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佳合花卉综合市场项目 可行性研究报告 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 1 - 目目 录录 第一章第一章 总总 论论3 一、项目摘要3 二、可行性研究报告编制依据3 三、综合评价和论证结论3 四、问题与建议3 第二章第二章 项目背景项目背景3 一、项目提出的背景3 二、项目建设的必要性3 第三章第三章 建设条件建设条件3 一、项目概况3 二、项目建设的有利条件3 三、主要障碍因素及解决方案3 第四章第四章 建设单位基本情况建设单位基本情况3 一、建设单位概况3 二、研发能力3 第五章第五章 市场分析与销售方案市场分析与销售方案3 一、市场分析3 二、产品生产方案3 三、销售策略和营销模式3 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 2 - 四、销售队伍和销售网络建设3 第六章第六章 项目建设方案项目建设方案3 一、项目建设任务与规模3 二、建设规划与布局3 三、生产技术方案及工艺流程3 四、项目建设标准和具体建设内容3 五、项目实施进度安排3 第七章第七章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措3 一、投资估算范围3 二、投资估算的依据3 三、项目总投资及资金筹措3 四、资金使用和管理3 第八章第八章 财务评价财务评价3 一、经济评价原则3 二、基础数据3 三、总成本费用分析3 四、产品销售收入及损益3 五、财务盈利能力分析3 六、项目的风险及不确定性分析3 七、财务评价结论3 第九章第九章 环境影响评价环境影响评价3 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 3 - 一、环境影响3 二、环境保护与治理措施3 三、环保部门意见3 第十章第十章 农业产业化经营及农民增收效果评价农业产业化经营及农民增收效果评价3 一、农业产业化经营3 二、项目区社会效益及农民增收3 第十一章第十一章 项目组织与管理项目组织与管理3 一、组织机构与职能划分3 二、人员要求及培训3 三、组织与管理3 四、劳动保护与安全卫生3 第十二章第十二章 可行性研究结论与建议可行性研究结论与建议3 一、可行性研究结论3 二、问题与建议3 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 4 - 佳合花卉综合市场项目可行性研究报告佳合花卉综合市场项目可行性研究报告 一、总论 （一） 项目建设背景 #市位于吉林省东南部自然风景秀丽的长#西侧，东经 1267至 12818，北纬 4121至 4248。东与延边朝鲜族自 治州相邻；西与通化市接壤；北与吉林市毗连；南与朝鲜民主主义人 民共和国隔鸭绿江相望。东西相距 180 公里，南北相距 163 公里，国 境线长 454 公里，幅员 17485 平方公里，市区面积 1388 平方公里。 #市地处长#腹地，境内山峰林立，绵亘起伏，沟谷交错，河流 纵横，属北温带大陆性季风气候，四季分明，气候宜人。 该项目占地位于通化矿物局科研所院内，科研所综合楼建成后， 科研所破旧的厂房及周边的自行车棚、仓房等一直未进行改造拆迁， 由于南侧即为浑白铁路线，破旧不堪的乱象极大的影响了城市的整体 形象，美化公路、铁路沿线是我市近几年市容市貌整治工作的重点方 向，经多方接洽商谈，通化市绿源物质经销中心有意在该地投资建设 花卉综合市场，经营花、鸟、鱼、虫、宠物等，投资金额 2300 万元 左右，引进外资改造城市、经营城市是加快我市城市建设发展的重要 举措。由于投资商通化市绿源物质经销中心对#市房地产市场的不 太了解，委托我院对该进行项目的可行性分析，报告可作为项目投资 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 5 - 方投资决策、优化建设方案、银行融资决策及相关政策审批的依据。 （二）项目概况 1 1、宗地区位及用地、宗地区位及用地 该宗地位于#市区中心，浑江南岸坡地，行政区划属八道江区 新建街道，距离市政府 500 米。 项目区位项目区位 项目区位莅临#市中心城区，东至矿物局科研所办公楼，西临 科研所住宅楼，北靠科研所综合楼，南邻铁北街，地理位置优越，交 通便捷，是城市发展的重点商业区域之一。 项目用地项目用地 该项目宗地为通化矿物局科研所办公用地，毛地面积约 3.67 亩, 目前主要用途为工业用地，地上物为约 600 平方米厂房、仓库等。规 划设计过程中，由于该宗地的地理位置较为特殊，三面临有建筑物， 项目设计的层数有日照间距的强制性要求。按照市规划院编制的控规 要求，用地分析见下表： 名 称面积(平米)折算成亩数 毛地面积 24483.67 可建设用地面积 16602.39 其中区内配套、公建用地 （含商业、幼儿园、物业、公 厕等配套公共服务设施用地） 7881.18 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 6 - 净用地面积 16602.39 净用地率 65.12% 2 2、宗地现状、宗地现状 四至范围: 东至矿物局科研所办公楼，西临科研所住宅楼，北靠科研所综合 楼，南邻铁北街。 地势状况 项目用地区域地势平坦,标高相差不大。 地上物现状 地上物主要为科研所厂房、存车棚及仓房等，场地内各种建筑附 属物密集，无较大障碍物。 佳合综合市场 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 7 - 空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况（有无变电站、换热 站等设施？） A 项目用地区域南侧上空有 110KV 高压线路通过，项目用地内地下 管线较少，且均为原居民自用管线，无主要的市政管线通过。 B 项目用地内没有需要保留的文物等设施。 C 项目用地内没有换热站。 D 地下有部分地下人防设施，需要进行拆除或加固处理。 地质情况 场地原为宅基地，地质情况较复杂。 3 3、项目周边的社区配套、项目周边的社区配套 周边 1000 米范围内的社区配套 配套设施分类名称 教育设施 矿物局实验小学、前进小学、二十一中、八中、 第一高中等 医疗卫生设施#市中心医院、矿物局总医院 商业设施长#国际商业、市政府周边商业圈 金融设施邮政储蓄、工行、建行等 市场南岭市场 交通设施3 路巴士 文化设施 体育设施南岭广场 总的来说，项目周边生活配套设施齐全，文化娱乐、体育锻练场 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 8 - 地近在咫尺，医疗服务，就诊无忧。 4 4、项目周边环境、项目周边环境 本项目周边分布着密集的居住区、商贸区及办公区，商业气息浓厚， 是我市商业人气最旺盛的区域，周边分布着合兴大厦、合达商场、三 江大厦、步行街等多家大型商场，同时距市一中仅 100 米左右，距市 政府大楼也仅为 500 米。 5 5、市政配套、市政配套 道路情况道路情况 现状情况：目前本项目周边的现有市政道路有建设街、铁北街等， 交通状况佳，方便人流、物流集散。 规划情况：政府将在浑白铁路线周边进大规模的美化、亮化建设， 届时项目周边道路及环境将大为改善。 市政管线配套情况市政管线配套情况 总体上讲，该区域内各种市政管线配套设施较为完善，不需要大 的改动建设，具体分析如下： 给水：给水：建设街上有新修的自来水管线，完全满足本项目的用水需 求。 排水：排水：项目用地周边在建设街及铁北街上都拥有市政排水、排污 管线，就近接入后，污水排入污水处理场厂，雨水直接排入浑江。 电力：电力：按照规划，该项目的电力由区内箱变解决，自建设街一侧 引入 10 千伏电力，接入商场箱变，变压器总容量为 1000 千伏安，商 场及公寓电力管线的设计及施工均由#市供电局予以解决。 通讯：通讯：该项目周边拥有中国网通、中国电信、中国铁通等电信公 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 9 - 司可供选择，以上三家电信公司都在此处经营电信业务。 供热：供热：为#市华生热力公司热网三期工程覆盖范围，项目采用 集中供热，热源为#热电公司余热。 6 6、资金筹措、资金筹措 由通化市绿源物质经销中心自筹资金:2300 万元 （三） 项目建设单位概况 本项目的开发建设单位为#市佳合电气有限公司，投资人为通 化市绿源物质经销中心。该项目由通化绿源物质经销中心投资并负责 项目建成的经营和管理工作，#市佳合电气有限公司负责项目的具 体建设工作。 （四） 可研报告编制依据： 1、 城市居住区规划设计规范 2、 #市城市拆迁管理条例 3、 #市城市棚户区拆迁安置办法 4、 #市人民政府关于印发#市区棚户区改造房屋拆迁补偿安置 规定的通知 5、 建设项目经济评价方法与参数 6、 房地产开发项目经济评价方法 7、 #市市区基准地价 8、发改委、土地部门及规划等相关部门批件 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 10 - 二、 市场评价 （一） 、#市房地产总体市场环境 1、近几年房地产投资情况 23855 21055 23807 17486 20181 11819 34415 25354 40268 34211 42192 38214 59534 48654 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 全年房地产完成投资 (万元) 全年住宅完成投资 (万元) 上面的图表是#市 2000 年以来的房地产开发投资情况，可以 看出 2000 年-2002 年，#市房地产投资完成额基本持平，2002 年 投资完成额最低，房市不景气。2003 年至 2006 年房地产开发投资逐 年增长， 2006 年房地产开发投资大幅增加，投资额达 5.95 亿元， 连续创造房地产投资额的新高。投资增大的原因主要有材料价格上涨、 土地成本增加、小区建设标准提高；#最近几年软硬件设施都有了 显著的提高，仅 2006 年市区市政基础设施建设总投资就达到了 2.8 亿元，是十五期间投资总额的 1.8 倍；政府规划在 2008 年以前完成 国家级卫生城、国家级优秀旅游城、适合人居佳城、国家级园林城等 “四城”申报，加强了经济发展环境建设，吸引了大量的外埠房地产 开发企业涌入#，促使房地产项目投资规模的不断扩大；尤其是自 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 11 - 2006 年起，吉林省的九个地市州同时启动了棚户区改造项目，政府 的政策扶持，促使房地产投资快速增加，较 2005 增长 41.1%。 2、近几年房地产施工竣工情况 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000 1600000 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 施工面积(平方米) 竣工面积(平方米) 20002005 年，#市商品房施工面积比较平稳，2006 年开始 出现大幅增加，2006 年房地产开发施工面积达到 135 万平方米（其 中棚户区改造面积 133.8 万平方米） ，房地产开工施工面积同比增加 85.6 万平方米,增幅为 172%,创历史最高水平。商品房屋竣工面积在 8-36 万平方米区间波动，在 01 年出现 8 万平方米的低谷，02、03 年 平稳增长，2004、2005 年竣工面积有所下降，至 2005 年房地产开发 竣工面积 13 万平方米，竣工面积同比减少 13 万平方米，减幅 50%， 主要由于国家相关政策的调整，2006 年竣工面积回升到 27 万平方米， 预计随着棚户区改造项目的陆续完工，竣工面积在 07 年会出现爆发 性增长。 3、近几年商品房价格走势 近几年，#市经济实现较快增长，2006 年实现生产总值 （GDP）191.9 亿元，比上年增长 18.1%，全市人均 GDP 达到 14746 元,居 民可支配收入增加，城市基础设施建设和棚户区改造加速，住房消费 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 12 - 信贷支持力度的加大，使居民的购房能力不断增加，居民对住房的需 求增长较快。在这些因素的作用下，#市商品房供求比例基本稳定， 房价保持稳中有升的态势。多层住宅由 2000 年的 1219 元/平方米上 涨到 2006 年的 1522 元/平方米，截止 2007 年 5 月最新统计数据,多 层住宅上涨至 1568 元/平方米，较上年同期上涨 3%。小高层自 2005 年出现，售价由 2005 年的 1890 元/平方米上涨至 2150 元/平方米， 较上年上涨 13.7%。 由于#市的整体房价水平仍然较低，拥有相当的升值空间， 同时受建筑材料、土地成本的上涨因素，以及国家宏观调控政策的影 响，2007 年#市住房价格在相当长的一段时间内仍然会维持上升 趋势不变。 4、近几年商品房销售情况 、总量分析 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 2000年2002年2004年2006年 商品房销售面积(平方米) 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 13 - 0 10000 20000 30000 40000 50000 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 商品房销售额(万元) 通过上面两个图表可以看出，#市商品房销售可分为两个阶段， 第一阶段：2000-2002 年，各年商品房销售面积及销售额比较平稳， 呈缓慢下降趋势，2003-2006 年为第二阶段，2003 年商品房销售出现 重大拐点，当年商品房销售面积达到 229354 平方米、销售额达到 29031 万元，纷纷创下历史新高，分别较 2002 年增长 81%、110%，随 后几年的商品房销售面积及销售额稳中有升，将保持相当长的一段时 间。虽然国家在 2006-2007 年间出台了一系列的房地产调控措施，但 是，#市房地产市场受这些政策的影响较小，房地产市场呈现较为 平稳的发展态势，增长潜力巨大。 、价位分布 0 500 1000 1500 2000 2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年 商品房售价(元/平方米) 通过上表可以看出，#市自 2000 年以来的房价基本处于稳中 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 14 - 有升的状态，2005、2006 年两年的涨幅较大，分别较上年涨 15.5%、23.2%，2006 年的商品房价格上涨因素包括以下几个方面： 第一，与全国的房价走势基本相同，正常涨幅。第二，2006 年上市 了一批高层住宅，销售单价较多层高出了一大截，一般较多层高 500-700 元/平方米之间，这在以前年度并未出现，由此相应拉高了 商品房平均销售单价。第三，人工、材料、机械价格上涨导致的房价 上涨。从 2006 年全年的交易情况看，多层住宅销售量占总住宅销售 量的 78%，截止 2007 年 5 月，#市统计局最新统计数据显示：多 层住宅均价为 1568 元/平方米，高层住宅均价为 2150 元/平方米。 、房型比例 2006 年以前的户型比例数据不具有讨论意义，我们这里只对 2006 年数据进行分析，根据#市统计局统计数据，受 2006 年棚户 区改造影响，#市全部在建项目户型比例见下图： 16% 36% 16% 32% 50平方米以下 5070平方米 7090平方米 90平方米以上 在商品住房的可售房源中，中、小房型成为市场供应的主体。如 图所示，在累计可售商品住宅中，90 平方米以下中小房型占总量的 84%（其中 50 平方米以下占 16%，50-70 平方米占 36%，70-90 平方米 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 15 - 占 16%，90 平方米以上的大户型占 32%，且大户型主要集中在小高层 楼盘中。由于外埠房地产开发企业的强势进入，预计 2007、2008 年 #市户型比例会发生较大变化，首先，会出现独栋别墅、联体别墅、 越层住宅等新户型，除安置拆迁户的回迁楼依然以小户型为主外， 2008 年户型比例中大面积户型比例将会加大，尤其是中高档楼盘如 春江花园、黄金海岸等。但受控于建设部的“165 号文”的规定，商 品住宅 90 平方米以下面积仍然会严格执行 70%比例，市场上 70-90 平方米会成为绝对主流，比例将呈现逐年递增，小户型热销的背景将 使今后中小房型的比例仍会继续增加。 （二） 、区域市场环境 #市的区域划分以市政府为中心，可划分为五个区域，分别为 中心区域， （东风桥-向阳路-铁南街-滨江街形成为围合区域，城东区 （东风桥以东） ，城西区（向阳路以西） ，南山区（铁路线以南） ，江 北区（浑江以北） 。下面我们针对底层商铺价格进行分析：中心区由 于靠近市政府，周边积聚了大量的商场、商铺、贸易市场等，商业氛 围浓郁，楼价市内最高，商铺价位在 4000-15000 元/平方米；城东区、 城西区以住宅底层商铺为主，主要集聚在浑江大街两侧，人流量较高， 价格上有一定的支持，价格位于 4000-5000 元/平方米；南山区的居 为多为低收入者，购买力差，但区域人口密集，大型批发中心已经进 驻此地，商铺及住宅的销售前景看好；江北区是新区，人气不旺，但 销售前景看好，价格为 3000-4000 元/平方米。 总的来看，由于#市最近几年城市基础设施建设步伐加快,随 着南部新城区的规划工作的完成，政策上的倾斜将使该区域的建设步 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 16 - 伐大大加快，受此带动，无论商铺还是住宅都已开始预热，升值空间 逐年增大。 （三） 、本项目竞争能力分析(SWOT 分析) 1、机会与优势 a) 有交通优势，距市政府不足 0.5 公里，位置好、地段佳，交通方 便。 b) 周边人流集中、建筑密集，适宜发展商业。 c) 毗邻#市第一中学、第二十一中学、矿物局第二小学，书香气 息浓郁，有利于公寓出租。 d) 适逢棚户区改造,政府会给予更多的政策支持。 e) 经营种类有特点，市内尚没有同类经营方向的商场，有先入优势。 2、威胁与劣势 a) 项目建设场址北侧不邻建设街，周边建筑围挡情况比较严重，入 口不够开阔。 b) 项目各种类型的商场、超市密集，这无形中限制了项目的经营方 向。 综合所述，对本项目在整个#市房地产市场中的发展前景较为 乐观。虽然受#市地产市场自身的不规范运做及国家宏观政策调整 等因素的影响，使项目存有一定的潜在市场风险，但随着#市政府 “四城”申报建设规划的推动，地方整体经济的快速增长，整个# 市楼市将进入升温快车道，为本项目带来了非常广阔的商业前景。 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 17 - (四)、市场风险 今后几年，市内商业工程建设增长很快，仅市政府周边 2008 年开工建设的就有三处，分别为隆府大厦（影剧院周边改造） 、合 兴大厦改造、浑江大街地下人防商场，面积总计超为 15 万平方米， 这对#市政府周边的商业经营格局会造成很大的冲击，如何进 行项目的后期经营，选择经营方向，对项目的成败有直接影响， 市场风险较大，应仔细搞好项目策划，充分考虑市场风险，谨慎 投资。 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 18 - 三、建设规模及产品方案 1、建设规模 总建筑面积：6387m2 其中：地下车库：1680（约 60 个车位） m2 商场：3300m2 三、四层公寓：1377 m2 公厕：30 m2 规划占地面积：2448 m2 容积率：2.61 2、产品方案 规划方案 项目为地下一层、地上四层（局部二层）建筑物。 地下一层为停车场，拟设计车位 60 个。 地上一至四层均为商场，主要经营花、鸟、鱼、虫、宠物等。 建筑标准 室外 外墙：设计高档玻璃幕墙，保证室内阳光充沛，宽敞明亮。 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 19 - 屋面：造形坡屋顶，有利于排水。 室内 内墙：高级环保内墙乳漆。 地面：全瓷超洁亮抛光砖。 窗：复合节能塑钢窗 门：钛金大门，外为防护门。 配套设备 采暖：集中供热、分户控制地热辐射采暖。 给水：商场内建有二次供水设备，变频式供水。 电气配置：普通灯具、楼道内设有声控灯。 电视、电话、信息系统：公寓室内设有线电线插口，电话插口，宽 带高速上网接口，内建局域网，可供公寓楼内所有顾客使用。 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 20 - 四、节能、节水措施 我国人均拥有能源、可利用水量都低于世界平均水平，相对匮乏， 国家为了节约能源、制止浪费水资源相继出台了中华人民共和国水 法 、 中华人民共和国节约能源法等一系列法律法规，因此在本设 计中要严格贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，在保证舒适、 健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性 能，降低建筑全年能耗，积极采用对环境污染小的可再生资源，并提 高采暖、空调等耗能系统的效率，最大限度地减少建筑对能源的需求 和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。 本项目准备通过以下几种措施，达到节能、节水的目的： 1、屋面采用 100 厚苯板保温，材料密度为 18kg/m3,屋面导热系数 =0.49W/(m2.k) 0.50W/(m2.k)。 （本项目建筑体型系数为 0.22- 0.260.3） 2、外墙采用 60 厚苯板保温，材料密度为 18kg/m3,屋面导热系数 =0.55W/(m2.k) 0.56W/(m2.k)。 3、地面采用 30 厚苯板隔热，一楼地面导热系数=0.49 W/(m2.k) 0.50W/(m2.k)。 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 21 - 4、门斗处采暖并采用避风设施，如门帘，并设置风幕设施。 5、门窗选用节能效果较好的塑钢门窗，门窗均为中空双玻，其传热 系数为 2.5W/(m2.k) 2.5W/(m2.k)。 6、小区内二次供热网采高密度聚铵脂保温管，敷设方式为直埋，这 样可有效避免在管网传送过程中热量损失。 7、应提高区内绿化、景观用水的效率，设立水循环系统，提高用水 的效率，栽种少灌或免灌的绿化群落。 8、楼内采用节水龙头，节水型蹲便等卫生洁具。 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 22 - 五、环境影响评价 （一）环境条件现状调查（一）环境条件现状调查 项目拟建场址位于矿物局科研所院内，域内仓房、各种违章房， 私搭乱建情况严重，科研所厂房已停产多年，基本无树木植被。 （二）施工期环境影响分析（二）施工期环境影响分析 该项目的施工过程，施工噪声、建筑扬尘及载物泄漏、污水排放 等会对周围环境造成一定的影响。施工期污染以扬尘和噪声为主。 1、对区域环境空气的影响 拟建工程施工期环境空气的主要污染源为扬尘(TSP) ，包括土方 挖掘、现场堆放、土方回填期间造成的扬尘，人来车往造成的道路扬 尘；运土方车辆及施工垃圾堆放和清运过程造成的扬尘及施工车辆等 排放的废气；由于在挖掘、埋管过程中破坏了地表结构，会造成地面 扬尘污染环境，其扬尘的大小因施工现场工作条件、施工季节、施工 阶段、管理水平、机械化程度及土质、天气条件的不同而差异较大。 主要影响建筑工地周围等。 减缓环境影响措施：本项目在地下挖掘过程以及施工建设期间， 不可避免地会产生一些地面扬尘，这些扬尘尽管是短期行为，但会对 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 23 - 附近区域带来不利的影响，所以在施工期间，应采取积极的措施来尽 量减少扬尘的产生，如喷水，保持湿润，及时外运等。在建设场地的 四周应设有围护装备，房屋建筑要实行封闭式施工以防止扬尘的扩散。 同时： （1）施工作业区应配备专人负责，作到科学管理、文明施工； 在基础施工期间，应尽可能采取措施提高工程进度，并将土石方及时 外运到指定地点，缩短堆放的危害周期。 （2）对作业面和临时土堆应适当地洒水，使其保持一定的湿度， 减小起尘量，施工便道应进行夯实硬化处理，减少起尘量。 （3）场地内土堆、料堆要加遮盖或喷洒覆盖剂 ，防止扬尘的扩 散。建议多用商品（湿）水泥和水泥预制品，尽量少用干水泥。 （4）运土方和水泥、砂石等时不宜装载过满，同时要采取相应 的遮盖、封闭措施（如用苫布） 。对不慎洒落的沙土和建筑材料，应 对地面进行清理。 （5）合理安排施工运输工作，对于施工作业中的大型构件和大 量物资及弃土的运输，应尽量避开交通高峰期，以缓解交通压力。同 时，施工单位应与交通管理部门应协调一致，采取响应的措施，做好 施工现场的交通疏导，避免压车和交通阻塞，最大限度的控制汽车尾 气的排放。 2、对区域声环境的影响 主要来源于施工现场的各种机械设备和物料运输的交通噪声。施 工现场的噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸、碰撞噪声及施工 人员的活动噪声，各施工阶段主要噪声源及其声级见下表： 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 24 - 各施工阶段主要噪声源状况各施工阶段主要噪声源状况 施工阶段声源声级施工阶段 声源声级 挖土机 78-96 电钻 100-115 冲击机 95 电锤 100-105 空压机 75-85 手工钻 100-105 土石方阶段 打桩机 95-105 无齿锯 105 混凝土 输送泵 90-100 多功能木 工刨 90-100 振捣器 100-105 混凝土搅 拌机 100-110 电据 100-110 云石机 100-110 电焊机 90-95 多角磨光 机 100-115 底板与结构阶 段 空压机 75-85 装修、安 装阶段 交通运输车辆声级交通运输车辆声级 施工阶段运输内容车辆类型 声级 /dB(A) 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 25 - 根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高 噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在 80dB 以上，且各施 工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用 率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本工厂施 工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表。 各施工阶段昼、夜声级估算值各施工阶段昼、夜声级估算值 单位：dB（A） 施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值 土方阶段 75-857575-8555 结构阶段 70-857065-8055 装修阶段 80-9585 禁止施工 55 由上表可见，本工程施工期间，厂界噪声一般不能满足 GB12523-90 所规定的施工场界噪声限值，昼夜一般超标 10- 15dB（A） ，夜间超标 20-30dB（A） 。 减缓环境影响措施：其控制应对产生高噪声设备尽量安排在白天 使用，深夜(22:00-6:00)不得使用强噪声设备。汽车晚间运输尽量 用灯光示警，禁鸣喇叭。此外，应对产生噪声的施工设备加强维护和 土方阶段 底板与结构阶段 装修阶段 土方外运 钢筋、商品混凝 土 各种装修材料及 主要设备 大型载重机 混凝土罐车、载重 车 轻型载重卡车 90 80-85 75 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 26 - 维修工作。 建筑施工由于各阶段使用的机械设备组合情况不同，所以噪声辐 射影响的程度也不尽相同。基础施工阶段设备多属高噪声机械。主体 施工阶段，噪声特点是持续时间长，强度高。相比之下，装饰期间的 噪声相对较弱，一是卷扬机和搅拌机运转频率减少，另外一些噪声较 强的木工机械又可搬入已建成的主体建筑内进行操作。由于建筑施工 是在露天作业，流动性和间歇性较强，对各生产环节中的噪声治理具 有一定难度下面结合施工特点，对一些重点噪声设备和声源，提出一 些治理措施和建议： （1） 、从规范施工秩序着手，合理安排施工时间，合理布局施工场 地，选用良好的施工设备，降低设备声级，降低人为的噪声，建立临 时隔声障减少噪声污染。 （2） 、降低声源的噪声强度 对基础施工过程中主要发声设备：空压机、风镐以及气锤打桩机 等在条件允许情况下，应考虑采用以下措施进行代替，如使用水力混 凝土破碎机代替风镐，使用水力撞锤代替打桩机，这将都将大大降低 噪声源强。 （3） 、采用局部吸声、隔声降噪技术 对各施工环节中噪声较为突出且又难以对声源进行降噪可能的设 备装置，应采取临时围障措施，在围障最好敷以吸声材料，以次达到 降噪效果。 （4） 、对主要发声设备电锯的噪声治理措施 施工现场的电锯在运转时，空载噪声为 98-100dB(A)，负载时噪 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 27 - 声为 100-105 dB(A)。在锯木料时，锯齿受到反作用力而产生声波； 另外当锯片压盘垂直度不良时，磨刃齿形不匀，也会造成锯片动平衡 失调及轴承磨损，从而加剧振动噪声，此外还有锯片高速旋转时产生 的动力性噪声。根据上述分析，建议采取以下治理措施： a、取消滑架上的集屑斗，降低旋转噪声。 b、在工作平台上粘附泡沫塑料，使工作台起到一定的吸声作用。 c、在机腔内四壁和轴承座平面上贴附吸声材料，使机内变成多 层阻性消声器。 d、在锯片工作部分，在距平台高 100mm 处增加吸尘消声器。 e、在操作过程中，应随时注意检查锯片压盘的垂直度和锯齿形 状的均匀度，避免失重，减少振动负荷。 采取以上措施，使电锯空载噪声降至 84dB(A),负载噪声降至 86 dB(A)，可大大减轻对操作人员及外界环境的影响。此外，在施工过 程中，噪声源应尽量设置在远离居民区的地方，减少扰民现象的发生。 3、对水环境的环境影响分析 项目采用多点同时施工方式，施工人员最多时达 2000 人，其中 约 1500 人吃住在工地工棚，最高日排水量约 120 吨，年排放量 2.5 万吨，主要污染物为 COD，其浓度达 350mg/l，将会影响排水系统及 水体水质，施工期生活废水采用建议化粪池+生态土壤深度处理工艺 处理生活污水，出水能够满足排放标准的要求。 施工期间开挖大量的土方，破坏地表植被，打井泥沙水，在雨季 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 28 - 可造成部分水土流失，对周围环境产生一些影响，管理不当可能使泥 沙流入下水道，会使雨水管道淤积泥沙、增加河道的悬浮物，因此在 施工场地应加强管理，注意土方的合理堆放，距下水道保持一定距离， 尽量避免流入下水道，工地施工污水需先经沉淀后排入雨水管道。减 少水土流失对雨水管网的影响。 4、固体废弃物的环境影响分析 项目固体废弃物来源于建筑施工中产生的过量的挖方、废弃砖石、 木材和材料，产生量约 800 吨，建筑垃圾经分类收集回收后应委托专 业公司及时运出，在合理处置、分类利用的情况下，可实现对环境无 排放，对环境不产生影响。 5、装修期环境影响分析 随着人们生活的现代化，室内建筑装饰材料种类及日用化学品的 使用不断增加，这些材料或产品均含有向室内释放有害化学物质的成 分，造成室内环境污染。 主要污染物质及其来源 室内环境污染的有害物质主要是：甲醛、氨、氡、苯和石材的放 射性，对人体的危害很大。 甲醛甲醛 是一种无色易溶的刺激性气体，可经呼吸道吸收，引起慢 性呼吸道疾病。吸入高浓度的甲醛可发生喉痉挛、声门水肿等，长期 的低浓度吸入甲醛可以导致胃癌、鼻涕咽癌等。当室内甲醛的浓度高 于 0.6mg/mP 时可引起恶心、呕吐、咳嗽、胸闷、气喘甚至肺气肿， 达到 30mg/mP 时可以当即导致死亡。室内的甲醛主要来自于：用做 室内装饰的胶合板、细木工板、中密度纤维板和刨花板等人造板材； 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 29 - 贴墙纸、贴墙布、化纤地毯、泡沫塑料、油漆和涂料等各类含有甲醛 并可能向外界散发的装饰材料。 氨氨 是一种无色而具有强烈刺激性臭味的气体，也是一种碱性物 质，对接触的组织都有腐蚀和刺激作用。它的溶解度极高，所以对动 物或人体的上呼吸道有刺激和腐蚀作用，减弱人体对疾病的抵抗力。 浓度过高时除腐蚀作用外，还可以通过三叉神经末梢的反射作用而引 起心脏停搏和呼吸停止。氨被吸入肺后容易通过肺泡进入血液，与血 红蛋白结合，破坏运氧功能。短期内吸入大量氨气后可出现流泪、咽 痛、声音嘶哑、咳嗽、痰带血丝、胸闷、呼吸困难，可伴有头晕、头 痛、恶心、呕吐、乏力等，严重者可发生肺水肿、成人呼吸窘迫综合 症，同时可能发生呼吸道刺激症状。室内的氨主要来自建筑本身，在 建筑施工中使用的混凝土外加剂和氨水为主要原料的混凝土防冻剂。 此外，氨还来自于装饰材料，如家具涂饰所用的添加剂和增白剂大部 分使用氨水。(氡是由镭衰变产生的自然界唯一的天然放射性惰性气 体，它没有颜色，也没有任何气味，常温下氡及子体在空气中能形成 放射性气溶胶而污染空气。氡容易被呼吸系统截留，并在局部区域不 断积累而诱发肺癌。暴露在高浓度氡的环境下，机体出现血细胞的变 化。氡对人体脂肪的亲和力很高，特别是氡与神经系统结合后危害更 大。室内的氡主要来源有：从房基土壤中析出，从建筑材料中析出等。 苯苯 为无色具有特殊芳香气味的液体，是室内挥发性有机物的一 种。苯除了易燃易爆外，可导致中枢神经系统麻醉。在不良的环境中 工作，短时间内吸入高浓度的苯蒸汽可引起以中枢神经系统抑制作用 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 30 - 为主的急性苯中毒。轻度中毒会造成嗜睡、头痛、头晕、恶心、呕吐、 乏力、胸部紧束感、意识模糊等，并可能有轻度粘膜刺激症状；重度 中毒可出现视物模糊、震颤、呼吸浅而快、心律不齐、抽搐和昏迷。 少数严重病例可出现心室颤动、呼吸和循环衰竭而死。长期吸入苯还 能导致再生障碍性贫血。若造血功能完全被破坏，便可发生致命的颗 粒性白细胞消失症，并引起白血病。苯在各种建筑材料的有机溶剂中 大量存在，主要来自于合成纤维、塑料、燃料、橡胶等。另外，还有 装修中使用的胶、漆、涂料添加剂与稀释剂、胶粘剂和防水剂等都会 造成室内的苯浓度超标。 室内污染防治措施 从事住宅室内装饰装修活动必须严格遵守规定的装饰装修施工时 间，降低施工噪音，减少环境污染。住宅室内装饰装修过程中所形成 的各种固体、可燃液体等废物，应当按照规定的位置、方式和时间堆 放和清运。住宅室内装饰装修工程使用的材料和设备必须符合国家标 准，有质量检验合格证明和有中文标识的产品名称、规格、型号、生 产厂厂名、厂址等。禁止使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设 备。 6、小结： 本项目建设期主要环境问题及治理措施总结如下： 房地产项目进入施工期后，将采用人工和机械拆除旧房、平整土 地，开挖地基，桩孔等土石方施工，进行结构和装修施工，道路构筑 等。在此期间主要环境污染因素有：施工机械噪声、产生的渣土、运 输车辆产生的扬尘、施工人员的生活垃圾（1kg/人） 、生活污水 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 31 - （150L/人/d） 。根据国家建设施工环境保护管理规定，城市建成区内 的所有建筑工地必须达到国家规定的环保标准。施工场地周边必须设 置标准围挡；房屋建筑要实行封闭式施工；施工工地要铺设石渣路面； 工地出口要设置清除车辆泥土的设备；做到车辆不带泥土驶出工地； 施工中产生的废水、泥浆不能流入施工场地外；建筑及生活垃圾严禁 凌空抛撒，要堆放在指定地点并及时清运；要按规定使用预拌混凝土。 另外，未经批准在城区内禁止在晚间 22:00 至次日的 6:00 之 间从事有噪声的建筑施工作业。 由于项目周边为密集的住宅区,施工期间对环境影响较大，要严 格按照上述措施实施降低对环境的各种影响，只要严格采用以上的措 施，完全可以达到环保的要求。 （三）项目建成后环境影响分析（三）项目建成后环境影响分析 作为商业项目，基本无工艺废气和生产废水排放，因此污染源分 析主要是燃料燃烧废气、生活污水和生活垃圾。 1.大气污染源分析 该项目采用集中供热，商场及公寓楼均不设计厨房，公寓用热水 全部采用太阳能热水器，基本无大气污染。 2.水污染源分析 本项目将建设后绿化用水 50 吨/年，商场用水 0.5 万吨/年。污 染物较为简单，主要是生活污水，污水类型主要包括洗浴排水、冲厕 用水、等有机污染物，其中 CODBCr B 浓度达 350 mg/l，经过预埋式 生活污水处理系统处理后，CODBCrB 浓度得到降解，污水进入市政污 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 32 - 水管网。 3.生活垃圾污染分析 产生的固体废物主要为生活垃圾，包括废弃蔬菜、废弃包装材料 等，人均日产生量约 0.5kg，商场排放废物 30 吨/年,年产生固体废 物总量约 80 吨。 通过以上分析，虽然施工期的噪声、扬尘、废水、建筑垃圾等会 对周围的环境造成一定程度的影响，但影响时间很短，且通过采取各 种措施，加强管理，应该可减轻环境影响。虽然项目建成后，人流增 大，污水排放和燃烧废气有所增加，但由于商场周边会建设大量的绿 地、绿化植物、有组织、有系统的雨水和污水排放系统，反而使此处 的各种环境得到了长足的改善，对区域生态环境的好转有积极的促进 作用，应该说建设此项目，以环境的角度是益大于弊的。 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 33 - 六、建设进度安排 1、拆迁进度：2008 年 04 月 15 日至 2008 年 05 月 10 日 2、单位工程进度：2008 年 05 月 10 日至 2008 年 10 月 30 日 3、配套工程进度：2008 年 09 月 30 日至 2008 年 11 月 30 日 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 34 - 七、项目投资估算 项目基本数据 表 1：现状总拆迁情况 户数（户） 拆除建筑面积（）结构成新 住宅工商企合计住宅工、商企 合计 1950 砖木 砖混 50% 表 2：规划指标 序号项目名称单位（m2） 备 注 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 35 - 一总占地面积 2448 二总建筑面积 6387 1 地下停车场 1680 2 一、二层商场 3300 3 三、四层商场 1377 4 公厕 30 表 3：非住宅拆除面积、扩大面积、安置面积 户数拆迁面积 扩大面积安置面积 19500 1、土地征用费用 土地征用费用明细表 项目名称费用金额（万元）备注 货币购置 380 附属物补偿费 10 停产补偿 50 土地征用费 40 合计 480 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 36 - 2、前期工程费 前期工程估算表 项目名称标准金额(万元)备注 场地平整 2 临时道路 1 临时用电 10 临时用水 1 通讯、有线及电力迁移 1 临时用电增容补偿 2 总体规划设计费 1.5 单体工程设计费 10 区内园林绿化设计 0.5 区内管网设计费 1.3 电力、供热、给水、排 水等 地质勘察费 1 工程监理费 6 招投标代理费 3 环境评价费 1 环保检测费 0.23 元/ m2环保评估费 0.25 元/ m2 可研咨询费 2 合计 43.3 3、建筑安装工程费 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 37 - 建筑安装工程费估算表 项 目 测算标准 （元/ m2） 建筑 面积 金额 （万元） 备注 地下停车场一、二层商场 22003300726 三、四层商场 20001377275.4 公厕 15003045 合计 1298.4 4、基础设施配套费 基础设施配套工程费估算表 项目名称测算标准金额（万元）备注 排水管线（污水、雨水） 10 给水管线 10 供电系统 多层:44*0.63 支线:6*0.63 66 供热管线 30 区内道路工程 15 方砖小品 8 绿化工程 10 道路灯、庭院灯 4 小区监控系统 5 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 38 - 供水压力设备及泵站 10 室外消防系统 2 合计 170 5、行政性收费 #市行政性收费估算表 项目名称 标准 （元/ m2） 金额（万元）备注 公建 60 市政公用设施配套费 住宅 40 38.3 公建 城市人防建设费 住宅 3019.2 新型墙体专项费用 85.1 散装水泥专项资金 1.20.8 消防设施审查费 1.51 副食品调节基金 1.81.2 土地出让金 公建 367 元/m2 住宅 158 元/m2 89.8 合计 155.4 6、经营性收费 事业单位经营性收费估算表 项目名称标准金额(万元)备注 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 39 - 供热联建费49 元/ m2 31.3 产权面积测绘费2.5 元/ m2 1.6 施工图审查费1 元/ m2 0.6 道路保洁费1 元/ m2 0.6 有形市场交易费0.7 元/ m2 0.5 质量监督费 22 污水入网费7000 元/栋 1.4 雷电检测费 11 灭籍费1 元/ m2 0.6 房屋交易登记费 0.6 室内环境检测费2.8 元/ m2 1.8 土地管理费0.5 元/ m2 0.3 土地登记费0.5 元/ m2 0.3 土地评估费1.2 元/ m2 0.8 土地测绘费1.5 元/ m2 1 拆迁委托费750 元/户 0.5 拆迁管理费252 元/户 0.2 合计 45.1 7、财务费用 全部为自有资金，不涉及贷款利息，该项目财务费用为零。 8、管理费用 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 40 - (480+43.3+1298.4+170)2.6%= 51.78 万元 9、不可预见费 (480+43.3+1298.4+170)2%=39.83 万元 10、开发期税费 契税:480 万元5%=24 万元 开发建设投资估算表 项目名称费用金额（万元）单位成本备注 土地征用费 480 前期工程费 43.3 建安工程费 1298.4 基础设施配套费 170 行政事业性收费 155.4 经营性收费 45.1 财务费用 0 管理费用 51.78 不可预见费用 39.83 开发期税费 24 合计 2307.81 佳合综合市场项目可行性研究报告佳合综合市场项目可行性研究报告 - 41 - 八、项目总收入 1、地下停车位出租收入 地下停车位月租金确定 用市场比较法确定该地下停车场出租价格，经过市场调查与项目 所在区域较接近的天成大厦地下停车位为 500