2006年某市某新城项目预可行性分析报告.doc

B X湖 新 城项目预可行性分析报告D集团二00六年七月目 录一、项目概况二、项目投资商简介 （一） （二） （三） （四） （五） 三、项目市场分析（一）B市宏观经济分析（二）B市房地产市场分析四、项目定位五、项目规划与实施 （一）项目建设实施步骤 （二）项目规划（三）项目经营管理方式 五、项目可行性分析（一）项目环境分析（二）B房地产需求分析（三）项目SWOT分析（四）项目资金来源分析（五）项目投资效益分析（六）项目社会效益分析六、结论与建议（一）结论（二）建议 BX湖新城项目预可行性分析报告 一、项目概况 项目名称：BX湖新城 项目投资商：D集团项目定位：根据B市城市总体规划，结合C区“东拓”发展方向，充分利用X湖自然风貌，通过对水面综合治理和保护性开发、F大道标段道路建设，同时从人与自然和谐、生活与世界同步的人文理念出发，将X湖新城打造成A乃至全国具有影响力的功能完善、配套齐全的集高尚生态居住、休闲旅游、商贸购物及商务办公于一体的大型国际化生态社区。 X湖新城概念设计之一项目模式：根据B市人民政府XX号文件的有关规定，D集团投资对区域内X湖公园、F大道标段道路等基础设施建设，政府给予D集团X湖公园周边及F大道标段道路两厢的土地的开发经营权作为补偿。D集团同时对补偿获取的土地及区域内其他土地进行开发。项目选址：X水以南，衡花路以北，象山村以东，高速铁路客运站以西，面积约5 平方公里。（提供区域地形图、可供补偿土地范围后再详细约定） 项目用地现状：略项目规模：项目占地面积约5000亩，建筑面积约为200万，建设总投资约为35亿元人民币。项目建设内容：根据B市城市总体规划和X湖新城区域规划，按“整体规划，分期实施”原则进行投资建设。具体为：X湖公园、F大道标段道路等基础设施；高尚生态居住区、综合商业等。 二、项目投资商简介（省略）三、项目市场分析（一） B宏观市场分析 1、城市与片区概况 城市概况历史沿革: 略地理位置：略 土地面积：B市总面积15310.20平方公里。合153.10万公顷，占全省土地总面积7.32%，在全省各地、州、市中，幅员位第7位。行政划分 略人口规模2005年，全市年末总人口722.61万人，比上年净增3.66万人，其中城镇人口244.24万人，增加17.1万人，增长7.5%；乡村人口478.37万人，减少13.54万人，下降2.75%。城区人口已达89万人。 C区现状 C区位于B市XX东岸，素有XX城“东大门”之称。XX环抱，XX水穿境。西面和北面隔XX，与XX、XX两区及B县隔江相望，东面和南面与XX、XX两县接壤。是B市面积最大、人口最多的城区。随着B市发展重心的“东扩南移”，A工学院、B师院等都落户C大学城、武广高速客运站和城市东西干道F大道的的建设，C区的发展已进入快车道，CX湖新城必将成为B城市的新名片。当然，C区由于XX阻隔，京广、XX铁路在区域内纵横交错，也制约了其发展。区内城市交通、基础设施相对滞后。 2、经济概况2005年全市GDP总量590.14亿元，按可比价格计算，比上年增长11.5%，提高0.7个百分点，为近9年来增速最快的一年，其中一产业增加值149.71亿元，增长5.9%；二产业增加值227.35亿元，增长16.9%；三产业增加值213.08亿元，增长9.8%。按常住人口计算，人均GDP为8888元。三次产业结构为25.4：38.5：36.1。在经济快速增长的同时，经济运行的质量明显提高，在全面取消农业税的情况下，全市实现财政总收入31.64亿元，比上年净增5.66亿元，增长21.77%，创历史新高，财政收入占GDP的比重5.4%，同比提高0.3个百分点。 三化进程进一步加快。全部工业增加值199.97亿元，占GDP的比重达到33.9%，比上年提高2.7个百分点，其中规上工业增加值129.64元，增长25.3%。工业经济对经济增长的贡献率达50.3%。2005年，B市金融业保持良好的发展态势，B市金融机构各项存款余额564.46亿元，较年初净增74.51亿元，增长15.2%；各项贷款余额275.06亿元，较年初净增28.02亿元，增长11.2%，存款和贷款的余额及净增额 均居全省第二位，B市金融机构实现利润1.18亿元，同比增盈1.54亿元。2005年，全市城镇居民人均可支配收入8490元，比上年增加532元，增长6.7%，扣除物价上涨因素实际增长4.8%，其中工薪收入5935元，增加172元；经营净收入248元，增加21元；转移性收入2513元，增加300元；财产性收入47元，减少9元。农村居民人均纯收入3833元，比上年增加368元，增长10.63%，扣除物价上涨因素，实际增长8.7%，其中工资性收入1501元。增加160元，家庭经营收入2204元，增加47元。城乡居民生活消费继续提高。城市居民人均生活消费支出6185元，增长2.76%，其中食品支出2406元，增长0.86%，城市居民家庭恩格尔系数为38.9%，消费支出增长较快的主要是衣着、家庭设备用品及服务和教育，分别比上年增长20.04%、50%和11.15%，医疗保健、居住及交通通信等支出均有不同程度下降。农村居民人均生活消费支出为2818元，增长7.1%，其中食品支出1503元，恩格尔系数为53.3%。平均每百户拥有彩色电视机、摩托车、电话等耐用消费品数量进一步上升。人均住房面达到42平方米。 （二）B市房地产市场分析1、房地产开发状况2005年房地产投资再创13.23亿元历史新高，同比增长56.1%，高于同期基本建设投资和更新改造投资的增长幅度。2005年1-12月B市房地产开发投资完成情况表计量合计计量单位合计按用途分单位住宅经济适用房办公楼商业营用房其他一、房地产开发投资万元132307四、房屋建筑、销售面积万平方米其中：国有单位投资万元15112、施工面积万平方米370.6422271.49315.5911.707773.490313.9511其中：商品房建设投资万元130539其中：新开工面积万平方米121.78994.41733.8043.550120.32733.4938土地开发投资万元1688、竣工面积万平方米81.173963.37683.092.594510.24024.9624土地购置费万元10496、商品房屋销售建筑面积万平方米51.010546.14011.58150.1363.13071.5977按用途分：其中：销售给个人万平方米51.010546.14011.58150.1363.13071.5977住宅万元93367、空置面积万平方米35.422223.21710.38050.42389.7592.0223办公楼万元2706其中：空置一年至三年万平方米2.80232.289600.07530.29290.1445商业营业用房万元19162 空置三年以上万平方米0.91230.2876000.30580.3189其他万元17072五、商品房屋竣工价值万元40270300361293150476823051二、本年购置土地面积万平方米563.501六、商品房屋销售额万元622475240283417778871781三、完成开发土地面积万平方米24其中：销售给个人万元622475240283417778871781房屋施工面积 2005年，B市商品房施工面积271.49万平方米，同比增长16.37%。房屋竣工面积 2005年全市竣工面积为63.38万平方米，比上年同期增长18.7%。房屋销售面积 2005年全市销售面积为46.14万平方米，比上年同期增长15.4%。 房屋空置面积 随着开发量的增加，积压商品房总量也仍在继续增加，据统计：2005年末商品房空置面积为23.22万平方米。 B市商品房空置面积的大幅度增加主要是由二个原因造成的：A、一直以来，特别是2000年2003年间，B市效益较好的企事业单位都兴建了大量的带安居性质的集资房，形成了集资建房的热潮，解决了B市大部分居民的住房问题，致使市场整体需求不足；B、2003-2005年B市大体量的房地产开发，短期内难以消化。空置房屋面积大，一方面也反映了B市场实际上是一个需求小增量市场，市场容量相当有限。 2、B房地产市场供求特征物业特点: 目前市场在售楼盘相对集中在老城区和XX开发区，大致可分三类：第一类以旧城改造的项目居多，主要特征：市区中心位置，规模较小，占地面积不大，高容积率，一、两栋楼体，多为高层，周边环境较杂乱，小区景观无从谈起，面积以偏大户型为主；第二类为中小规模的楼盘，主要特征是：规模很小，产品结构有多层和小高层建筑，规划水平不高，小区无景观，户型以偏中大户型为主，不同区域地段的楼盘售价相差较大，整体均价在1400元/左右； 第三类为规模稍大、品质高的楼盘，如XX开发区的D城市花园、新城国际、钻石城、都市春天和XX世家。主要特征：有一定的规模，规划理念较先进，优美的小区景观，产品结构有多层、小高层及高层，户型设计比较合理，面积以中、大户型为主，物业管理好、小区或楼盘档次高、规模大而成为引导市场的主流产品，售价在1650元/平方米以上。 3、各板块开发及主要特点主城区板块 主城区为B市老的行政、商业、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商业氛围浓厚，升值潜力及投资价值大，土地成本较高，主要以高尚次的高层公寓、商铺为主，销售平均价格较高。住宅在13802000元/左右。 主要特征：市区中心位置，规模较小，占地面积不大，高容积率，一、两栋楼体，多为高层，环境指数一般，小区景观无从谈起，面积以中、大户型为主，售价多为13802000元/平方米左右。XX开发区板块 XX开发区位于B市西部，是B市新的行政中心，市委、市政府等行政事业性单位均已入驻该片区，已形成一定的规模，政府机关搬迁工作已基本完成，区域的后发优势已开始体现，片区市场将具有较大的发展和潜力。B市民对XX区的认可度是比较高的，片区规划较好，路网建设已完成，生活配套设施正在逐步完善，生活便利程度不断提高。由于片区拥有良好的区位优势和优美片区环境，随着都市春天、D城市花园、XX世家、新城国际、钻石城等高尚次楼盘的成功开发，再加上B市众多行政事业性单位的职工集资房的兴建，为片区形成了良好的开发环境和居住氛围，现已成为B市民购房置业的首选区域。住宅在16002300元/左右。 主要特征：普遍的楼盘规模比较小，档次相对其他几个区域要高，户型面积上相对而言设计比较合理，以三房为主力，一般做到120150平方米，120-130平方米的三房旺销，四房面积一般在160190平方米。楼盘在同等档次的情况下，销售速度比其它几个区为快。售价多为16002300元/平方米左右。江东（C区）板块 江东已基本成型，比较老、杂乱，缺乏大型基础配套设施，绿化空间少，建筑物老旧，道路比较窄，交通拥挤，生活配套档次比较低，已逐渐失去竞争力。由于整个B城市空间往西移动，江东的一些居民过江买房，尤其是一些追求高品质生活的人士到“江西”的几个区域买房。住宅在9801800元/左右。当前该区域推出的楼盘主要有：东山路的多层洋房吉星花园价格980元/，阳光花苑价格1100元/；东风南路的高层东江华庭起价为1288元/，均价约1580元/，火车站旁的高层东方名居起价为1680元/，均价约1800元/主要特征：档次低，规模小，楼盘素质一般中档次以下，普遍价格比较低，均价只有1100元/；但打江景牌的楼盘价格相对比较高，均价约1900元/。 4、B市房地产存在的主要问题开发规模普遍偏小 目前，B市100亩以上的的在建楼盘目前几乎没有，10亩以下的项目是市场主流，多是一些市区内效益较好的单位集资房和旧城改造项目，此类项目虽然无小区概念又无环境绿化景观，但大都处在市区中心区域和XX开发区，老城区地理位置优越配套非常完善、XX区虽然生活配套设施稍微欠缺，但整体环境较好，空气好，加上项目规模小，土地的取得多为单位开发，成本较低，除地理位置好的楼盘外，大部分都以较低价格对内部职工进行销售，所以在很大程度上解决了大部分居民的住房问题，从而对B市商品房的销售和需求产生了很大程度的影响。 开发理念较为滞后A、户型设计：户型结构单一、设计面积偏大，布局不合理。以三房以上的户型为主，面积普遍比较大，缺乏小户型产品；B、建筑风格：绝大部分楼盘建筑风格千遍一律毫无个性可言，抄袭现象极为严重；C、服务体系：专业物业管理公司较少，大部分楼盘都由开发商自己成立物管公司进行管理，管理水平不高，物业管理费0.5-1.0元/平方米； D、户型面积：根据全国房地产发展较为成熟的城市的统计情况来看，市场供需主力户型为100平米以上的三房二厅二卫一厨住宅，经过科学研究结果也表明舒适性住宅的标准应该是客厅面积25-35平米左右，主卧15-20平米，两间次卧分别为12-15平米和10-12平米，加上厨房、卫生间、阳台和公摊单套建面在120平米左右； 目前B在售楼盘中，三房二厅一般都以130平米以上的大户型为主力，且缺少二房等小户型产品，与全国的差距较大； E、园林景观：B市目前在售项目一般规模均较小，小区内很少有园林景观和绿化。D城市花园、新城国际、钻石城为典型的大规模大园林景观社区，在B掀起“大”的概念。宣传推广落后 B市房地产市场整体营销策划随着楼盘竞争的加剧也逐步在提高，很多发展商已开始改变原来营销策划、开发、销售都由自己独立完成的观念，已有部分楼盘聘请外地专业营销策划公司和广告公司参与代理，市场上开始出现较高水准的楼盘。为代表的楼盘有：D城市花园、XX世家、新城国际、钻石城。A、媒介宣传：受本地开发商常规的土法开发的观念影响，与全国各大城市的道路两旁林立的房地产广告牌和满是房地产广告的报纸形成鲜明对比的是，B很少见到房地产楼盘广告，由于本地媒体比较少，报纸发行量低，印刷质量较差，传播面窄，导致广告宣传的主要形式均采用户外广告牌的形式。B、卖场和样板房：与现在大城市先做卖场和绿化园林，后建楼的做法相反的是，B本地的众多楼盘不注重卖场的包装和销售气氛的营造，大多仅设置非常简陋的售楼部，包装差，且很少做样板房，一般都是在主体工程基本完工后才开始做绿化园林，无法体现楼盘的档次，甚至没有绿化园林，也没有认识到全新式营销对楼盘销售的促进作用，缺乏对购房者的正确引导。四、项目定位X 湖 新 城 概 念 设 计 之 二（一）X湖公园、F大道X湖新城标段道路建设 充分利用X湖公园的自然资源，融合现代文化色彩，投资对其开发建设。建成后，优美的自然生态环境、鲜明的地域文化特点，将成为B市民及各地游客放松身心、休闲娱乐的好去处，并成为城市中一道亮丽的风景线。 F大道建设的同时注重周边的绿化景观规划，目标是建成一条绿色宽广的拓城之道、发展之道、民生之道。F大道的建设，将极大地拉动城市东扩南移，拓宽城市发展空间，缩短中心城区与城市出口的距离。打破C区的交通瓶颈，进一步强化B“东大门”的交通枢纽地位，对提升城市品位、促进经济发展、改善居民生活具有十分重要的意义。 （二）高尚生态居住区、综合商业 在B市东部X湖周边、F大道X湖新城标段道路两厢开发面向B、A乃至中南部地区的国际化生态高尚住宅社区。B市丰富的旅游资源及方便的交通为高尚社区开发了有利条件，高尚社区建成后配合良好的策划宣传将吸引大量的B地区中高端客户、A省高端客户、及外地高端客户等。最终建造一个人与自然和谐的国际化生态高尚社区。 高尚生态居住社区概念设计之一1、高尚生态居住社区高尚绿色生态居住社区的建设将充分利用X湖自然景观，吸收项目投资商开发的“XX”、“XX”、“XX”等知名楼盘的规划设计理念，以国际级、专业化服务质量，打造出B最高端居住小区。绿色生态居住区将建成国际化、生态型的高端居住区，主要为X湖新城区域市民服务，同时面向市内及周边地区追求居住质量的高端人士，打造中国华东居住典范。将集中建设欧陆世纪园、太平洋风情区等一大批具有国际地域风格的建筑，成为万国风情的国际新家园。 高尚绿色生态居住社区拟定位为大面积绿化花园式国际化生态高尚住宅。整个建设内容主要由以下几部分组成：创新型豪华别墅、现今设计理念的小高层建筑、建筑风格独特的高层建筑、突显大气的社区会所、流畅的交通干道、大面积的绿化草坪、前瞻性规划的绿化树木及齐全的商业社区配套设施等。社区建成后将为业主提供环境优美、空气清新、生活方面的居住环境，社区会所将为业主提供餐饮、娱乐、健身、游泳、公寓、商务、休闲等服务，社区配套中的商务设施如购物超市、商务活动室、商务酒店、娱乐设施等将面向成为B社会配套的一部分，也努力使其成为B市高端社会配套的重要组成部分。社区内的绿化设计特别是绿化草地设计、绿化树木选择及布置设计、水系规划设计、道路规划设计等将决定社区的品位和档次。从初步来看，本项目地块进行绿化时将初步计划在F大道路侧进行纵深绿化建设使其成为社区的主要景观带之一，纵深深度结合政府总体规划后给出；为充分利用地块现有X湖水面并对其投资改造型，初步计划利用项目地块内X湖主要水系，使其成为社区的另外一个主要景观带。社区具体绿化设计方案将进行整体规划设计，将本社区建成B市有影响力的国际化生态高尚社。2、商贸购物及商务办公区 主要建造服务于X湖新城科研办公、商品交易、金融等的写字楼、商务酒店、金融服务机构及配套商务服务机构。 五、项目规划与实施（一）项目建设实施步骤 根据B市总体规划要求，D集团计划用五年时间对整个X湖新城实行“整体规划、分期、分步实施”开发建设，项目规划总占地面积约为5000亩，建筑面积约为200万，建设总投资约为35亿元人民币。项目总体分两期进行。一期项目包括：投资对F大道从B市康乾公司至东外环路路段（约4.5公里）的基础设施及X湖公园建设；投资对F大道上述路段两厢的土地及X湖公园周边的补偿土地（F大道上述路段两厢的土地的补偿顺序为自西向东依次出让）进行商住开发。二期项目包括：投资对F大道从东环路至高速铁路客运站路段的基础设施建设；投资对F大道该路段两厢的补偿土地（土地补偿的顺序为自东向西依次出让）及X湖新城内补偿之外土地进行商住开发。 （二）项目规划整个X湖新城分为四大功能区：1、交通功能区。投资F大道建设，打造以F大道、武广高速客运站、东外环及其他城市次干道为交通枢纽的B东部新城区，彻底解决长期以来制约B东部经济发展的交通瓶颈。占地约1000亩。 F大道建设概念图2、X湖水域生态保护区。投资对X湖公园进行改造， 以“亲水”为主题， 拟引X水进湖，利用X湖水域的自然资源，融合现代文化色彩，建成面向全市人民开放的休闲娱乐、观光旅游的风景区，并成为城市中一道亮丽的风景线。占地约2000亩。高尚生态居住社区概念设计之二3、高尚生态住宅区。 住宅区以组团方式建设，每个组团相对围合，既自成一体，又与整个社区有机结合。每个组团各有特色，城创新型豪华别墅、现今设计理念的小高层建筑、建筑风格独特的高层建筑等等纷呈别致。考虑该项目就在区域土地为X水泥沙冲积而成，地面建筑以小高层和低层为主。同时住宅区主要包围在X湖公园周边和布局在F大道两厢用地上。占地约1400亩，建筑面积约140万平方米。4、综合中心商业区。为方便消费，该功能区将主要布局在武广高速客运站周边和紧靠F大道两侧，其功能包括：商业步行街、生活集市、商务酒店、休闲中心、体育活动中心、文化书市、金融服务、邮政服务等。占地约600亩，建筑面积约60万平方米。 （三）项目经营管理方式项目确定后，D集团将在项目所在地成立具有企业法人资格的项目公司负责项目的开发、经营和管理。项目开发采取整体规划、绿化先行、分步获得用地、分期建设、宣传方案整体策划等方式。项目第一期启动开发规划300亩。后期项目根据市场需求进行开发。 1、规划设计。本项目进行规划设计时，将采用整体设计方案，项目规划设计方案将涵盖项目所有用地，设计方案将把项目作为一个整体考虑，从全局角度考虑各期项目规划设计。 2、社区建设。整体设计，分步建设是本项目开发的主要原则，整体设计方案制定后，分解确定每步项目建设的内容，根据建设内容完成相关设计并逐步实施。3、项目策划。项目公司成立后，将有专门的部分负责项目策划，策划部门将结合项目定位制定项目整体策划方案，根据第一期项目建设内容分解整体策划方案后形成一期项目的策划方案，根据策划方案逐步实施。4、楼盘销售。本项目销售时，将充分利用D集团已有的成功销售策略制定相应的销售方案。5、物业管理。作为社区功能的重要组成部分物业管理在高尚社区中占有重要位置，在物业管理方面D集团的普遍做法是成立自己的物业管理公司，物业管理公司开展业务时充分考虑开发项目公司的要求，开发项目公司和物业管理公司经营密不可分。 五、项目可行性分析 （一）项目环境分析 大凡做事都是“做事在人，成事在天”，“天时、地利、人和”是成功的三大法宝，与时迁移，应时变化，立俗施事，指约而易操，事半而功倍。分析项目的可行性，首先必须对该项目所关涉的政治、经济和地理的环境进行分析和把握。 1交通地理环境B市位于A省中南部，是国务院批准的XX改革开放过渡试验区。她东接三吴，南面五岭，西连黔滇，北通鄂豫。距XX600公里，XX约200公里，XX300公里，素有“南北要冲，两广咽喉”之称，是我国南方的重要交通枢纽。XX、XX铁路干线交汇市C区，目前正建设的武广高速铁路也穿过B市，并且该高速客运站落户B城市东部。公路纵横交错，四通八达，XX、XX、XX、XX等高速公路贯穿全境。水上运输也很便利，X江上溯潇水，下入洞庭，X水等一级支流可四季通航。优越的交通、区位环境为城市发展提供了巨大的发展空间。 2政策环境B市委市政府十分重视X湖新城的发展，“十一五”规划纲要明确提出：提高城镇综合承载能力，大力推进城镇化进程 ，高起点规划、高质量建设、高标准管理，做优做强市区中心城市，充分发挥中心城市和城镇的聚集和辐射功能。 “十一五”期间，要以城市外环路为基础，推进中心城区东拓南移，西扩北延，进一步拉开城市骨架。树立经营城市理念，充分利用各种资源，通过市场运作方式，加快建设路、桥、水、电、燃气、通讯等一批重大市政工程。加快交通主干线及次干道建设，健全城市管理体系，提升城市管理水平。充分挖掘和提升历史文化内涵，围绕江、湖、山，以标志性建筑、公园广场、江河风光带、绿化亮化和城市雕塑等市政设施，丰富城市内涵，提升城市品位。重点抓好F大道、XX路东、西延伸、景观大道等城市主次干道建设。抓好城区段三江两岸风光带建设。改造提质建设老城区，高标准打造X湖片、城南片、XX湖片、长湖町片新城区。经过不懈的努力，把中心城区建设成园林绿化城市、优秀旅游城市和国家卫生城市。争创国家级文明城市。这也是我们倾向于在B投资建设的重要原因之一。3、经济资源环境B市经济民展进入快车道，2005年，全市GDP总量590.14亿元，按可比价格计算，比上年增长11.5%，提高0.7个百分点，为近9年来增速最快的一年，其中一产业增加值149.71亿元，增长5.9%；二产业增加值227.35亿元，增长16.9%；三产业增加值213.08亿元，增长9.8%。全市各金融机构（本币）存款余额560.5亿元，比上年末净增78.9亿元，增长16.4%，其中企业存款73.63亿元，增长6.2%，居民储蓄存款441.53亿元，净增64.88亿元，增长17.23%。各项贷款余额280.8亿元，比年初净增35.14亿元，增长14.3%B资源丰富，是全国“有色金属之乡”、“非金属之乡”、“渔米之乡”和“旅游圣地”。已探明储量的矿产有金、银、铜、铁、铅、锌、煤、岩盐、高岭土、钠长石等60多种，其中钠长石储量居亚洲之首，硼砂为华南独有，高岭土名列全国前茅，岩盐为华南之冠。B是全国商品粮、猪、鱼、油重点生产基地，其优质米、活大猪、黄花菜、湘黄鸡、湖之酒、云雾茶、龙须草席等农产品在国际市场久负盛名。XX是国家级风景名胜区，素有“XX”和“XX”之称，佛道同尊共荣于一山的宗教文化为我国宗教一绝。山中风景绮丽，集“秀、深、幽、险、古”于一体，是不可多得的揽胜、探奇、度假、避暑、观光和朝山拜佛、求寿求财的圣地。XX的岐山、鸟洲，XX的天堂山，B的岣嵝峰等都是风光旖旎、独具特色的休闲旅游胜地 。 （二）房地产需求分析近几年来，我国的房地产市场非常活跃，价格上涨也很快，根源在于我国改革开放二十多年来经济的快速发展。老百姓有钱了，几亿农民要进城，而中国人天生又喜欢置业，就有了很大住房的需求，需求和供应的博弈带来价格的上涨。根据B的规划，2010年市区人口将达到100万人，比现在要增加近11万人，若按人均居住面积25平方米来算，新增住房需求就有275万平方米，摊到每年是55万平方米，这还不包括原城市居民改善住房条件、老成区旧城改造所增加的需求，而现在B市区每年销售面积才约46万平方米，照此计算是供不应求的。虽然现在B的住宅市场是买方市场，新房有一定的空置率，但这是短暂的现象，从长远看，房地产投资的空间是很大的。（三）项目SWOT分析优势分析1、本项目所在位于B市东部，F大道、XX东路（B市“十一五”规划建设）建成后，该区域将形成以F大道、XX东路为城市重要的交通干道，B火车站、X湖汽车站、东外环、武广高速客运站为对外联系的完善交通交通网络，拉动整个区域经济增长。因此，项目未来升值潜力巨大。 2、项目区域有B市大学城，文化氛围浓厚。3、项目X湖公园改造后，是城市中心难得的一个水景休闲观光胜地。4、项目可以说是B市规模最大的功能完善社区，绿化景观大体量规划设置。5 D集团有多年绿色高尚住宅开发管理经验。其开发的物业配置高、公共部分装修档次品位定位高、全封闭式物业管理，服务水准高。 劣势分析1、整个X湖新城目前规划以及配套设施不是特别完善。2、项目区域内街道环境杂乱、人流混杂、素质较低，无形中降低了物业档次。3、项目以投F大道等基础设施建设为切入点，对前期筹备工作和资金要求较高。4、与F大道相配套的连接河西新建跨X江大桥现还没有开工建设。机会点分析1、国家土地政策的从严，加大了房地产开发企业取得土地的难度，特别是大面积的土地。因此，本项目的操作可控制2000多亩土地，对集团实行土地储备是个较好的时机。2、项目选址地是B市与C区已经确立的城市功能新区，两级政府对该区域具有强烈的建设开发需求，为下一步开发提供了良好的政策环境。3、C区现有社会经济总量与未来发展目标存在巨大的发展空间。 4、B市，特别是C区中高档楼盘景观规划、户型设计普遍不够人性化，中等户型比例供给较少，形成市场空白点。 威胁点分析1、项目规模大，对前期筹备工作要求较高；2、主题定位的准确性、前期展示、后期建设能否完整贯彻到位直接影响项目综合品质的打造及建立起高端市场地位。 由以上分析可以看出，本项目选择在B市C区X湖片区有利有弊，获利与风险并存。在项目定位准确，策划得当，操作有力，管理到位的条件下，需政府在政策方面给予大力扶持，为开发商和投资者创造宽松的投资环境，将会大大降低开发成本和投资风险，使开发商和投资者看到获利空间。当利大于弊时，项目才可能进入实质性实施操作。 （四）项目资金来源分析 1、根据项目“整体规划、分期实施“原则，D集团凭借雄厚的现金和资产实力，以自有资金及多渠道融资等方式，解决开发初期的资金需要；在进入开发期后、项目开始运营和项目成熟期之前，通过物业租售及财务杠杆手段实现现金流的平衡。在项目分期开发中，在前一期项目完成后，通过阶段性运营，为下一期项目打铺垫作准备，凭借成熟的经营管理经验和运作收入，实现现金流的平衡和资产的增殖，完成对下一期项目的运作投资，直至项目全部建成并投入使用。2、D集团投资该项目，是建立在对自身实力和资金稳定来源及对项目前景的科学分析的基础上。D集团作为投资主体，目前在全国已经建成的住宅、商贸网络项目已形成稳定的利润来源和强大的现金流，可以为项目建设提供强大的资金保障。其住宅地产、商贸地主项目的成功业绩和企业良好的资信为企业搭建了良好的融资平台。3、D集团与中国银行、中国建设银行是战略发展伙伴；是广发银行和广发证券以及数家金融机构的大股东，项目建设运营有畅通的融资渠道 （五）项目投资效益分析 1、开发及销售假设占地面积2000亩，土地单价为25万元/亩（基础设施建设投资及投资回报折算的净地价格），综合容积率为1.5，开发产品为多层洋房、小高层、别墅和商业用房，多层洋房及小高层建筑面积为1260000平方米，销售单价为1800元/平方米；别墅建筑面积为140000平方米，销售单价为4000元/平方米；商业建筑面积为600000平方米，销售单价为3000元/平方米。2、项目投资估算表项目单价计价数额合计总价开发成本土地的综合成本2520005000050000319380前期费用规划设计勘探等专业费用3%200000600016000临时道路平整和建设单位临时设施费用0.005200000010000建筑成本土建费用0.12000000200000200000基础设施配套工程费用（红线内工程费用，绿化、道路、供水供电、煤气等等工程）基础设施费用0.0220000004000040000开发期间税费配套设施建设费020000000.006000.00工程监理费1.0%2000002000.00其它税费2%2000004000不可预见费3%2460007380.007380.00开发费用管理费用3%3193809581.49581.40 26502.52 销售费用2%46280092569256.00 财务费用 3193807665.127665.12 房地产经营税费营业税5%4628002314023140.00 35350.044城建税0.35%4628001619.81619.80 教育费附加0.15%462800694.2694.20 其他税费0.50%46280023142314.00 土地增值税7582.04投资合计345882.52 支出合计381232.56 销售合计462800预计税前利润81567.44 投资利润率23.58%所得税26917.25 税后利润54650.18 税后投资利润率15.80% 综上静态初步分析，可看到，X湖新城项目具有较好的经济效益,项目税前利润率可达到23.58%. （六）项目社会效益分析1、项目与F大道、X湖公园等基础设施捆绑开发建设。F大道建成后将改变整个B市东部城区交通瓶颈，彻底打通东大门；X湖公园的建设将充分利用其自然环境，建设成以“亲水”为主题面向全市人民开放的集休闲、娱乐为一体的景观公园，也为B市旅游业发展提供了必要的配套支持。2、项目的建设和D集团建设国际化生态高尚社区的理念及强大的企业资源，将有效提升B市房地产行业整体建筑水平，为B市、C区吸引大量的高端消费群。3、项目的开发建设及完善的物业管理都将为B市提供了一定的就业机会，并将增加B市财税收入。六、结论与建议（一）结论 综合以上各方面的分析，可以得出如下结论：1、通过市场定位、区位分析和需求分析可知X湖新城项目符合目前市场消费、符合国家产业政策、符合市场需求、符合城市总体规划。 2、项目建成后将成为B市新的标志城市名片，同时项目的成功运营也将给B带来很多就业机会和税收收入。因此本项目从社会效益上是可行的。3、通过相关的财务指标的分析可知，本项目的预期收益率符合房地产的投资利润要求，因此本项目从经济上是一个可行的投资项目。 总而言之，该项目建设具有良好的经济效益、社会效益。（二）建议1、为保障项目建设的顺利进行，除开发商本身的条件与运作方式外，还需要有一个良好的外部环境来支持，即开发政策扶持。 2、通过项目的敏感性分析，容积率指标及销售价格对项目的投资利润率影响较大，因此项目的规划条件、功能布局、产品定位、销售价格等确定值得重视。3、由于项目的切入点是以基础设施建设投入为前提，前期资金投入量大。同时，为规避政策法律风险，请求政府对项目开发用地先行挂牌，投资商以支付土地价款方式投资启动基础设施建设。 香江集团地产事业部拓展部二00六年七月 下面是赠送的中秋节演讲辞，不需要的朋友可以下载后编辑删除！谢谢中秋佳节演讲词推荐中秋,怀一颗感恩之心老师们，同学们：秋浓了，月圆了，又一个中秋要到了!本周日，农历的八月十五，我国的传统节日中秋节。中秋节，处在一年秋季的中期，所以称为“中秋”，它仅仅次于春节，是我国的第二大传统节日。中秋的月最圆，中秋的月最明，中秋的月最美，所以又被称为“团圆节”。金桂飘香，花好月圆，在这美好的节日里，人们赏月、吃月饼、走亲访友无论什么形式，都寄托着人们对生活的无限热爱和对美好生活的向往。中秋是中华瑰宝之一，有着深厚的文化底蕴。中国人特别讲究亲情，特别珍视团圆，中秋节尤为甚。中秋，是一个飘溢亲情的节日;中秋，是一个弥漫团圆的时节。这个时节，感受亲情、释放亲情、增进亲情;这个时节，盼望团圆、追求团圆、享受团圆这些，都已成为人们生活的主旋律。同学们，一定能背诵出许多关于中秋的千古佳句，比如“举头望明月，低头思故乡”、“但愿人长久，千里共婵娟”、“海上生明月，天涯共此时”这些佳句之所以能穿透历史的时空流传至今，不正是因为我们人类有着的共同信念吗。中秋最美是