昭通项目发展战略及规划建议初.ppt

秋城会客厅，城南新中心 中茂集团昭通迎宾路项目 发展战略及规划建议初稿,报告目录,物业规划初步建议,区域背景概述,项目案名建议,发展战略及初步定位,市场扫面,项目概况,物业规划初步建议,1,区域背景概述,项目案名建议,发展战略及初步定位,市场扫面,区域背景概述,项目概况,经济情况,城市概况,产业支撑,居民收入,城市人口,城市规划,交通规划,城市概况,昭通市位于云南省东北部、金沙江下游，与四川、贵州接壤，国土面积 2.3 万平方公里。2001 年撤地设市，辖 1 区 10 县、143 个乡镇（办事处） 。2010 年 末总人口 574 万人，其中有苗、彝、回等 27 个少数民族 58.24 万人。,昭通市于 2001 年 8 月撤地设市，辖 1 区(昭阳区)10 县(巧家县、鲁甸县、 永善县、大关县、彝良县、威信县、镇雄县、盐津县、绥江县、水富县)、143 个乡镇（办事处） 。2005 年，昭阳区进行了乡镇撤并，将原来的东城、南城、西 城、北城四个城区街道办事处、凤凰、旧圃两个镇和土城、蒙泉、太平三个乡撤 销，新成立太平、龙泉、凤凰三个城区街道办事处和旧圃镇，并于 2005 年 12 月 25 日正式挂牌。至此，昭阳区由原来的 25 个乡镇办事处变为现在的 20 个乡 镇办事处。,昭通属于云南连接四川、贵州的桥头堡城市，承载重要交通节点责任，辖1区10县。,2006年到2012年，昭通市生产总值稳步上升，增幅均大于两位数，09年以后迅速增长，表现出良好的经济环境。,经济情况,经济情况, 2012年昭通实现总产值555.60亿元，同比增长16.1。在毗邻州市经济对比中，GDP处于最低水平，但增长率跃居首位，同时增速分别高于全省、全国水平8.3和3.1个百分点。,昭通市整体经济较为落后，基础较为薄弱；但增速快，提升空间巨大。, 整体表现为经济发展较为滞后，经济基础薄弱；但由于增速明显，经济提升空间巨大，城市改变也将进入飞速阶段。成为房地产发展的高风险、高回报阶段。,产业支撑,从2006年到2012年，昭通GDP不断刷新，三大产业均保持稳定上升。2012年全市实现生产总值555.6亿元，比上年增长16.1%，增速分别快于全国、全省8.3个和3.1个百分点，列全省第二位，创近20年来昭通GDP增长的最好水平，也是“十二五”以来的最好水平。,2012年昭通全市实现农林牧渔业总产值176.8亿元，增长7.5%，实现增加值113.4亿元，增长7.3%，高于全国、全省2.8个和0.6个百分点，列全省第一位。全市完成工业增加值206.1亿元，比上年增长23.2%，其中，规模以上工业增加值增长26.9%，高于全国、全省16.9个和11.3个百分点，列全省第一位。全市规模固定资产投资完成421.8亿元，比上年增长35%，跃上400亿元新台阶，增速超过全国、全省14.4个和7.7个百分点，列全省第五位，呈现出平稳较快增长的态势，对经济增长的拉动作用凸显。,昭通各产业增速稳点，对经济增长的拉升作用明显，但产业结构比为20.40:48.71:30.89,第三产业比重较小，有待提升。,居民收入,社会消费品总额增长20%,地区生产总值增长16.1%,城镇居居民人均收入增加16.5,昭通城镇居民人均可支配收入和社会消费品零售总额增速双双高于GDP的增长，城市经济活动表现活跃。整体消费水平略微偏低，但增速明显，3-5年内可进入三线城市行列。,城市人口,从 2005 年到 2010 年，昭通市的人口数量由 507.5 万人增加到 574 万人，平均每年增加14 万人左右；2010年昭通城市化率仅仅18%。至规划近期2015年，市域常住人口达到527万人，城镇化水平达到35%；至规划远期2030年，市域常住人口达到615万人，城镇化水平达到55%。,截止2012年末常住人口529.6万人，比上年末增加3.75万人。城镇化率25.04%，比上年提高2.44个百分点。 与2015年规划指标还存在一定差距，城市化进度相对较慢。,昭通市城市化率偏低，造成市场活跃度暂时不够，但依靠庞大的人口基数，随着城市化率的不断提高，市场活跃度将快速攀升。,城市规划,昭通市城市总体规划,昭通市城市总体规划（20112030）于2011年底编制完成，2011年12月23日经昭通市第二届人民代表大会常务委员会第三十八次会议审议同意，云南省人民政府于2012年4月6日以云政复201216号文批准实施。 市域城乡发展总体目标： 全面贯彻科学发展观，落实”桥头堡”战略，把昭通建设成为“中国西部重要的能源产业基地、新型载能产业基地、生物产业基地、产业转移承接基地，长江上游生态屏障和中国内地通往东南亚南亚以及云南通往长江经济带和中国内地的双向大走廊”。,市域统筹规划,人口与城镇化水平：至规划近期2015年，市域常住人口达到527万人，城镇化水平达到35%；至规划远期2030年，市域常住人口达到615万人，城镇化水平达到55%。 市域空间结构：昭通市域规划形成“一主、二副、七点，一轴两带”的市域城镇体系空间结构。 “一主”是按昭鲁一体化发展打造昭通中心城市； “两副”是建设镇雄和水富两大市域副中心城市； “七点”是以绥江、盐津、永善、巧家、大关、威信、彝良构成的七各县域中心城市； “一轴”是以南北大通道为依托的中部城镇发展轴； “两带”是西部沿金沙江城镇带、东部沿巧家-昭阳-彝良-镇雄-威信一线的资源富集城镇带。,昭通将建设成为南北大通道的综合枢纽，云南省重要的工业基地，集商贸集散、生态旅游为一体的现代城市。并且深入推进昭鲁一体化，加快城市化进程，加快城市发展。,交通规划,昭麻交通规划,昭麻高速于2012年8月3日正式开工建设，计划于2015年12月完工。届时可彻底解决出滇、入渝、进川交通瓶颈的困扰。实现昆明到成都、重庆全程高速的目标，促进全省经济快速高效发展，推动城市化进程。,信息来源于昭通政府网,昭麻公路的建设将彻底解决云南与成都、重庆的连通性问题，全面实现昭通交通枢纽价值，直接拉动昭通经济发展。,城市宏观背景小结,昭通市位于云、贵、川重要交通节点处，承担出滇、入渝、进川重要交通 职责。,昭通市整体经济落后，经济基础薄弱；但近年来经济保持稳点快速增长，发展空间巨大。,昭通市三大产业增长均占据省内前三位置，发展前景良好。,城市规划建设及交通规划建设都将积极推进城市高速发展，但近两年改观不会很大。,昭通市城市化率较低，加大各类投资风险；但昭通拥有庞大的人口基数，依托高速发展的经济情况，高风险的同时会实现高收益。,物业规划初步建议,2,区域背景概述,项目案名建议,发展战略及初步定位,市场扫面,项目概况,项目概况,属性界定,项目概况,项目情况,区位： 项目位于昭通市昭阳去城南迎宾大道。 距离市政府6公里距离。 距离昭阳区成熟商圈5公里。 交通： 处于城市重要交通节点位置。 紧靠G040（昆石高速），向北直达四川宜宾，往南衔接渝昆高速，向东直达鲁甸镇。,项目处于昭通市城南、鲁甸北部位置，属于市内重要交通节点位置，地块面貌利于开发建设。,往宜宾,往渝昆高速,往鲁甸县,本案,核心商圈,地块： 地块方正无畸形，内部有5米天然下层，有利于项目建设。,宏观条件下对项目启示：,云、贵、川重要交通节点，属于云南桥头堡；市域交通枢纽地段。,昭鲁一体化建设规划下的区域中心。,借助于昭通桥头堡区位，助力城市担当交通枢纽功能，建设接驳四川东南部、贵州西北部客运交通中心。,在昭鲁一体化建设过程中，努力争当昭鲁一体新中心。,顺势造势,抢占时机,属性界定：昭鲁一体化发展战略下的城市交通枢纽中心、新商业中心、未来城市新形象。,物业规划初步建议,3,区域背景概述,项目案名建议,发展战略及初步定位,市场扫面,市场扫描,项目概况,保障房分析,昭阳区现状概述,房地产现状简析,昭阳区商圈简析,昭阳区整体情况,具备快速发展基础，城市消费力基底厚，但目前消费活跃度不够高。,昭阳区2012年地区生产总值170.44亿，处于昭通所有市县首位。,昭阳区2012年城镇居民人均可支配收入16538元，处于昭通所有市县第四位。,昭阳区2012年社会消费品零售总额61.38亿，处于昭通所有市县第六位。,昭阳区GDP远高于市其他县，具备快速发展基础。,城镇人均收入在由于人口基数大，处于第四位，城市消费基底厚。,人口数量庞大，GDP居于首位但社消处于第六位，反应目前城市商业活跃度不高。,房地产投资情况,从统计情况看来，昭阳区房地产市场受外界因素影响较小，还处于发展初期阶段。,昭阳区房地产投资连年增长，其中10年因政府调控增长减慢。但10年末市场回暖后，区域投资迅速回升，涨幅近达到43.9%，投资金额达到36.11亿元。标志着昭通市房地产市场即将正式开始发展。截止2012年市场总供应10304009，年去化约1000000。,城市保障性住房建设,2012昭阳区（昭鲁快道）项目 公租房7000套 实际占地234亩 总建筑买家577163.16 住宅面积380170.14 项目北侧和西侧506.5亩为商业开发用地,2012昭鲁政府保障性住房项目,2012昭阳区（工业园区）项目 公租房3000套 占地75.40亩 总建筑面积196393.21 住宅126142.59 商业30264.97,2012鲁甸县保障房项目 公租房5000套 总建筑面积152408.61 住宅123922.82 占地178.7亩,2013昭阳区保障房项目 公租房12000套 1000套位于昭鲁快道 10500套金鹰大道、彩云路交叉处 占地459亩 总建筑面积745344.5 住宅579600商业87000,城市保障性住房分析,2012年昭鲁保障性住房面积总共1671309.48，其中住宅供应面积1209835.55，商业供应面积117264.97，总共37000套。,2012年成都可投入保障性住房11084套，总建筑面积914000。,昭鲁保障性住房供应较高于成都 ,昭鲁保障性住房面积约为商品房 供应面积的1/10,昭鲁土地市场尚未进入紧张阶段，暂时处于房地产发展初期。 保障性住房供应与商品房供应比较大，保障房的供应将对商品房市场造成一定影响。,区域商品房供应现状,楼盘地址： 昭阳区昭阳区迎宾大道与鲁甸路交汇处（南通道） 开发商： 昭通大德房地产开发有限公司 建筑形态： 公寓 普通住宅 其它 商住两用 复式 装修情况： 毛坯 精装修 占地面积： 56191.22 平米 建筑面积： 359243.86 平米 容积率： 4.99 土地年限 70年 5证已取得土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证 建筑密度：34.58,御峰云府,绿化率： 40% 规划户数： 1870户 预计开盘时间： 暂无 预计交房时间： 2015年 售楼处地址： 昭阳区迎宾大道与鲁甸路交汇处（南通道） 售楼处电话：车位数： 2467 个 总栋数：14栋,项目特征： 二环枢纽，昆明进出昭通疏散交汇点 美式建筑风格 皇家物管，昭通首席全天候服务 优惠措施： 交5万5个点 交10万10个点。,区域商品房供应现状,楼盘地址： 昭阳区昭阳区珠海大道和南通道交汇处 开发商： 昭通市远大房地产开发经营有限公司 建筑形态： 普通住宅 商住两用 写字楼 装修情况： 毛坯 占地面积： 38686 平米 建筑面积： 147101.76 平米 容积率： 3.0,远大广场,绿化率： 40% 规划户数： 815户 开盘时间： 2011年10月 交房时间： 2013年09月 售楼处地址： 昭通市昭阳区环城北路47号 售楼处电话：40年商业产权,项目特征: 现房，即买即住 紧邻二环路，交通便利 整个项目均为商业用地，40年产权，住宅均价2800元/，商业一拖二，临街均价9000元/，内街均价6800元/。,区域商品房供应现状,开发企业：昭通西苑房地产开发有限公司 项目地址：北部新区 交房时间2014年6月 土地年限70年 5证均已取得 物业类型 商住 总用地 90.3亩 总建筑面积 294062.77 容积率4.35 建筑密度 35% 绿化率 35% 总栋数22 车位 1900 总户数1972,紫光小区1期,项目特征： 新老城区中心位置 170亩庭院水景园林 优惠措施 交3万优惠3个点 交6万优惠6个点 每日享受30元累计；均价2790元/,区域商品房供应现状,楼盘地址： 昭阳区永丰镇（昭鲁快速路旁） 开发商： 昭通合富锦绣房地产开发有限公司 建筑形态： 公寓 普通住宅 别墅 商住两用 复式 装修情况： 毛坯 占地面积： 380000 平米 建筑面积： 420000 平米 容积率： 1.1 绿化率： 39% 规划户数： 2600户 预计开盘时间： 2012年06月 预计交房时间： 2013年12月 售楼处电话： 08702869788,云瑶水乡,项目特征： 打造旅游产业商业特色 汇聚荷塘风景区、永丰水乡、永丰水库综合开发、江西坡城镇上山四个项目，形成大的旅游度假物业 永丰镇良好的生态资源 住宅均价2600元/平方米,区域商品房供应现状,楼盘地址： 昭阳区昭通市昭阳区望海公园西侧 开发商： 陆良金泰房地产开发有限责任公司 建筑形态： 普通住宅 装修情况： 毛坯 占地面积： 20000 平米 建筑面积： 100000 平米 容积率： 5.0 绿化率： 42% 规划户数： 800户 售楼处电话：2237799 车位数： 800 个,南辰上邸,项目特征： 东街望海公园，南临凤凰山森林公园 6000内庭花园 一梯两户，通风采光好,区域商品房供应现状,开发商：云南工投昭阳产业投资开发有限公司 项目地址：北部新区 土地年限:70年 售楼电话：0871 3157555 5证已取得土地证 总占地面积：113653.5 总建筑面积：250451.8 容积率：1.98 建筑密度：35% 绿化率：35% 总栋数：46 车位数：1347 总户数：1517户 建筑类型：高层、小高层、多层、别墅、商业,昭阳国际.北辰,项目特征： 退台式花园洋房，电梯入户 地中海园林风格 大面积花园、露台作为赠送面积，得房率高 1.98低容积率,区域商品房供应现状,开发商：昭通锦海房地产开发有限公司 项目地址：北部新区 交房时间：现房 土地年限：40年物业管理：昭通市偌烽物业管理有限公司 5证均已取得 总用地面积：26680 总建筑面积：42000 容积率：1.5 建筑密度：39% 总栋数：1期6栋 车位数：290 总户数：308 建筑类型：多层、商业 优惠活动：交5万冲抵10万房款,锦海建材家居城,项目特征： 传统专业市场格局 租售结合，买即返租 意向合作商家众多,区域商品房供应现状,开发商：昭通浩发房地产开发经营有限公司 项目地址：老城区 售楼电话5证均已取得 总用地面积：113.72亩 总建筑面积：285974.37 容积率：3.77 建筑密度：26.7% 绿化率：41.29% 总栋数：16 车位数：1436 总栋数：1792 建筑类型：高层 本项目特征 昭通中心城市、森林温泉、休闲、娱乐、低密度,温泉.泰鹤城,项目特征： 位于老城区，交通便捷 教育资源众多，城市生活配套资源丰富 绿化率高，推广力度较大,区域商品房供应现状,开发商：昭通荣泰房地产开发有限公司 5证已取得土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证 总用地面积：25157.09 总建筑面积：203944.43 容积率：7 建筑密度：70% 绿化率：15% 总栋数：5 车位数：1229 总户数：540户 建筑类型：高层、商业,金融中心,项目特征： 占据城市商业核心区域 商业统一规划、招商、运营、推广、管理模式,区域商品房供应现状,开发商：昭通市云房房地产开发经营有限公司 项目地址：老城区 土地年限：40年 5证已取得土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证 物业类型：商业 总用地面积：11763.4 总建筑面积：27316.47 容积率：1.74 建筑密度：49% 绿化率：15.12% 总栋数：8 车位数：198 总户数：242,云房 城市印象,项目特征： 城市商业核心区域 业态完整 体验型购物,区域商品房供应现状,开发商：昭通市源博房地产开发经营有限公司 项目地址：老城区 土地年限：70年 5证已取得土地证 物业类型：商住综合体 总用地面积：37062.96 总建筑面积：273814.8 容积率：5.0 建筑密度：45% 绿化率：30% 总栋数：11 车位数：1700 总户数：约1600 建筑类型：高层、商业,昭通1913,项目特征： 占据市区较核心的口岸 车位比较高,区域商品房供应现状,开发商:云南圣地鼎弘投资有限公司 项目地址：老城区 物业管理：戴德梁行 5证已取得土地证 总用地面积：6144.2 总建筑面积：56015.6 容积率：7.5 建筑密度：66.2% 绿化率：30% 总栋数：2 车位数：372 总户数：550 建筑类型：高层,圣鼎金沙中心,开发商:昭通西苑房地产开发有限公司 项目地址：老城区 物业类型：商住楼 5证均已取得 总用地面积：3491.5 总建筑面积：44326 容积率：12 建筑密度：67.9% 绿化率：30.08% 总栋数：2 车位数：180 总户数：241 建筑类型：高层、商业,福海公寓,区域商品房供应现状,开发商:云南坤尚房地产开发有限公司 项目地址：老城区 交房时间：2015.6 5证均已取得 总用地面积：41462 总建筑面积：153010.51 容积率：3.1 建筑密度：24.07% 绿化率：40.6% 总栋数：23 车位数：844 总户数：1071 建筑类型：小高层、多层、商业,坤尚 金沙湾,项目特征： 园林景观，高绿化率 产品赠送面积大 配套齐全,区域商品房供应现状,开发商:云南万都房地产开发有限公司 项目地址：老城区 交房时间：2015.6 5证已取得土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证 总用地面积：19.4亩 总建筑面积：101929 容积率：7.15 建筑密度：42.6% 绿化率：45% 总栋数：4 车位数：644 总户数：住宅388公寓494 建筑类型：高层、多层,万都国际广场,项目特征： 高端物管 车位配比高1:1 交通便捷,区域商品房供应现状,开发商:楚雄世强房地产开发有限公司 项目地址：老城区 交房时间：2014.11 5证均已取得 总用地面积：19.3亩 总建筑面积：74500 容积率：5 建筑密度：29.94% 绿化率：35.1% 总栋数：4 车位数：400 总户数：544 建筑类型：高层,欧派枫景,项目特征： 周边生态环境良好 欧式建筑风格 教育资源丰富,区域商品房供应现状,开发商:陆良金泰房地产开发有限责任公司 项目地址：南片区 5证已取得土地证 总用地面积：41816.12 总建筑面积：285146.04 容积率：4.99 建筑密度：25.4% 绿化率：45% 总栋数：9 车位数：2098 总户数：1704 建筑类型：高层,金泰南辰1号,项目特征： 公园旁边 一梯两户 1:1车位配比,区域商品房供应现状,开发商:鲁甸尚居房地产开发有限公司 项目地址：鲁甸世纪大道与昭鲁快道交叉处 5证已取得土地证、建设用地规划许可证 总用地面积：127亩 总建筑面积：245877.70 容积率：2.26 建筑密度：28.43% 绿化率：30% 总栋数：28 车位数：1575 总户数：1429 建筑类型：小高层、多层、商业,龙韵银都,项目特征： 简欧建筑风格 高品质园林景观 交通便捷,区域商品房供应现状,开发商:云南建工房地产开发有限责任公司 项目地址：南片区 5证已取得土地证 总用地面积：41816.12 总建筑面积：285146.04 容积率：4.99 建筑密度：25.4% 绿化率：45% 总栋数：9 车位数：2098 总户数：1704 建筑类型：高层,金江锦城,项目特征： 生态公园旁边 生活配套齐全 交通便捷,开发商：云南昭通市省耕山水置业有限责任公司 项目地址：北部新区 物业管理：国内高端物业公司 5证均未取得 总用地面积：2243967.45 总建筑面积：4301742.16 容积率：2.49 建筑密度：29.9% 绿化率：35% 车位数：29813 总户数：23006 建筑类型：高层、小高层、多层、别墅、商业,省耕山水,项目特征： 超大体量项目 项目本身综合性强，业态丰富 周边配套优越,开发商：昭通市大境界房地产开发有限公司 项目地址：北部新区 交房时间：2013年12月31日 土地年限：住宅70年、商业40年 5证均已取得 总用地面积：1042亩 总建筑面积：100万 容积率：0.89 建筑密度：30% 绿化率：40% 总栋数：110 车位数：约1000 总户数：约1600 建筑类型：多层、别墅、商业,乌蒙古镇,项目特征： 城市核心地段，距离昭麻快速通道入口较近。 旅游业态丰富 昭通最大古镇建筑群 商业一拖二，家带店销售，户型偏大，均价6000元/平方米，总价偏高，目标客群受限。,楼盘地址： 昭阳区鲁甸路（二环西路）与团结路交汇处 开发商： 昭通万龙房地产开发有限公司 建筑形态： 公寓 普通住宅 复式 装修情况： 毛坯 占地面积： 123722 平米 建筑面积： 537735 平米 容积率： 3.5 土地年限 70年 5证均取得 物业类型 住宅、商业 建筑密度25% 总栋数 28 车位数 2650,龙韵雅苑,绿化率： 43% 规划户数：2960 户 预计开盘时间： 2013年8月 预计交房时间： 2014年06月 售楼处电话：建筑类型 高层 商业,项目特征： 项目地较老城区温度平均高2-3度，气候宜居。 4万平米商业步行街，生活配套有保障 Art Deco建筑风格,开发商:昭通市泰斗房地产开发经营有限公司 项目地址：南片区 交房时间：2015.10 5证均已取得 总用地面积：110亩 总建筑面积：约53万 容积率：5.4 建筑密度：37% 绿化率：32% 总栋数：12 车位数：2400 总户数：2618 建筑类型：高层、商业 购买财富卡，商业开盘优惠5%-12%,泰平.盛世荷苑,项目特征： 城南片区唯一高端生活配套区，百货、商超、小商品商场，集中餐饮休闲街 大润发超市、电影院等主力商业已签约。 该项目是本案最大的竞争对手。,开发商：昭通九牛房地产开发有限公司 项目地址：北部新区 5证已取得土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证 物业类型：住宅小区、商业 总用地面积：212.72亩 总建筑面积：692922.67 容积率：3.52 建筑密度：22% 绿化率：37% 总栋数：36 车位数：4102 总户数：3436 建筑类型：高层、小高层、别墅、商业 开盘时间：预计2013.12,北城逸景,项目特征： 生活配套齐全 生态环境良好 教育资源丰厚,区域商品房解析,昭阳区项目规模20万以下的项共13个，20到50万的项目共8个，50万以上的项目共5个。,50万以上项目总供应量达7060997，是50万以下项目总量的两倍之多，对市场影响较大。,省耕山水:4301742 乌蒙古镇约:1000000 龙韵雅苑:536333 泰平盛世荷苑约:530000 北城逸景:692922,区域商品房解析,北部新城总共供应6444381.04，50万以上项目占3个。除去其中一个建材专业市场，5个项目整体档次较高，均有多层和别墅供应。,老城区总共供应1284678.71，基本为住宅供应，仅有少量配套商业供应，对城南住宅供应存在一定影响。,南片区总供应2438155.44，项目数量10个，商业住宅供应均衡；商业供应成规模、有规划，整体开发复合度较高，区域竞争较强。,市场体量50万以上的项目均是城市综合体，物业形态包含多层、高层、小高层、别墅、商业，形态涵盖十分全面。 商业规划同质程度比较高，无特色、无核心竞争力。 大型、超大型项目占比较高，项目不能取得较好的规模优势 南片区商业住宅供应均衡，商业供应成规模、有规划，整体开发复合度较高，区域竞争较强。 老城区住宅供应与南片区品质差距不大，但是相比南片区目前配套齐全，将弱化南片区住宅消化速度。,区域房地产市场小结,具备快速发展基础，城市消费力基底厚，但目前消费活跃度不够高。 昭阳区房地产市场受外界因素影响较小，昭鲁土地市场尚未进入紧张阶段，还处于发展初期阶段。 大型、超大型项目占比较高，项目不能取得较好的规模优势 保障性住房供应与商品房供应比较大，保障房的供应将对商品房市场造成一定影响。 总体上来看这些项目住宅供应远大于商业供应，商业建设都是为了满足住宅配套，站位比较低。,区域房地产市场小结,区域商圈现状,南顺城片区为昭通市最老的核心商业片区同时也是新昭通市的商业核心区。其主力业态为服装百货、通讯。,南顺城街区商铺多为一拖二设计，租金结构：一层120元-220元/月，二层约60元-120元/月。,南顺城片区,商家总数：248家 各业态比 餐饮占：0.81% 百货占：65.32% 超市占：0.81% 酒店占：2.82% 银行占：1.21% 医院占：0.40% 美容占：0.81% 休闲餐饮占：3.23% 药店占：1.61% 学校占：0.40% 书店占：2.02% 菜市场占：0.40% 通讯占：17.34% 摄影占：1.61% 网吧占：1.21%,区域商圈现状,陡街文化商业步行街商铺多为一拖二设计，面宽小，进深大。租金结构为：80元-240元/月。以服装百货为主力业态。,陡街文化商业步行街片区,商家总数为：230家 各业态比： 餐饮占：0.58% 百货占：88.89% 超市占1.17% 银行占：1.17% 休闲餐饮占：2.34% 药店占：1.75% 学校占：0.58% 政府单位占：2.34% 菜市场占:0.58% 证劵占:0.58%,区域商圈现状,兴兴商业片区属于南市区较集中的商业广场，主要经营餐饮美食，娱乐。 周边烧烤业兴旺。该区域商铺为一拖三的建筑设计，最初免租扶持区为8-12个月，租金结构为：10元-25元/月。 兴兴商业步行街主要是以餐饮、娱乐为主力业态。,兴兴商业片区,商家总数为：135家 各业态比： 餐饮占：45.71% 娱乐占：20% 养生占：8.57% 百货占：17.14% 美容占：5.71% 休闲餐饮占：2.86%,区域商圈现状,裕康商业广场位于昭阳区环城西路，主营家居，及电动自行车。房屋建筑结构1拖2。装修期3个月。,裕康商业广场,商家总数为：140家 各业态比： 餐饮占：4.29% 娱乐占：2.14% 养生占:2.14% 家具占：86.43% 便利店占：2.14% 酒店占：0.71% 汽修占：2.14%,区域商圈现状,商家总数为：132家 各业态比： 餐饮占：18.85% 娱乐占：22.95% 养生占：6.56% 百货占：35.25% 便利店占：3.28% 酒店占：0.82% 银行占：0.82% 美容占：1.64% 休闲餐饮占：5.74% 药店占：1.64% 书店占：0.82% 摄影占：0.82% 通讯占：0.82%,昭阳区旧城改造实点工程，区内以餐饮娱乐为主。建筑建构1拖3结构。免租扶持政策为612个月。 朱提商业步行街主要是以餐饮、娱乐为主力竞争业态,朱提商业步行街,区域商圈现状,商家总数为：123家 各业态比： 餐饮占：37.86% 娱乐占：6.80% 养生占：5.83% 百货占：21.36% 装饰占：1.94% 房屋中介占：1.94% 美容占：2.91% 休闲餐饮占：4.85% 通讯占：1.94% 网吧占：0.97%,钻石广场片区,昭阳区餐饮龙头商圈，群内汇集大量昭通知名餐饮。一期商户享受36个月的免租扶持，二期商户享受3个月的免租扶持。 钻石广场主要是以餐饮、娱乐、百货为主力业态 。,区域商圈现状,罗炳辉广场,罗炳辉广场属济川门项目，广场下建物业，拥有北顺城街最大的地下停车场，该项目以百货服务业为主要经营业态。此项目商家进驻无免租扶持期优惠，对主力商家及品牌商家实行零租金入场。,西街商业中心,以服装百货业为核心业态的西街商业中心全仿古式建筑，区内商铺为1拖2结构，入住商家可享3个月装修期。现租金80到180每平米。,区域商圈现状,城南主干道海楼路,各业态占比： 餐饮占：16.03% 娱乐占：12.70% 养生占：2.24% 百货占：29.81% 超市占：0.64% 便利店占：1.60% 酒店占：2.56% 其他行业占：31.35% 银行占：2.24% 医院占：0.64%,海楼路主要是以餐饮、娱乐、百货为主要竞争业态。,海楼路全长2604米，红线宽40米，车行道宽26米。主力业态百货业。 商家总数为：312家,区域商圈现状,各业态占比： 餐饮占：30 .19% 娱乐占：1.89% 百货占：5.66% 超市占：1.89% 汽修占：50.94 酒店占：1.89% 银行占：1.89% 医院占：1.89% 建材占：3.77%,凤霞路主要是以餐饮、汽修为主力竞争业态。,全长2240米，红线宽30米，车行道宽20米。主力业态为餐饮、汽修。 商家总数为：153家,凤霞路片区,均租金对比统计,区域商圈租金,区域商圈租金,均租金对比统计,区域商圈租金,均租金对比统计,区域商圈租金,均租金对比统计,区域商圈分析,商业业态,各商圈业态单一，均已百货、餐饮或者娱乐为支撑，商量商圈为家居等专业商圈，不能实现一站式购物体验。 商圈中缺乏星级酒店、银行、品牌超市等代表城市成熟度的业态，城市商业活跃度表现的明显不足。,商业物业形态,目前各商圈物业形态均以临街铺面为主，少量商场形式，处于传统商业的落后状态。,商圈吸附能力,各商圈由于业态单一，分布较多，且商圈商家数量较少，规模较小，向外辐射能力不大，吸附能力弱。,区域商圈分析,商业租金,根据商圈情况和商圈租金对比，除去老城区南顺城片区、陡街片区商业租金基本高于60元/平米，其他商圈租金均在60元/平米以下。从租金上表现出商圈的活跃程度比较低。,租售策略,与租金区域表现类似，除去老城区南顺城片区和陡街片区没有租售优惠策略外，其他商圈均以不同程度的免租优惠政策，来扩充商家。表现出商圈厚度不够，不够成熟。,区域商圈小结,商业业态单一，不能实现一站式购物体验。 酒店、银行、品牌商超等代表城市程度度业态，城市商业活跃度不高。 商业大多以传统临街商铺为主要物业形态，形态较为落后，整体规划困难。 商圈分布多，但是业态单一，所以各商圈向外辐射能力小，吸附力较弱。 商圈租金差异巨大，租售优惠比较普遍，商圈厚度不足，整体不成熟。,物业规划初步建议,4,区域背景概述,项目案名建议,发展战略及初步定位,市场扫面,发展战略及初步定位,项目概况,发展战略定义,项目站位,项目初步定位,问题界定：在昭通目前的宏观情况下，房地产市场发展程度下，商业发展大背景下，我们应该怎么样站位？,项目站位：,做市场的领导者,商业旗舰综合体,城市重要交通中心,城市新核心，新形象,建设城市首座拥有核心竞争力的，全方位统一招商、运营管理的一站式生活服务新中心。,发展战略建议,发展战略建议,云、贵、川交通中心建设加快昭鲁一体化建设，从而激活城市经济发展，稳定区域人流提升区域价值。,北京华联、居然之家国际商业巨头外加星级酒店，用品牌奠定城市商业中心基础，巩固区域价值，引领城市商业繁荣。,住宅在拥有城市经济基础、成熟区域价值的情况下，树立城市标杆形象，追求高价值回报。,以客运中心为切入核心,以品牌商业为城市支撑,以住宅实现高价值回报,实现稳速回现,实现项目高收益,项目整体定位,昭鲁一体化发展下的城市新中心,昭通市星级汽车客运站 建材家居装饰城：北京居然之家 品牌连锁超市百货：北京华联超市 旅游五星级酒店：旅游文化三星级标准酒店 特色商品步行街、美食休闲步行街 儿童益智教育基地,交通客运站定位,云南连接川渝经济圈，重要交通枢纽中心。,现代化的设计理念：整体与商业建筑融合，体现城市标杆形象； 空港式客运站：杜绝传统客运站脏乱差现象。,项目商业定位,城市商业新中心全档次购物大世界,具备高、中、低全档次覆盖，承接客运站高频人流全线消费，承载城市中高端消费,物业形态：特色商业街、商场、天街。 辐射范围：昭鲁全范围及客运中心高频人流。,全业态魅力时尚生活汇,经营业态定位：以年轻、时尚、潮流、有鲜明多频次和多人流快消品、服务为主打，集百货、休闲、餐饮于一体的主题商业街。,商业街,商场、天街 一站式生活购物乐园,具有全方位的品牌精品零售、日用百货、休闲娱乐及培训教育等类别的消费需求。,商品消费以时尚、品味、品牌为最大特征,项目住宅定位,新中心地位华宅一站式便捷精致生活,便捷精致生活：享受城市商业中心、交通中心带来的便捷服务。,华宅：特色产品，注重建筑、园林、户型等的细节打造，精工细作，品质至上。,新中心：站位城市新中心，未来城居中央板