青岛市李沧区房地产市场调研.ppt

李沧区房地产市场环境,青岛东泰达投资顾问有限公司 2007年11月18日,李沧区概括,1,李沧区规划,2,区域房地产市场,3,目 录,关于产品定位的初解,4,一 李沧区概括,1.1位置与交通 东依崂山山脉，与崂山区接壤，西临胶州湾，南邻四方区，北靠城阳区与流亭国际机场相连，是进出青岛的咽喉之地，属典型的城乡结合部。东西长约14公里，南北长约11公里，区境总面积为97.98平方公里。 李沧位于青岛市中部，是青岛城市中心连接外界以及城市纵深发展的必定选择。城市规划的“四纵”城市快速道均经过该区，临近项目的分别是308国道和青银高速。根据“十一五”规划，青岛新的火车站落户李沧西部的沧口， 对于带动区域交通条件改善，推动区域城市功能定位的提升起很好的作用。,一 李沧区概括,1.2 人口与经济 常驻人口：35万 人口密度：3571人/平方公里 辖11个街道办事处，区域内分布有大量的东北人和朝鲜族人 李沧区内二、三产业相对发达，但与其他青岛所辖区市相比，无论在经济总量、居民收入等方面均处于比较落后的地位。但商贸业一直是李沧区的优势产业。以向阳路为轴心的李村商圈始终保持着旺盛的人气，在不足300米的向阳路步行街周围，汇集着青岛十大商场中的三家：维客崂百、北方国贸、利客来，还有2700余家商业网点，形成了多流通渠道、多经济成分并存的大商贸格局,成为青岛市四大商圈之一。,二 李沧区规划,2.1 李沧规划概要,青岛的城市总体发展规划（1995-2010年）和“十一五”规划对城市的发展提出了明确的建设指导和量化目标，如区域功能定位、商业配套完善、道路交通改善等。 构筑大青岛、缩小南北差距，提升李沧作为“城市中部副中心”的功能地位，完善“四纵四横”的城市快速道及轨道交通的开工建设等，为李沧东部都市生活的营造提供了可预期的外部条件依托。 李沧区配合市政府要求，充分结合东中西部现状条件，提出了不同的发展定位,即努力打造“两区一心”的战略设想。其中关于发挥东部后发优势，重点打造“最适宜发展和居住”的中央居住区对项目的功能定位提供指导。,二 李沧区规划,2.2 居住/商业格局改变,李沧区作为青岛市的潜力区域，投资20多亿元建设的“中央居住区”七大片区建设全面启动，7个片区涉及区域面积34平方公里，控制规划的建筑面积达800万平方米，竣工后居住人口将达20多万，目前，李沧分区规划已调整完毕，预计 2010年“中央居住区”将建成。 沧口曾是老工业基地，但近几年由于产业结构调整等原因，不少大型重工业企业面临生存困难。新火车站、跨海大桥等建成后，火车站周围的土地价格大幅上升，整个李沧区的房地产业、商业零售业、餐饮业、旅馆服务业也将得到改善。 根据李沧区“十一五”规划，正在构筑的青岛北部商贸中心将由李沧中心商圈、沧口商圈、东李商圈等构成。 沧口商圈将结合北方汽车交易市场、批发市场，凝聚商业氛围。而新火车站建成后，以火车站与李村商业中心为两点，振华路商业街为连线的青岛市北部商业中心将初步形成，青岛市北部居民的购物、消费环境将大大改善。,三 区域房地产市场,3.1 区域房地产市场概述,2003年之前，李沧房地产发展缓慢，价格、品质与其他三区差距较大。 2004年，“缩小南北差距”随着一些新规划、政策的提出，区域市场快速发展。 2005年下半年，李村区域的商品房均价已经接近或超过4500元平方米。 区域楼盘价格的涨幅与品质均有所提升。 该区是青岛市经济适用房集中供应区域，目前区域经济适用房、限价房价位在3200元3900元平方米。 项目周边区域建筑形式以多层为主，2005年之后逐步出现电梯多层和小高层住宅，在2008年之后将大量出现小高层住宅。,三 区域房地产市场,3.2 区域市场环境,随着连接南北的交通越来越方便，以及市政府政策导向，李沧区居住环境将进一步得到改善。目前，市南区、市北区以及流亭土地成交价格上升，对于2008年的房价又形成良好的预期。 相对于市内其他区而言，李沧区有大面积可供开发的土地。从土地供应情况看，李沧区的地产开发将是一个持续放量的过程。根据现有资料估算，未来四到五年内有500600万平方米的开发总量，年均100到150万平方米的供应量。每年约有1.5万套住宅上市。 项目西临重庆中路，东临李村商圈，位于李村居住生活圈的西南端。重庆中路是贯穿青岛市南北中心城区、通往流亭机场的一条城市南北干线。目前，重庆路交通承载量较大，重型车辆、长途客车、公交车与农用车辆过往频繁，造成交通、路况条件较差。,三 区域房地产市场,3.3 李沧区商品房销售状况,三 区域房地产市场,3.4 周边项目概况,以上为项目周边重点参考个案不完全统计 （ 数据来源:本公司资料库）,三 区域房地产市场,3.4 周边项目概况,三 区域房地产市场,3.4 周边项目概况,该区域中，以中低端产品为主，楼盘规模适中，物业配套定位、房型定位比较接近。 开发企业多为对该区域比较熟悉的、并在改区域有一定品牌基础的公司。 受居住环境、交通条件等因素的影响，该区域产品的单价、总价始终处于市内四区梯次房价的末端。目前项目周边区域的主力总价多处于3550万元之间，平均单价：4600-5700元/平米。 区域内中低端产品去化稳定，销售周期较短,该区域项目普遍前期客户积累时期较长。,三 区域房地产市场,3.5 周边二手房市场,次新房(5年内)房源，均价5000-6300元/平米，都带有营业税，包括晟业小区、晟业家园、滨河家园一期，广业小镇、虎山花园、华易春之都等，多为经济适用房，目前均可对外转售（税率合计为房屋评估总价的9）。多为双气房，但目前暖气的实际供应状况较差。 10年左右房源，房型、物业配套落后，没有双气，或只通煤气，简单装修，价格在4100-4800元之间。 该区域以老房源和经济适用房为主，多为96年以前和2003年以后5年之内房源4800-5000元/平米左右，根据装修标准不同，价格相差200-400元/平米左右。95年左右房源价格在4100-4600元/平米之间，根据有无税和装修标准上下浮动。东西差距较大，东部靠近李村广场和商业中心的房源价格较高，由于交通便利，生活配套设施齐全，每平米高于西部200-500平米左右，如：华易春之都小户型售价超过6200元/平米。 租赁市场方面，租金根据位置、环境的不同相差明显，百通花园附近的房源，90平米左右，简装修后每月租金可达1500元/月。多数出租房为10年以上老房源，租金多集中在700-1200元/月之间。 总之，该区域的二手房市场中，房源品质普遍较低。随着相关政策的改变，次新房需求量将逐渐增加，二手房价格将保持稳步、小幅提升。,三 区域房地产市场,3.6 市场简析,居住环境的变化。在李沧区规划的大环境下，随着工厂、旧村的拆迁改造，项目周边的生活环境、商业配套等将得到逐步改善，但显然要滞后于百通花园（宝龙城市广场）、李村广场、东李等区域性改造。 市场价格走势。在中海、阳光股份、绿城、千千树等项目以及区域大量低品质二手房的共同作用下，该区域市场价格将拉开档次。 产品的变化。经过近5年左右的发展，李沧区房地产市场产品逐渐丰富起来，根据市内四区土地储备状况及楼市发展状况，李沧区将成为未来产品最多样的区域。小高层住宅在2005年天福丽都、百通馨苑一期等项目中早已出现，市场反应良好。 客源的变化。客源外来化、年轻化是该区域客源变化的必然趋势。市内四区房价上涨，市内限价房、经济适用房不断推出，李沧区商品房客源、居民处于“优化”过程中。,四 关于产品定位的初解,产品形态 “青年公寓” 底层车库上板式小高层 面积区间：80-130平米 主力面积：85-105平米 目标客源 外地来青工作，首次置业 年龄在25-35岁之间 新婚、将婚、单身、三口之家 工作地点为市内四区以及崂山、流亭 产品特点 单价适中，具有可投资性 房型设计舒适、实用 配套：少量网点（商业配套）、地暖、外挂太阳能、车位 房型特色：小厨房、大卫生间,四 关于产品定位的初解,社区特色 突出商