2012年西双版纳州房地产市场调查报告.doc

西双版纳州房地产市场调查报告目录：第一部分 市场概况. 2一、自然地理状况. 2二、社会发展状况. 3三、城市发展规划. 10四、城市经济概况. 17五、房地产宏观市场. 23六、房地产政策和金融政策. 42七、区域房地产概括. 43八、整体房地产总结分析. 63第二部分 地块分析 . 65一、 地块现状：. 65二、地块优劣势：. 661第一部分 市场概况一、自然地理状况1、地理位置西双版纳傣族自治州位于云南省南部边缘，地处亚洲大陆向东南亚半岛过渡地带。地理位置为北纬 21102240，东经 995610150。辖区总面积 19124.5km2。周边西北连澜沧县，正北面与普洱市思茅区相连，东北连江城县；东西南三面与老挝、缅甸两国接壤。自治州首府景洪市距省会昆明市直线距离 420 。2、地形地貌西双版纳地处横断山脉的南延部分，怒江、澜沧江、金沙江褶皱系的末端，地势北高南低，两侧高，中间低。东部无量山脉，纵贯景洪市东北部和勐腊县，海拔 10001500m。西部为怒江山脉余脉，分布在勐海县全境。除有少数珠状相串的盆地和低山外，多为切割山峦，山地海拔在 15002000m 之间。中部被澜沧江下游及其支流侵蚀切割成众多的开阔低峡和群山环抱的宽谷盆地，集中在景洪市西部、南部和勐腊县南部，地势相对平缓，海拔在 5001000m 之间。整个地势多为高度被切割的山原地貌。州内最高点在勐海东北部的滑竹梁子，海拔为 2429.5m，最低点在勐腊县良各脚西南的澜沧江河谷，海拔 470m。3、气候特征西双版纳四季不分明，一年分为干湿两季，通常 510 月份为雨季，其余月份为干季。整个地区水热资源丰富，有利于植物生长。年温差较小，般在 10左右，日温差较大，为 148，年平均气温 18.520.5。全区日照时数 17002300h，日照时数百分率 4050。常年太阳辐射量为 120135 千卡/cm。地处南亚静风区，全区年静风率达 5072，无明显主导风向，一般情况下，雨季多偏西风，平均风速 0.75ms。年平均雾日达 135d，最多年份达 2l0d，年均相对湿度 83.5，常年平均蒸发量为 1384.5 mm，常年平均降水量 1565mm。24、土壤和植被西双版纳土壤具有明显的地带性、区域性特点。土壤以朱红壤为主，酸碱度以酸性、强酸性土为主。土壤的土层深厚，有机质含量高，土壤质地均匀，物理性能好，土壤肥力高。全州有林（含灌木林）地面积 149.7 万 hm2，森林覆盖率为 78.3。植被类型呈多样性，有热带雨林、热带季雨林、亚热带季风常绿阔叶林、落叶阔叶林、暖性针叶林、竹林、灌木林、草丛和人工植被等 9 个，有 13 个植被亚型和 39 个群系。5、河流水系西双版纳境内河流属于澜沧江水系。有大小河流 2761 条，河网总长达 12177km，河网密度 0.633km2。全区水资源丰富，总量达 145 亿 m3。二、社会发展状况1、社会概况西双版纳是以傣族为主的边疆少数民族自治州，有傣、汉、哈尼、拉祜、彝、布朗、苗、瑶、基诺、回、佤、壮、景颇等 13 种世居民族。2010 年末全州常住人口 112.5 万人，户籍人口 94.21 万人。在户籍人口中，农业人口 65.98 万人，占总户籍人口的 70.03%；少数民族人口 73.02 万人，占总户籍人口的 77.51%。全年人口自然增长率为 6.5。全州二县一市的人口，同第五次全国人口普查 2000 年 11 月 1 日零时的 993397 人相比，十年共增加了 140118 人，增长 14.10%。平均每年增加 14012 人，年平均增长率为 1.33%。3全州二县一市共有家庭户 314020 户，家庭户人口为 1087224 人，平均每个家庭户的人口为 3.46 人，比 2000 年第五次全国人口普查的 3.73 人减少了 0.27人。全州二县一市的人口中，男性为 587386 人，占总人口的 51.82%；女性为 546129 人，占总人口的 48.18%。总人口性别比（以女性为 100，男性对女性的比例）由 2000 年第五次全国人口普查的 108.08 下降为 107.55。全州二县一市的人口中，0-14 岁的人口为 207690 人，占总人口的 18.32%；15-59 岁的人口为 821191 人，占总人口的 72.45%；60 岁及以上的人口为 104634人，占总人口的 9.23%，其中 65 岁及以上的人口为 70701 人，占总人口的 6.24%。同 2000 年第五次全国人口普查相比，0-14 岁人口的比重下降了 6.71 个百分点，15-59 岁人口的比重上升了 5.36 个百分点，60 岁及以上人口的比重上升了 1.35 个百分点，其中 65 岁及以上人口的比重上升了 1.23 个百分点。全州二县一市的人口中，汉族人口为 340431 人，占总人口的 30.03%。各少数民族人口为 793084 人，占总人口的 69.97%。其中，傣族人口为 316151 人，占总人口的 27.89%；哈尼族人口为 215434 人，占总人口的 19.01%；拉祜族人口为 61504 人，占总人口的 5.43%；彝族人口为 66731 人，占总人口的 5.89%；布朗族人口为 47529 人，占总人口的 4.19%；瑶族人口为 22266 人，占总人口的 1.96%；基诺族人口为 22124 人，占总人口的 1.95%；苗族人口为 19055 人，占总人口的 1.68%。同 2000 年第五次全国人口普查相比，汉族人口增加了 51250 人，增长了 17.72%，占总人口的比重上升了 0.92 个百分点；各少数民族人口增加了 88868 人，增长了 12.62%，占总人口比重下降了 0.92 个百分点。全州二县一市的人口中，具有大学（指大专以上）文化程度的人口为 54783 人；具有高中（含中专）文化程度的人口为 83774 人；具有初中文化程度的人口为 282708 人；具有小学文化程度的人口为 486515 人（以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）。2010 年西双版纳州第六次全国人口普查快速汇总的常住人口地区分布如下：西双版纳州辖区内有 1 市 2 县（景洪市、勐海县、勐腊县），“三区”（西双版纳旅游度假区、磨憨经济开发区、景洪工业园区），共 31 个乡镇和 1 个街道办事处，220 个村民委员会和 22 个社区，2141 个自然村，驻有 10 个国营农场、10 个橡胶分公司和 6 个中央、省属科研单位。4景洪市位于西双版纳傣族自治州中部。总乡）个街道办事处（允景洪街道办事处）、个农场管理委员会（景洪农场管委会、东风农场管委会、勐养农场管委会、橄榄坝农场管委会和大渡岗茶场管委会面积平方千米，其中山区面积占总面积的。辖镇（勐龙镇、嘎洒镇、勐罕镇、普文镇、勐养镇）、乡（勐旺乡、基诺山基诺族乡、景讷乡、景哈哈尼族乡、大渡岗），下设个村（居）委会（不含农场部分），个村民小组。市区距省会昆明千米。年，年均气温.，年均降雨量毫米。2、交通建设积极推进综合交