论房地产价格评估的原则.doc

46莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁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螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀莄蚇膀膆莄蝿羃肂莃羁螆蒁莂蚁肁莇莁螃袄芃莀袅聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃蒈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒂蚈羅膈蒂螁膁肄薁袃羄莂薀薃螇芈蕿蚅羂芄薈袇螅膀薇薇肀肆薆虿袃莅薆螁聿芁薅袄袁膇蚄薃肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅莈蚁羀羈芄蚁蚀膄膀芇 房地产估价实务中应注意的问题1.合法原则 很多估价师在做估价报告时，只按规定将原则内容放在估价报告中，至于如何把原则内容运用到估价中，估价师似乎欠缺自觉意识。 遵循合法原则一是要求估价时必须确认估价对象具有合法的产权。在无法确认估价对象产权合法的情况下，必须在估价报告中说明估价过程和结论是假设估价对象具有合法产权的情况下才是有效的。二是要求所涉及估价对象的用途必须是合法的。例如，在采取假设开发法估价时，需要设定估价对象的用途，在设立该用途时必须保证其合法性，必须符合城市规划的限制要求。三是要求在估价中如果涉及到交易或处分方式时，该交易必须是合法的。例如，在划拨土地使用权单独设定抵押的估价时，就必须考虑划拨土地使用权在补交土地出让金或向国家上缴土地收益之后才能设定抵押，此时该目的下的估价对象才具有合法性。 2.最佳使用原则 房地产估价必须以估价对象用于最佳使用为前提，但最佳使用原则受到合法原则的约束，同时还必须得到技术上的支持，这里所说的“技术”主要是指房屋建筑工程方面的技术。最佳使用原则还体现在经济的可行性上。例如，对一栋四层独体砖混非住宅楼进行评估，评估目的是为买卖双方成交做参考价，产权证用途为非住宅，尚未确定是办公还是商业用途。待估标的物是独立使用，何不把它最佳使用定位为商业使用呢？不行。因为砖混房屋在改设大堂时，经济上的花费相当高，这样估价价格显然不合理。 3.替代原则 替代原则的理论依据，基于同一市场上相同的物品具有相同市场价值的经济学原理。替代原则反映了房地产的基本原则和一般的估价过程。房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或价值的。 客观合理价格要求估价师在选择交易案例时，选择与估价对象类似的房地产案例做替代，要抓住3个要点：与估价对象房地产的用途、建筑结构、所处地段应该相同。另外，应注意成交日期与估价对象房地产估价时点应该相近，最好选择1年内的成交案例，在市场相对稳定的情况下最长不宜超过2年。还应该注意到成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 由于市场交易案例可能较少，估价师没能按替代原则去找案例，而是从网上查找售房信息当作交易案例，这样就很难保证评估价格的真实性。另外，有的估价师采用市场法评估，由于没有交易案例就采用收益还原法作出评估价格，然后把这一结果当作成交案例，这同样违背替代原则。 二、估价的假设与限制条件 房地产价格受许多因素的影响，在不同的前提条件下会有不同的价格。估价的假设和限制条件是有针对性的，主要是对估价时点的房地产市场状况和估价对象状况中那些不确定且对价值有影响的因素应该予以假设。 1.对应估价的价值类型，说明其主要条件。例如，估价的是市场价值，假定估价时点的房地产状况是公开、平等、自愿的交易市场。 2.对委托人提供的有关情况和资料进行必要的核查。看权属证书记载面积与实地测量的面积是否一致？抵押是否未注销？如果未注销，那么在假设限制条件中，必须说明未到有关主管部门对估价对象的权属证明材料及其记载的内容进行核实并注明房地产估价师未进行专业测量，以证载面积为准。如果估价对象证载有抵押需续期抵押，一定假设所评估价格是解押后的价格。 3.有些案件是在情况不明、资料不全的情况下进行估价，应假设在法律允许的情况下，被估价对象达到最高最佳使用，设定用途和容积率，以此来估价。 4.估价师在现场只能看到房屋的外表，对房屋的隐蔽工程无法看到而技术能力又无法鉴定的情况下，应在限制条件中写清楚。 5.估价报告必须是限定在一定的国家宏观政策前提下的估价结果才不会影响房地产价格，否则很难保证估价结果的准确性。 三、对估价价格做风险提示 估价报告强调的是时点价格，然而银行发放给贷款人的资金收回时点，是要滞后于估价时点的。这就产生了如果所发放的贷款收不回来，就必须进入司法诉讼，而不管怎样判决都要牵扯到变现房地产价格。因此，如何在房地产估价报告中科学分析变现能力尤为重要。 “变现能力”是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。变现能力分析的内容主要包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性；假定在估价时点拍卖或变卖最可能实现的价格与估价的市场价值的差异程度；变现的时间长短；变现的费用、税金的种类、数额和清偿顺序。 不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同。影响某宗房地产变现能力的因素主要有： 1.该宗房地产的通用性。通俗地说就是是否常见、是否普遍使用。一般地说，通用性越差，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如高尔夫球场，就很难变现。厂房比住宅的变现能力弱，厂房中的特殊厂房比标准厂房的变现能力弱。 2.该宗房地产的独立使用性。通俗地说就是能否单独使用不受限制。例如某单位出入都要从别人院内通过，如果大门关闭，就难以出入。一般地说，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力越弱。 3.房地产体量越大，价值越大，所用资金越多，越不容易找到买方，变现能力越弱。例如大型商场就比小店面的变现能力弱。 4.房地产的可分割转让性。所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可分开使用。例如：工厂的一个车间，一般在物理上是不可分割转让的。由于价值大的房地产变现能力弱，所以容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。 5.房地产的开发程度越低，不确定性因素越多，变现能力相对越弱。例如，生地、毛地比熟地的变现能力弱，在建工程比现房的变现能力弱。 6.房地产的区位。一般地说所处区位越偏僻、越不成熟的房地产，变现能力越弱。例如：郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。 7.房地产市场状况。房地产市场越不景气，出售房地产越困难，变现能力越弱。 另外，房地产变现还应考虑变现中的其他技术环节，如拍卖变现的流程对变现的影响等。 房地产价格评估的原则分析与研究中国房地产估价师培训教材中要求掌握的6条主要原则，即合法原则、最高最佳使用原则、供求原则、替代原则、估价时点原则和公平原则。假如以一个实圆为价格评估问题域，6条估价原则同时起作用，它们之间的关系则如下被某原则准绳切去的部分就是不符合原则的部分，以此类推最终被切剩下的是趋于唯一的正确结果。在原则迭加作用下确定了唯一正确的结果域。当然它还不是一个与唯一性的数值有足够小误差的估值，要做到后者还应以定量的市场比较法或重置成本法或收益还原法等去计量确定。 由上可以看出房地产估价的原则对于房地产估价的意义，估价原则的合理运用是保证房地产价格评估的评估活动朝着正确方向运动的重要保证。基于上述观点，现就主要的房地产估价原则部分解读如下。 1、合法原则是指房地产价格评估必须以估价对象的合法使用为前提。估价是为交易等服务的，要考虑卖出方的利益，更要考虑买受方的权益及合法保证问题。对于不符合合法使用的用途必须予以排除。例如，在市区的某厂，位于厂区内的主厂房可以独立发挥效用，即具有单项工程的特点，可以单独设定抵押权。工厂拟以其为抵押物，担保工厂的某些债务，并言明工厂将因遇到劈路需部分拆迁，拆迁后该厂房将临街，适宜更改为商业用途房，要求以商业用途来评估其价格。对于该案例抵押估价涉及两个问题：（1）现时的抵押估价； 对于（1）中的合法原则有两个问题，其一是按现时的房屋用途进行估价，其二还必须考虑一旦处分抵押物，房地产权利转移后的合法使用问题。具体是主厂房位于厂区中央，主厂房的水、电供应，排水排污均通过该厂的供排系统供应和排放。因此设定的抵押权，应在评估报告中明确该主厂房设定抵押权的界面，以保证一旦权利让渡后估价对象的合法使用。这些内容包括，明确主厂房四至范围，土地使用权的分摊范围，保证该主厂房权利人由该厂房至市政道路（厂区大门外）的通行地役权，享用水电供应、排水排污的相应权利等。 （2）估价对象的预期价格评估。对于（2）中的合法原则问题。作为现时抵押价格的评估，必须按现时合法使用为前提。市政劈路，有规划但尚未实施，估价对象新的合法使用用途尚未降临。如果作为一种房地产价格评估的预期评估是可以的，但其界面必须清楚。假如估价对象如前（1）评估后设置了抵押权，抵押期较长，须对抵押物的价格作一些预测是可以的，但在其实现其新的用途前或既使实现了房地产新的用途，评估价格未重新确认前都不能作为抵押价值依据的。上述所及的预测是合法前提转移引起的房地产价格评估的差异，而前述所及是正常情况下合法原则在估价时权利让渡时都须一致的问题。预期的抵押价值对于抵押权人担保其债权来说，往往更有实际的意义。 2、最高最佳使用原则要求房地产价格评估要以房地产的最高最佳使用为前提。假如不以最高最佳使用为前提，不是评估的房地产在合法使用前提下能带来最高价值使用的那种状态价格，房地产将有许多不同使用用途下相应的价格。最高最佳使用原则帮助解开房地产价格评估的迷津，合理判断出正确唯一的房地产价格评估。 最高最佳使用原则以合法原则为前提，估价的结果应当确保估价对象最高最佳使用的合法实现。例如，因需对一个大型浴场的抵押价格作出评估，一则评为每平方米建筑面积近4000元，另则评为每平方米建筑面积6000余元。笔者直言4000元的评高了，6000元的还可以高一点。其道理就在于交易前后是否能保证在合法前提下的最高最佳的使用。因为前者仅仅从房地产作为不动产来评估的，注重的是房地产权利的登记及相应的证书，而后者不仅注意到了这些问题，同时认识到浴场作为一种特许经营公共场所，需要有相应的特许经营许可和证书，这些权利是附着在浴场这一特定的房地产之上的，又不随房地产权利而一定一并转移的。因此，要保证估价对象最高最佳使用前提下，在潜在的可能交易中实现最高价值必须将这些特许经营的证照权利，让抵押人承诺，一旦发生估价对象的抵押权的实现将随之一并让渡相应的权利，保证估价对象延续的合法使用和最高最佳使用。否则，如上述第一种情况，按浴场买卖交易后不能保证原使用用途的延续，改作他用4000元的6折价格也是牵强的。而如能保证抵押权在估价对象最高最佳使用用途的正常延续情况下的实现，在政府管理部门不再审批新的浴场的控制措施下，加之行业客观收益情况6000元是并未高估的价格。3、供求原则表述了房地产的商品价格特性，其价格与供给量成反比，与需求量成正比。作为房地产的价格，当用生产费用价值论不能解读其价格，用效用价值论的预期原理不能解释其价格时，供求原则揭示的强大力量会帮你解开迷团。记得在1998年，当时的房地产报将根据管理部门的要求，对行业管理所取得的信息，拟定期编发上海二手房价格信息和相应的指数。为此管理部门的分管人员组织了小范围的座谈和研讨。所揭示当时房地产市场情况是，二手房市场的房价与新建商品房市场相比远低于其使用价值所体现的价格。我们认为二手房市场的房价与新建商品房市场的房价之间客观上存在着一定的定量换算联系。在成熟理想的房市二者在价值的尺度上，价格的体现上将得到统一。当时二手房市场房价偏低是供求关系决定的。目前二手房市场的房价偏高，不少地方出现二手房单价高于同类新建商品房单价的情况，也是由供求关系决定的。总价20万元左右一套的二手小房型价格偏高也是由供求关系决定的。笔者当时撰文提到在本市西郊同一地段的大房型比小房型单价高出每平方米1000元的情况，也是由供求关系造成的，当然这里不外乎由于差异性商品造成的不同供求所引致的价格差异，这些都是供求关系造成的。供求关系是市场维系动态价格平衡的基础，供求原则对客观合理地判断房地产价格评估是十分重要的解读器。 4、替代原则是根据在同一个市场中具有相近效用的房地产，应当具有相近的价格，具有相近价格的房地产应有相近的价值效用，这样一种推断的方法准绳。 替代原则的应用，为类似比较法的使用，即让人们从已被认识的客观事物出发与新事物比较，通过认识两者之间的差异去掌握新事物的简便方法的运用创造了条件。 市场比较法，实际上也是一种类似比较，是类似比较透视市场交易行为的一种方法。一般的类似比较法包括类比基础、类比元和类比接口三部分组成。类比元是根据类比基础资料整理抽象成的适于比较换算的元素，而接口资料提供的是纵横向换算的共同基础。通过类比换算完成替代，也就是在房地产价格评估的市场比较中运用替代求取估价对象的市场价格。 5、估价时点原则。有人说一个估价报告对应一个估价时点，或者说一个估价报告只能有一个估价时点。其实不然，实际上房地产的每一个价格都有相对应的时点；任何一个时点都有一个对应的价格，两者是不可分离的。笔者在为上海第一宗银团抵押贷款所作的动态抵押、全期评估报告时估价的时点是整个借贷和清偿期，占了一条横坐标！在整个借贷和清偿期每一个对应的时点，抵押物都有一个抵押价值。每一个时点还都存在着一个要多小有多小的时点域，对应的是抵押物各种不同组合所显露出来的抵押物的不同价值，其中的最不利组合就是这一时点域中当取的抵押价值。这是时点的确定性与价值的不确定性问题的例子。 房地产市场既然是市场都是有起有落的，房市的价格随市波动，对确定的价格，不确定的时点来说一起一落同一个价格至少存在着两个时点，对一个相对平稳期的价格就可以通过更多的时点去截取相同的房市价格。估价时点原则是将动态的房地产价格评估，锁定在静态的时点上，为评估房地产的价格提供静态的分析点和确定的明确的参照物系。例如在动拆迁估价中，不论是被拆迁房，还是安置房都锁定在房屋拆迁许可证批准的