桐庐县农村住房管理实施办法.doc

桐庐县农村住房建设管理办法（试行） （征求意见稿）为统筹城乡发展、推进新农村建设，进一步加强我县农村住房建设管理，切实提高土地节约集约利用水平，结合本县实际，特制订本办法。一、适用范围本县行政区域范围内农村居民住房的新建、翻建、改建、扩建（以下简称村民建房）及其管理活动适用本办法。二、建房原则1、村民建房必须符合城乡规划和土地利用总体规划。2、县城规划区范围内一律采取多（高）层公寓式住宅，新规划的县城农居集聚点建设由街道办事处、村委或村集体经济组织统一实施，具体审批管理按照中共桐庐县委 桐庐县人民政府关于进一步加快县城农房改造引导农民集聚的实施意见（县委20118号）文件执行。县城规划区范围外必须采用联体式住房，推广采用3户以上联体，鼓励采用多层公寓式住宅，禁止单户独院式住房。3、村民建房应充分利用原有的宅基地和村内空闲地，确需占用新增建设用地的，要尽量利用废弃地和荒坡等未利用地，尽量不占耕地或少占耕地。严格控制在地质灾害易发区内村民建房。4、村民建房必须符合“一户一宅”的法律规定，不论新建、扩建和拆建住宅，均不得超过规定的宅基地标准。村民建房必须遵循“拆旧再建新”的原则。5、村民建房审批应当建立公开办事制度，乡镇人民政府、街道办事处、村委会应当将申请条件、审批程序和审批结果张榜公布，接受群众监督。6、各村每年必须有计划实施农居房建设，由乡镇人民政府、街道办事处根据申请的实际情况确定建房户数。优先审批危房户和灾毁户，然后根据计划和指标再审批符合条件建房户。三、 建房标准与人口资格标准 （一）宅基地面积标准村民建房必须符合“一户一宅”的原则，宅基地面积包括住宅和附属用房、庭院用地。宅基地建筑占地面积标准为：大户（6人及以上）不得超过120平方米，中户（4至5人）不得超过100平方米，小户（3人及以下）不得超过80平方米。（二）村民建房的建筑层次建筑层次根据规划确定，原则上不得超过3层，平均层高不得超过3.4米。半地下室、架空层层高超过2.2米（含2.2米）的按1层计算。（三）人口核定按申请建房户在册常住农业人口计算，有下列情况的可区别对待：1、未婚独生子女凭有效证明可按2人计算。2、符合单独分户条件且已婚（均属农业人口）尚未有子女的，凭结婚证可按4人计算。3、家在农村的在校学生或回村落户的高校、中专毕业生和转业复退军人，或家在农村的应征入伍的义务兵及服刑人员可计入申请建造住宅用地人口数。四、建房条件村集体组织成员,符合建房条件的，可向其户口所在的村集体组织申请建房。有以下情形之一的，可以认定符合建房条件。1、同户常住人口中已领取结婚证书，确需分户建房的；2、因规划实施需要调整该村民户原住房位置的；3、符合规划，确需改善居住条件的；4、原住房因自然灾害等原因损毁或属于危险房屋；5、经批准回乡定居的港澳台胞、华侨、外籍华人等需要建房，依法可参照执行的；6、原户口在本村的未享受过住房安置政策的征地农转非人员、小城镇户改人员；7、法律法规规定的其他情形。（二）有下列情形之一的，其申请不予批准：1、村民将原住房出卖、出租、赠与他人或者将原住房改作他用的；2、曾以所有家庭成员作为一户申请建房被批准后，不具备分户条件或者不合理分户的；3、同一行政村身边有子女的老年人单独申请建房的；4、违法违章建房未处理结案的；5、不符规划的；6、原有住房实行拆迁安置的；7、其他不符合申请条件的。（三）有下列情形之一的，不得翻建、改建、扩建原有住宅：1、已取得新的宅基地的；2、原旧住宅不符合土地利用总体规划和村镇规划的；3、规划实施需拆迁的；4、被县级以上文物保护单位或者省级以上历史文化村（镇）保护规划确定的保留风貌建筑，村庄及农居点建设规划中予以保留的历史建筑。5、法律法规规定的其他不适合翻建、改建、扩建的情形。五、建房审批程序（一）审批原则1、村民建房实行“一表式”联合审批，加强部门之间的协同管理，规范审批程序。2、在城镇总体规划确定的城镇建设用地范围内的村民建房由建设局或受建设局委托的镇人民政府（街道办事处）办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证,国土资源部门办理用地审批手续。村庄、集镇规划区内村民建房由乡镇人民政府（街道办事处）办理乡村建设规划许可证，报县建设局备案，县国土局办理用地审批手续。3、村民建房涉及占用农用地的，应报县国土局先行办理农转用报批手续。4、多（高）层公寓式住宅和规划农居点需实施统一建设的，由乡镇人民政府（街道办事处）、村委或村集体经济组织按基本建设项目办理规划建设和用地审批手续。（二）审批程序1、农户申请。建房农户应当向村民委员会或农村集体经济组织提出书面申请，并提供建房申请书、户籍证明材料、原房屋土地使用权证、原房屋现场照片，有独生子女的，应提供独生子女证明材料，申请易地建房的，应当出具建新拆旧承诺书等材料：2、村委受理。村委应在规定时间内召开村民委员会会议集体讨论农户提出的建房申请，对农户提供的建房申请材料进行审核，并对其真实性负责。集体讨论通过后在村政务公开栏公示7天，公示期满后，没有异议的，村两委在3个工作日内签署意见，并提交乡镇人民政府（街道办事处）。未通过的，及时告知申请人并说明理由。3、乡镇人民政府（街道办事处）在收到村民建房申请材料后，组织国土所、村镇办、村委会等工作人员到现场踏勘，申请建房用地涉及风景区、文物保护区范围或涉及交通、水利、供电、林业等部门管理内容的，由乡镇人民政府根据部门职责通知相关人员一并参与联合踏勘，并确定相关意见。4、对符合建房条件的建房农户，由乡镇人民政府（街道办事处）划定规划红线和提出规划设计条件。5、建房农户根据规划红线和设计条件要求进行住宅施工图设计或选择县建设局汇编的通用图，并报乡镇人民政府（街道办事处）审查。建房农户持农房审批现场办公回复单和审查同意的图纸领取桐庐县农村村民建房审批表，由相关部门进行“一表式”联合审批（按审批表要求经办人、责任人必须签署审批意见），办理建房审批手续。6、联合审批同意后，根据桐庐县农村村民建房审批表由县行政服务中心建设窗口或受委托的镇人民政府（街道办事处）核发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，由乡镇人民政府（街道办事处）核发乡村建设规划许可证， 经乡镇人民政府（街道办事处）组织国土所、村镇办、村干部等人员赴现场进行联合放样、验线，经验线合格，建房户方可组织施工。7、竣工验收，村民建房完工后，建房户向乡镇人民政府（街道办事处）申请竣工验收，由乡镇人民政府（街道办事处）组织国土所、村镇办相关管理人员对竣工情况进行验收。对不符合规定的，提出书面处理意见限期进行整改，整改完成后需再次组织竣工验收，出具竣工验收意见,并按规定办理登记发证等手续。六、批后监管1、 农村村民建造住宅，在放样前应依次分别与村民委员会、建筑施工承包方、乡镇人民政府（街道办事处）签订农村建房施工安全责任书、施工合同书；建筑施工承包方还应与乡镇人民政府（街道办事处）签订村镇建筑工匠施工管理协议书。2、 实行挂牌施工。农村村民建房经县政府批准后，由当地乡镇人民政府（街道办事处）将该农户的审批情况在建房地点公示，实行挂牌告示施工，挂牌告示内容包括审批户主、家庭成员、原有住房面积及处理情况、建房性质、建造层次、建房批准位置、批准占地面积、承建工匠、批准时间和有效期限等，接受群众监督。3、落实“四到场”制度。一到场是批前选址踏勘：乡镇人民政府（街道办事处）受理村民建房申请后，组织国土所、村镇办等相关人员到现场对申请人的建房条件、所选地址是否符合相关规定和四邻界址进行审核确认。二到场是定点放样：建房用地批准后，由乡镇人民政府组织国土所、村镇办、村干部等相关人员，按照批准要求到现场实地放样，确定四界，并挂施工告示牌。三到场是砌基检查：建房户动工挖基时，村委主要负责人应及时通知乡镇人民政府（街道办事处），由乡镇人民政府（街道办事处）组织国土所、村镇办等相关人员到场，监督是否按照放样定位的要求挖槽埋基。四是竣工验收到场。村民房屋建成后，由村委主要负责人通知乡镇人民政府（街道办事处），由乡镇人民政府（街道办事处）组织国土所、村镇办等相关人员到现场，进行实地检查验收。4、建立投诉举报制度。建立违法用地和违法建筑投放举报制度，乡镇人民政府（街道办事处）和县国土、建设部门均应设立投诉举报电话和受理机构，并向社会公开。受理单位接到投诉举报的，应做好记录并在第一时间到现场调查核实，情况确实的，应及时组织人员进行调查处理，如属其他部门监管的，应及时书面移交相关职能部门进行查处。5、村民建房（2层及2层以上）应当委托具备专业资质的设计单位进行施工图设计，或者使用县建设局推广使用的通用图。6、村民建房应当委托具备专业资质的建筑施工企业或具备相应施工技能的村镇建筑工匠承建，施工人员在同一施工期内只能承接两处以下（含两处）住宅工程，施工人员要严格按照批准的设计图施工，不得使用不合格的建筑材料，严格遵守施工操作规程和施工技术规范，建房户应积极配合，确保施工质量和施工安全，防止质量与安全生产事故的发生。7、乡镇人民政府（街道办事处）对辖区内的农民建房质量安全管理实行属地管理，主要领导对辖区内的农民建房质量安全监管工作负总责。各乡镇人民政府（街道办事处）要建立乡镇（街道）、村二级的农民建房质量安全监管网络，加大监管力度。8、建新房不拆除旧房的、未办理用地审批手续或超过批准用地面积建设住宅的，由乡镇人民政府（街道办事处）责令停止建设、限期拆除或予以没收。9、未取得建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证或未按照建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证的规定建设农房，严重影响城市（村镇）规划的，由县城市管理综合行政执法局会同乡（镇）、街道责令停止建设，限期拆除或予以没收;影响村镇规划但尚可采取改正措施的，由县城市管理综合行政执法局会同乡（镇）、街道责令限期改正，并按有关法律法规等规定进行处罚，并补办相应的审批手续。七、责任追究1、农村住房建设管理责任追究，必须坚持实事求是，教育与惩戒相结合的原则。2、建房户未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，按照中华人民共和国土地管理法的有关规定，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施；超过规定标准、不按规定拆除原有房屋退还宅基地的，按非法占用土地处理。3、 村民委员会负责人及分管工作人员有以下情况的，应当追究责任：（1） 上报的农村建房审批方案未经村民会议讨论决定；（2） 上报的农村建房审批方案未经正常程序公告；（3） 对农村建房审批方案真实性把关不严、弄虚作假，帮助其骗取审批的；（4） 收受申请人财物，在未经正式批准前“承诺”申请人动工的；（5） 对村民未经正式批准擅自动工或超占面积，未进行阻止及报告的；（6） 在未经批准前对其先行收费，导致未批先建的。 4、各村镇建设办工作人员有以下情况的，应当追究责任：（1） 未认真审核建房申请人是否符合建房条件，导致违反村镇规划的；（2） 未在规定时间内审核上报的农村建房审批方案的；（3） 未按规定实地踏勘，玩忽职守，造成严重后果的。5、乡镇（街道）人民政府工作人员有以下情况的，应当追究责任：（1） 未认真审核建房申请人是否符合建房条件，导致骗取批准的；（2） 未制定本辖区农民建房管理相关制度的；（3） 未分解落实增减挂钩等建房用地指标的；（4） 未组织落实“四到场”制度的；（5） 未落实联合防控制度、监管不力，导致农房管理混乱的。6、各国土所工作人员有以下情况的，应当追究责任：（1） 未认真审核建房申请人是否符合建房条件，导致违反土地利