中级经济师考试《房地产经济专业知识与实务》真题及答案解析.doc

2015年(中级)经济师考试房地产经济专业知识与实务真题及答案一、单项选择题1.城市进化理论把城市的发展演变划分为四大阶段，依次为（）。A.绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散B.相对集中、绝对集中、相对分散、绝对分散C.绝对集中、相对集中、绝对分散、相对分散D.相对集中、绝对集中、绝对分散、相对分散2.城市职能中，为本城市以外区域的需要服务并为本城市创造收入的部分，称为城市的（）。A.基本活动部分B.非基本活动部分C.专业化部门D.非专业化部门3.大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程，称为（）现象。A.城镇化B.郊区化C.逆城市化D.后城市化4.某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平被称为（）。A.需求门槛B.中心性C.中心地职能D.商品销售范围5.某省的总人品为5000万人，其中城镇人口为2250万人，则该省的城镇化率为（）。A.30%B.45%C.50%D.55%6.物权法规定的建设用地使用权出让合同的内容不包括（）。A.土地使用期限B.土地用途C.动工开发建设期限D.土地界址、面积7.土地使用权出让招标公告的内容一般不包括（）。A.投标人的名称和地址B.投标人的资格要求C.投标保证金D.确定中标人的标准和方法8.国有土地有偿使用的方式有土地使用权出让、作价出资或入股和（）。A.土地使用权转让B.土地使用权出租C.国有土地租赁D.土地使用权抵押9.下列关于土地使用权转让的说法中，错误的是（）。A.成片开发土地使用权只能成片转让B.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转移C.土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权D.成片开发土地转让的前提是必须形成工业用地或其他建设用地条件10.某公司3年前以法定最高出让年限取得一宗商业用途土地的使用权，然后建成酒店转让。现该酒店的土地使用权最高年限不高于（）年。A.37B.40C.47D.5011.房地产市场调研要求调研人员具备良好的职业道德，从事调研活动不允许带有任何个人的意愿或偏见。这种要求体现的是房地产市场调研的（）原则。A.客观性B.科学性C.主观性D.公平性12.下列房地产市场调研内容中，属于房地产消费动机调研内容的是（）。A.消费者对位置的要求B.消费者的购买意向C.消费者的收入水平D.消费者可承受的价格13.房地产市场需求调研包括房地产消费者、房地产消费动机和房地产（）调研。A.消费行为B.消费环境C.消费群体D.消费能力14.某一时期内为房地产市场提供的房地产产品的总量，称为房地产市场（）。A.需求B.销售C.供给D.投资15.在市场调研中，通常把可能到某处购物的顾客所分布的地区范围称为（）。A.生活圈B.活动圈C.商圈D.行政圈16.下列关于策划的表述中，错误的是（）。A.策划既含有未做事之前对如何行动的整体筹划和安排，又含有遇到突发事件如何处置的对策B.策划包含计划和决策C.策划主体是指能动地进行策划活动的人D.策划的客体是指策划指向或策划标的17.下列指标中，属于反映房地产市场运行状况的中观经济资源评估指标的是（）。A.银行贷款年末余额B.居民储蓄存款与余额C.人均可支配收入D.商品房空置面积及空置率18.确定房地产开发项目用地位置、面积、界限的法定凭证是（）。A.项目选址意见书B.建设工程施工许可证C.建设用地规划许可证D.建设工程规划许可证19.控制性详细规划的内容不包括（）。A.确定规划地区各类用地的界线和适用范围B.确定近期建设目标、内容和实施部署C.规定建筑后退红线距离D.规定交通的出入口方位20.甲、乙两住宅小区的建筑容积率相同，甲住宅小区的平均层数比乙住宅小区的平均层数多，则下列关于两住宅小区居住建筑密度的说法，正确的是（）。A.甲住宅小区的居住建筑密度低B.乙住宅小区的居住建筑密度低C.甲、乙两住宅小区的居住建筑密度相同D.甲、乙住宅小区居住建筑密度的高低难以判定21.某张拟购买一套新建住宅，预计住宅的使用寿命为70年，每年的平均住房费用为3万元，当资本利率为10%时，张某应一次性付款（）万元。A.28.90B.29.50C.29.96D.3022.某房地产经营项目每年的净现金流量如下表所示，其投资回收期为（）年。单位：万元A.3B.4C.5D.623.考虑资金时间价值所计算出的动态投资回收期与不考试资金时间价值所计算出的静态投资回收期相比，静态投资回收期（）。A.总比动态投资回收期长B.有时比动态投资回收期长C.总比动态投资回收期短D.与动态投资回收期相等24.某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，若基准收益率为10%，则该项目的净现值为（）万元。单位：万元A.-8.31B.87.32C.137.24D.205.6525.某房地产开发公司开发建设一住宅小区，建设用地面积为50000平方米，住宅平均售价为3000元/平方米，固定成本为1260万元，单位产品的可变成本为1290元/平方米。采用盈亏平衡分析法对投资进行评估，若规划批准的总建筑面积为100000平方米，则其经营安全率为（）%.A.90.23B.92.63C.95.80D.97.0626.在房地产开发项目论证设计阶段，投资的主要风险是（）。A.发生不可预料的意外事件B.资本结构的变化C.项目评估分析和预测的准确性D.承包商对项目控制与管理的能力27.房地产开发商由于筹资及财务状况不良，不足以维持企业偿债能力而产生的风险，称为（）风险。A.经营B.业务C.财务D.信用28.房地产投资风险中的动态风险，可通过（）加以规避。A.经营者自身努力B.加强对投资项目的评估C.投保D.防止意外事故发生29.房地产投资项目评价中，考虑通货膨胀率计算出的净现值与不考虑通货膨胀率计算出的净现值相比，（）。A.前者比后者小B.前者比后者大C.大小经常变化D.两者相等30.房地产投资风险转移的主要形式是（）。A.将风险损失摊销计入成本B.从未发生风险损失项目的收益中补偿C.与非保险业的其他人签订合同D.建立内部风险基金31.工程建设项目是指在一定时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力（或使用功能）的固定资产，而按特定的程序完成的（）。A.承包合同B.一次性任务C.管理工作D.施工过程32.在矩陈组织结构中，每一项工作的指令来自（）部门。A.一个B.两个C.四个D.上级33.项目的计划总工期可以被分为前期策划、设计、施工、交付使用等主要阶段。这几个阶段的开始或结束一般是作为项目最主要的（）。A.设计事件B.管理工作内容C.里程碑事件D.进度控制34.全面质量管理的基本观点包括：质量第一的观点，以（）为主的观点，为用户服务的观点和一切用数据说话。A.控制B.预防C.经济效益D.激励35.招标人想把工程建设的资金风险转移给承包商时，一般会采用（）合同。A.成本加利润B.成本加酬金C.单价D.总价36.市场法是选取一定数量的（）并将它们与被估价房地产进行比较，然后对其成交价格进行适当的处理来求取被估价房地产价值的方法。A.买卖实例B.成交案例C.交易实例D.可比实例37.在市场法估价中，因成交日期与估价时点不同而对成交价格进行的处理，属于（）。A.建立价格可比基础B.交易情况修正C.交易日期调整D.房地产状况调整38.某宗房地产的成交价格为3000元/平方米，买卖双方应缴纳的交易税费共计为成交价格的10%，交易税费均由买方缴纳，则该房地产的正常市场价格（）。A.高于3000元/平方米B.低于3000元/平方米C.为2700元/平方米D.为3300元/平方米39.建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失，属于（）。A.功能折旧B.经济折旧C.物质折旧D.外部性折旧40.报酬率等于（）、投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率之和减去投资带来的优惠率。A.低风险报酬率B.银行存款利率C.银行贷款利率D.无风险报酬率41.房地产市场营销过程中的目标顾客确定阶段的工作包括（）、目标市场选择和市场定位。A.企业目标确定B.市场细分C.产品设计D.产品价格制定42.代理租售二手房与代理租售新建商品房相比，前者与后者的差别体现在（）。A.代理机构的性质不同B.代理费用较低C.成交可能性低D.标的以单宗房地产为主43.需求导向定价法的理论基础是（）。A.生产理论B.成本理论C.分配理论D.效用理论44.在房地产名义总价不变的情况下，通过调整付款方式达到降低房地产实际价格的方法是（）。A.各次付款比例不变，各次付款时间往前移B.各次付款时间不变，提高前期付款比例C.各次付款时间往后移，提高后期付款比例D.各次付款时间往前移，提高前期付款比例45.某从事二手房租售代理的房地产经纪机构希望给广告受体提供能随时查询的房地产详细状况，并及时更新房源信息，宜采用的广告媒体是（）。A.路牌B.广播C.电视D.网络46.业主大会筹备组成员应由（）组成。A.业主代表和建设单位B.建设单位和物业管理企业C.业主代表、建设单位和房地产行政主管部门D.业主代表、物业管理企业和街道办事处47.物业管理投标程序包括：准备投标文件，项目评估与风险防范，评标，接受招标方的资格审查，获取招标信息，签约并执行合同，收到中标通知书等主要步骤。这几个步骤的正确顺序是（）。A.B.C.D.48.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应通过（）予以列支。A.物业服务支出B.物业服务成本C.专项维修资金D.物业管理费用49.某住宅小区业主委员会共有11名委员，出席小区第五次业主委员会会议的委员共9人，该次会议所做出的决定若有效，必须经（）名以上委员同意通过。A.4B.5C.6D.750.下列各项原则中，不属于物业服务费收费原则的是（）。A.合理原则B.公开原则C.费用与消费者承受能力相适应原则D.费用与服务水平相适应原则51.下列关于房地产金融业务的说法中，错误的是（）A.住房基金是定向用于住房生产、经营、消费的专项资金B.只有房地产股份有限公司能够发行房地产债券C.房地产开发与经营贷款可以通过担保获得D.房地产信托按照财产的不同分类，可以分为实物信托、资金信托以及资金债权信托52.房地产保险费的计算公式是（）。A.总保险费=保险金额保险费率缴费系数B.总保险费=保险金额保险费率缴费系数C.总保险费=保险金额保险费率缴费系数D.总保险费=保险金额保险费率缴费系数53.下列关于房地产保险的赔偿的说法中，正确的是（）。A.当房价上升时，被保险人可以得到超过其实际损失的赔偿B.保险人应根据实际查损后确定的实际损失给予赔偿C.赔偿金额可以高于保险金额D.赔偿金额以被保险房地产投保时的评估价值为限54.保险人不需要负责赔偿由（）引起的一般财产损失。A.火灾B.洪水C.地震D.泥石流55.住房抵押贷款证券化涉及的市场主体不包括（）。A.中国证券监督管理委员会B.个人投资者C.保险公司D.信用评级机构56.下列有关房地产的税种中，属于中央和地方共享的税种是（）。A.城镇土地使用税B.土地增值税C.房产税D.印花税57.已知某土地使用者在缴纳土地增值税时，被确定的扣除项目总额为8万元，增值额为10万元。则该土地使用者应缴纳的土地增值税额为（）万元。A.3B.3.2C.3.6D.3.858.下列情况中，不属于契税征税对象的是（）。A.国有土地使用权出让B.土地使用权转让C.农村集体土地承包经营权转移D.房屋买卖与赠与59.下列关于城市维护建设税基本特点的说法中，错误的是（）。A.税款专款专用B.属于附加税C.根据纳税人所在地不同有不同的税率D.征税对象是城市居民60.提高或者降低某地区的城镇土地使用税税额标准需要经过（）批准。A.国务院B.省级人民政府C.市级人民政府D.县级人民政府二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）61.与乡村相比，现代城市的特性体现在（）。A.以工业人口为主B.以非农业人口为主C.人中密度大D.一定地域的政治、经济和文化中心E.犯罪率低62.下列关于城市职能和性质的表述中，正确的有（）。A.城市职能概念的着眼点是城市的基本活动部分B.城市职能概念的着眼点是城市的非基本活动部分C.城市性质是城市主要职能的概括和体现D.城市性质是城市发展能力的概括和体现E.城镇化是乡村转变为城市的一种复杂过程63.下列关于国有土地租赁的说法中，正确的有（）。A.国有土地租赁，可以采取招标、拍卖或者双方协议的方式B.国有土地租赁，租赁期限六个月以上的，必须签订租赁合同C.承租人将土地转租给第三人的，承租土地使用权随之转让D.承租土地使用权期满，承租人可申请续期E.国家因社会公共利益的需要，可依法提前无偿收回承租土地使用权64.下列情形中，国家可以无偿收回国有土地使用权的有（）。A.因社会公共利益需要而提前收回土地使用权的B.为实施城市规划而提前收回土地使用权的C.商业用地土地使用权届满的D.以出让方式取得土地使用权开发房地产，满两年未动工的E.土地使用者因破产而停止使用土地的65.房地产市场调研与一般耐用消费品市场调研的不同之处主要体现在（）等方面。A.内容B.对象C.步骤D.侧重点E.原则66.深度访谈法的主要特点是深入挖掘单个被访者的（）。A.态度B.感受C.动机D.消费E.文化67.控制性详细规划的主要内容包括（）。A.确定各级支路的红线位置、断面、控制点座标和标高B.建设条件分析和综合技术经济论证C.道路系统规划设计D.根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线E.制定相应的土地使用与建筑规定细则68.房地产投资中，若甲项目每年的净现金流量为乙项目相应年份净现金流量的两倍，通过分别计算甲、乙两项目的净现值和内部收益率，则可以判定（）。A.甲乙两项目的净现值相等B.甲项目的净现值为乙项目净现值的两倍C.甲乙两项目的内部收益率相等D.甲项目的内部收益率为乙项目内部收益率的两倍E.甲项目的净现值和内部收益率均为乙项目的两倍69.房地产投资风险中的静态风险是指由（）带来的风险。A.决策失误B.意外事故C.财务状况不良D.经营条件恶化E.自然灾害70.房地产投资的不可抗力风险有（）A.投资判断失误B.地震C.战争D.台风E.温和的通货膨胀71.下列工作中，属于房地产开发项目招标工作内容的有（）。A.发出招标公告与邀请函B.发售招标文件C.评标委员会向投标人介绍评标方法D.对投标人进行资格复查E.与承包商协商工期和付款方式72.采用市场法进行房地产估价时，可比实例的实际成交价格只有经过了（）等处理后能可视为估价对象的价值。A.交易情况修正B.调查核实C.公开披露D.交易日期调整E.房地产状况调整73.房地产估价中采用收益法，导致估价结果高的因素有（）。A.确定的收益期限长B.预测的净收益大C.选取的报酬率高D.预测的运营费用高E.考虑了净收益增长74.房地产企业在组织市场营销的过程中，可以自主控制和加以设计的市场营销要素有（）。A.市场B.产品C.价格D.促销E.渠道75.在房地产市场内部（不含土地使用权出让市场），一级房地产市场营销的特征有（）。A.产品以存量房地产为主B.价格由开发商主导定价或采用政府指导价C.较少使用促销手段D.较多使用直接销售渠道E.供方以分散的小业主为主76.业主委员会的主要职责有（）。A.召集业主大会会议B.代表业主选聘物业管理企业，并与之签订物业服务合同C.监督和协助物业管理企业履行物业服务合同D.监督业主公约的实施E.调解业主之间及业主与物业管理企业之间的纠纷77.房地产抵押贷款市场的中介服务机构包括（）等。A.贷款日常维护服务机构B.评估机构C.律师事务所D.担保公司E.监管机构78.房地产股票融资的优点有（）。A.股利可以从税前利润中支付B.促使房地产开发企业提高资金使用效益C.可以在短时间内筹集到房地产开发所需资金D.降低房地产融资的风险E.股票价格的上升有利于提升企业的市场形象79.房地产税收的基本职能包括（）。A.保障财政收入B.筹集公共建设资金C.发挥经济杠杆的调节作用D.杜绝房地产投机行为，维护市场秩序E.调节收入水平，缩小贫富差距80.下列计算房产税应纳税额的公式，正确的有（）。A.依照房产余值计算缴纳，应纳税额房产计税余值1.2%B.依照房产租金收入计算缴纳，应纳税额租金收入1.2%C.依照房产余值计算缴纳，应纳税额房产计税余值12%D.依照房产租金收入计算缴纳，应纳税额租金收入12%E.依照房产租金收入计算缴纳，应纳税额房产计税原值12%三、案例分析题（共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）（一）某企业拟在其经营的旅馆旁再建一新旅馆，新旅馆的建造费用为4000万元，项目可行性论证费30万元，投入流动资金200万元。经测算，每年经营净收益300万元，但新旅馆建成投入使用后会使原有旅馆每年利润减少50万元。该企业拟在经营5年后将新旅馆转手出售。该新旅馆经营40年后，净残值为400万元。基准收益率为10%.81.新旅馆的初始投资现金流量为（）万元。A.4180B.4200C.4230D.428082.新旅馆的终结投资现金流量为（）万元。A.600B.630C.650D.90083.新旅馆按直线折旧法提取折旧的年折旧额为（）万元。A.77B.85C.90D.9584.新旅馆转手时，若购买者要求10%的年收益率，则售价最高可达（）万元。A.2500B.2550C.2800D.300085.与采用利润指标相比，采用现金流量指标评估投资项目的优点有（）。A.能显示投资获利数额的大小B.便于考虑资金时间价值C.评估更具有客观性D.能反映投资效率的价值（二）某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成出租，月毛租金为50元/平方米，出租率为90%，运营费用为毛租金的40%.86.采用假设开发法评估该在建工程的价值，应从该写字楼建成后的价值中减去（）。A.土地取得成本B.已投入的开发建设成本C.后续开发建设的必要支出D.后续开发建设应获得的正常利润87.该写字楼建成后的年净收益为（）元/平方米。A.300B.360C.540D.60088.求取该写字楼建成后的价值，需要先求取报酬率。求取报酬率的方法有（）。A.累加法B.成本法C.市场提取法D.直线法89.假设报酬率为8%，该写字楼建成后的价值为（）元/平方米。A.3000B.3633C.3750D.4500（三）某房地产开发企业在土地使用权挂牌出让中，以每平方米2100元的价格获得一块住宅用地，土地总面积20000平方米，容积率为3.经测算，预计开发建设总成本为每平方米建筑面积2500元（不含土地成本），销售税费率10%.在具体实施项目前，公司高层管理者提出要以市场营销观念指导项目的开发建设和营销活动，确定了5家房地产经纪机构代理租售房地产，并已分别与这5家房地产经纪机构签订了委托代理合同。90.在房地产市场调研中，房地产市场价格的调研包括（）等内容。A.项目所在地区同类房地产价格B.房地产商品需求价格弹性C.地区代理商的数量、素质D.房地产市场供求状况的变化趋势91.项目若采用成本加成定价法定价，企业预期成本利润率为25%，则项目的最低售价不得低于（）元/平方米。A.4000B.4400C.4444D.460092.该房地产开发企业所确定的房地产代理方式具有（）等特点。A.委托方协调工作量大B.谁先代理成功谁取得佣金C.佣金结算简单D.代理成本低93.该房地产开发企业在选择代理机构时，应依据的标准有（）。A.法定代表人经历B.营销经验和业绩C.营销网络D.代理费用（四）某住宅小区共有1400个业主，其中800个业主的住宅为小户型，总建筑面积为4万平方米且每户建筑面积相等；600个业主的住宅为大户型，总建筑面积为6万平方米且每户建筑面积相等。小区第二次业主大会会议决定，不再续聘原物业管理公司，而选聘新的物业管理公司。94.该小区第二次业主大会会议的召集人应为（）。A.小区业主委员会B.业主大会筹备组C.小区所属居民委员会D.原物业管理公司95.根据物权法选聘或解聘物业管理企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意的规定，该小区业主大会决定选聘或解聘物业管理公司的有效条件为（）。A.全部大户型业主和200个小户型业主参加并表决通过B.全部小户型业主和100个大户型业主参加并表决通过C.全部小户型业主和101个大户型业主参加并表决通过D.全部大户型业主参加并表决通过96.新选聘的物业管理公司，专职管理和技术人员至少要有（）人。A.50B.30C.20D.10（五）王某购买了一套市场价格为200万元的商品房，首付款为5%，余款向银行申请抵押贷款，假设贷款期限为20年，采用固定利率按月等额还款方式，贷款年利率为5%.97.王某这笔贷款的月利率和还款期数分别为（）。A.0.3872%，20期B.0.4167%，240期C.5%，20期D.5%，240期98.王某这笔贷款的月偿还额为（）。A.5800.3元B.6233.5元C.6