房地产开发可行性研究报告课程设计.docx

项目可行性研究报告有限公司房地产开发与经营课程设计任务书 题 目：项目可行性报告 班 级：工程造价3、4班 姓 名： 指导教师： 87目录1.项目概况51.1项目名称51.2项目地块情况51.2.1项目地址51.2.2地块的现状51.2.3地块周边环境71.3项目建设单位81.4开发项目主要建设内容81.4.1用地使用性质：81.4.2规划建设净用地面积：81.4.3其它用地面积：81.4.4用地规划指标：81.5项目建设的必要性91.5.1有利于加快中海国际社区建设的步伐91.5.2促进中海国际社区“两型社会”的建设91.5.3推进郊区城镇化，提高郊区人民生活水平101.5.4促进经济增长的需要101.5.5项目对社会的影响分析101.6项目的合作单位101.6.1勘察单位101.6.2监理单位111.6.3施工单位111.7项目建设的自然条件121.7.1地形121.7.2水文121.7.3气候131.8市政基础设施条件141.9项目营销策划的依据141.9.1类似房地产可研实例141.9.2国家及成都市对房地产开发项目取费的规定161.9.3房地产市场信息资料171.9.4成都市投资环境资料181.9.5潜在消费者调查资料191.9.6成都市规划局批准的用地规划红线图及规划设计要点191.9.7项目可行性研究报告201.9.8有关法规、规范和标准242住宅潜在消费者调查与分析262.1成都市中海国际（项目地块所在）住宅潜在消费者基本情况调查与分析262.2成都市市金牛区住宅潜在消费者需求特征调查与分析272.2.1购房目的调查与分析272.2.2套型需求调查与分析272.2.3面积需求调查与分析272.2.4总价承受能力调查与分析282.2.5交房标准偏好调查与分析282.2.6厨房设计偏好调查与分析282.2.7主卧室内功能室添加功能需求调查与分析282.2.8房间的平面布局设计偏好调查与分析282.2.9储藏室/杂物间需求调查与分析292.2.10其他等292.3成都市中海国际区住宅潜在消费者购房信息渠道调查与分析292.4成都市金牛区金泉街办居住市场调查与分析292.4.1金牛区概况302.4.2成都市城市总体规划312.4.3全区产业现状313.市场细分与目标市场选择333.1市场细分333.1.1市场细分的内涵333.1.2市场细分的因素333.1.3细分市场的确定343.2目标市场的选择363.2.1评估细分市场373.2.2选择细分市场384.产品定位404.1产品定位的含义404.2产品定位的原则404.3产品定位的步骤404.4产品定位404.4.1套型和面积的定位424.4.2装修标准的定位474.4.3厨房设计514.4.4.车位设置534.4.5外立面用材的确定545.财务分析555.1.成本预测表555.2资产负债表575.3现金流量表586.市场推广596.1市场推广方式的选择596.1.1广告推广596.1.2活动推广626.1.3人员推广646.2住宅市场推广计划656.2.1预热期656.2.2开盘期656.2.3强销期666.2.4持销期676.2.5尾盘期68项目可行性研究报告1.项目概况1.1项目名称1.2项目地块情况1.2.1项目地址成都市金牛区金泉街办何家堰村2.3.4组，互助村8组。1.2.2地块的现状详情见界址点成果表：界址点成果表编号：1-净用地点名纵坐标X横坐标Y至何点水平距离方位角4J325903. 57811306.1844J497.05123032574J425841.9111231.2444J5196.66232024094J525993. 44611105.8944J187. 6964726474J126052. 75311170. 4954J213.7549359534J226051.79411184.2164J3191.9481403256面积=19343. 53平方米=29. 0153亩编号：2-净用地点名纵坐标X横坐标Y至何点水平距离方位角3J425911.4411315.2553J3162.8255032553J326014. 90311440. 9833J2201. 11632032563J226170. 19811313. 1903J113.754273 59533J126171. 15711299.4693J6143.064227 26483J626074. 40611194.0813J514.519184 00023J526059. 92211193. 0683J4192.293140 3256面积=33556. 88平方米=50. 3353亩编号：3-净用地点名纵坐标X横坐标Y至何点水平距离方位角2J426065. 12611160.3132J587.736227 26472J526005. 79211095.6832J6222.77932024102J626177. 45310953. 6872J188. 1615032562J126233. 47211021.7622J214.1429533032J226232. 10411035.8382J3197. 48814032562J326079.6111161.3262J414. 5191840002面积=21446. 71平方米=32. 1701亩编号：4-净用地点名纵坐标X横坐标Y至何点水平距离方位角1J526086. 77911183.8991J613. 754273595:31J626087. 73811170.1781J7196. 83732032561J726239. 72911045. 1041J814.142533031J826253. 80511046. 4721J1140. 3255032561J126342. 97011154.8261J217.6789532521J226341.26111172. 4211J3185. 51314032561J326198.01411290.31J414.5191840002U426183. 53011289.2871J5143. 0642272648面积=34360.19平方米=51.5043亩1.2.3地块周边环境(1)交通情况a、公路：城北客运中心和茶店子客运站将金牛与2条跨省高速、4条省内高速、3条市内高速快速连接起来，使金牛的公路交通四通八达，即将全线开通的成都上海、成都西安跨省高速将使金牛对外联系更为快捷。b、地铁：本建筑项目距离地铁二号线出口仅为500米，不行五分钟即可到达，交通便利，快捷，出行方便。c、铁路：西南地区最大的铁路编组站和客运中心都在成都，年旅客周转量83.1亿人公里，货物周转量399.2亿吨公里，其中客运特等站成都火车北站客运中心就在金牛区和成华区的交界处。d、民航：成都双流国际机场已开通直航新加坡、韩国、法国、香港、泰国等国家的国际航线8条，国际包机航线20多条，国内航线245条，基本覆盖世界各大洲的主要城市，香港港龙等20多家国际国内航空公司在此从事客货运输业务，年旅客周转量104.2亿人公里，货物周转量2.2亿吨公里。金牛距双流机场越20公里，车程约30分钟。(2)配套设施：本建筑物业管理用房的配置满足成都市规划管理技术规定 (2014)的有关要求。商业区内配置高级健身房。垃圾用房的配置满足成都市规划管理技术规定（2014) 的有关要求。蓄水池的配置满足成都市规划管理技术规定（2014) 的有关要求。机动车与非机动车车位的设置满足成都市规划管理技术 规定（2014)的有关要求。80000m建一个商场，里面包含健身房，余下的1580.48m建小商铺1.3项目建设单位有限公司1.4开发项目主要建设内容1.4.1用地使用性质：二类住宅用地，商业服务业设施用地1.4.2规划建设净用地面积：总用地：108707.31平方米。其中：二类住宅用地67917.07平方米，商业服务业设施用地40790.24平方米。1.4.3其它用地面积：道路用地面积：39926.96平方米绿化用地面积：26386.10平方米防护绿地面积：2430.58平方米。1.4.4用地规划指标：（1）容积率：a、二类住宅用地：3b、商业服务业设施用地：2(2)建筑密度：a、二类住宅用地：地块总建筑密度21.5%；地块总建筑密度21%b、商业服务业设施用地：地块总建筑密度46.5%；地块总建 筑密度47%(3)绿地率：a、商业服务业设施用地：30%b、二类住宅用地：地块绿地率30%；地块绿地率30%(4)建筑高度：建筑物（含所有建、构筑物及设施）最高建筑高度为36.3m(5)建筑间距及建筑后退红线、 各类规划控制线距离：建筑间距及后退用地红线、道路红线等各类规划控制线距离均符合 成都市规划管理技术规定（2014)的有关要求(6)日照影响要求：本建筑自身及对周边的日照影响满足成都市规划管理技术规定（2014)的相关要求。1.5项目建设的必要性1.5.1有利于加快中海国际社区建设的步伐本项目的实施将有利于提升中海国际社区的形象，提高中海国际社区的招商引资能力，有利于中海国际社区又好又快可持续发展。因此，该项目建设是十分必要的。1.5.2促进中海国际社区“两型社会”的建设改革开发以来中国经济取得了巨大成就，但过去依靠资源投入实现增长的粗放式、外延式发展模式已经难以为继，四川作为一个内陆大省，必须依靠科技创新，向集约、内涵的经济发展方式转变。中海国际社区作为“两型社会”建设的实验区，在如何发展上存在创新的课题。1.5.3推进郊区城镇化，提高郊区人民生活水平现代经济的本质特征是城市经济，只有城市发展了，才能扩大城市经济对农村经济的带动和辐射效应，实现农业产业升级，形成农民向城镇转移和集中的格局，进而推进农业的非农化、农村的城镇化、农民的市民化，富裕农民，改变城乡二元经济结构，缩小城乡差别。1.5.4促进经济增长的需要2008年11月5日，国务院常务会议布署了当前进一步扩大内需，促进经济增长的十项措施，其中加大基础设施建设嫉妒是重要措施之一。综上所述，本项目的建设是必要的，也是必然的。1.5.5项目对社会的影响分析本项目的实施将有利于改善中海国际社区市的交通状况，提升中海国际社区的招商引资能力，有利于中海国际社区又好又快可持续发展。本项目的建设对四川省经济结构调整、产业升级以及中海国际社区“两型社会”的建设将起到积极推动作用，并能为地方增加税源，带动建材、商业服务、交通运输等有关行业经济的发展，符合中海国际社区总体规划的要求，对促进城市经济繁荣、维护社会稳定具有积极的意义。因此，本项目社会效益显著。1.6项目的合作单位1.6.1勘察单位由于地质勘察成果的质量直接关系到设计的质量，尤其是地耐力的准确程度、地下土质变化情况的准确程度都会对设计成果产生较大影响，尤其是对工程造价和进度。所以为了确保勘查行为的规范性，勘察结果的准确性，我们将对合作的勘察单位进行严格地选择，要加强过程控制，在勘察工作进行时，工程部应选派有责任心的工程技术人员或监理工程师在现场进行必要的质量检查和监控，并要做好真实检查记录，确保勘察结果真实可靠，发现其有违规行为或弄虚作假行为应及时纠正并进行必要的处罚。1.6.2监理单位对于监理公司的管理，首先在合同中明确监理部人员组成名单，该名单尤其是总监要经业主事先考察确认，并在合同执行过程中严格遵照执行；选定的总监和总监代表原则上不允许更换，如果确需更换（比如总监或总监代表辞职），新任总监和总监代表必须经业主事先考察同意方可更换，但更换总监时业主要扣除监理公司5万元的违约金，更换总监代表时业主要扣除监理公司2万元的违约金，一般监理人员的更换必须事先经工程部审查同意后方可更换，更换的人员在技术水平和工作能力上不得低于原有人员；这样才能确保监理部的整体素质，整体素质提高了，监理质量才能够得到保障。1.6.3施工单位工程做得好坏其实最重要的是在施工单位，所以对施工单位的管理是最重要的，只有把施工单位管好才能真正的把工程搞好。对于施工单位的管理，我们认为主要从以下几方面着手。（1）在合同中明确项目经理，并明确项目经理必须真正的常驻现场，每周在现场时间不得少于6天，确实有事必须提前向业主和总监请假，经同意后方可离开现场，未经同意擅自离开现场或每周驻工地时间低于6天的在合同中明确处罚标准。项目经理在工程实施过程中不得更换，如确需更换的（比如项目经理辞职），必须经业主同意，且新任项目经理必须经业主考察认可，且在更换项目经理时业主要扣除施工单位30万元的违约金。（2）在合同中明确项目部主要管理人员，经考察同意后原则上不允许更换，如确需更换，新进人员在资格、能力、水平上不得低于原有人员。（3）施工管理条例的制定在工程管理中起到的作用在项目中已有明显体现，我们在总结本工程经验教训的同时在对其进行进一步修改完善，使其在今后的项目中能够发挥更大的作用。同时为了更好地进行工程管理，拟将以前每周进行评比奖罚改为每周考评，月度统一奖罚。（4）工程正式开工前认真审核其施工组织设计及各专项施工方案，尤其是工期计划，确保其科学性、合理性和可行性，并要求对其计划进行细分，包括进度计划、质量控制计划、安全控制计划，实行全方位的计划目标管理，将各控制节点逐步细化，总体计划控制各大的工程节点，月计划控制各单项工程节点，周计划控制每一道施工工序。（5）在工程开始后通过对监理公司的严格要求和控制达到对施工单位的有效控制，控制要求就是全方位的计划控制，要求月计划必须建立在总体计划的基础上，且必须满足总体计划的要求；周计划必须建立在月计划的基础上，且必须满足月计划的要求；任何计划的偏差必须及时采取有效的纠偏措施；鼓励施工单位超前完成计划。同时根据施工管理条例进行相应的奖罚。我们认为，通过以上措施的采取，将会使整个工程部的管理水平上一个台阶，并能更好的管理好工程，把工程的各个环节纳入较好的控制之中。1.7项目建设的自然条件1.7.1地形金牛区地处成都平原东部、成都市近郊，环卫市区一周，与东、西城区合在一起，宛如以市区为蝶身的一只展翅蝴蝶。该区地势自东北倾向西南，地面比降为102。最高海拔点在青龙乡石岭村，为594米；最低海拔点在琉璃场乡祝国寺村，为476.9米。相对高差117.1米，平地海拔约500米，平原占总面积的74.7%，余为浅丘。金牛区地势比较平坦，除东部北缘靠龙泉驿区、新都县浅丘地带外，其余为平坝。境内地质构造简单，只有三类：平地为覆盖着第四纪松散堆积物；浅丘阶地分布雅安砾石层与黄棕色成都黏土；山丘为第四纪朱罗纪和白垩纪红色砂岩、泥岩组成。地下水为第四系孔隙潜水和基岩裂隙水。区境西受龙门山、东受龙泉山活动性断裂的影响，受地震波及，基本烈度为7。1.7.2水文金牛区过境主要灌溉河系有清水河、江安河、府河、毗河、东风渠等五条主干河。其中清水河在境内长23.5公里，平均宽42米，年过境水量为68658.35万方（实际过境水），可供水31405.23万方，占过境水的45.71%，引入团结渠、龙池渠、苏坡渠、金牛渠、梁家堰、双江堰、栏杆堰、龙爪堰、沱江河等支渠；江安河在境内长14.38公里，平均宽45米，年过境水量10152.55万方，可供水量为4007.027方，占过境水量的39.47%，引入三吏堰，金花堰支渠；府河在境内长26.36公里，平均宽55米，年过境水量为80953.94万方，可供水量为8264.68万方，占过境水量的10.21%，引入九道堰、友谊堰、茅草堰、杨四堰、磨儿堰、砖头堰、洗瓦堰等支渠；毗河在境内长5.8公里，平均宽120米，年过境水量82751.99万方，可供水量为3878.73万方，占过境水量的4.69%，引入金马渠、莫龙堰支渠；东风渠在境内长21.58公里，平均宽28米，年过境水量63543.20万方，可供水量为5569.56万方，占过境水量的8.76%，引入南支一、南支二、南支三、北支右分九、黉门堰支渠。金牛区的地下水属潜水型，储水条件良好，地下水埋藏浅，变幅小，厚度由西向东减薄，水量丰富。埋藏深度，丰水期12米，枯水期24米；流向与地形一致，由西北向东南，水力比降2%；物理性质良好，水温1620.5；化学组成以重碳酸盐钙型水及重碳酸钙镁型水为主，矿化度在1克/升以下，硬度在25(德度)左右。因属第四系孔隙性潜水，水位动态与水质变化均易受地面水的影响，尤以城市环境条件和农业环境条件影响较为突出。1.7.3气候（1）日照金牛区年日照时数平均为1238小时，最多年为1461小时，最少年为827小时。年日照百分率平均为26%，最多年为33%，最少年为19%。日照时数和日照百分率季节变化基本一致，以夏季（68月）为最多，冬季（122月）为最少，春季大于秋季。太阳总辐射量平均为3718.5兆焦耳/平方米，最多年为4089兆焦耳/平方米，最少年为3031.9兆焦耳/平方米。总辐射量以夏季为最多，约占年总辐射量的40%，最大值发生在7月，为465.22兆焦耳/平方米；冬季辐射量最少，占年总辐射量的14%；最小值发生在12月；春季辐射量大于秋季。（2）温度金牛区属四川盆地亚热带温润气候区，常年均温16.2，积温5937。最高气温为40.1（1941年7月4日），最低气温为-6（1955年1月5日）。日照最高气温大于或等于30.0的日数，日最高气温大于或等于35.0的天气不多见；日最低气温低于或等于0.0的日数，年平均约12天，出现在11月下旬至3月中旬，其中多发生在12月下旬至2月上旬之间。（3）降水金牛区年平均降水量为940.01034.6毫米，由于受地形和城市工业区的影响，东部降水量多于西部，保和乡的沙河堡降水量最多，簇桥乡最少。1.8市政基础设施条件本项目已经落实水、电、气、信等各项市政配套设施，用地内污雨水排放系统按分流制进行。 化粪池设置在建筑项目内部本项目已经在建设项目临街布置的集中绿地中，设置用地面积为30平方米的市政设施点位。并在此基础上用地临街面宽每增加200米 距离增加一处市政设施点位，落实水、电、气、讯等各项市政配套设施。市政公共设施已采用国际一流设计师作景观化处理。建设用地出入口、场坪标高已与相邻城市道路标高相互衔接。市政部分的规划设计符合成都市规划管理技术规定的有关要求。交通出入口:已临规划道路布置，开口宽度及位置已符合市交管局并联审批意见要求 及成都市规划管理技术规定的有关要求，并在总平面中注明。1.9项目营销策划的依据1.9.1类似房地产可研实例（1）卓锦城占地：960亩（净用地629.65亩）位置：三圣乡新华村。东西南北分别以东洪路、三环路、成龙路、新华一线为界，与规划中的锦江区政府办公区相对。用地性质：居住兼商业容积率：不大于2.5建筑高度：不大于75米绿地率：大于30%地价：4.9亿元（70万/亩）拿地日期：2003.9.16开发商：成都盛吉立房地产开发有限公司（新加坡盛邦新业、新加坡吉宝置业和天立国际私人有限公司共同组成）物业管理：新加坡怡禾行规划设计：盛邦新业卓锦城具体信息如下表：项目卓锦城均价住宅：3300左右占地面积净用地 630余亩总户数约4000户建筑形态高层电梯公寓+花园洋房+别墅建筑风格风格简洁，现代，典型的新加坡风格建筑项目配套幼儿园 小学 会所 绿化园林 购物中心 超市 大型商场 体育设施物业形态纯居住户型区间未知主要卖点高容积率 高绿化 低密度的中高档住宅小区主要劣势周围有烟厂 配套不齐全（2）万科.魅力之城占地：666亩（净用地462.7亩）位置：保和乡胜利村五、六组，东西南北分别以东洪路、三环路、成渝高速、老成渝路为界。用地性质：二类住宅用地商业容积率：二类居住用地2.3商业、金融、贸易咨询用地3.5建筑高度：多层住宅24米，中高层住宅40米，商业、金融、贸易咨询主体建筑40米，其余部分24米绿地率：30%地价：2.77亿元（60万/亩）拿地日期：2004.8.26魅力之城具体信息如下表：项目魅力之城均价住宅 3000-5000总户数约4000户建筑形态小高层电梯公寓+花园洋房+多层建筑风格未知建筑形态纯居住加商业户型区间未知主要劣势项目周围比较荒凉 且有高速公路环绕 配套不齐全主要优势万科引人入胜的产品和都市文化来吸引客户群该项目的规划设计单位是日本山崎实设计，曾是世贸大厦的设计者。从项目整体环境、配套档次方面比较，该项目不会对国际社区构成重大竞争，但是该项目在整体规划中同样采用了开放社区的概念，突出项目街区空间和社区参与性。（3）麓山国际社区开发商：成都万华房地产开发有限公司（目前达义实际操作）投资商：成都三九投资管理有限公司等总体规划：美国DAHLIN规划设计集团详细规划与建筑设计：美国DAHLIN规划设计集团美国SCHEURER设计公司美国JbZ公司高尔夫球场设计：美国JMP公司景观设计：美国JAMESNICOLAY景观设计事务所轻钢住宅结构设计：美国CLA公司室内装修与陈设设计：美国RYANYOUNG室内设计公司整合推广：深圳市闪隽广告有限公司SHANJUANAD.项目占地：4000亩目标客户：顶级富豪、顶级CEO、金领、政府要员等项目推广状况：该项目主要针对成都至西南区的高端用户，产品形态也以豪华精装别墅为主，产品形态相对单一；社区定位为成都顶级富人区，是显示财富地位和玩乐的地方，其定位特点决定了它对居住生活配套不会太过强调，无法打造成一个具有就业生活系统的新兴小镇、花园小城，在产品配套、居住理念等方面中海国际社区也有较大不同。项目主要优势：达4000亩的超大规模占地面积；拥有高尔夫球场，大大提升环境和品质；纯美式的设计风格，在建筑风格上别具一格，体现宏大的气势和精雕细作的建筑细部处理；全精装修别墅，性价比较高；轻钢结构，墙体厚度薄至10cm，建筑立面简洁和清爽。项目劣势：独立别墅的栋间距较小，有点局促和拥挤；园林设计无较大特色；项目周边配套较差，作为第一居所的条件不具备。借鉴美国（和北京）“纳帕溪谷”别墅社区，实际工艺并未达到真正的水准。1.9.2国家及成都市对房地产开发项目取费的规定房地产转让估价宜采用市场法和收益法，可采用成本法，其中待开发房地产应采用假设开发法。（1） 以划拨方式取得建设用地使用权的，转让房地产时应符合国家法律、法规的规定，其转让价格评估应另外给出转让价格中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。（2） 房地产租赁价格评估a、房地产租赁价格评估应依据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、商品房屋租赁管理办法以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。 b、从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应评估市场租金。住宅的租赁价格评估，应执行国家和该类住宅所在地城市人民政府规定的租赁政策。 c、房地产租赁价格评估可采用市场法、收益法和成本法。 d、以营利为目的出租划拨建设用地使用权上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。（3） 房地产抵押估价a、房地产抵押估价应依据中华人民共和国物权法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国城市房地产管理法、城市房地产抵押管理办法以及当地和其他有关规定进行。b、房地产抵押估价应评估估价对象在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款和抵押价值，并应进行估价对象变现能力分析，根据未来房地产市场变化和短期强制处分等因素作出相关风险提示。c、房地产抵押价值为假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值扣除注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。法定优先受偿款是假定在价值日期实现抵押权时，法律、行政法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用、营业税及其附加等费用和税金。法律、法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值，不应作为抵押估价对象。1.9.3房地产市场信息资料（1）房地产市场持续高位运行1999年到2003年的五年间，成都市商品房竣工面积增加了541067万m2，增长了114%，房地产市场持续高位运行。（2）房地产开发投资持续回升年初，受国土批租萎缩等宏观因素影响，房地产开发投资受到一定影响，下半年开始，国土批租持续放量，今年1-10月，房地产开发投资完成221.2亿元，同比增长22.7%，开发投资持续回升。（3）多种因素持续拉动房地产持续上涨受国土公拍、主要建辅材料价格上扬、房地产市场供应不足、房地产项目品质提升、市场良好的预期等多种因素影响，在郊区等房地产项目持续投放拉低均价的情况下，商品房销售价格持续上涨，110月市区商品房销售均价达到3675元、m2，价格较去年同期上升338元/m2。（4）空置商品房面积持续大幅下降10月底，全市商品房空置面积144.97万m2，同比减少3.78万m2，其中住宅空置面积66.7万m2，减少48%，办公用房空置14.85万M2,减少3.3%，商品营业用房空置43.1万m2，增加12.1%，其他空置20.33万m2，减少10.2%。（5）城西逐步成为高档住宅开发核心区域城南高档居住区开发随着土地供应的日益枯竭逐渐降温。而地处于成都上风上水区域的城西，政府部门逐渐改善城西居住环境、完善城市配套，使之已经成为目前高端市场首选区域。目前该区域内项目云集，成都市顶级高尚住宅亦出现在该区域，早期的春天花园等高级住宅拉动了城西房地产开发的品质升级。在二环以外目前已经形成高尚住宅的聚集地，已经建成和正在开发的都市花园、金沙西苑等逐步成为该区域的代表项目。从各种经济指标进行分析，成都市房地产市场目前十分火爆，市场预期看好，距离国际房地产行业的萎缩期还有一段时间，房地产市场的繁荣还将继续较长时间，房地产还有较大的发展空间。1.9.4成都市投资环境资料（1）房地产市场持续高位运行1999年到2003年的五年间，成都市商品房竣工面积增加了541.67万，增长114%,房地产市场持续高位运行。（2）房地产开发投资持续回升年初，受国土批租萎缩等宏观因素影响，房地产开发投资收到一定影响，下半年开始，国土批租持续放量，今年1-10月，房地产开发投资完成221.2亿元，同比增长22.7%，开发投资持续回升。（3）多种因素持续拉动房价持续上涨受国土公拍、主要建辅材料价格上扬、房地产市场供应不足、房地产项目品质提升、市场良好的预期等多种因素影响，在郊区（县）等房地产项目持续投放拉低均价的情况下，商品房销售价格持续上涨，1-10月市区商品房销售均价达到3675元/，价格较去年同期上升388元/。（4）空置商品房面积持续大幅下降10月底，全市商品房空置面积144.97万，同比减少3.78万，其中住宅空置面积66.7万，减少48%；办公用房空置14.85万，减少3.3%；商业营业用房空置43.1万，增加12.1%；其他空置20.33万，减少10.2%。1.9.5潜在消费者调查资料通过前期市场调研，结合项目定位方向，本项目目标客户群将具备以下基本特征：对生态环境、内环境要求的高要求；消费能力很强：对国外生活区、生活方式一定程度上的认同；高品位的生活；有很深文化背景：身份的认同。结合对目标客户按层次需求的细分以及与产品的对应关系：第一层次消费群体：以工作的便利性（即就近性）和居住的舒适性为第一原则；对居住环境和配套个性化的需求，包括外部环境的生态化、内部园林景观生态化、商业配套及设施的生态化等等；对自身社会地位及价值的社会认同，入住在此是一种身份和地位的象征；对居住文化的认同，这是文化的差异导致的自然聚集效应，不同文化背景的人们总是选择与文化、精神趋同的人群居住在一起；社会交际的需要和居住的个性化需要，如商业信息的获取、促进个人事业的信息、商务往来的需要等等社会交往。这给商业商务配套、户型功能等方面提出了新的要求。第二层次消费群体：城西的区位价值较高的认同，认可项目片区的环境及未来的生活远景；关注健康和自然与生态化，关注居住的高度舒适性和享受性；关注生活的品味和居住环境的人文内涵；对居住文化的认同；关注对自身价值和社会地位的认同或提升；关注社会交际的需要第三层次消费群体：受朋友介绍或媒体的推广后对四川成都情有独钟，或欲来川投资或安家的外地（籍）人士和川籍人士。喜欢四川成都并认可城西的区位价值，认同社区未来的生活方式或社区成熟的生活模式。1.9.6成都市规划局批准的用地规划红线图及规划设计要点（1）地块中标总平北侧公建由西向东依次为：别墅-停车楼-小高层-高层-商业-健身房-商业-商业街规划方案将地块明确分为北侧的公建区域、中部的住区、南端的公园三大板块。其中在地块中部设置了贯穿南北的一条景观轴，整个地块形成了四横两纵的路网系统，构成了项目地块规划的框架，成为项目开发应遵循的基本要求。中标方案整体容积率按照规划要求的上限0.945规划地块规划住宅占地面积约60万M2,建筑面积约16万m2公建配套占地面积2400m2，建筑面积16万m2.（2）主要规划限制条件综合容积率：2，满足地块航空限高要求（地块自西南到东北限高从米到50米之间增高）根据国土出让条件需要建设的主要物业及面积：住宅面积：100万M2学校：采取双语教学的12年制54班以上学校，占地27000M2以上靠羊西线商业：建筑面积42000M2以上，引进的运营商须为世界500强企业或国际知名品牌文化活动中心：占地面积10000M2以上医院：200床涉外医院，占地面积不小于15000M2酒店：运营商须为世界500强或国际知名品牌，建筑面积不低于18000M2菜市场：总建筑面积不得小于12000m2社会停车场：不得少于4个处，有一处作为公交首末站，并引入公交系统，总占地面积不小于17000M2,住宅建设停车位不小于住户数120%其他：须建设多国风情的酒吧等服务设施，社区服务中心、派出所等相关市政设施1.9.7项目可行性研究报告（1）该项目建设有利于改善我市的居住环境，实现成都市“九五”及2010年发展规划中提出的至2010年实现人均居住面积不低于13M2的目标。项目位于成都市中海国际区，作为成都市一流居住板块的高品质住宅，之于区域、之于社会所带来的品质引领，其社会价值是非常巨大的。同时，项目开发商秉承“以人为本”的开发理念，通过专业的开发技术，与专业的营销机构、设计单位等优势资源的强强联合，必将打造成都一流的品质大盘，预计将给开发商带来巨大的经济效益。因此，项目的建设是十分必要的。（2）项目具有居住及商业用途价值，环境的建设是十分必要的（3）项目所处地理位置相对独特，交通方便。规划合理，设计超前，建设外部条件具备（4）建设内容、规模及主要建筑指标：项目规划总占地108707.31平发米项目数量居住（套数）1006户地上建筑面积108707.31平方米住宅建筑面积67917.07平发米商业建筑面积80000.00平发米住宅平均层数13层物管用房面积200平方米地下部分面积81580.84平方米容积率2绿地率30%（5）物业管理本项目的物业管理将由小区业主委员会委托物管公司进行管理（6）售价估算、投资估算、资金来源及使用计划a.售价估算根据项目所处的地理位置、建筑档次及本市同类高档住宅小区商品房的售价调查，本项目高层电梯住宅估算为8200元/平方米（均价），商业售价估算为1800 元/平方米（均价）。b.投资估算本项目动态总投资94304 万元，其中前期工程费3040.81 万元，建安工程费 27109.92万元，基础设施建设费 2499.56万元，营业税加预征土地增值税：8562.77 万元。（7）财务评价项目建成后可累计实现利润 万元，投资利润率 %（未计入企业所得税），本项目在财务上是可行的。（8）结论与建议项目市政配套条件良好，建设条件完全具备，规划方案合理，项目所需启动资金基本到位，测算财务效益较好，项目建设是可行的。项目总开发成本项目计算单价（元/m2）计算面（M2）总价（万元）一、土地费用30000.00108707.3148000土地成本（2000万/亩）200000002448000二、前期工程费249.50121876.003040.811、规划设计及勘察费40.00121876.00487.502、可行性研究费0.50121876.00487.503、剪力及审价费15.00121876.00182.814、“三通一平”费20.00121876.00243.755、测绘费3.00121876.0036.566、图纸审查费3.00121876.0036.567、招标管理费2.50121876.0030.478、报建费144.00121876.001755.019、其他21.50121876.00262.03三、建安工程费1796.24150926.0027109.921、高层（标准层）建安费1700.00121876.0020718.922、地下车库建安费2200.0029050.006391.00四、基础设施费165.62150926.002499.561、道路（整体工程）20.00121876.00243.752、排水管道（雨水、污水）5.00121876.0060.943、燃气管道（3750元/户）45.96121876.00510.004、供水费（2800元/户）34.31121876.00380.805、供电（红线内房屋外）25.00121876.00304.698、污水处理工程费8.00121876.0097.509、通信、tv工程费15.00121876.00182.8110、市政路灯土安工程费3.00121876.0036.5611、景观绿化工程费50.00121876.00609.3812、其他6.00121876.0073.13五、公建设施费0.000.000.00六、销售费用246.15121876.003000.00七、管理费用246.15121876.00415.25八、财务管理80.08121876.00975.96九、维修基金38.50121876.00469.22十、不可预见费68.14121876.00830.50十一、开发成本总计7035.10121876.0085740.98（9）营销利润估算a.营销总收入产品可销售面积m2售价预估（元）产值（万元）产值（万元）电梯住宅67917.07820091000320091000.32商业80000.001800019620000019620车位710个100000/位355000003550总计1141703200114170.32b.税费营业税：总产值 *6.5%=7421.07万预收土地增值税：总产值 *1%=1141.07万项目实际总投入：开发成本+税费=94304万c.投资效益总收益：总产值-总收入=19867万投资收益率：总收益/总收入=21.07%d.财务内部收益率企业自有资金=土地全款+工程费用的30%，约5.5亿元IRR=净收益/企业自有资金=36.12%我司就市场与成本两个方面对项目的可行性进行了研究，研究结果表明，项目所处区域市场认同度高，市场价值显著，同时就项目的市场抗风险能力相对较强，对项目的开发是可行的。1.9.8有关法规、规范和标准央行建议取消房地产信贷优惠：2004年4月，央行发布通知调整金融机构存款准备金率，限制商业银行的信贷盲目扩张。房地产成为信贷调控的主要对象之一。房地产开发固定资产投资项目（不包括含经济适用房）资本金比例从20%提高到35%以上银行提高房产按揭的首付比例，提高银行贷款利息；随着中央对房地产开发信贷规模的控制，各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，主要是限制个人购买2套（及2套以上）的住房以及高档别墅，旨在控制炒房投机，平抑房价。2月26日，中国银监会发布了商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）。指引规定，商业银行对个人住房贷款的发放，应将每笔住房贷款的月房支出与收入比控制在50%以下（含50%）月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）。房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%。部分银行提高首付比例，新房首付比例提高到3成。国务院下发了关于稳定房价的通知，将重点抑制房价的上涨：通知明确指出，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加等原因，导致一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。通知要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展。意见从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入队未来房价走时将产生重大影响。宏观调控对房地产业发展的影响信贷政策，从主观上发出通过需求调控，平抑上涨过快的房价的声音。客观上，银行提高个人住房贷款门槛，从经济能力上抑制市场需求，缓解当前的供需矛盾。政府控制房价上涨，购房紧迫性降低，需求减少。加息让房地产投资者负担更高的投资成本，房价增速趋缓的预期判断，让投资者获取更少的利益，对市场投机行为起到一定的抑制作用。这些都会对房地产市场产生消极的影响，但影响程度并不严重。宏观调控对行业的影响，要看后续出台何种政策措施，以及这些政策措施的执行力度。2住宅潜在消费者调查与分析2.1成都市中海国际（项目地块所在）住宅潜在消费者基本情况调查与分析根据项目总体规划，整个社区建成后将达到6,000户以上，超大的项目规模直接影响项目的消费群的复杂性与多样性；随着高新西区的迅猛发展，在西区工作、生活的外籍人员、高层次管理人员、高学历技术人员以及服务于西区的政府、服务配套机构人员的成倍增长，成都市对外辐射、对外吸引力的不断扩大，项目开发的逐步深入，消费群体将逐步趋向一致。定位目标客户群定位：（1）国际性市场职业类型：海归派精英人士、境外华人购房特征：度假型，以创业基础及商务接洽为主要购买动机（2）全国性市场职业类型：文体界知名人士、国外及海外投资企业、各地驻成都办事机构、国内及沿海经商打工归来者购房特征：长住兼度假型，以创业基础及商务接洽为主要购买动机（3）大西南市场职业类型：中高级公务员、大中型私营企业、外地在蓉经商人士购房特征：长住兼投资型（4）成都市场职业类型：大中型私营企业、新兴行业的金领白领、中高级公务员、高级医生、大学教授老师、高级律师、证券商、少数自由职业者、文体界知名人士、省内其他地区新贵（经商或从政的）购房特征：长住居家型2.2成都市市金牛区住宅潜在消费者需求特征调查与分析 2.2.1购房目的调查与分析成都市金牛区中海国际片区位于消费者普遍具有以下基本特征：对于生态环境、内环境的要求高；消费能力很强；对于国外生活区、生活方式一定程度上认可；高品位的生活；有很深的文化背景；身份的认同。基于以上特征，潜在消费者对购房的要求大概可以分为几个层次。第一层次消费群体主要以工作便利和居住舒适为第一原则，对居住环境和周边商业配套设施较高追求，对于居住文化的认同不同导致自然聚焦效应，不同文化背景的人总是