2012安徽滁州市南谯·新城项目定位分析报告27p.ppt

南谯新城项目定位分析报告,二一二年五月十八日 招商部 策划,前 言,商业地产作为一种可以永续经营的产品，根据既定项目的商业经营理念，通过合理的前期规划设计，精心的市场推广策划，圆满的商家招商，成功的经营管理，才能成功有效地运作商业地产的项目开发。 在前期商业地产定位的准确性及其与所属区域的融合性，需要大量的市场反馈和科学的市场数据分析。 在我司大量同仁的前期调研汇总后,根据与开发商的合作规划，特整理分析出有关项目的招商定位思路。,南谯区位于苏皖两省交界处，东南隔江与南京仅50公里，西距省会合肥在百公里之内，是作为安徽省东向发展战略的桥头堡，且腹地广阔承载力强。是融入南京都市圈，联络浦口区的前沿地带。以风景秀丽的琅琊山系为分界线，紧紧环抱皖东政治经济文化中心滁州市城区，处在沿海向内地的过渡区域，是开发皖江、呼应“长三角”、联络大西部的前沿地带，是城乡互融的重要地区，是投资兴业的理想场所。 南谯历史悠久，源远流长。春、汉时期境属九郡，南朝置南谯州，隋朝以后，境属滁州。民国六年，滁州改为滁县。1982年，撤销滁县设立县级滁州。1993年1月18日，经国务院批准，撤销县级滁州市，成立省辖地级滁州市，南谯成为滁州市两个辖区之一。全区现辖8镇、2个办事处，109个行政村。境内交通发达，京沪铁路、京沪高速铁路纵贯境内，宁洛高速公路、建设中的马滁扬高速公路、淮滁高速公路穿越境内。,项目概况,开发商 徽商城投 用地类型 商业用地 地理位置 南谯区（原乌衣镇）,9,南谯 新区,乌衣鸟瞰图,南谯新城运作,合作的前提在于开发商在销售、招商过程中出现无法跨越的”瓶颈”状态下对南谯新城的借助。 与开发商在同一个项目中开展招商、运营活动中的协调性。 在一片商业生地中，同众多邻近的商业项目竞争，在招商过程中不可避免的会发生业态冲突。 开发商最终的目标依然是销售,如何在招商环节中体现南谯新城的价值是双方互赢的基础。,项目特征决定了我们的方向,招商中突出 时效性 盈利点,南谯新城运作目标,城市,文化,商业,城市需求,消费者需求,投资者需求,整合运营的诠释,商业品牌在长三角地区的进一步的拓展延伸. 品牌价值在土地增值中充分体现. 商务资源及品牌储备的加强. 中国城市文化商业地产整合运营商的战略目标在滁州的具体体 现:南谯新城-滁州的【城市客厅】文化名片 品位地标 魅力徽章。,定位达成目标：,消费者,开发商,投资者,经营者的经营状况, 直接影响到投资者的 回报经营越好,回报越高, 反之亦然,经营者从投资者 手中得到经营权， 经过自己的经营， 在消费者手中获 得价值。,投资者提供 场所给经营 者经营， 获取价值,消费者消费 越高，经营 者取得的利 润越高。经 营者经营越 有激情。反 之亦然！,经营管理公司,商业代理公司,共赢,物业升值,战略定位,集高档、时尚、娱乐、休闲为一体的绿地水岸风情区,南谯新城 核心商业,滁州时尚商业中心,竞争战略的总体演变,创建商业房产品牌，连锁经营，拓展商业物业。,以作品牌的心态来经营商业物业。 通过品牌经营来拉动物业价值的提升。,定位重点,引领时尚，确立本地商业 物业的市场地位,引进休闲观光功能，成为生活聚集场所，辐射周边,引进品牌连锁，满足商务往来需要。 酒店、娱乐、商住、餐饮、休闲为一体的街區式商业模式。 通过整合性营销辐射周边城市。,建设中高档娱乐设施，满足夜间娱乐休闲需要。,引进大型超市，聚集人气。 引进夜总会/ktv/健身会所，增强目的性消费。 健身/餐饮/娱乐并重。,以商业管理代替物业管理模式。 整体规划，避免沿街商铺业态混乱现象。,构建知名商业物业,最终目标：使南谯新城成为滁州商业物业的领跑者,完善商业业态,需要填补空白,总体定位思路,符合滁州商业总体发展方向 (商业网点经济消费) (市政规划社会文化),结合政府规划方向,引导消费习惯,挖掘区域内消費特质,综合效益最佳,符合市场需求,形成特色商业亮点,总体定位目标：打造当地新風格、新时尚、新中心商业景点,形象定位,景观餐厅,大型超市,精心点缀 现代商业情趣,景观设计 营造休闲氛围,时尚传播 推动消费品质,开启滁州第一时尚街区,课层及讨论,如何处理与周边项目的错位竞争。 在项目中如何与开发商的招商形成合 力。 客流引导问题如何通过业态 的布置积极影响。 主力业态的定位及相关比例,如何解决 白天与晚间客流反差的问题。 物业分割的合理性与利益最大化。 面对招商的难点克服。,定 位,核心问题:如何利用我司现有 资源引进商户支持业态定位,要求各业种及主力店 的筛选估算及业态布 局的搭配比例的准确性. 灵活的招商条件。 招商时间节点的合理安排。,积极有效的前期访商准备,定位依据,主力业态 超市 健身 餐饮 休闲 娱乐 （ktv、夜总会）,娱乐业,高投入、高回报、资金回笼快,餐饮业,拉动人气、延伸休闲购物,咖啡、茶座,凝聚商务人士、完善休闲品质,spa、美容,带动女性休闲高消费,推荐主力业态,辐射滁州中心版块 提升当地消费理念,填补滁州时尚 消费街区空白,满足人们中 高档消费需求,做大商业文化 产业链,大型超市,定位依据,完善生活配套商业服务,定位框架,白天固定 消费人群,消费 客源,夜晚流动 消费人群,白天流动 消费人群,夜晚固定 消费人群,ktv 夜总会,咖啡 茶座 大型超市 特色餐饮,spa 美容 足疗,大型餐饮、简餐、料理,主要业态支持,业态定位及规划布局,会所、娱乐、休闲,中餐、商业配套,大型超市,3,2,1,原则： 首先解决客流的导入。 以主题公园作为项目核心区。 大型超市、餐饮、娱乐为主力，以“珍珠链”的方式串联各个物业。,业态定位及规划布局,各业态所占比例： 娱乐业：约占31% 餐饮业：约占30% 休闲业：约占18% 商业配套：约占21%,租金初步测算,财务考量点： 满足合同中的履约要求 争取净利润的最大值 充分利用价格杠杆引进主力商家 保障招商的推进进度及时间节点,定价依据： 周边项目价格比较 竞争项目价格比较,项目周边商业生地，临街餐饮娱乐均价在.元天左右。 现阶段参考性较高,租金初步测算,租金递增率:前三年没有递增 第四年开始递增6%,租金 （元/天/ ） 一层1.5 二层1.2 三层0.8 四层0.8,物业管理费用及递增率,通过物业部门对本项目的各硬件服务设施成本的测算并结合未来 经营管理所需的费用，及周边的市场操作价格共同论证。,招商基本租赁条件,押付方式、租期、装修免租期,招商推广方案,1招商推广目标,塑造品牌形象,强化项目整体优势,增强商户经营信心,拓展市场空间,2.招商原则,前期以内街向临街，以高层向底层拓展。,先品牌连锁主力店优先，然后拉动各级散户。,对于具有目标性的主力业种给予主力店优惠待遇。,前期入场把关严谨，后期力求租金效益， 争取“满场开业”效果。,策略：把握经营档次，确保项目整体形象 策略：以点带面 优惠招商，以点代面，重点招募主力商家和商圈影响力较大的商家，带动散户经 营；与商家共同宣传策划，共同造市，先做人气，再做生意。 策略：强化活动招商，进行前期渗透 通过各种新闻、广告、杂志、媒体或展会发布信息，对招商进行前期渗透。同时 策划一些主题活动或大型公关活动，扩大影响，提高街区知名度。 采用“媒体宣传+公关活动推广+“点对点”推广 “滁州当地商户+品牌连锁+外地商户(南京等) 品牌号召力+吸引人流+稳定经营,招商推广方案,3招商策略,4招商渠道,5客群目标,6主力店评定标准,推广主要阶段:,第三阶段:强力推广期 核心:主力店招商、商家入驻,第四阶段:开街准备 核心:招商的完成,第一阶段:导入期 核心:招商的环境布置招商道