2012商业地产规划报告.ppt

2019/4/5,1,商业地产规划报告,2019/4/5,2,报告目录,商业地产的规划布局,1,商业地产的业态规划与设计,2,商业地产的动线设计,3,商业地产的人流动线规划,4,2019/4/5,3,1 商业地产规划布局,1.1 商业地产的规划要点 独特性：项目定位要与城市整体商业网点形成特色错位，与商圈内业态组合形成互补互动；要通过环境的塑造形成自身聚客的引力，其整体环境和动线要有建筑美学与商业功能的有机结合。 长远性特征：项目规划要坚持社会需求变化的眼光。mall或大型商业设施是城市的稀缺资源，集合了最多商业资源和国际品位的象征性场所，不仅有感知的物质外壳，也表现出强烈的符号象征功能。规划需要满足未来二十年的城市商业价值诉求。 环境决定性特征：不以“大”而以“准”取胜，立足社区商圈，兼顾城市商圈聚集功能，要为社区商圈和城市主流消费群的未来生活方式预留升级空间。,2019/4/5,4,1.1 商业地产规划设计的要点,功能合理性 不仅要从物业内部考虑人流动线，更要从物业环境、交通组织、城市规划考虑室内室外人流、车流、商流的动线设计。 高度统一性特征：适应统一管理的需要，产权要求统一，不可分割，不可分散出售，即使有少量出售商铺，必须实施持续资本运营手段和统一经营权手段，保障业主统一管理权益；在正常管理秩序下，租金只升不降。,2019/4/5,5,1.1 商业地产规划设计的要点,顾客主动性特征：大型商业设施为消费者而存在。以顾客的需求为重点对项目进行定位规划，密切关注社会公众的根本利益，拥有足够数量的停车场和交通优势，并投资足够比例的共享空间和室外动线，要有更新地区和创造新商圈的独到眼光。 系统性特征：商业的规划设计要考虑到政府、社区、相邻者的关系，也包括投资者、使用者以及维护者的各方利益。,2019/4/5,6,1.2 社区商业的规划布局,社区商业规划布局和业态组合必须准确把握消费群体的出行方式、出行路线以及生活需求之后才能进行有针对性的规划设计。以人为本，从满足消费群体的需求出发，这是统领商业布局和业态组合设计最基本的原则。,2019/4/5,7,1.2 社区商业的规划布局,规划布局的步骤 明确各业态的意义和作用差别 根据各业态在社区商业体系中的重要程度及作用分别确定适宜位置，其中主力店的设置极为关键，应结合社区的整体规划设计最先确定，利用聚合效应有意识的引导。 充分考虑不同业态之间的匹配程度，以最大限度地发挥协同作用。,2019/4/5,8,1.3 商业街的商业规划,重视 非建筑 元素,尺度近人,空间 的限定,风格色彩 的多元化,面材 的软化 与精化,商业街 的商业规划,2019/4/5,9,1.3.1 尺度近人, 建筑的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街的理想气氛应该是使人觉得亲切、放松“平易近人”，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。 建筑外观造型设计分为三个层次：建筑的宏观造 型醒目；建筑外观的中观元素；与建筑直接接触 的微观层面。,2019/4/5,10,1.3.2 空间的限定,人在商业街内的活动和感知是三维的。所以设计 师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都有针对性的设计。 商业街的长度：随商业的规模而定，没有一定之规。商业街的两端需要某种形式的空间标志物和限定物，标志商业的起和终。 商业街的宽度:从人的行为模式看，一般步行商业街的宽度宜在1020米之间，超过20米宽的街道难有近人的尺度。从建筑高度与街道比例来看，街宽宜在楼高的1/3 1/4。,2019/4/5,11,1.3.2 空间的限定, 商业街的高度：应遵循以行人为模数的原则，并考虑二次空间的利用。,2019/4/5,12,1.3.3 风格色彩的多元化,商业街的魅力在于繁杂多样立面形态的共生，这也是商业街与大型百货商厦的区别。,2019/4/5,13,1.3.4 面材的软化与精化, 商业街建筑与其他建筑外观的重要不同是店家要根据自身商业的性质特点，二次装修店铺外观。 成熟的商铺外观设计应考虑改造外观的可能，预留店名、招商、广告和其他饰物的位置。 必须以装修的精度来做商业街立面设计。,2019/4/5,14,1.3.5 重视非建筑元素, 从景观、园林角度深化商业街的设计 从装修装饰与景观设计的深度来要求商业街外观的设计成果。,2019/4/5,15,1.4 商场平面规划原则,1.4.1人流动线原则 注重内外沟通，脉络清晰 注重立体人流的自然顺畅，平均分配关系 避免盲区和死角问题 合理设置宽度,2019/4/5,16,1.4.2 商场电梯布局的规划原则,扶梯布局原则 商场电梯部数，布局位置，要以有效疏散 运载人流作为出发点。 避免电梯口的人流阻塞，电梯与过道衔接处的空间宽于过道，或有交叉过道。 引导顾客向上购物,2019/4/5,17,1.4.2 商场电梯布局的规划原则,垂直电梯布置原则 货人分流：商场垂直电梯，货梯与载人梯分开设置，实行有效的货流与人流的分流。 专用通道设置:结合商场功能定位，避免行业经营冲突。,2019/4/5,18,1.4.3 铺位布局规划原则,实用、利润、形象的统一：商场铺位布局必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时更要兼顾到独立铺位与整体商场的协调性与互动性。 尊重消费者行为：人性化设计使消费者的消费过程显得更加自然顺畅和轻松愉悦，购物方便且不易疲劳。,2019/4/5,19,1.5 购物中心规划布局的形式,购物中心的典型空间布局可分为线形、环形和枝形三种，由这三种基本形可以衍生出多种建筑平面,例如线形包含双线形、弧线形、l型,环形包含矩形、圆环形、复式环形,枝形包括风车形、十字形、y形、t形等等。 环形：环形布局适用于较宽松的基地,步行街形成环路,店铺可以获得更为均等的被浏览几率,优点是回游性好,可以提高销售机会,便于利用平面中明确的向心性来组织中庭空间,缺点是较大的进深尺寸对防火疏散有较高的要求。 线形：线形布局适用于狭长的基地,在线形步行街两侧布置店铺,其优点是布局紧凑、通过效率高、店铺浏览率高、方向性强,缺点是回游性略差、单方向性造成一定的枯燥感,通常可以通过将步行街设计成弧形来增加趣味性,在线上布置大型的节点来缓解消费者的枯燥感。,2019/4/5,20,1.5 购物中心规划布局的形式,枝形 ：枝形布局的实用性很强,不同长度和形态的“枝”可以灵活地适应基地的不同形态,优点是基地利用率高,缺点是回游性差,如果每条“枝”的长度过大,消费者很容易放弃逛枝的其它部分,当然,可能通过谨慎地设计“枝”的长度、方向、交点、“枝”之间的次级通路来改善这种情况。,2019/4/5,21,2 商业地产的业态规划与设计,2.1 业态规划是商业地产规划设计的核心 业态组合的构成包括主力店、卫星店(主要营业面积使用者)、休闲及服务提供者、其他业态的小店。它是设计规划的依据基础。 成功的商业规划，业态组合的设定是关键，业态组合的成功取决于主力店的选择。 必须根据商圈可触及的顾客人口进行消费者研究调查。,2019/4/5,22,2.2 业态组合,所谓业态组合就是商业地产项目根据自身的定位确定商业业态的种类,每种业态在其中的分布状况以及各成分组合配比的过程。具体来说,业态组合涉及以下三个层面: 业态的选择：一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖那些业态 配比的问题：各业态在综合体或购物中心的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少，以及相互的比例关系 落位与分布的问题：各业态在城市综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系,2019/4/5,23,2.3 业态规划的基本原则,定位三原则：区域环境定位、目标客户群的选择和规模选择 功能性选择是业态组合规划的基础 业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径 长期租金回报能力评估是业态和品牌规划的前提 空间资源的约束是我们在业态规划中必须面对的课题 业态组合永远是个动态过程,2019/4/5,24,2.4 商业地产业态设计的层次,明确项目的开发属性：明确开发属性的目的，是要保证项目的业态设计最终符合开发商的财务设计要求，确认投资回报率、成本利润率和现金流的基本要求。 明确项目的规划布局：根据开发商的财务需求，结合项目的规划指标，以及设计师的设计理念，对项目整体的规划布局，明确各个功能分区的建筑形态。 深化项目业态设计：由于不同项目的开发属性不同，业态设计的结果要做到：对于项目整体，给出明确业态定位；对于出租部分，给出明确业态组合；对于出售部分，由于经营权与所用权已经分离，可以给出明确的业态引导。,2019/4/5,25,2.5 影响城市综合体业态组合的因素,各业态自身特点及相互关系 城市经济发展水平 休闲娱乐氛围 开发商实力 差异化经营,2019/4/5,26,3 商业地产的动线设计,3.1 商业建筑的外部人流系统规划 商业建筑的外部环境一般不参与直接经营，也不直接产生经济效益， 但其对吸引人流及聚集人流具有重要的意义。 便利的交通 交通的易达性和外部人流的结合是商业项目成功的关键。 停车体系 对于大型商场而言，停车场地的设计及合理安排关系到消费者的易达性，并很大程度上影响到消费者的购物决 定。 广场 许多大型的商业项目都有设置广场，广场可作为停车场或顾客暂时休息的场所，也可为消费者提供一个游玩及观赏夜景的平台，能够起到良好的聚客作用；另外，它也可以是室内商业空间的有益延伸。 形象设计 形象鲜明、设计突出的商业项目通常能够给人以深刻印象，满足顾客 的视觉享受，吸引它们前往，同时也是本项目区别于其它项目的显著标致之一。,2019/4/5,27,3.2 商业建筑的内部人流系统规划,室内的人流系统的规划必须要满足以下几方面因素：物理因素、建筑设计因素、业态分布规律及顾客生理、心理因素。,2019/4/5,28,3.2.1 物理因素,人流系统要符合商业建筑本身结构，如满足商业项目楼层垂直系统设计、立柱间距、中庭、大堂设计、应急出口设计等基础上规划设计。此类要求最好能够在前期设计阶段就明确下来，特别是大型商业项目，其主力店的建筑规划要求应当尽早明确，以免在后期建设过程中造成不必要的浪费。,2019/4/5,29,3.2.2 建筑设计因素,人流动线设计以直线为主，根据经验，在人流视野范围内的商铺，具有高租金的价值。但在直线的人流动线中，可以规划几个类似于小中庭的前凸或后凹形式，以提升局部商铺的租金。 为了有效拉动次级通道商铺的人流量，可将收银台、卫生间、楼层休息区等部分功能分布在次级通道上，以拉升次级通道的人流量，同时也可降低将其设立在主要通道旁占用黄金铺面的损失。 如果商场面积过大，必须存在若干主次通道，那么除了保证若干通道间的畅通及联系外，还应该在商铺前后都设立出入口，既方便顾客快捷的往返前后通道，又能缓解人流的拥堵，提升人流平均到达率。,2019/4/5,30,3.2.2 建筑设计因素,人流通道尽量采用围绕中厅的双环回型结构，这种结构可以增加商场的通透感，最大化的增加顾客视线内的商铺数量，提高顾客的商铺到达率。 在楼层之间设立的台阶式手扶电梯上下部分应分开设计或设计成剪刀式，以增加人流上下楼时光顾店铺的数量。,2019/4/5,31,3.2.3 业态分布规律,合理分布主力店位置，如果将其设在入口附近，将损失后边的人流到达率，但如果将主力店放置在商场的中后端，在人流的影响下会极大的拉动前边商铺的价值。在多层建筑结构的商场，最理想的人流拉动策略是，将主力店设在较高层。 按照消费者的购物目的进行业态分布，对于经营诱导性商品、季节性商品、时尚类商品的业态类型，适宜分布在较低的楼层，通过商品的展示达到吸引消费者购买的目的，而对于经营目的性较强的业态类型适宜分布在较高楼层，一般而言，办公用品、家用电器、娱乐等适宜分布在较高楼层上。 按照商品属性进行业态分布，一般而言购买频率、占用空间较小的日常生活用品一般分布在较低楼层处，而不常购买、占用空间较大的耐用商品适宜分布在较高楼层，如家居用品等就是典型。 进行业态分区设置，把经营相同类型商品的商家统一设置，既能发挥业态的聚集效应，又能方便消费者选购不同档次、不同式样的产品，从而达到“1+12”的效果。,2019/4/5,32,3.2.4 顾客生理、心理因素,每层楼的人流过道数量，一般1主2辅便可。简单易梳理的人流动线，可以使消费者更加轻松的行进，而不会产生晕头转向，不知身在何处的感觉，丧失了再次光顾的情绪。 商铺采用玻璃墙体，以增加商场的通透感，使顾客不产生压抑感和不适，可以在一定程度上增加人流光顾店铺的数量。 在中庭小广场设立休息区域，对不同的顾客进行分流，同样，顾客短暂的休息可以提升人流的店铺光顾数量。 应该在人流通道头尾端等地方给予显著的区域和功能标识，方便顾客辨认，避免了消费者认为商场象迷宫难逛，而产生下次不会再来的想法,2019/4/5,33,3.3 商业建筑内部动线形状,直线 曲线 环形 8字形,2019/4/5,34,3.4 商业建筑内部动线布局特征,主动线 次动线 橄榄型 哑铃型,2019/4/5,35,3.5 商业建筑内部动线与节点,水平动线 垂直动线 节点,2019/4/5,36,小结,人流动线与商场的经营关系紧密，人流动线不易设计成直线型，虽然那样可以给顾客最大的视野，但是很容易让顾客感觉到疲劳。调研得出，如果在视野很好的购物环境中购物，男士的疲劳时间为三十分钟，女士的疲劳时间为45分钟；