房屋买卖的各种费用.doc

买房的税费我们在买房时经常会碰到或遇到这样的事，选中了房与开发商签了协议，可在签订合同的时候，却发现本来签订只需花费30万的房子，结果又多出来几千元甚至上万元的钱来，这笔钱对于工薪阶层来讲，也是一笔不小的数目。所以，为了帮助您在购房时能够做好充分的预算，我们特将除交付房屋成交价外的关于房屋买卖时需要缴纳的税费做了总结，以帮助您提前做好支出预算根据目前国家政策法律规定，城市个人房产交易（买卖、赠与、继承、调换、更名等）需要征收以下多项或全部税费：住房交易手续费、非住房转让手续费、产权登记费、印花税、契税、营业税、个人所得税、公证费、鉴证费、房产测绘费、房屋安全鉴定费、房地产评估费、白蚁防治费、房产物业维修基金等对于未满两年的商品房出售，2005年5月11日国务院办公厅转发的建设部等七部门关于做好稳定住房价格工作的意见也做了明确说明。“2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后差额征收营业税。另自2006年8月1日起，二手房转让征收20%个税，应纳税按收入1%3%核定。个人房屋交易税费明细表住房交易手续费more交易类型收费标准收费对象新建商品住房3元/转让方经济适用房1.5元/转让方存量住房6元/双方各50%契税more项目计算基数税率普通住宅成交价格含行政事业性受费 1.5%其它房屋成交价格含行政事业性受费3%纳税义务发生时间 纳税人签订房屋权属转移合同的当天或纳税人取得其它具有房屋权属转移合同性质凭证的当天营业税more项目计算依据税率（5%）个人住房购买住房不足5年转让按其取得的售房收入金额征收营业税个人购买普通住房 超过5年（含5年）转手交易 免征个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易 售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税房屋产权登记费more产权登记费收费标准收费对象住房80元产权人其它类型房100元产权人房屋权证工本费 每增加一本证书收费10元产权人印花税more项目收费标准收费对象印花税每证5元产权人非住房转让手续费more项目收费标准收费对象新建商品房6元/转让方个人所得税more项目政策规定税率个人出售已购公有住房 个人出售已购公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房的价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益及税法规定的合理费用后的余额按“财产转让所得”项目征收个人所得税。财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳所得额税率的百分之二十二手房交易税费明细表房屋性质征税项目征税比例卖方买方公有住房所得税1.50%-印花税0.05%0.05%土地出让金-1%契税-1.5%交易手续费3元/3元/权证变更登记费-130元贴花-5元房地产交易中需交纳哪些税费房地产契税更多房地产契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。营业税更多营业税指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。房产税更多房产税是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。营业税附加更多营业税附加是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。印花税更多印花税指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。个人所得税更多个人所得税指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。纳税保证金更多纳税保证金指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。房地产交易手续费更多房地产交易手续费是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。房屋权属登记费更多即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用。其它相关税费土地收益金(土地增值费)更多土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。土地出让金更多各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。土地增值税更多土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地使用税更多土地使用税是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。耕地占用税更多必须依法征收耕地占用税。园地包括苗圃、花圃、茶园、果园、桑园和其他种植经济林木的土地。是指由占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人向国家缴纳的一种税赋。耕地包括国家所有和集体所有的耕地，指种植农作物的土地（包括菜地、园地），占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建设，也视同占用耕地。土地开发费更多每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用(万元/ha)。住宅单方综合造价更多每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用(元/m2)。房屋交易的案例与陷阱虚报房产总价案例：胡先生打算将手中一套总价40万的房源出售，为了避开营业税，他与买房人约定在买卖合同上将房价标为20万元。在房管部门缴税时，他认为只需要按照评估价格缴纳契税，而营业税则可以省下一大笔钱了。 点评：去年新政刚实施时确实有不少卖房人这样操作过，由于在缴纳契税时房管部门对特别低的房产总价会重新核定，并按照核定后的价格征收契税，不过营业税并没有采取这种方式，使得一些卖房人蒙混过关。而今年在征收营业税时必须提供契税的完税发票，这也就意味着房产总价一览无遗，因此想通过虚报房价来规避营业税的卖房人无法“得逞” 。 假赠于真买卖 案例：有人欲买石女士手中一套60万元的房产，可是3.3万元的营业税让石女士觉得有点亏。于是她打算以赠与的方式卖房，由于没有发生交易行为，因此营业税可以避开不交，买方只需缴纳4%的契税。点评：这种方式在去年新政出台时也有不少买卖双方效仿，不过实际操作成功的并不多。香港中原地产分析师王巍巍表示，赠与卖房存在相当大的法律风险，出现问题时买房人往往要吃“哑巴亏”。这是由于我国合同法中规定，“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任”，也就是说，买方拿到房产后如果发生了质量问题，在法律上不受保护，很难要求房主赔偿。此外，买家还要承担赠与人撤消赠与和不履行赠与义务的风险，而且如果私下交易被拆穿，双方都要负法律责任，补缴税款与罚款，这对双方来说都得不偿失。买的不急卖的急。为了打破胶着的状态，近日，新盘频频使出“特价房”的杀手锏，以吸引更多的购房者下订或看房。而“割肉售”、“跳楼价”也不时出现在二手房的销售广告上。 一手房：新盘齐推“特价房”在新政的影响下，尽管成交价格尚无明显变化，但新盘成交量却趋于低迷。网上数据显示，5月31日签约数达到1541套的最高点。从6月1日开始逐日下降，6月4日降到最低点477套。之后尽管有小幅回升，但一直没有恢复到较高水平。正因为此，“特价房”策略现在被不少楼盘不约而同地使用，如山水景苑、静安苏堤、蓝色剑桥、金色加州、金色杉林、东方夏威夷等。特别是静安苏堤，推出10套“特价房”，比正常价每平方米约低1000元左右，开发商还补贴1.5%的契税。有些公司尝到“特价房”的甜头后，在代理的几个楼盘中同时推出。而蓝色剑桥、金色加州、金色杉林的营销代理都是中天行鸿光房产。另外，山水景苑代理公司在“国六条”刚出台时就向开发商申请了20套“特价房”，由于很能拉动销售，九部门细则出台之后又申请了20套。一位销售经理表示，大家都推“特价房”，主要是为了应对目前出现的再度观望气氛，刺激在逆市中敢于出手的购房者。值得注意的是，由于“特价房”数量很少，甚至只有一套，所以从某种意义上来说，所谓“特价房”不过是开发商的噱头，目的是吸引更多的人到现场看房。当笔者致电金色加州咨询时，该售楼小姐开口就说，你到我们现场看看再说好吧，一点也没心情仔细介绍楼盘。另外，有些“特价房”在楼层朝向方面可能有些缺憾，这些都应该引起足够关注。二手房：打破僵局“割肉售”轻轨虹口足球场站附近一个中介门店店长表示，现在双方是“匆匆不语的胶着”。下家大部分在观望徘徊，上家不少人产生“惜售”想法，企图将营业税转嫁到下家身上，成交量骤然下降。一些想“夺路出逃”的上家，为了打破僵局推出“割肉售”、“跳楼价”。江宁路、海防路口的富容大厦19楼一套153平方米三房两厅，一个星期前还叫价153万元，近日已主动降到148万元，一周降了5万元。一位资深客户表示，这个价格还会再降，静待其变吧。在观望的大气候下，业内人士表示，在上海细则出台之前的这段时日，大家心里都没底，既考验上家的经济能力和心理素质，也考验下家的眼光敏锐度。建议这时多留意一些品质好的楼盘，包括二手房，等房价一降就出手。如果眼光够准，“淘到个皮夹子不成问题。”“只要你到售楼处来，真想买房，有经验的售房人员不会让你跑掉。你会一步步被套牢。”记者近日在济南看了多家楼盘，与售楼人员多方接触。一些售楼人员向记者透露了销售过程中将购房者“一步步套牢”的“销售秘诀”。 从“小订”到“大定”，交不上钱你会骂娘在一家房地产销售公司任销售主管的王先生从2000年大学毕业后就一直干房产销售。他说，到楼盘现场来的人，我一眼就知道是不是真买房子的，3分钟就能断定他能不能成为买主。真正的客户从他的眼神能看出来，说上几句话就能确认。王先生向记者揭示了一步步套牢客户的过程。先是“小订”。你来看房子，看好了一个户型，售楼人员会让你交上一笔订金，将房子给你保留3天，订金可以退还。至于订金的数目，300元至1000元不等，当然是让你掏得越多越好。通常在第2天，你就会接到售楼人员打来的电话，说你看中的房子又有人看中了，你还要不要？如果不要了，马上退钱给你。自己看中的房子有人来争，你一般不会退让，会赶到售楼现场进一步落实。这就走到了第二步“大定”。你需交1万元定金，签认购书。如果不买房了，这笔钱按规定可退一半，但绝大多数情况下不会退还给你。第三步是签正式合同。售楼公司会通知所有相关的购房者在某一天到公司签合同，那天，售楼现场人山人海，购房者排着队签合同、交首付款。你置身其中，免不了会受感染，不由自主地也会掏钱。如果赶上人太多，下班时你没有交上钱，多半还会“骂娘”。梦想实现，但笑得最灿烂的人不是你杨先生从事房地产销售也有5年的历史，在济南卖过的楼盘有6个。他说，尽管不少购房者非常精明，但买的永远不如卖的精，售房者事先都会精心策划、设计，再加上信息的不对称，购房者通常会“陷进局里”。杨先生介绍，售楼人员的培训资料通常会有半米高，还要总结出楼盘的50个优点，熟背客户问答300题，圈内还流行有“卖房三十六计”。客户问什么问题，答案都是现成的，你还来不及反应，销售人员就会出口对答。房子还没影，怎么就能将客户的钱从口袋里掏出来？造梦！售楼人员会领着你看沙盘和精心制造出来的样板间，不厌其烦地介绍，说得天花乱坠，直让你感觉到，一年后自己的家就是这样。怎么样，心动了吧？当你掏钱买了房子后，往往还会被“利诱”。你通常会把你的新房介绍给亲戚、朋友、老乡等，并动员他们到你所在的楼盘买房子。亲友相近，相互有个照应，这是人之常情。一般而言，一个人可以带来三四个新客户，最多的带来过十多个人。这样算下来，一个楼盘只要初步卖掉三成就可以大功告成。这三成人一带动，按一带二计算，就能卖掉九成。当然，你的带动也会有所回报，售楼公司会赠你一年物业管理费、精装修，或者返还现金。但笑得最灿烂的人却不是你。销售商，压力之下“说谎不眨眼”“楼盘销售中有许多技巧，圈内人都知道，也可以说是善意的谎言吧。”拥有一家房产销售公司的马先生透露说。售楼处让房客看的“售楼登记书”基本都是假的，只有一份真的存在销售经理那里。本来没有卖出多少套房子，“售楼登记书”上却标着所剩无几。因为人们都有一种从众、追高心理，越冷清，越无人问津；越是卖得火，人们越想买。把销售出的房子说“高”了，可以增强客户的信心，让你相信住进去会是万家灯火，而非星星点灯。购房者去售楼处看房子时，售楼小姐经常说的一句话是“只剩下最后一套了”，或者你想要的户型没有了。这在圈内叫“销控”。为了把楼盘整体上卖得好，就得大小户型、楼层、朝阳等因素综合考虑着卖，不能一开始就把好的户型和楼层卖光。这样可以降低后期销售的难度，让最后一批客户有挑选余地。“销控”掌握在销售经理手里，一般的销售人员左右不了，明知有房子也不能卖