物业公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关.doc

物业公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的包袱。一般来说物业公司接管验收时要注重以下几个关键：1、对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案，（包括物管用房，专项基金，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题）。2、开发商应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人扩联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。3、将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。4、凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。5、验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清洁工具房）、小区标识系统、单车棚、摩托车棚、汽车泊位是否足够，设施做好与否，小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统（含商铺）等。6、小区公共设备、设施、辅助场所（幼儿园等）、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明（避免以后引起业主投诉、争纷）。购房物业交接流程物业交接环节被疏忽，将会给未来生活造成很大麻烦，因此，链家地产市场部认为，物业交割时要遵循以下四个步骤：1、提前通知出售业主腾空房子2、所购房屋的水、电、气等费用结清。买卖双方都要在物业清单上签字备案。3、向原业主领取房屋钥匙。4、买方与该套房屋物业公司签定了新的物业合同入住刚一年，屋内墙体长毛，女儿墙以及楼的外墙墙皮脱落，开发商擅自将公共空间出售或出租，开发商与其他相关单位在建设中因为各种问题没有达成一致，导致小区至今没有消防设施、煤气管道，至今办不了房产证“他们留下了隐患，却让我们埋单，业主迁怒于我们，我们也感觉很委屈。”哈市一位物业经理说。业主不满意物业挺委屈“我们承认在服务过程中并非尽善尽美，但我们也做了很多努力和工作。”负责管理中北春城小区的宏邮物业公司负责人坦言，物业公司无奈退管，其实是替开发商背了黑锅。“业主房屋漏雨属于房屋质量问题，在保修期内应由开发商负责维修。可是，业主们只找物业。我们帮业主联系到了开发商，但修了多次都修不好，业主就迁怒于我们，很多人因此就不交物业费了。”此外，中北春城小区会所一部分被出租，也是导致业主与物业产生矛盾的原因之一。业委会和业主们多次要求物业公司将出租会所和公共楼道所得收入公示，但物业迟迟不“晒”账。“小区会所的房产属于开发商，出租行为也是开发商所为，这些开发商遗留下来的问题一直让我们很头疼。归根结底，是物业公司在替开发商背黑锅。业主意见大，物业也有委屈。”物业：我们也是受害者去年冬天，哈市道外区某小区的业主们发现，他们整栋楼温度不达标。物业公司经过检查找到了症结，原来该楼建设时，建筑商偷工减料少装了暖气片，并将粗供暖管换成细管，竣工时正逢夏季，检测也不到位。“现在要提高温度必须更换暖气片和管道。”物业公司说，“建筑商都找不着了，这是难上加难，费用和工程原本是物业的分外事。我们想修，但承担不起费用；但不修，业主就不交物业费。”类似的情况发生在哈市多个小区。“业主有问题总找物业公司，可有些事情并不是物业公司能解决的。”哈市一位物业经理说，“很多业主因为办不了产权证着急，但是的确和物业没有关系啊，办不了产权证，业主就不交物业费。”这位经理还给记者列举了很多开发商遗留的问题：有的小区没有任何消防设施，没有国家电力部门统一管理的电网用电，进户多年至今没有煤气管道“所有这些隐患都是开发商遗留的，业主以这些为理由拒交物业费，我们物业也是受害者。”市民：开发商和物业互相推诿据了解，哈市很多小区的物业是开发商的二级企业。市民刘新生说：“因为小区墙皮脱落，我们多次找到物业公司，但物业和开发商是一家，他们互相推脱，相关负责人始终不露面。”对此，哈市一家物业公司的经理说，他们也很无奈，作为开发商的二级企业，在很多问题上“一家的事更难办。”而另一家物业公司的经理表示，他们物业公司与开发商并不是一家，但当楼房出现质量问题去找开发商时，这家公司已经解体找不到了。“这种情况也不少见，而这入住刚一年，屋内墙体长毛，女儿墙以及楼的外墙墙皮脱落，开发商擅自将公共空间出售或出租，开发商与其他相关单位在建设中因为各种问题没有达成一致，导致小区至今没有消防设施、煤气管道，至今办不了房产证“他们留下了隐患，却让我们埋单，业主迁怒于我们，我们也感觉很委屈。”哈市一位物业经理说。业主不满意物业挺委屈“我们承认在服务过程中并非尽善尽美，但我们也做了很多努力和工作。”负责管理中北春城小区的宏邮物业公司负责人坦言，物业公司无奈退管，其实是替开发商背了黑锅。“业主房屋漏雨属于房屋质量问题，在保修期内应由开发商负责维修。可是，业主们只找物业。我们帮业主联系到了开发商，但修了多次都修不好，业主就迁怒于我们，很多人因此就不交物业费了。”此外，中北春城小区会所一部分被出租，也是导致业主与物业产生矛盾的原因之一。业委会和业主们多次要求物业公司将出租会所和公共楼道所得收入公示，但物业迟迟不“晒”账。“小区会所的房产属于开发商，出租行为也是开发商所为，这些开发商遗留下来的问题一直让我们很头疼。归根结底，是物业公司在替开发商背黑锅。业主意见大，物业也有委屈。”物业：我们也是受害者去年冬天，哈市道外区某小区的业主们发现，他们整栋楼温度不达标。物业公司经过检查找到了症结，原来该楼建设时，建筑商偷工减料少装了暖气片，并将粗供暖管换成细管，竣工时正逢夏季，检测也不到位。“现在要提高温度必须更换暖气片和管道。”物业公司说，“建筑商都找不着了，这是难上加难，费用和工程原本是物业的分外事。我们想修，但承担不起费用；但不修，业主就不交物业费。”类似的情况发生在哈市多个小区。“业主有问题总找物业公司，可有些事情并不是物业公司能解决的。”哈市一位物业经理说，“很多业主因为办不了产权证着急，但是的确和物业没有关系啊，办不了产权证，业主就不交物业费。”这位经理还给记者列举了很多开发商遗留的问题：有的小区没有任何消防设施，没有国家电力部门统一管理的电网用电，进户多年至今没有煤气管道“所有这些隐患都是开发商遗留的，业主以这些为理由拒交物业费，我们物业也是受第一章物业接管验收的基本条件1建设工程全部施工完毕，并经竣工验收合格（1）全部施工完毕，是指工程范围不仅是房屋的主体工程，而且也包括房屋的附属工程，以及设计规定应与主体工程同步交验的配套项目（不得漏项、甩项）。住宅小区内分期建设的工程项目，可以分阶段组织验收、交接，但公用项目未竣工不得影响前期已接管工程的正常使用。（2）竣工验收合格，是由建设单位会同施工单位及有关专业部门，按照国家建筑施工验收规范及其他专业质量标准，进行工程竣工验收，由验收部门对工程项目进行检查、考核、鉴定，取得数据材料、凭证，证明符合标准，工程合格，呈报批准通过。2供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用即要求供水、供电、供气等设施正常运转，做到电通、水通、气通、路通（高级住宅还要求电话线路进户，电视信号到位，安全技防联网等）并做到：雨污水排放畅通；废弃物处理的落实；绿化面积达标；房屋配套齐全；设备功能完备，满足业主生活必需的要求。3房屋幢、户编号已经有关部门确认即要求建设单位在房屋竣工验收前，应同当地公安干部门联系，确认幢、户编号，提前申领门牌，安装到位。以免业户入住后，无法申报户口、入托入学、就业安置、邮电通信等；也避免幢、户编号不清，给产权登记、物业管理、房产交易带来后遗症。第二章物业接管验收应检索提交的材料在物业接管验收前，建设单位应将有关产权资料和技术资料系统整理，分类立卷，在验收时交物业管理单位归档保管，以适应产权管理、维护保养的需要。1产权资料（1）什么是产权资料。房地产的产权资料是国家房地产管理部门依法对各类房地产进行管理的依据；市房地产管理部门确认产权、税务部门依法征税、司法部门处理产权纠纷的必要依据；也是产权人参与房产租赁、交易、抵押的必要依据。物业管理企业将以产权资料为依据，收取或分摊有关费用，行使管理职能，防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为，维护共有设施、共有部位和绿地不受侵犯，维护广大业主的权益。（2）接管验收时检索提交的产权资料主要有：1) 项目批准文件；2) 用地批准文件；3) 建筑执照；4) 拆迁安置资料；5) 房地产平面图。2.技术资料（1）技术资料是房屋接管验收时对房屋进行质量检验的依据。物业管理单位在接管验收时，必须根据有关技术资料来进行检验：1) 房屋结构、管线布置是否按设计要求施工；2) 工程质量、装修标准是否符合验收标准；3) 建房用的各类材料是否符合设计要求；4) 房屋各项附属设施的数量、性能、规格、型号及安装是否符合技术文件的要求。（2）接管验收时应提供的技术资料主要有：1) 竣工图包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；2) 地质勘查报告;3) 工程合同及开、竣工报告；4) 工程预决算；5) 图纸会审纪录；6) 工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；7) 隐蔽工程验收签证；8) 沉降观察记录；9) 竣工验收证明书；10) 钢筋、水泥等主要材料的质量保证书；11) 新材料、构配件的鉴定合格证书；12) 水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；13) 砂浆、混凝土试块试压报告；14) 供水、供暖的试压报告；15) 园林绿化的图纸和清样；16) 设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单；17) 有关工程项目的其他重要技术决定和文件。上述技术资料中，竣工图是一份尤其重要的资料。竣工图是全面、真实地反映各种地下、地上建筑物、构筑物、管线、电缆等施工最终情况的技术文件（图纸、资料）。它是工程接管验收后，物业管理企业进行房屋保养、维修、改建、扩建的重要依据。绘制、整理竣工图时，在保证完整、准确的原则基础上，可根据不同情况，区别处理：凡严格按施工图施工，对原设计未作任何变动的，由施工单位在原施工图上加盖“竣工图”印记；凡在施工中对原设计作过一般性变更，又能将原施工图作修改补充后改为竣工图的，可不必另绘竣工图，但须有施工单位在原施工图上标明修改部分（需附上设计变更通知和施工说明），再加盖“竣工图”印记才能做竣工图。凡结构形式、平面布置、生产工艺、体形体量等有重大改变着，均须重新绘制竣工图。如果竣工图不准确、不完整、不符合归档要求者，不能办理接管验收手续。第三章物业接管验收交接双方的责任在接管验收的整个过程中交接双方均应严格执行国家建设部批准的房屋接管验收标准（ZBP3001-90）的有关规定，明确各自应承担的责任，协调配合，加快接管验收进度。1.接管验收的程序和时限（1）建设单位在完成竣工验收后，应及时提出接管验收申请，并同时提交有关物业的产权、技术资料；（2）物业管理单位在接到验收申请和产权、技术资料后，应立即组织有关管理、技术人员进行审查，对资料清楚、符合要求、具备接管验收条件的，应在15天内签发验收通知并约定时间进行验收；（3）交接双方共同清点房屋、设备和附着物，按验收标准，查验物业质量并做好书面纪录，并由双方主办人员会签；（4）经检验符合要求，物业管理部门应在七天内签署验收合格凭证和接管文件；（5）验收不合格的项目，双方协调处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，再申请复验，复验通过，再办合格凭证和接管文件；（6）新建房屋一经接管，建设单位或开发商应在三个月内办理入户手续和租赁手续，逾期不办者，应承担因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。2.交房方的责任（1）接管前，建设单位必须狠抓工程质量，落实公建配套，注重使用功能，完善资料管理，做好竣工验收。竣工验收合格后，妥善保管物业，尽快提出接管验收申请；（2）在接管验收时，如发现不符合质量标准的工程项目，以及不具备使用功能的设备、设施应在双立商定的期限内加以解决，待符合接管验收要求后，再组织复验；（3）在接管验收后，负责规定期限的保修；（4）房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量问题，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料方面的原因，由建设单位负责处理、