2009上海华漕商务区B-2-1地块规划设计任务书.doc

房地产商域网华漕商务区B-2-1地块规划设计任务书（框架）一 用地概况：1、 项目背景： 随着上海虹桥综合交通枢纽的建设，将为闵行区两个新市镇之一的华漕镇带来前所未有的历史发展机遇，对华漕镇加快城镇发展建设、完善功能布局、调整产业结构、提升城镇功能有巨大的促进和推动作用。华漕现代商务区是华漕镇为承接虹桥综合交通枢纽的功能辐射而重点建设的、以总部经济、大型商业、酒店、娱乐、办公等功能为主的商务区，其中1号地块是首先启动开发的区域，目前已经有商鹏置业、国兴实业、成信医疗、大自然投资、美道投资、松芝投资等多家开发企业入驻。华漕现代商务区将建立有特色的城市空间形态，创造具有吸引力的城市环境景观，形成风格统一、现代化的城市风貌，提升区域的城市品味与总体品质，成为展示华漕城市形象的重要窗口。2、 地理区位：华漕现代商务区1号地块位于闵行区华漕镇中西部，位居虹桥综合交通枢纽西北侧，地处华漕镇与闵北工业园之间。本项目位于华漕现代商务区1号地块西北角。西临联友路，北临闵北路，南接B23地块，东接B-2-2地块。联友路红线宽度40米，闵北路红线宽度30米。联友路西侧为规划中的医学园区，闵北路北侧为华漕现代商务区1号地块规划中的餐饮娱乐休闲街。3、 现状条件：本地块现状地形基本平坦，现有3栋厂房建筑。4、 交通条件： 本项目位于华漕现代商务区1号地块西北角。西临联友路，北临闵北路。联友路可设人行出入口，闵北路可设人行及车行出入口。华漕现代商务区1号地块规划中本地块西北角有地下人行通道与医学园区相连，同时有过街天桥与闵北路北侧餐饮娱乐休闲街相接。二 用地技术指标及要求 ：用地面积： 15050平方米总建筑面积： 30080平方米容积率： 2.0建筑密度： 40绿地率： 25建筑限高： 48米建筑退界：后退道路红线：24米以上的城市主次干道：多层建筑后退不小于5米，高层建筑不小于10米。后退地块边界：主要朝向：多层建筑后退不小于5米，高层建筑后退不小于12米且同时满足不小于0.2H（H为建筑物高度），同时满足消防间距和日照间距。次要朝向：多层建筑后退不小于5米，高层建筑后退不小于8米，同时满足消防间距。但建筑山墙宽度大于16米的，其退界距离按主要朝向退界控制。建设用地边界另一侧是绿地或广场的建筑退界可相应折减，一般多层建筑后退不小于3米，高层建筑后退不小于5米。详见用地红线图。三 设计依据：1、 城市规划强制性内容暂行规定（建规2002218号）2、 上海市城市规划条例（2003年）3、 上海市城市规划管理技术规定（2003年）4、 闵行区总体规划实施方案（2006-2020）5、 闵行区华漕新市镇总体规划6、 华漕现代商务区1号地块控制性详细规划7、 上海市闵行区华漕现代商务区1号地块城市设计8、 上海市闵行区华漕现代商务区1号地块修建性详细规划9、 华漕现代商务区1号地块B-2-1地块地形图及其电子文件10、 国家及上海市相关的技术标准、规范和规定四-1 项目市场定位、产品组合及发展计划一：1、 项目定位：中档公寓式商务办公2、 产品组合：以80-150平方米公寓式办公为主。建筑面积约27000平方米。3、 配套内容：以满足本地块及附近地块办公人员日常需求为主的配套商业，如：银行、邮局、书店、便利店、办公用品店、餐厅等。约3000平方米。四-2 项目市场定位、产品组合及发展计划二：1、项目定位：中档公寓式商务办公2、产品组合：以80-150平方米公寓式办公为主。建筑面积约21000平方米。 另设6000平方米集中商业、会展中心。3、 配套内容：以满足本地块及附近地块办公人员日常需求为主的配套商业，如：银行、邮局、书店、便利店、办公用品店、餐厅等。约3000平方米。五 规划设计要求：1、 规划总体设计理念：对项目进行整体规划，保证本区内的建筑、绿化、道路系统在形态语言和文化倾向上与整个商务区统一。2、 规划设计应考虑充分挖掘本项目优势，提升潜在的商业价值，并考虑弱化地块负面弱点。3、 交通设计：保证人车流向合理，应合理规划办公、商业人流、车流，交通应方便、顺捷，货流与人流车流一定要分开。地面停车与地下停车相结合，停车场（库）的标准统一采用1辆/100平方米建筑面积，机动车位不低于300个，非机动车停车位采用0.75辆/100平方米建筑面积配置。其中，地下车位主要为公寓式办公服务，地上车位主要为商业服务。4、 景观环境设计：采用园林或主题景观设计，以建设特色鲜明的生态型现代商务园区为目标，确立景观文化主题，构筑园林化的开放空间和外部环境，突出“阳光、空气、绿色”的生态主题。营造具备观赏、休憩内容的，优美怡人的办公及商业景观，并能为商业提供适当的室外条件。5、 建筑风格：采用稳重典雅的新古典主义风格。6、 内外装修：内装修采用现代简约式风格，利于控制成本。外装修跟建筑风格保持一致，用材以石材为主。7、 规划布局：若采取四-2项目定位及产品组合方案，公寓式办公约21000平米，位于地块东侧，即规划一路和规划二路一侧；商业分为3000平米的小商业和6000平米的大商业两部分，3000平米设在闵北路一侧，6000平米沿联友路展开；联友路与闵北路口设置开放式广场（或下沉式广场），下沉式广场可环绕部分商铺，中央设围合式绿化庭院。8、 建筑结构：全部采用框架结构，柱网控制在8.4m*8.4m或8.7m*8.7m。9、 户型设计：公寓式办公设计原则为，既控制总价，又能满足小企业办公需求，以小户型为主，面积控制在80-150平米之间，设独立的卫生间和厨房，或者预留管道，便于搭建或拆除。层高尽量能用足。商铺开间不低于4.2米，进深控制在16米左右，首层层高不低于5米，2层不低于4.5米，一拖二和分层相结合。沿街商业不超过2层，集中商业不超过3层。10、设施设备：公寓式办公设置大堂，电梯设为每5000平米2部，空调采用VIV空调系统（可分户控制）。六 设计周期及成果要