是农业生态休闲观光的未来；相比来说，东部的发展空间最大，随着“大郑东新区”的建设，将一直向东延伸。和郑州市城市总体规划（2008-2020）相吻合，规划表示郑州未来12年两轴发展，东西向是城市发展的核心区域，南北向是城市中心和外部区域的主要联系轴；在城市板块个性上，比如将惠济区定位为生态居住区，将郑东新区定位为省级区域服务中心。发展城市板块利于降低板块内的交易成本，将城市交易尽量消化在板块内。而地铁会强化各个板块间的联系，但对产业布局不会有太大的影响。城市板块的个性是由其内生动力和资源禀赋所决定的，交通的改变不会抹杀板块的个性。（二）地铁对郑州城市发展的影响 紫荆山“黄金十字架”在串联各个区域的同时，在沿线周边也会聚集起更多的财富。把紫荆山“黄金十字架”称为财富划分线。沿地铁的中、低档住房和商住楼的价值会进一步提升，但更多的是普通老百姓依靠地铁，而一些收入相对较高的人会通过自己的小汽车避开地铁拥挤线路。 结果是普通大众的消费向地铁沿线集中，而更多的富人向郊区集中，比如惠济区拥有生态居住的优势，将逐渐成为富人居住区。“黄金十字架”成为财富划分的明显界线。 当然，地铁沿线也是人流汇集线，很多人将通过地铁跨区域工作、生活。城市大格局中，会明显形成市中心和郊区板块的特性。市民在市中心区域工作，生活在周边区域，中心和周边梯状分布明显。最明显的效益就是商业网点。事实上，从1、2号地铁的线路来看，分别经过了建设路、金水路等和农业路、紫荆山路等，而这些地方可以说是目前郑州的繁华地带，地铁无疑会进一步巩固其繁荣的地位，从而在“黄金十字架”沿线形成更明显的繁荣景象。 1号线的一端在郑东新区，一致的看法是，那里将成为今后经济和城市发展的最热点。随着地铁1号线的开通，郑州发展的重心将逐步东移，“连霍高速离城市相对较远，不会制约其东移的步伐。”尤其是新郑州客运站建设后，本身就会聚集巨大的人流、物流、资金流，并在那里形成新的繁荣地带。郑州向东发展的概念非常突出，随着“大郑东新区”建设，地铁会继续向东延伸，直至大宋都城汴梁。在地铁的末端，会与另一种轨道相连，即开往开封的城际高速列车。（三）地铁对郑州商业发展的影响 根据商业设施与地铁的关联程度，主要可以分为地铁站厅内部零星的商业网点、地铁的地下商场或商业街、利用地铁连线优势打造的大型商业项目。 具体来说，地铁站厅内部的商业网点大多设置在地铁的公共空间部分，如过道、候车点、出入口等处，面积小的以即时消费商品为主，面积较大的以便利性商品及流行性商品为主。这些点式的商业网点，多为地铁运营商自己经营或租赁给连锁商家经营。 地铁的地下商场或商业街大多设置在地下通道或必经的一些层面上，以街道的形式连接在一起形成若干家商铺或店面。商业街经营的主要是快速消费品，比如快餐、药品、便利品、书籍等。随着商家、人口的逐渐增多以及地铁物业的发展，地铁口将逐渐形成新的贸易圈，从而影响到城市的商业格局。像北京、上海等城市的一些主要地铁站口，历来都是商家抢滩的黄金地带。 未来地铁通车，将全面带动整个郑州的经济发展，巨大的客流无疑会带来巨大的商机。由于地铁与居民生活密切相关，以国外发达城市的经验来看，日后地铁各站点周围很有可能成为银行、药店、便利店、干洗店及彩扩店等必争的黄金宝地。 随着郑州地铁的运营和周边楼盘的交付，会有大量人口入住，引发区域商业产业的升级。据市场调查，地铁物业前期的客源多为中高收入的白领和部分改善居住条件的工薪阶层。大量具有消费购买力者的入住，会加快区域生活配套的完善及商业产业的升级。 对郑州中心区域而言，如二七商圈，在如此巨大人流的枢纽处，百货商场、餐饮娱乐等将与地铁相通，商业价值将进一步提升。对于城市副商业中心，如碧沙岗商圈、紫荆山商圈，地铁对区位价值的提升作用表现得更为明显。 将来商家选址会以地铁站点为首选地段，地铁站点附近相应的生活配套设施逐步完善后，人们的消费模式会发生很大的变化，市场消费的辐射半径也会明显放大。同时，地铁能够促进各个商圈之间的联动，让商圈之间的客流有机地流动起来。但这要基于各个区域商业定位的差异化，各有特色，才能够形成互补的效应。 郑州修建地铁之后，对商业有其正面影响：会加大消费者的流动范围，新增一些远距离购买者，包括原先一部分就近购买的客户；会改善整个郑州的交通，对临街铺面给予经营支持；在一些地铁出站口形成新的商业网点，但不是所有的出站口都会有新的商业布局，和公交站点的道理相同；巩固二七商圈、农业路花园路商圈等传统商圈，毕竟远距离购物更方便。但这些都是局部改变，对整个商业格局不会有大的影响，二七商圈、紫荆山商圈、农业路花园路商圈稳定，碧沙岗商圈逐步完善。 地铁1、2号线惠及的也就是沿线商业，对站点周边2-3公里内的客流有比较大的吸纳力。从站点的布局来看，老商圈是最大的受益者，主要是二七商圈、紫荆山商圈和农业路花园路商圈。同时，对大型百货和沿途专卖店会有正面促进作用，但对高档商品、日用品和便利品的销售不会有多少影响。也就是说，对商品的消费结构影响不大，因为，日用品、便利品人们大多就近购买，而耐用品、高档品和奢侈品大多到指定地点购买。 地铁的根本作用是改善交通，缓解中心区和主干道的交通压力，并不是所有的地铁出站口都能形成商圈。凯利农就是个典型的例子，它位于紫荆山路和东西大街的黄金交叉点，紫荆山路打通、东西大街改造都没能给它带来好处，反而越经营越困难，最后关门大吉。 一个商业中心的形成由多种因素构成，交通是其中之一，决定性因素是市场潜量规模（包括业态构成、消费群体）和业态经营者。 碧沙岗商圈的交通比较便利，但从1990年形成到现在，还是不温不火的局面。当然，这和碧沙岗商圈的地理位置有关系，东边是公园和炮院，南边是市政府，西边又被文化宫所阻断，北边住宅区又被棉纺路丹尼斯分流了客户，整个消费群体被割裂了。 二七商圈是在老的商业基础上形成的。1983年，紫荆山百货开业，郑州现代商业有了个点；1989-1994年，郑州商业有了圈二七商圈；1990年之后，郑州商业开始向周边进行商圈型扩散；上世纪90年代末，紫荆山商圈开始商圈型扩张；2002年之前，郑州的商业主要集中在传统商圈；2002年之后，随着房地产的发展，新的社区商业开始进入填空阶段。也就是说自1990年以来，郑州的商业在巩固二七商圈，扩张紫荆山商圈和农业路花园路商圈等新商圈的同时，大卖场和超市进入填空阶段。目前，郑州的商圈和大卖场在空间布局上基本合理。 事实上，即便到现在，农业路花园路商圈依然只是个雏形。农业路花园路商圈以大商和丹尼斯为龙头，高端产品为主，主要是精品百货。只有动物园搬走，花园路才可能形成真正的商圈。因为目前丹尼斯向北被动物园隔断，向东是写字楼，到经三路是华润万家；大商斜对面是科研机构，向南是政府机构，周边消费群体相对较少。而地铁的客流属于中低端消费群体，类似于公交车的客流。根据郑州市城市总体规划（2008-2020），希望“以新郑州站客运枢纽为依托，再结合其西部地区，将其建设成为郑州最具吸引力、最具都市商业氛围的商业区”。政府主导下，在开发新区的过程中，可能会形成规划的商圈。而随着新客运站的建设，旁边会有一个庞大的居民住宅区，会拥有足够的消费者。但新客运站是高速铁路客运站，客流属于中高端，而老的火车站则是高、中、低端客流都有。 因此，将来有可能形成这样的局面，二七商圈相当于北京的王府井、上海的南京路，面向全省的购买群体，而新客运站商圈相当于北京的西单、上海的淮海路，主要面向本地客源。五、 郑州市商圈发展环境分析目前, 郑州市发展新型商圈经济的有利条件是较多的。十一五发展规划强力推动。河南省郑州市高度重视现代服务业的发展, 出台了一系列推动现代服务业发展的政策。郑州市十一五现代服务业发展专项规划提出要坚持以市场化、产业化、社会化和国际化为方向, 以优化结构、扩大供给、增加就业、增强产业竞争力为着力点, 大力发展现代服务业, 改造优化传统服务业, 不断扩大生产服务业, 发展完善生活服务业, 全面提升城市服务业, 积极拓展农村服务业, 加快改革开放, 推进结构调整, 加大投入力度, 优化发展环境, 提高服务业发展整体水平, 努力把郑州建设成为区域性的现代服务业中心。发展的重点有现代物流业、商贸业、旅游业、会展业、金融业等。这些产业与行业, 都是现代商圈经济的有机组成部分。该规划的制定与实施, 为郑州市发展现代商圈经济奠定了良好的政策基础。以二七商圈为例，市政府给它定的发展方向是，着重在总量控制、结构调整、功能开发上下工夫，进一步拓展延伸新的经营服务领域，完善经营服务功能，增强繁华气息，提高吸引辐射能力，形成具有鲜明特色的都市商业氛围，塑造传统商业与现代商业交相辉映的中原商业形象，从而更好地发挥城市窗口作用。中心区内的传统百货店要积极调整经营结构，推行“错位经营”。政府鼓励在这里设大型购物中心、主题商厦、专业店、专卖店、文化娱乐网点、餐饮网点和老字号商店；适度设置便利店、超市和金融、邮电、旅游、商务、住宿等服务网点；限制设置传统百货店、大型超市、仓储式商场。 可见，郑州市对于商圈的的发展相当重视。附件1：郑州市投资成本分析附件2：优化外来投资环境附件1：郑州市投资成本分析一、劳动力人本1.郑州拥有众多数量的劳动力资源和较为发达的各类高中等院校河南省是全国人口第一大省，据国家人口和计划生育委员会预计，2010年7月河南省总人口增至1亿。河南省是我国重要的劳务输出大省，河南省人社厅统计显示，2010年河南省有7000多万农村人口，4700多万农村劳动力，富余劳动力3200多万人，截至2010年底，全省农村劳动力转移就业总量达到2363万人，其中，省内转移1142万人，占48.33；省外输出1215万人，占51.42。2010年河南新增农村劳动力105万人；截止2010年末，全省从业人员6025万人，全年城镇新增就业人员132.1万人。郑州市2010年末全市从业人员469.3万人，比上年增长5.4%，其中城镇从业人员198.1万人，增长7.2%；乡村从业人员271.2万人,增长4.1%。全年城镇新增就业人员13.4万人；农村劳动力转移就业人数11.2万人。2010年全省共有各级各类学校6.14万所。教育人口2899.94万人，占总人口的29.09%，其中，在校生2768.58万人，比上年减少21.08万人；教职工131.36万人，比上年增加2.11万人；专任教师112.3万人，比上年增加1.94万人。每万人口中接受高等教育的在校生达233人，比上年增加3人；每万人口中接受普通高等教育的在校生达146人，比上年增加8人。全省小学净入学率达99.94%，普通初中净入学率达99.62%，高中阶段教育毛入学率达89.08%，高等教育毛入学率达23.66%。2010年全省研究生招生10704人，在学研究生29021人，毕业生7750人。普通高等教育招生47.83万人，在校生145.67万人，毕业生38.25万人。成人高等教育招生10.72万人，在校生25.89万人，毕业生12.33万人。中等职业技术教育招生72.47万人，在校生189.31万人，毕业生59.24万人。普通高中招生62.85万人，在校生192.16万人，毕业生70.43万人。初中招生158.81万人，在校生469.40万人，毕业生154.92万人。小学招生187.76万人，在校生1070.53万人，毕业生165.35万人。河南省2010年研究与试验发展（R&D）人员14.5万人，经费支出220亿元，比上年增长25.9%。年末拥有科学研究与技术开发机构1900个；国家工程技术研究中心9个，省工程技术研究中心330个；国家工程中心2个；国家级企业技术中心44个，省级企业技术中心630个，省重点实验室75个。年末共有国家级创新型试点企业16家，省级创新型试点企业173家。全年共取得重大科技专项18项，国家科技进步奖22项，省级科技进步奖349项；申请专利25149件，授权专利16539件，分别增长28.4%和44.7%；签订技术合同4617项，成交金额27.69亿元。2010年末郑州市共有研究生培养单位11个，招生6082人，比上年增长5.5%；在校研究生16788人，增长7.1%；毕业4650人，增长10.1%。全市普通本专科学校48所，招生20.6万人，比上年增长2.5%；在校学生64.9万人，增长6.8%；毕业17.5万人，增长16.3%。中等职业技术教育学校127所，在校学生30.3万人，下降1.4%；毕业10万人，增长10.1%。普通高中104所，招生5.6万人，比上年下降4.9%；在校学生17.0万人，下降4.6%；毕业6.2万人，下降5.5%。普通初中262所，招生9.3万人，比上年增长2.9%；在校学生26.9万人，下降2.1%；毕业9.5万人，下降8.0%。普通小学1027所，招生11.3万人，比上年增长5.3%；在校学生61.0万人，增长4.1%；毕业9.2万人，增长0.2%；小学适龄儿童入学率达100%。幼儿园在园幼儿22.2万人，比上年增长24.9%。全市共有专任教师122554人，比上年增长4.0 %；其中普通本专科学校32588 人，增长9.7%；普通中等职业学校11914人，下降1.8%；普通中学30601人，下降3.8%；小学32372人，增长0.8%。2.在郑州市雇佣员工的薪资较低，约为东部发达城市的5060%人力成本由基本工资和社会福利构成，社会福利主要包括养老保险金、失业保险金、医疗保险和工伤保险、生育保险。2010年7月1日起，郑州市全面上调劳动者的月最低工资标准和小时最低工资标准。按照关于调整河南省最低工资标准的通知，全市全日制劳动者月最低工资标准全面上调150元，调整后郑州市市区（含上街区）、新郑市、荥阳市、巩义市、新密市、登封市月最低工资标准为800元，中牟县月最低工资标准为700元。小时最低工资标准的调整，除中牟县小时最低工资标准调整为每小时7.9元之外，省会其他县（市）区非全日制劳动者小时最低工资标准上调至每小时9元。2010年度郑州市劳动力市场工资指导价位见附件。郑州市社会福利缴纳标准（20102011年度）标准社保缴费基数养老保险（20%）失业保险