长沙社区商业培训.ppt

长沙社区商业情况培训,第一部分、长沙六大传统商圈情况介绍,一、五一商圈,（一）商圈现状 五一商圈号称长沙乃至湖南的第一商圈，属于长沙市级商业中心，是长沙最核心、最繁华的商圈。注册有6000余商家，日均客流量40万人次以上，年消费额达20亿元，是长沙人流、物流、资金流、信息流的中心。凭借成熟的商业环境与不可复制的优越位置，一直是各路商家必争之地，平和堂、新世界百货、春天百货、王府井百货、百联东方广场都聚集此地。 此区域商业地产项目有：中天广场、五一大道202、明城国际中心、同福大厦、金烨融府、印象天心,（二）商圈业态构成 五一路：写字楼、影楼、百货、美容、健身、餐饮； 黄兴南路和黄兴中路：百货、电器/通迅专业店、餐饮、娱乐、休闲； 解放西路：酒吧一条街； 坡子街：美食一条街。,（四）商圈前景 对于商业地产而言，地段是其命脉。地段的无可比拟性首先体现在其交通与生活配套设施上，而这些优势五一广场商业中心几乎全部具备。但因其商业及配套已基本趋于饱和，未来发展将以旧物业改造、升级换代为主。,（三）消费群体及消费力分析 五一商圈消费群体以长沙本地的中、青年人为主，少部分来源于外地旅游及周边城市消费者。因商业及其各项配套功能完善，完全是一站式服务，所以是长沙消费能力最强的商圈。,二、东塘商圈,（一）商圈现状 东塘商业中心是除五一商圈外，与火车站并重的商圈，目前东塘不仅拥有百年老店火宫殿，还有金色家族、友谊商城、百幸鞋城、通程电器、步步高生活超市、家润多赤岗店、大都市商业街、平和堂等，构筑了东塘大商业格局，成为长沙南部一个重要的节点，东塘商圈的商业业态分布日趋成熟。 此区域商业地产项目有建鸿达华都、三重星都心苑、长城非常生活、云鼎公馆、锦绣世纪、深国投商、东塘瑞府（在建）、万博汇（在建）。,（二）商圈业态构成 主要以百货超市形态为主，餐饮娱乐为辅。各大连锁百货超市都已进驻东塘，中西餐厅以及各类小吃店品种齐全，基本满足消费者的需求，但档次上明显低于五一商圈。,（四）商圈前景 虽然东塘商业中心的商业格局已趋于完善，但曙光路与车站路、桂花路的大规模拓改，推动了东塘商圈的再度升级与扩容，其商业规模与繁华程度将会直逼五一广场商业中心。,（三）消费群体及消费力分析 东塘商圈周边分布有省人大、省水利厅、省国税局、省话剧团、省教育出版社以及湖南中医院大学、稻田中学、雅礼中学，消费群体主要为行政单位工作人员和学生，注重品牌跟品质，消费力较强。,（一）商圈现状 溁湾镇属于市级商业副中心，与五一商圈仅一江之隔，是岳麓区的经济商业核心。随着市委、市政府、市人大、市政协的西迁，及大学城庞大的消费基础，该商圈近年发展速度迅猛，汇聚了通程电器、通程百货、新一佳超市、国美电器、苏宁电器等一批零售巨头。 此区域商业地产项目有共和世家、建发西山汇景、江岸景苑、麓山才苑、沁园春御院。,三、溁湾镇商圈,（二）商圈业态构成 业态基本齐全，大型百货有通程商业广场，电器专卖城有国美、通程及苏宁，专业卖场有大学城商贸中心和指南针商业中心，连锁餐饮以服务河西大学城的中餐厅为主，娱乐休闲场所较多，上档次的较少。总体来看业态以中档为主，高档消费市场空白，这主要是由于该区域的消费群体以学生为主，而且离五一商圈仅一江之隔。,（三）消费群体及消费力分析 河西有以中南大学、湖南大学、湖南师范大学为代表的30多所高等院校和科研院所，在校大学生达16万人，各类科技人员10万余人,是全省最大的文化科教区。所以消费群体主要为该区老师和学生为主，学生的购买力较弱，以满足生活基本需求为主。,（四）商圈前景 溁湾商圈除通程商业广场、新一佳超市、通程电器、国美电器、苏宁电器、步步高有一定规模外，大多属于独立小门面经营，目前规划混乱、消费能力偏低是制约其发展的主要因素。随着河西先导区战略思路的确定，河西将作为政府重点开发区域，“三圈一带一核心”的产业布局、“三纵四横”七条快速路、地铁2号线及5条过江隧道对接河东，将为溁湾镇这个市级副商业中心带来具大的发展潜力，溁湾商圈作为河西版图唯一大商圈，相信很快将在众多商圈中脱颖而出。,四、火车站商圈,（一）商圈现状 火车站商业中心属于典型的交通口岸物业，交通便利、人潮汹涌，区域内汇集了阿波罗商业广场、华海3C电脑城、百脑汇、国储、QQ电脑城、晓园数码摄影器材城、金苹果服装批发市场、国美电器、三湘南湖大市场、家润多千禧店、家润多朝阳店、电子信息、日杂百货、餐饮酒店、服装、娱乐休闲等各类行业遍布各处。其最主要的经营行业有IT电器、服饰、建材、超市四大类，其中IT卖场和建材市场在国内都有很大的知名度。但同时火车站人流很杂，商圈整体商业形象不佳，商家信誉较低，这些因素一直困扰着该商圈进一步发展。 此区域商业地产项目有湘域中央、凯通国际城、凯旋国际、越界、万象新天、左岸右岸、国储.城市天地。,（二）商圈业态构成 火车站商圈业态齐全，尤其以电子信息产品销售为主，有7家大型IT专业卖场：百脑汇、国储电脑城、QQ电脑城、晓园数码摄影器材城、合峰电脑城、赛博电脑广场、华海3C广场。另外苏宁、国美、通程电器、家润多家电超市也有大量IT产品销售，已形成湖南省最大的电脑及电子产品集散地，辐射面广。另外还有长沙最早的服装鞋帽批发市场长沙市金苹果大市场和湖南最大的建材家居市场三湘大市场。,（三）消费群体及消费力分析 商圈中心区域人口总数接近35万，分别为IT人士、写字楼白领、企事业单位以及原有居民群，其中以IT人士为主。另外，外地旅客也占有相当的消费比例，消费能力参差不齐。 （四）商圈前景 依托火车站的交通、人流优势，火车站商业中心一直是长沙商圈幸运的领先者，是目前出入长沙最主要的口岸之一，流动人口多、素质杂，因此该商圈的经营类别也相对比较复杂，“宰客”现象严重，本地消费者在此购物比较少。另外，武广新城建好后，火车站的人流将分流一部分。但凭借 IT卖场、服装批发市场和建材市场的影响力，客源仍比较稳定。如果该商圈能打造成为“诚信商圈”，积极引进品牌商家，火车站商圈后劲依然充足。,（一）商圈现状 伍家岭商圈曾经在比较长的一段时间内是长沙商圈中的佼佼者，湘雅医院、华夏大市场、开福寺旅游商贸、滨江文化园为伍家岭聚集了大量人流，消费指数比较高。但前几年由于原普尔斯马特、北斗星商贸城的关门，长泰大厦的无人接手，伍家岭商圈被称为长沙商圈中的“没落贵族”。这两年来，天健芙蓉盛世、伍家岭生活广场、锦绣华天、四达新时代广场等楼盘的兴建，给该商圈重新注入了新的活力。 此区域商业地产项目：天健芙蓉盛世、滨江君悦香邸、建发湘江北尚、新时代广场、伍家岭生活广场二期、建鸿达商业广场、S0H0天都、北辰三角洲（在建）万达广场（待建）。,（二）商圈业态构成 受波隆立交桥对人流阻隔的影响，业态不全。整体商业形象较差，档次不高。维多利购物中心（原北半星商厦）、泰阳商城由传统百货转营，但因受人流和桥体的影响，百货功能已不复存在，现以档次不高的批发和家电卖场为主。相对而言，新一佳超市、通程电器及附近的娱乐、餐饮相对较旺。,五、伍家岭商圈,（三）消费群体及消费力分析 周边原始居民跟写字楼里的白领构成伍家岭商圈最主要的消费群体，消费力能力比较强，但是由于波隆立交桥影响了商业的扎堆效应，所以目前该区域的商业氛围不浓。 （四）商圈前景 伍家岭商业中心作为北部的传统商圈，其应有的作用一直没有得到完全发挥。随着开福区政府重振伍家岭商圈构想的提出，开福区将集大力开发伍家岭周边新河三角洲，并将滨江文化公园和开福寺旅游商贸圈的建设纳入整个伍家岭大商圈。根据新规划，新河三角洲将充分利用现有特点及周边环境特色，形成“两条绿化带、三个绿化块、三条区干道（一横两纵）、三个功能区”的结构模式。而开福寺附近将打造一个宗教旅游购物中心，开福寺路拓展延伸到芙蓉路上，同时随着芙蓉中路金融街概念的提出、万达广场落户于此，伍家岭商圈或将重新崛起。,六、红星商圈,（一）商圈现状 依托汽车南站、红星大市场、红星国际会展中心等人流、物流优势，该区域饮食、住宿需求日益增大，但目前的生活配套设施还无法满足当前需求，该区域内唯一稍具规模的步步高超市和通程电器。 此区域商业地产项目有融程国际花园酒店、红星国际星城、高升经典、标志长沙商务中心、德思勤商业广场（在建）、华盛世纪新城、奥林匹克花园、天城泰祥苑、岳泰理想城、恒大城。,（二）商圈业态构成 红星商圈是借农博会之机而迅速崛起的南部商圈，商圈内汇聚了多个专业批发市场，主要以家居建材、农贸花卉、五金机械为主。毗邻汽车南站，餐饮和酒店业较为发达，但是多为一些档次较低的餐馆旅馆。受区域整体市场消费水平及消费意识限制，商业氛围暂不成熟，整体来说该商圈业态单一，消费档次不高。,（三）消费群体及消费力分析 消费群体以周边居民与往来顾客为主，随着长株潭一体化的加快、省政府的南迁以及周边各大高档楼盘的开发，未来的消费潜力巨大。 （四）商圈前景 良好的发展前景、绝对的区位优势、巨大的升值潜力毋庸置疑，红星商业中心在未来长株潭三市融城后，将激发其更大的潜力，作为将来财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈，重点将放在发展品牌餐饮、酒店业。同时，圭塘河旅游风光带建设进程的加速，将促进该区域不仅仅是未来的全省政治文化经济中心区，也是集购物、美食、娱乐、休闲于一体的休闲区。可见，未来5-10年，将有近20万人陆续迁入该区域生活和工作。届时，一个商业繁荣、文化勃兴、人气齐聚的中央政务区将会在这片充满活力的土地上迅速崛起。,长沙商业发展情况分析,1、传统商圈经过多年发展已基本定型，升值空间已被前期购买者透支，发展潜力有限，随着地铁的通车，部分传统商圈开始升级换代。 2、新兴商圈逐渐崛起，区域型商业中心遍地开花 岳麓区内除溁湾镇这一市级商业副中心外，还有观沙岭商业中心，望城坡商业中心等商业中心发展迅速。但这些商圈均位于麓北区域，在麓南板块，大型商圈仍未成型，随着洋湖垸总部经济区规划的逐步实施，一个新的商圈即将成型，阳光100位于麓南桥头堡位置，商业体量较大，占据着非常有利的地段，将成为麓南商圈无可争议的中心，后期发展潜力巨大，麓南商圈未来的商业地位将向溁湾镇商圈靠拢，一南一北，比翼齐飞。,3、商业地产，新政下的直接受益者,由于本次调控新政剑指住宅市场，商业地产幸免于难，成为投资客和开发商的避风港。 新政以来，保利、万科、绿地等知名房企都加大力度进军商业地产，涉及资本达千亿元以上。据统计，今年上半年五成品牌房企非住宅对利润贡献率20%，比去年有所上升。 在调控政策下，商业地产未受影响，并保持高速增长，1-7月份全国办公楼和商业营运用房销售增速39.4%、36.6%，但住宅销售面积增速仅仅为7.1%。1-7月份商业销售额同比增长47.9%，住宅为11.7%。此外，投资开工面积方面，办公楼、商业营运的情况也高于住宅。,万达商业广场 均价5-7万元平方米，几个小时内清盘 万科城市花园 临市政广场均价4.2万元/平米，当天基本清盘 万科金域华府 最高达6万元平方米，当天基本清盘 调控政策下，商业地产迎来了春天，成为长沙楼市新的增长点。 长沙商业地产进入黄金时代！,第二部分、重点社区商业项目情况,一、长沙玫瑰园,1、长沙玫瑰园商铺基本情况,2、 优劣势分析 （1）优势 1) 玫瑰园商业圈占据金星大道与银星路两大动脉交汇处，扼守金星北第一掘金之地。 2）背倚200万大社区、四面紧贴4大地产项目，玫瑰园将建设集五星级酒店、特色商业街等多种业态于一体的核心商圈。 3）主力铺型33-294不等，方正实用。层高最高达7米，买一层可做两层。 4）根据城市轨道交通远景线网，1号线支线1A号线，在银杉路与金星路交叉处附近设置有一站口。 （2）劣势 1）单边商业设计，无法形成对街。 2）地段偏僻，目前周边商业氛围较差，人气不旺。 3）金星大道车速较快，车流、人流停留时间短，商业价值较低。 4）骑楼过宽，柱体较多，阻碍商业展示。 长沙玫瑰园商业虽然临主干道，但地段非常偏僻，目前周边人流量较少，商业环境仍不够成熟。,3、长沙玫瑰园商铺实景,二、云栖谷,1、云栖谷商铺基本情况：,1）商铺临二环线和小区旁道路，全临街独立商铺设计，且均为1层设 计，商业价值高。 2）商铺结构方正实用，小面积商铺居多，总价较低。 3）已引进一家超市，以招商带动销售。 4）临近湖南工程职业技术学院，有一定的学生消费人群。 （2）劣势 1）单边商业设计，无法形成对街。 2）地段较偏僻，目前周边商业氛围较差，人气不旺。 3）小区入住人口较少，商业缺乏购买力支撑。 4）层高只有3.5米。 云栖谷周边目前人气较为缺乏，地段较本项目更为偏僻，商业环境更差。,2、 优劣势分析 （1）优势,3、云栖谷商铺实景,三、保利麓谷林语,1、保利麓谷林语商铺基本情况,1）商铺临桐梓坡西路主干道，临街独立商铺设计，商业价值高。 2）商铺结构方正实用，小面积商铺居多，层高7米，买一层送一层。 3）138万平米大社区，消费人口众多。 4）社区周边逐渐成熟，发展潜力较大。 （2）劣势 1）虽临主干道，但属城市快速道，由原长益高速改建而成，无人行道、 非机动车道及地下通道或人行天桥设计，因此注定了车流滚滚，而消 费客户较少。 2）岳麓大道路边标高略高于E区门面路面，无论是门面视觉还是消费习 惯，都先天不足； 3）E区大多数门面内部户型结构异性柱太多，影响了内部空间的布置及 使用； 保利麓谷林语所在地段较本项目更为偏僻，目前该项目周边商业氛围不足，入住率不高，商业成熟度低于本项目。,2、 优劣势分析 （1）优势,3、保利麓谷林语商铺实景,四、中信新城,1、中信新城商铺基本情况：,1）社区内规划了城市广场商业区、文化广场娱乐区、主题公园休闲区、酒店度假区、数码港商务区、低密度情景住区、原生别墅区等7大版图，集合购物、旅游、文化、休闲、娱乐、酒店、餐饮、总部经济、高尚居住等9大形态，属于城市综合体项目。 2）商铺结构方正实用，小面积商铺居多。 3）160万平米大社区，消费人口众多。 4）位于融城核心，临近地铁一号线，交通便利，发展潜力较大。 （2）劣势 1）商圈远未成熟，整体经营环境清淡，人流量少，人气不旺。 2）部分商