销售增速放缓，观望情绪增加—2014年1季度房地产市场分析(36.ppt

中国工商银行 投资银行部 柳阳 房地产行业 2014年5月,销售增速放缓，观望情绪增加, 2012 investment banking department, icbc,page 2,总供给与总需求,房地产现状及趋势,房地产市场及近期预测,目录,1,2,3,总供给与总需求,存量（主要指城镇存量）目前为止没有一个准确的数据。,住宅总量有多少？,如果按建筑企业统计口径来看，2013年住宅竣工面积为25.96亿平米 约折合2596万套/年，由此上溯2004年-2013年共计1.5亿套，这一数据包括了单位自建房、非销售类的保障房、军产房，附属于市政设施或道路桥梁等的住房，以及部分农村建房。其范围是各辖区内公司全部竣工项目的汇总。,根据统计局公布的房地产行业销售数据，2013年商品住宅销售为11.57亿平米，约折合1157万套。以此上溯1999年-2013年共计8597万套。这一数据是指报告期内正式合同成交的建筑总面积，其范围主要是所有辖区内房地产开发项目的成交汇总。,总供给与总需求,房地产开发投资以及销售数据更加商业化，是银行等商业机构着重关注的方面。,住宅总量有多少？,总供给与总需求,建筑行业竣工等数据包含的范围较广，囊括了大部分的当年新增建筑（住宅），但很多实际用途并不是商业上，因此对一般市场主体影响也较为有限。,住宅总量有多少？,总供给与总需求,以上分析的仅仅是不同行业统计背景下近年来的增量（但还没有包括拆迁等房屋折旧因素），在1998年房改之前的数据很难查到。我们以3%的平均年折旧率（平均33.3年彻底拆掉一轮）以及1983年以来的固定资产投资额逐年递增幅度做对比来计算（其中实际折旧采用加速的方式进行），两种统计口径下的现有城镇存量住宅分别为0.98亿套和1.91亿套。,住宅总量有多少？,从合理的居住属性来分析，房地产销售数据所代表的显然偏小，而建筑行业竣工统计所代表的数据则一方面夹杂了不少非真正意义上的住宅，另一方面也忽视了非建筑行业建造的住宅，例如自建房等。,总供给与总需求,除了根据房地产开发与建筑业数据进行推算外，根据我国近十年一度的经济普查数据也可以推测现有存量住宅面积及套数。例如在2010年的第六次人口普查当中，根据抽样和入户调查，得出全国现有城镇居民家庭住户总建筑面积是179亿平米（住房来源包括廉租房、租赁其他住房、自建住房、购买商品房、二手房、购买经济适用房等），相当于1.79亿套住房，人均居住面积31.6平米，当然，普查也有一定的局限性。,住宅总量有多少？,这一数据似乎成为政策制定的标准.在十二五规划当中，对于开工3600万套保障房，实现覆盖率20%的目标，就是以此为出发点设立的。 由此我们可以粗略估计当前的城镇存量住房大约是在2亿套左右，而之后每年还以一千余万套的速度递增，来弥补拆迁折旧、城镇新增人口等。,总供给与总需求,我们按之前的结论可以假定当前城镇存量2.1亿套左右，而同期城镇人口在7.3亿左右，平均户均3.42人，考虑到大比例的流动人口，实际的户均居住人数应该更低。这也就是说全国总体来讲，数量上房屋并不短缺。,住宅需求总量如何？,总供给与总需求,我国房屋数量并不绝对缺少还可以从“住房自有率”来考察。虽然我国住房自有率一直没有一个确切的数字，但总体仍然比较高，范围在70%-90%。这也就说明在我国城市，平均近八成的人拥有自身常住地的产权型住房。,住宅需求总量如何？,总供给与总需求,当然，总量上并不缺少的背后是区域的差别，这一点在房地产行业近年来被反复提到。 从住房自有率来看，一线城市最低、二三线城市次之。估计四五线会更高。,住宅需求总量如何？,总供给与总需求,从需求种类来看，有自住型需求、改善型需求、之上有少量的奢侈型、豪华型需求，此外还有投机型需求，在不同的城市面临的不同需求比例也有所差别。 未来仍是城镇化快速发展的时间，近3亿人的城镇化过程带来的刚需；现有房屋的升级、拆迁带来的改善型需求；以及仍然存在的投资型需求、高端需求仍然是支持房地产的重要动力。,住宅需求总量如何？, 2012 investment banking department, icbc,page 12,总供给与总需求,房地产现状及趋势,房地产市场及近期预测,目录,1,2,3,房地产现状及趋势统计局的数据与分析,2013年，全国商品房销售面积13.1亿平方米，同比增长17.3%；销售额8.1 万亿元，同比增长26.3%。 1-3月份，商品房销售面积2.01亿平米，同比下降3.8%。商品房销售额1.33亿元，下降5.2%。 前3个月增速下降，有上年同期国五条出台前基数大的原因，但整体增速呈下降态势。,全国房地产销售面积及金额同比转负,房地产现状及趋势统计局的数据与分析,1-3月份，东部地区商品房销售面积9699万平方米，同比下降10.0%，销售额7981亿元，下降11.5%， 中部地区商品房销售面积5323万平方米，增长6.8%；销售额2653亿元，增长8.4%。 西部地区商品房销售面积5089万平方米，下降1.0%；销售额2629亿元，增长4.0%。,东中西部表现略有不同，但呈现普落,房地产现状及趋势统计局的数据与分析,1-3月份，不同省市之间表现分化也较为明显。 据统计局数据，甘肃、内蒙、山西、江西等省市同比增幅仍保持在20%以上 东部广东、浙江、江苏、北京、上海则出现了不同程度的回落。,省市表现分化更加明显,房地产现状及趋势统计局的数据与分析,3月末，待售面积5.21亿平米，相当于2013年全年销售量的40%,库存积压有所增加,房地产现状及趋势统计局的数据与分析,取30个主要城市成交情况分析，5月1-7日成交同比4月同期略有回升，但幅度有限，预计可能会环比小幅增长，但仍处于近两年的地位。 放眼全国商品房成交仍然处于高位（三四线城市成交波动较小），或仅次于2013年，但部分大中城市成交量则出现了明显的变动，不少城市同期成交量创出近两年新低。,进入5月上旬以来，商品房成交仍然保持相对较低的水平,房地产现状及趋势统计局的数据与分析,2014年1-3月房地产投资1.53万亿元，投资增速为16.8%，增速较1-2月大幅回落2.5个百分点，3月单月投资增速仅14.2%。而2013年投资增速保持在19.8%。 同期东中西部投资增速略有差别，分别为17.7%，15.6%和15.5%。2013年则为18.3%、20.8%和22.6%。,房地产开发投资水平回落，拖累整个经济,房地产现状及趋势统计局的数据与分析,各地房地产开发投资增速不一，gdp增速与房地产开发投资亦有较强联系。,各地增速不一，稳经济东中部是重点,房地产现状及趋势统计局的数据与分析,2014年1-3月房地产开发企业土地购置面积5990万平米，同比下降2.3%，1-2月份同比增长6.5%；土地成交价款1556亿元，同比增长11.4%，土地的溢价率仍然在提升。 而从40个大中城市的住宅类用地成交也可以看出，今年1-4月份住宅用地成交413宗，成交2026.73亿，算术平均溢价率23.29%，较2013年同期分别下跌26%，增长12%和增加2个百分点。,土地购置增速开始回落，溢价率仍然保持较高位置,房地产现状及趋势统计局的数据与分析,土地的垄断供应使得政府更有机会获取超额收益，纵观过去5年的住宅用地均价变化，总体来说基本没有下跌，价格弹性远低于同期平均楼价（楼价决定地价还是地价决定楼价）。 现有模式下，很难想象在土地出让款、溢价率回落的基础上实现经济的稳步快速发展。,土地的垄断支配使得其更有动力支撑其价格,房地产现状及趋势政策分析,背景：2014年房地产市场增长不会超过2013年，但在房地产行业增长尚未转向之际，限购限贷未发生重大变化；宏观经济增长不确定性，房地产仍需发挥重要。 政策重点 针对不同城市分类调控。 完善供应体系：增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投资投机需求。 加大保障房建设力度。2014年新开工700万套以上，其中棚户区改造470万套；实行公租房与廉租房并轨。,政策基调、擦边球和大众观望情绪的增加,擦边球：如同2011年下半年2012年年初一样，一些地方政府出台了擦边球的做法，,房地产现状及趋势政策分析,2014年保障房（公租/廉租房、经适房、两限房、棚户区改造）拟开工700万套，其中棚户区改造470万套，占比近七成，这是今后建设的重点之一。 无论哪种保障房，当下以配建的方式居多，可以一定程度上避免中低收入人群过度集中，同时也是采用商品房补贴保障房的形式进行。,十二五3600万套保障房有序进行，资金来源于商品房,现有的盈利模式来看，城市棚户区改造、经适房、两限房多半都有较为可靠的现金流支持，一定程度上可以利用融资工具，公租和廉租房需要政府较大程度的投入。 城镇住房保障条例（草案）提出租赁型保障房满5年后可以销售，盘活了地方政府的资产，但部分一线城市可能不会实施。,房地产现状及趋势政策分析,政策基调、擦边球和大众观望情绪的增加,擦边球：总体不放松，但政策调控已经见底；大调大放松，小调小放松可能依旧延续。但大众观望情绪依旧，能否成交量回升尚在两可之间。,房地产现状及趋势上市公司数据及趋势分析,2012-2013年较为火爆的房地产市场增加了房企的风险偏好，而旺盛需求下预售款的增加也提升了房企的负债水平。 土地一级市场是垄断出让，但二级市场则是垄断竞争的形式，房企在面临短期销售波动以及土地成本刚性时，会增加价格的弹性，加快出货量，从而降低利润率。,负债率增加、利润率降低,房地产现状及趋势上市公司数据及趋势分析,2013年共有7家房企签约销售额达到了千亿元以上的级别，同比增速多在20%以上，市场集中度进一步增加。 未来龙头企业的优势可能更加明显，这或部分体现在品牌溢价等方面上边。除了地段因素外，建筑品质溢价和社区服务溢价效果有待观察。,集中度进一步提升，未来行业龙头优势或进一步明显,房地产现状及趋势上市公司数据及趋势分析,经营或进一步多元化，房企涉其他行业现象进一步增加。 海外投融资活动将近一步增加，总量目前仍然不大。,经营进一步多元化，海外市场投融资比重增加,房地产现状及趋势上市公司数据及趋势分析,1-3月份，房地产开发企业到位资金28731亿元，同比增长6.6%，增速比1-2月份回落5.8个百分点。其中，国内贷款6226亿元，增长20.4%；利用外资下降33.9%；自筹资金11093亿元，增长9.6%；其他资金11327亿元，下降1.9%。 今年以来资本市场上绿地的借壳上市，中茵股份、天保基建等七八家增发融资方案放开，说明a股市场房企融资政策有所放松，但行业资金总体依旧偏紧。,融资偏紧，证券市场再融资渠道部分打开, 2012 investment banking department, icbc,page 29,总供给与总需求,房地产市场现状及趋势,市场分化及近期预测,目录,1,2,3,市场分化及预测价格涨幅趋缓，部分地区回落,4月份，中国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米11013元，环比上涨0.10%。这是2012年6月“负转正”以来百城房价连续第23个月环比上涨，但涨幅较上月缩小0.28个百分点。从涨跌城市个数看，当月55个城市房价环比上涨，45个城市环比下跌。 cric，易居等公布的4月“中住288”指数则出现了21个月以来的首次的环比下跌。目前等待5月中旬给出统计局的数据。,房价涨幅趋缓，市场分化,市场分化及预测价格涨幅趋缓，部分地区回落,不同地区与城市间也呈现分化，总体来说一线城市最强，二线城市次之，三线城市再次。,房价涨幅趋缓，市场分化,市场分化及预测价格涨幅趋缓，部分地区回落,一线城市由于