龙门天下商业广场项目研究报告.doc

龙门天下国际商业广场项目研究报告2012年1月目 录第一章 项目概况2一、项目基本情况2二、项目区位分析2三、项目区域概况6第二章 宏观经济分析9一、发展机遇9二、佳木斯市消费市场发展潜力10三、项目SWOT分析12第三章 定位策略13一、定位要素分析13二、市场定位13三、产品文化定位14四、产品形象定位14五、目标客户定位14六、价格定位15第四章 项目整体规划设计思路15一、总体规划15二、商业广场建筑设计16第五章 项目经营与营销17一、品牌经营战略17二、营销战略18第五章 项目投资估算19一、投资测算（静态分析测算）19二、财务评定19三、财务效益指标评定20四、财务分析总结20第六章 项目资金筹措21一、资金筹措21二、资金使用计划21第一章 项目概况一、项目基本情况1、项目名称：龙门天下国际商业广场（暂定）2、项目地址：黑龙江省佳木斯市3、项目内容：拟建一个集商务（CLD）、购物（shopping mall）、娱乐休闲于一体的大型现代化商业广场，打造黑龙江省东部的商业旗舰。项目规划占地面积30364m2，总建筑面积313039 m2 ，项目总投资约20亿。4、项目目标：、使之成为黑龙江省东部的标志性物业。、实现本项目物业潜在价值最大化。、创造本项目物业的环境效益、经济效益、社会效益的统一。二、项目区位分析1、项目所在地龙门天下商业广场项目地位于黑龙江省佳木斯市2、项目地区位因素分析、地理位置有“东方第一城”之称的佳木斯市位于中国东北的松花江、黑龙江、乌苏里江汇流而成的三江平原腹地，这里是黑龙江煤电化基地、东北亚贸易开发区两大经济板块的核心区域，南起北纬45.56至48.28，西起东经129.29至135.5，现辖4区、4县、2个 县级市。全市总面积 3.27万平方公里，总人口234万，分别占全省7.2%和6.2%。优越的位置使佳木斯自然成为黑龙江省东部的经济中心，周边有鹤岗、双鸭山、七台河、伊春、鸡西等百万人口城市群，有29个大型国营农场，2个森工总局下属管理局，1个铁路枢纽，经济辐射区内人口达1,200万，形成了一个黑龙江省东部地区最密集的经济圈。佳木斯是2009-2010中国外贸百强城市，在外贸结构竞争力位于全国第11名，在外贸潜力竞争力位于全国第20名。全市有 5个国家一类口岸(佳木斯、富锦、同江、抚远、桦川)和佳木斯空港，国境(界江)线总长449公里，东隔乌苏里江、北隔黑龙江与俄罗斯的哈巴罗夫斯克(伯力)边区相望，、自然环境佳木斯市属中温带大陆性季风气候，冬长夏短，无霜期130天左右，年有效积温平均值为25.21，年平均降水量510毫米左右，适合各类农作物生长。 佳木斯资源富集、土地广袤，是世界上仅有的三块黑土平原之一，包含世界上仅存的三大黑土湿地2145万亩。极好的绿色环境资源孕育着粮食深加工、肉制品加工、乳制品加工、绿色特色产品加工等农业产业化龙头企业。 佳木斯区域内江河纵横，大小湖泊星罗棋布，境内有黑龙江、松花江、乌苏里江三大水系，充足的水资源为发展工业，特别是高耗能、高耗水产业提供了有利的条件。 佳木斯还是中国风能资源的富集区，发展风力发电潜力巨大。 佳木斯市矿产储备以黄金、煤炭、石油、天然气、饰面石材、矿泉水为主。目前已发现矿产资源43种。佳木斯具备油气生成的地质条件，现已探明天然气储量近百亿立方米，全市黄金已累计探明储量38745.4公斤(金属量)。、区位交通佳木斯是黑龙江省东部地区的中心城市、经济中心。强大的运输、商品集散能力及交通枢纽打造了佳木斯的物流中心地位。佳木斯处于东北亚经济圈的中心，是通往俄罗斯、连接东北亚的桥头堡。通过江海联运，可连接蒙古、俄罗斯、日本、韩国、朝鲜和东南亚各国，形成东北亚经济圈六国与东南亚各国的经济大循环。公路：全市公路网络由国道主干线1条(同三公路),国道2条(同哈公路、鹤大公路)，6条省道（佳抚公路、哈肇公路、依饶公路、富密公路、饶抚公路、同抚公路),1213条地方道路构成，公路总里程4187公里（不含村道）。其中，国道438.126公里，省道781.653公里，县级以下地方道路2967公里（不含村级）。一级路177.206公里，占公路总里程的4.2%，二级路744公里，占公路总里程的17.77%，三级路2234公里，占公路总里程的53.3%，四级路437公里，占公路总里程的10.4%，等外路187.878公里，占公路总里程的4.4%。全市公路晴雨通车里程3894公里，乡镇通车率86.4%。 铁路： 佳木斯市是黑龙江省东部地区的铁路交通枢纽，境内有哈佳、佳鹤、图佳、佳富四条铁路干线通往全国各地。即将开工建设的哈尔滨经方正、依兰至佳木斯的客运专线继续延伸到同江。正在筹建中的同江至下列港的跨黑龙江铁路大桥，抚远的乌苏镇至俄罗斯卡扎克维切沃跨乌苏里江公路大桥，将成为中国与俄罗斯的两大重要通道。水运：松花江、黑龙江、乌苏里江三大江河径流佳木斯，水上交通十分便利。目前已开通同江俄罗斯犹太自治州比罗比詹、抚远乌苏镇俄罗斯卡扎两条国际水路客货运输通道。航空：佳木斯空港位于佳木斯东郊9公里处，占地面积为4.8平方公里.可以起降麦道82、波音737等中型客机。目前已开通佳木斯至北京、上海、广州、哈尔滨、沈阳、天津等多条国内航线及佳木斯至俄罗斯哈巴罗夫斯克航班。于2010年6月5号开通佳木斯至首尔国际航班。 、城市性质地级市 、行政区划佳木斯市面积31528平方千米，人口259.7万人（2008年），辖4个市辖区、4个县，代管2个县级市：前进区：面积14平方千米，人口14万。向阳区：面积36平方千米，人口16万。东风区：面积53平方千米，人口10万。郊区：面积756平方千米，人口45万。邮同江市：面6252平方千米，人口17万。富锦市：面8227平方千米，人口45万。桦南县：面4416平方千米，人口44万。桦川县：面2260平方千米，人口22万。汤原县：面3230平方千米，人口27万。抚远县：面6260平方千米，人口11万。、社会经济状况佳木斯产业基础雄厚。主要生产要素充足配套。土地资源极其丰富，目前规划了十几个产业发展园区。能源供给十分充沛，煤炭资源丰富，质高价低；电力敞开供应，对耗电大户还给予电价优惠，支持高耗能产业发展。水资源极其丰富，工业用水有保证，是全国同等规模城市中极少的水利富集地区。工业门类齐全。逐步形成了绿色食品、机械制造、医药化工三大支柱产业，承接产业转移的能力较强。作为老工业基地，技术力量和人才储备雄厚。拥有省属最大的综合性大学，在校生人数达3万多人。现代化的农业培育了现代化的农民，支持了技术农民向城市转移。与俄罗斯技术、人力资源交流便利。俄罗斯远东地区的重工业技术与人才、军事工业技术与人才、医疗技术与人才储备量巨大。俄罗斯平均教育水平较高，人力资源成本较低，引人和联系都十分便利。佳木斯幅员辽阔，资源丰富，以黑土地为主，是世界上仅有的三块黑土平原之一，适宜大规模农业与现代化机群作业，形成了大量的农业垦区。佳木斯市是国家重要的商品粮基地和农业综合开发试验区，土质肥沃，开发晚，污染少。佳木斯行政区集中在北纬46度左右，气候及自然资源情况适合发展畜牧业，奶牛、肉牛、生猪、鸡、鹅、鸭已初步形成产业能力。山产品、水产品及绿色果蔬产品初具规模。极好的绿色环境资源孕育着粮食深加工、肉制品加工、乳制品加工、绿色特色产品加工等农业产业化龙头企业。目前，已形成了诸多绿色特色产品，如神鱼、大米，金锣冷鲜肉，希波肉串，光明乳制品以及鲑鱼、鲟鱼、鲑鱼籽、鲟鱼籽、黑木耳、蕨菜、刺嫩芽等名优系列产品。2010年，全市地区生产总值完成520亿元，增长18%以上，增幅比上年加快4个百分点，高于计划5个百分点，再创我市历史最高水平，“十一五”期间年均增长15.1%，实现了五年翻番。财政一般预算收入完成20.85亿元，增长43.4%，增幅高于计划28个百分点，“十一五”期间年均增长30.8%，五年翻了近二番。规模以上工业利税预计完成25亿元，增长48%。2010年全市社会消费品零售额实现208.5亿元，比上年增长19.3 %，其中，城市实现社会消费品零售额184.2亿元，比上年增长19.3 %；农村市场实现社会消费品零售额24.3亿元，比上年增长19.9%，增幅高于城镇0.6个百分点；批发业商品零售额实现26.8亿元，比上年增长30.4%。住宿和餐饮业零售额分别实现2.6亿元和21.1亿元，分别比上年增长25.2%、20.8%。佳木斯市生态多样、系统稳定、环境优美，绿化覆盖率达40%，人均拥有公园绿地面积8.7平方米。全市建有二十个自然保护区，总面积400112公顷，占辖区面积的12.23%。其中，三江湿地是中国最大的淡水沼泽湿地，也是世界仅有的原始湿地之一。有各种沼泽植物600多种，水禽候鸟120多种。三、项目区域概况1、区域因素分析、位置项目地块所在区域位于佳木斯市中心商业地带，规划范围为保卫路中段以北，百货大楼、盛世百年宾馆以南，中心医院以西，通江街中段以东。项目规划占地面积30364 m2，总建筑面积313039 m2 。、交通公路：区域对外交通便利，区域内有市主干道长安路、中山街相连。、基础设施情况、供水 市政供水管网覆盖该区域，区域内供水由市政管网供应。 、排水 区域内铺设市政排水管网，为暗沟排放，雨污合流。 、供电 区域内电源来自市政供电网，供电保证率高。 、通讯 区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通。 、环境条件 区域环境质量较好，环境污染较小。、产业集聚度区域内目前土地利用大多为商服、门面及办公住宅用地，产业集聚度较高，商业繁华。 、个别因素保卫路中段以北，百货大楼、盛世百年宾馆以南，中心医院以西，通江街中段以东区域，该区域居民住宅楼层最高8层，最低6层，均为砖混预制板结构，且已超过20年。随着城市的发展，已经不能适应经济发展的需要，因此该区域的改造已列入佳木斯城市建设中的重点工程。区域内拆迁面积82500 m2，其中住宅拆迁面积55000 m2，门市拆迁面积27500 m2，动迁门市房145户。通过对其改造开发提高城市品位，将该区域建设成一个以商务（CLD）、购物(SHOPPING MAIL)、娱乐为主的一流商业广场，并将成为佳木斯市的标志性建筑，打造黑龙江省东部的商业旗舰。2、项目规划指标项目规划占地面积：30364 m2，总建筑面积：313039 m2 ，容积率8.24 ，该项目规划建设为A、B两个区及地下停车场。、A区：、A区步行街为东西走向，长约150米，宽约20米，呈直线型，全封闭玻璃顶。、主入口位于步行街西面，靠近通江街，南、北、东三面分别有12个入口。、A区建筑面积为117825m2，其中商业建筑面积为64763m2，高层住宅建筑面积为49792 m2，别墅景观建筑面积为3270m2。、商业建筑楼层为6层，住宅建筑楼层分别为2栋29层，1栋27层。、B区：、B区步行街为南北走向，长约120米，宽约26米，呈S形，全封闭玻璃顶。、B区有4个出入口。、B区建筑面积为123472m2，其中商业建筑面积为45612m2，高层住宅建筑面积为86860m2。、商业建筑楼层为4层。住宅建筑楼层分别为点式楼2栋28层，2栋30层，另1栋板式楼30层，其中16 层为商业用房。、地下：地下停车场为2层，建筑面积为62742m2，其中地下1层主要用于商场流动停车场，地下2层主要用于住户居民停车场。、为保证步行街人员流动安全，裕民巷A区的3号楼至保卫路口均设活动路障，为消防专用通道，平时机动车禁止通行。、为保证盛世百年宾馆车辆出入顺畅，规划在B区北面两栋楼之间修建18米宽通道。出入宾馆车辆通过向阳巷、长安路、百盛商场、百货大楼前、通江街循环运行。、功能分区：商业步行街设有购物与餐饮区 、酒店式公寓区、休闲文化科技娱乐区、县（市）区政府有关部门及企事业单位电子屏宣传区、景观景点区等。 第二章 宏观经济分析一、发展机遇从国际环境看，受金融危机影响，全球经济发生深度调整，为黑龙江省发挥资源和产业优势，承接国际、国内产业转移和要素重组，加快经济结构调整，提供了新的机遇。随着俄罗斯加入世贸以及朝鲜即将改革开放，使东北亚区域经济一体化进程加快，为我省发挥区位和地缘优势，面向俄罗斯、融入东北亚，全面发挥口岸优势，整合开放资源提供了新的机遇。2010年，全年对俄贸易进出口完成72211.6万美元，同比增长56.6%，占全市进出口总额的23.7%。其中：出口完成52105.9万美元，同比增长68.8%；进口完成20105.7万美元，同比增长31.7%。对东盟进出口总值50937.6万美元，同比增长107.4%，占全市进出口比重16.7%，对欧盟进出口总值26771.7万美元，同比增长17.7%，占全市进出口比重8.8%。对亚洲进出口142531.1万美元，同比增长62.5%；对北美洲进出口26863.8万美元，同比增长25.1%；对拉美洲进出口10083.7万美元，同比增长53.5%。对台湾、日本、美国、澳大利亚和加拿大等进出口也有很大增长，分别增长101.2%、44.2%、23.4%、40.1%和37.0%。 黑龙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）提出以牡丹江和佳木斯为两极，鸡西、双鸭山、七台河、鹤岗为支撑，构建功能明晰、组合有序的东部城市群。发挥双核增长优势，构建全国最大的对俄经贸开放区，并将佳木斯培育成为三江地区现代物流中心和区域金融中心。发挥鸡西、双鸭山、七台河和鹤岗资源优势，重点发展煤电化等主导产业，加快农产品加工业、对外贸易和旅游等共有产业集聚，推进产业互补和错位发展，促进区域产业一体化、交通设施一体化和市场一体化。二、佳木斯市消费市场发展潜力1、从经济发展态势上看佳木斯市经济在科学跨越发展理念的引导下，已经驶入发展的快车道，具备拉动内需的环境条件。特别是近几年，经济发展跃上了一个新台阶。一些主要经济指标也印证了这种快速发展的势头。从总量上看，这些年来，年均增幅都保持在了两位数以上。在全省地市中增幅始终排在前三位。2010年全市实现地区生产总值（GDP）512.5亿元，按可比价格计算比上年增长18.9%，其中，第一产业增加值146.4亿元，比上年增长12%；第二产业增加值133.9亿元，比上年增长32.5%；第三产业增加值232.1亿元，比上年增长17.3%。年全市社会消费品零售额实现208.5亿元，比上年增长19.3 %，其中，城市实现社会消费品零售额184.2亿元，比上年增长19.3 %；农村市场实现社会消费品零售额24.3亿元，比上年增长19.9%，增幅高于城镇0.6个百分点；批发业商品零售额实现26.8亿元，比上年增长30.4%。住宿和餐饮业零售额分别实现2.6亿元和21.1亿元，分别比上年增长25.2%、20.8%。从以上经济数据可见，尽管受到宏观经济形势的影响，但全市经济社会科学跨越发展的基本态势并未发生改变，经济发展的内在动力强劲，具备扩大内需的环境条件。2、从投资需求看佳木斯市有广阔的投资扩张余地和较强的增长潜力。大项目、大招商、大投入的发展措施将掀起投资需求高潮，重大项目建设速度加快。民间投资较快增长。2009年，全市国内招商引资到位资金92.3亿元，增长49%，创历史最好水平。开工建设千万元以上项目274个，比上年增加66个，其中亿元以上项目50个，比上年增加11个，完成投资83亿元，增长89.9%。对扩大国内需求保持经济增长起到了积极促进作用。3、从消费需求看佳木斯市具有相当大的消费需求潜力。2010实现社会消费品零售总额208.5亿元，比上年增长19.3%。市场规模不断扩大，消费对经济增长的拉动作用日渐明显。城乡市场协调发展，农村市场发展强劲。全市城镇市场实现社会消费品零售总额184.2亿元，增长19.3%；农村市场实现社会消费品零售总额24.3亿元，增长19.9%，增幅高于城镇0.6个百分点。批发业增速加快，零售业平稳增长。全市批发业实现商品销售额66.9亿元，增长31.7%；零售业实现商品销售额177.3亿元，增长25.8%。住宿餐饮业发展势头良好。随着大众消费和商务活动消费日益增多，在旅游消费和节假日消费的强有力拉动下，全市住宿和餐饮业得到长足发展，营业额显著增加。全市住宿业和餐饮业营业额分别实现5.8亿元和23.6亿元，比上年分别增长29.9%和25.6%。限上企业运行平稳，限下企业发展转快。全市限上批零贸易及住宿餐饮业实现社会消费品零售总额49.2亿元，比上年增长12.8%，占全部社会消费品零售总额的24%，增势平稳；限下批零贸易及住宿餐饮业实现零售额159.3亿元，比上年增长18.1%，增幅高于限上企业5.3个百分点。消费结构继续优化，消费品位进一步提升，统计结果显示，居民用于娱乐、休闲和享受型的商品销售持续走旺，家具、家用电器、音像制品、金银珠宝和通讯器材类的商品销售增幅明显高于居民平均消费增幅。家庭小轿车销售增长较快，据限上汽车销售企业统计结果显示，家庭用轿车销售额比上年增长34.3%。消费对经济增长的拉动作用还存在较大的空间。消费、投资、出口是拉动经济增长的三驾马车。消费是GDP增长的主导因素，但目前看，消费对GDP增长的拉动力量依然偏弱。这说明全市城乡居民的消费能力并没有真正体现出来，还有很大的消费需求潜力。高储蓄的理财和消费观念使居民手中拥有大量消费资本。这也是不可小看的一般潜力。2009年全市城乡居民储蓄存款余额544亿元，比年初增长19.6%，而全市社会消费品零售总额仅178亿元。可见佳木斯市属典型的高储蓄城市。随着国家各项社会保障措施的完善，城乡居民的理财、消费观念也会随之改变，将为消费需求的发展开发出较大空间。4、“十二五”发展将极大拉动消费市场“十二五”时期，全市经济社会发展的主要目标是，全市地区生产总值和地方财政收入分别比2010年翻一番。即到2015年，GDP达到1000亿元以上，人均达到37500元。地方财政收入达到50亿元，年均增长20%以上。全社会固定资产投资年均增长30%以上，累计达到2630亿左右。综上所述，在难得的发展机遇及大好的政策指引下，内需外需都将有一个高速增长期，尽早布局对占椐该区域乃至整个东北亚消费市场份额具有极其重要的战略目的。三、项目SWOT分析1、优势S 、本项目地处项目地块所在区域位于佳木斯市中心商业地带，商业氛围浓厚，人气聚集力强 、临近城市主干道，路网发达，交通便利 2、劣势W 、位于城市中心区，噪音、尾气污染较大 、虽然本项目具有良好商业环境资源，但是建设期需要34年，与周围成熟的商业相比，要改变消费者的行为惯性需要一个引导期。3、机会点O、城市中心区域土地出让稀缺，未来同质物业上市量有限 、佳木斯未来将成为三江地区现代物流中心和区域金融中心，区位优势必然会带来人气的上升。东北亚中心地带的特殊地理位置更加具有国际化视野，商业上具有战略投资意义。4、风险T 、现阶段区域内上市同质物业竞争激烈。、绝版地段造成高单价，市场接受度存在风险、拆迁存在不可确定因素影响。5、综合分析 从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，追求产品供给-需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。第三章 定位策略一、定位要素分析 1、区位利好因素分析 本项目顺应黑龙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）提出的构建全国最大的对俄经贸开放区，并将佳木斯培育成为三江地区现代物流中心和区域金融中心的发展理念，在交通人流资源丰富、辐射周边县市广、在东北亚核心区具有战略投资意义的佳木斯市中心商业区打出“锻造黑龙江省东部商业旗舰”的招牌，并以具有“新商务新环境”的双重魅力来吸引消费者，对开发商来讲，投资回报的风险将会大大降低，对消费者而言，产品的附加值已大于产品本身，提升了商品的“功能价格比”，这样也符合经济学的需求-供给理论。二、市场定位1、项目定位定位原则：适应市场、创造差异性。 定位：东北亚重要的商业节点、黑龙江省东部商业旗舰、佳木斯标志性物业 2、经营定位 定位原则：突出个性、创造差异性 定位：以区位需求为导向 特点：商业氛围国际化、商品构成多元化、商品种类多样化、商品质量高标准化三、产品文化定位 定位原则：讲究个性，追求共性，提升产品附加值。 定位： 传统与现代相融合、国内与国际相融合四、产品形象定位 定位原则：提升企业品牌形象以及产品（物业）的知名度、美誉度、社会认知度。 定位：具有国际视野的购物休闲场所五、目标客户定位 定位原则：选准目标，稳准出击 定位：已完成原始积累具有一定生产规模的厂家 1、产品目标客户 根据调查结果分析，从目前佳木斯市的人口结构、人均收入、房地产价格、消费力资源等因素来看，以本项目的规模及档次，如果全部定位于佳木斯市消化是比较困难的。 因此，我们把目标客户锁定不仅仅局限于佳木斯市，其中佳木斯市约占30份额，其他城市占70份额。 2、目标客户细分 、引进国内知名厂家进驻商业步行街，构建黑龙江省东部一流的商业购物中心（shopping mall）. 、引进知名的休闲娱乐商家经营休闲娱乐中心。 、本项目的写字楼（CLD）部分，主要目标客户为进驻佳木斯市的商贸公司、金融公司、律师事务所、会计事务所、评估咨询公司。六、价格定位 定价原则：市场无形，定价有道。 定位：以佳木斯市场的房地产价格为依据，通过比较分析，得出 ： 地下一、二层：均价10000元/ m2商服部分：均价18000元/ m2 商品住宅楼：均价5500元/ m2 房地产价格是由地价、工程造价，各种税费、资金利息、销售费用和开发商期望利润等因素构成的。基本成本加开发商利润构成基本价，一般市场定价原则由三个价值取向构成。 市场价值取向：需要考虑同等片区、同等物业、采用比较的手段来确定。 成本价值取向：项目整体综合成本加开发商期望利润。 消费者心理价值取向：该区域位置的物业在消费者心里的“功能价格比”。 综合以上三点及项目整体所包括的多种可变因素，经过统筹考虑形成了价格定位的可行性基础。第四章 项目整体规划设计思路一、总体规划 “世界主题旅游休闲业设计高手”、曾参与策划和设计过多个世界著名Mall的美国HHCP国际设计有限公司总裁LarryWZiebarth先生曾指出：“商业广场的主题规划是关键。” 因此，我们在“龙门天下国际商业广场”的主题规划上本着“东北亚重要的商业节点、黑龙江省东部商业旗舰、佳木斯标志性物业”的宗旨，以业态国际化、娱乐个性化为设计理念，对“龙门天下国际商业广场”总体规划设计，将商业、办公、休闲有机结合。二、商业广场建筑设计1、平面设计平面设计的内容是确定室内商业步行街形态，确定承租户单元的布局和面积大小，为所有商业运营者提供一个互利互惠的机会，最大限度为每个商业运营者带来穿行人流，提供最多的商业机会。2、剖面设计确定层数，垂直结构和形式，做好垂直交通组织。1、 利用中庭空间的功能与作用 中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励层间运动。核心中庭可以搭建活动舞台，经常开展促销文化活动，吸引各层顾客住足观看。 、中庭空间的造型与交流 中庭的设计形式可以多样化，具体根据购物中心总体形态来把握，对于面积比较大的购物中心，可以采用露天式表演舞台为核心的中庭设计，观赏人群可以从四周不同角度方便观赏表演活动。在室内设计中庭，不要过分追求中庭得宽大豪华，力求地域文化特色与经济性相结合的原则。、从不同的层面同时引入人流 注重竖向交通的易达性，根据项目地块限定的条件下，应强化楼层的交通便利性，引导上行、下行人流，创造便捷的多渠道垂直交通。 、垂直交通工具的作用在有限的中庭空间，扶梯层层叠加常常会激发购物者的欲望。、景观的垂直吸引力采用玻璃顶和天窗引入自然光线，不仅节能，而且让上层空间开阔敞亮，把人的视线吸引向上。、外立面与入口“龙门天下国际商业广场”外立面设计既要考虑与周围建筑的关系，又要考虑入口处外立面与内部步行街的过渡与转换，同时考虑商务和宾馆的功能。将临街设计为通透立面，划出可临窗观景的景观区与商业经营区适当分隔，辅以独立便捷的上行观光电梯等，使其成为餐饮、咖啡、茶室等对情调、视线要求较高的经营定位。3、其它设计要素、照明设计商业广场的室内照明设计既要满足展示商品的功能需要，又要满足美学需要，室外照明设计对塑造商业广场的形象起着至关重要的作用。夜间室外照明重点突出建筑和停车场，让商业广场在环境中产生强烈的视觉效果。、景观设计 室内景观设计与室外景观设计需要相互协调。、无障碍设计 重点考虑残疾人的通行要求。、节能设计 商业广场建筑节能设计，主要从减少能源损失和提高设备效率两个方面考虑。注重保温墙体材料应用聪明，并充分利用自然采光。第五章 项目经营与营销一、品牌经营战略 未来的市场营销是品牌战争 每一个成功企业都有自已独特的品牌形象，品牌在商业经营过程中为企业带来了不菲的经济效益和社会效益。 1、以树品牌为主导 运用品牌战略思想开发项目，最终获取的不单是本项目的经济效益，而是通过项目开发、销售的商业行为过程，获取更多的无形资产-品牌形象。 品牌信任度：消费者对购买房地产产品，除对产品的喜好之外，更关注开发商的品牌，因此而产生信任度。 品牌附加值：对一个开发商而言，以往业绩的好坏产生的品牌知名度、美誉度，都会直接影响物业的售价。就本项目而言，能否引入国内知名的厂家及国际商业机构是项目成功的关键2、品牌经营战略的实施要点 、制定远期、近期品牌战略计划 导入项目品牌的CIS战略，以项目的独特形象树立品牌。 、制定项目实施战略 以项目CIS战略为主导，把理念贯穿于项目开发经营及销售的每个接点中，使之通过传播来提高知名度和美誉度。 、制定项目统筹管理系统 在策划思路确定后，应立即制定项目开发的统筹管理体系，以达到项目开发过程的严谨性、安全性，对质量、成本、价格等进行严格控制，使统筹计划的每个接点都能按时、按量完成，达到预期市场回报的经济效益、社会效益，从而保证品牌的延伸。二、营销战略 市场营销在中国经历了示销、推销、营销到今天的整合营销四个过程，这显现了中国市场的演变。本项目的营销定位，主要是通过整合与项目开发、营销有关的各种要素，进行立体整合营销。 卖点整合： 1、概念卖点 A展望未来，升值无限-商务、购物、休闲、娱乐中心区。 B区位、城市、商业、环境-区位与商业