合众创展东莞·大朗Lifestyle mall营销报告（90页） .pptx

,【合众创展营销报告】,lifestyle mall 生活体验摩尔,东莞大朗,报告思路,analyze system,项目营销总控,营销策略,长富三路改造方案,项目规划方案论证,项目营销总控,2013年8月实现本项目基本售罄,独家代理目标：,9,销售线,启动认筹,12.1,1.1,蓄客期,首波推广,形象导入期,7,首次开盘推货50%,3.30,10,售罄,开盘热销期,销售持续期,项目营销总控图,11.10,3.2,8,5,10,招商线,主力店签约暨招商发布会 招商率达40%,加推认筹,加推开盘推货50%,清盘,8,次主力店/品牌签约暨招商发布会招商率达70%,商家进场装修招商率达90%,开业,营销中心11.10达到完善运作状态，12.1启动认筹，同步室内步行街区样板商铺开放,利用元旦开盘热销及春节期间感恩回馈推货，于3月2日启动加推,项目进入常规销售阶段，直至2013年8月实现项目基本售罄,蓄客期,开盘热销期,销售持续期,形象导入期,8月项目市场预热，首波推广正式出街,营销中心开放，接受咨询,9,销售线,启动认筹,12.1,1.1,蓄客期,首波推广,形象导入期,7,首次开盘推货50%,3.30,10,售罄,开盘热销期,销售持续期,第一阶段,11.10,3.2,8,5,10,招商线,主力店签约暨招商发布会 招商率达40%,营销中心开放，接受咨询,加推认筹,加推开盘推货50%,清盘,8,次主力店/品牌签约暨招商发布会招商率达70%,商家进场装修招商率达90%,开业,阶段重点,项目形象、概念导入：从媒体进行覆盖式宣传，项目围墙、户外全面进攻，宣传东莞首席lifestyle mall诞生，,9,销售线,启动认筹,12.1,1.1,蓄客期,首波推广,形象导入期,7,首次开盘推货50%,3.30,10,售罄,开盘热销期,销售持续期,第二阶段,11.10,3.2,8,5,10,招商线,主力店签约暨招商发布会 招商率达40%,加推认筹,加推开盘推货50%,清盘,8,次主力店/品牌签约暨招商发布会招商率达70%,商家进场装修招商率达90%,开业,正式启动期：现场务必加紧工程进度，重点在于“风情广场、室内步行街区样板商铺”；全面接待客户咨询问答,招商发布会：当天举行招商发布会，主力店签约，次主力店、意向商家炒作,阶段重点,11.10营销中心开放：从东莞各大媒体进行覆盖式宣传，网络、短信、户外全面进攻，邀请政府进行有关项目品牌讲座,营销中心内部开放：从“硬件、软件、人员、物料”四大方面保证售楼处11.10进场，现场通过一周时间实现完善运作，迎接营销中心对外的开放,营销中心开放，接受咨询,9,销售线,启动认筹,12.1,1.1,蓄客期,首波推广,形象导入期,7,首次开盘推货50%,3.30,10,售罄,开盘热销期,销售持续期,第三阶段,11.10,3.2,8,5,10,招商线,主力店签约暨招商发布会 招商率达40%,加推认筹,加推开盘推货50%,清盘,8,次主力店/品牌签约暨招商发布会招商率达70%,商家进场装修招商率达90%,开业,认筹期:全面启动“客户渠道挖掘、媒体推广以及活动配合”，现场每周举办各式小型暖场活动最大限度地吸引并积累客户,认筹开盘前预热，精准梳理客户（三次客户梳理）、精准定价，随机应变,阶段重点,营销中心开放，接受咨询,热销期:全方位报道宣传开盘大卖，营造哄抢氛围，为加推造势,9,销售线,启动认筹,12.1,1.1,蓄客期,首波推广,形象导入期,7,首次开盘推货50%,3.30,10,售罄,开盘热销期,销售持续期,第四阶段,11.10,3.2,8,5,10,招商线,主力店签约暨招商发布会 招商率达40%,加推认筹,加推开盘推货50%,清盘,8,次主力店/品牌签约暨招商发布会招商率达70%,商家进场装修招商率达90%,开业,持续期:全方位报道宣传开盘大卖，营造哄抢氛围，为清盘做准备,阶段重点,营销中心开放，接受咨询,营销策略,营销策略阐述,5.包装策略,1.销售策略,2.炒作策略,加大市场炒作，炒热商业价值,强化现场包装，营造商业氛围,返租销售策略是极为必要,7.全民售铺策略,3.事件营销策略,强悍的事件营销，成就销售热潮,6.推货策略,分期限量推货，造成供不应求,全面启动资源，调动三级市场,4.推广策略,东莞各大媒体进行覆盖式宣传，造势,销售策略： 首先需解决本项目销售的最大难点,统一规划、统一招商-旺场,解决矛盾之根本养铺政策,开发商养铺=返租销售,负责！,鉴于新型项目需要一定的市场培育，返租销售策略是极为必要,返租销售的必要性,保障性强，前期区域不成熟的状况下，能有稳定固定的收益； 信心保证，真切看到发展商做旺商业的决心； 可减少客户犹豫心理，促进成交；,返租金额直接在售价上补偿； 有充分的招商优惠空间，促进招商成交； 充分培育市场，营造商业经典。,预留空间养市，可给予商家较多的招商优惠，免租期； 减少商家进入难度，商家对项目更有信心，发展商与商家一同做旺市场,销售策略,返租方式： 每月进行返还，抵扣月供； 一次性返还，从总价扣除； 一次性返还抵首期款。,返租年限： 商铺返租年限：5年,返租率：,（建议采取递增率的方式进行）,炒作策略：,加大市场炒作，炒热商业价值,区域市场炒作,项目所在区域档次不高，我们要拔高形象,东莞惊现“lifestyle mall” 政策支持、消费支持、前景支持,品牌市场炒作,*强势进驻东莞首席lifestyle mall 零售巨头*商业金铺，你不容错过！,合众商业品牌不够热，我们借势主力店,商业市场炒作,大朗商业市场还不够热，我们要升温,lifestyle mall撬动城市商业革新的时代 新模式，大朗的商业的引领者，拥有即入主核心商圈,事件营销策略：,强悍的事件营销，成就销售热潮,事件营销,纵观商铺市场， 唯有lifestyle mall与众不同！ 大朗商业引领者，东莞首席lifestyle mall商铺即将发售,首席lifestyle mall商铺，百人抢购 中原发起看铺计划，愈千人报名参加，广深客最为踊跃,推广策略：,东莞媒体进行覆盖式宣传，造势,推广计划简述,加推续销期（3个月）,形象起势期（3个月）,开盘热销（3个月）,线上炒作,线下活动,销售活动,公开认筹启动,接受客户咨询、登记,公开发售 二三级市场转介,传播渠道,媒体广告事件营销+公关活动+东莞中原资源启动+市场炒作,公关活动媒体广告活动营销事件营销体验营销+广深中原资源启动+市场炒作,公关活动媒体广告活动营销事件营销体验营销业主宣传+市场炒作+中原工商铺大联盟,炒作主题： 1、东莞惊现“lifestyle mall” 2、lifestyle mall撬动城市商业革新的时代,炒作主题： 1、*强势进驻东莞首席lifestyle mall 2、纵观商铺市场，唯有lifestyle mall与众不同！大朗商业引领者，东莞首lifestyle mall商铺即将发售,炒作主题： 1、首席lifestyle mall商铺，百人抢购 2、住宅限购，商铺也限购？,活动主题： 1、生活体验摩尔推广季,活动主题： 1、东莞三级市场推介会 2、广深三级市场推介会,活动主题： 1、 “铺王”拍卖 2、“看铺团”团购日 3、三级市场“专享日”,造势蓄客期（2个月）,包装策略：,强化现场包装，营造商业氛围,现场氛围包装,包装建议：设立室内步行街区商铺样版间，进行高品质的形象演绎，拔高项目整体形象,包装建议： 风情广场商铺形象及商业氛围布置，外围围墙商业形象起势,推货策略：,分期限量推货，造成供不应求,推货节点安排,客户筛选及蓄客,开盘强销期,二次加推续销期,开盘,150批,认筹启动,蓄客期,清货期,二次加推,特价清货,9,启动认筹,12.1,1.1,首波推广,7,首次开盘推货50%,3.30,10,售罄,11.10,3.2,8,5,10,加推认筹,加推开盘推货50%,清盘,8,开业,营销中心开放，接受咨询,蓄客量,300批,150批,推货步骤,推货货量,*套,*套,主推：室内街区商铺 辅推：二层商铺,尾货清盘,营销节点,主推：临街商铺 辅推：二层商铺,全民售铺策略：,全面启动资源，调动三级市场,三级市场专场推介,东莞中原三级市场推介会,深圳中原三级市场推介会,广州中原三级市场推介会,价格策略：,低开高走,低开高走 价格走势分析： 成功营销的商业项目价格的走势往往都是一个渐渐涨高的过程： 前期购买的客户通过增值，形成了良好的口碑，树立良好的商业形象。 “买涨不买跌”，增值的商业，才能使更多的客户自己持续购买、并介绍朋友购买。 价格走势： 项目内部认购期，实施售价按以现制定基准售价折实施 短时间内项目销售率达30%时，根据具体情况，实施售价上涨3%实施。 第一次调价的基础上，短期内销售率达到50%，视情况，实施售价上涨5%实施。 第二次调价的基础上，视情况再行决定价格走势。,具体执行详见：,lifestyle mall 全程营销总控图,长富三路改造方案,合众创展 项目,如何改造、运营长富三路来提升本案商业价值？,共计36间铺，青年文化坊按照432平方米，村民宅基房按照396平方米，总计828平方米 目前已收商铺18间（蓝色标注）,业态分析小结： 1、业态档次偏低，杂乱 2、整体店面形象较差 3、收购难度较大的酒店、住宿可考虑放弃收购，其他建议收购。特别是旧货回收及仓库。,长富三路街区现状,长富三路街区现状,项目规模：“长富步行街（南区）”长约230米，宽约10米，总面积约2300平方米； 基本描述：“长富步行街（南区）”呈南北走向，北部人流大，南部较为稀少； 项目环境：较为脏、乱、差，北相连的长富东路为步行街，但机动车辆随意穿梭，治安不良，管理无序；东侧毗邻的村民宅基房和青年文化坊共约36个商铺，业态经营混乱，装修档次偏低，无统一的管理和规划；,长富三路,思考：基于现状，是否延续自然形成的两大主题： 美食街-现街区小吃档多，目前晚上食客及人流量较多，小吃档生意尚好。 青年文化坊-改造为以文化类为主题定位的街区，引进文体类、教育培训类商家。,从以下角度综合评估：,上述两大主题定位均不考虑，充分结合lifestyle mall的整体定位，建议长富三路定位为：,富有异国风情格调的休闲街区,引入青春、时尚、运动、休闲类别的商品进行组合,从以下角度分析：,收购方案对比,形象演绎-外立面,形象演绎-灯光效果,形象演绎-休闲区域,项目规划方案论证,方案业态规划回顾,地下一层业态规划：电器卖场+特色餐饮+时尚潮流汇, -1层业态规划方案一、二,充分考虑与一楼的动线安排，下沉式广场增加扶梯, 1f业态规划方案一、二,时尚品牌+珠宝+品牌餐饮+化妆品+时尚精品，打造首个购物公园-游逛休憩的体验中心, 2f业态规划方案一、二,二层业态规划9917 ：超市+家庭儿童类, 3f业态规划方案一、二,方案二 三层业态规划：超市+健康休闲娱乐类,方案一： 三层业态规划： 健康休闲娱乐类+商务培训类,业态规划1f品牌餐饮区,【概念中，kfc、麦当劳等知名餐饮租赁条件苛刻，本案规划将品牌餐饮规划在街铺价值在高的区域，如何实现投资回报的均衡发展】,【引进品牌餐饮对本案的带动性】 提升项目整体经营档次，利于其他零售业态招商 规划在北部区域，目的是与南区超市主力店主入口形成首尾呼应，带旺整条街区，提升街区的销售及租金价值 品牌餐饮目前的合作方式 主要以扣点的方式为主导，市场点数约为营业额的8%，按400平方米的店面核算，年营额1000万，年租：80万元，月租金为6.6万/月，165元/平方米。按常规5%的年回报， 该区域基本售价：165*12/5%=39600元 加上品牌进驻为该区域提升20%价值，售价：47520元 从经营管理的角度考虑，建议开发商此区域可考虑返租以利于拉升销售价格及引进该类商家。, 1f业态规划方案一、二,【b区规划： 景观街区or商场内铺？】,室内景观街区or内铺对比分析,室内情景街区形象演绎,室内情景街区形象演绎,室内情景街区形象演绎,【下沉式广场： 是否设置？-1楼商业面积？】,地下一层业态规划：电器卖场+特色餐饮+时尚潮流汇,是否设置下沉式广场？,-1楼商业面积？,增加项目休闲区域的设置，贴合游逛休憩的主题定位规划 下沉式广场后期运营过程中用于主题活动推广区域，且展示面较好 充分提升负一楼商业价值，提升商铺租金价值及利于引进商户,主力店商家的进驻提升了本项目的知名度及价值，对商家和品牌有明显的带动作用，但占据了项目较多的经营面积，收租面积较少，增加-1商业可增加租金收益。 借势主力店的效应，将其价值效应最大化，丰富项目的业态，聚集不同层次的消费群体共享人流，开发负一楼商业增加租赁收益 考虑项目停车位的设置，建议商业面积控制在6000 ,下沉式广场形象演绎,品牌引进方向,品牌引进方向,中原不怕卖高价，也能做到快销 我们用实操的成功案例来说明。,中信商业广场,中原强势引进spar国超 市，3栋顺利火爆营业！ 中信商业广场实现2.5亿 销售业绩，首层均价达 到2.3万元/平方米,均价定位：18000元 成交均价：23000元，溢价28%,东莞中原成功操作的商业项目（部分）,东莞中原成功操作的商业项目（部分）,均价定位：45000元 成交均价：60000元，溢价33% 最高街铺售价达9万元/平方米，创造区域价格标杆！ 租金：220-230元，最高430元；回报率5.7%-6.1%,财富top国际名店（高级精品百货） 占地面积：11500平米 总 建 面：73000平米 商业面积：16000平米,东莞中原成功操作的商业项目（部分）,街铺均价定位：40000元 成交均价：60000元 ，溢价达50%,清溪镇盛和新都会,街铺售价最高达7万元/平米， 内铺售价最高4万元/平米！ 缔造镇区的销售神话！ 内铺租金：130-200元，街铺280-350元；回报率5.5%以上,内铺均价20000元 成交均价28000元，溢价达40%,最高售价56000元，均价达到41000元 开盘完成80%推货量,东莞中原成功操作的商业项目（部分）,中熙弥珍道,中原庞大的客户资源储备体系 为项目的快销打下坚实的基础,启动东莞中原储备的商业客户资源,以上为东莞中原工商铺部部分客户资源,更多资源陆续更新中.,一 手 商 业 项 目 积 累,启动东莞中原cces户资源,中原资源客户系统,启动东莞中原三级市场资源,东莞中原三级地铺（10家分行）,a区,b区,c区,东 泰 分 行,景 湖 春 天 分 行,江 南 第 一 城 分 行,长 安 一 号 分 行,长 安 地 王 分 行,新 世 界 花 园 分 行,城 市 风 景 分 行,世 博 分 行,聚 福 豪 苑 分 行,金 丰 花 园 分 行,启动深圳中原三级市场资源,启动点：深圳三级市场区域经理 启动方式：由区域总经理召集各区域经理，由区域经理协助推介项目。,启动中原工商铺大联盟资源,中原工商铺部大联盟,资源优势,一、东莞中原工商铺专业投资客资源 二、东莞中原住宅客户及三级市场资源 三、广深三级市场资源及工商铺专业投资客资源,项目二三级联动推广方式,动员激励大会,项目二三级联动推广方式,内部平台邮件宣传,项目二三级联动推广方式,内部短信（飞信）,转介期间，至少发送短信6次，每周至少一次； 发送的内容主要包括项目价值卖点、项目转介 奖励、转介成功同事通报；,商家资源,珠宝品牌,美容品牌,商家资源,手表品牌,女装品牌,童装品牌,商家资源,运动品牌,商家资源,时尚休闲,东莞商业地产代理首选中原 我们合作的开发商来验证,案例介绍,富盈世界汇 远大城市广场 常平红点荟 盈锋购物广场,盛和新都会 希尔顿大道 中信商业广场,中熙弥珍道 鹿港小镇 御鹿华庭 御泉山,台商大厦 财富广场 盈峰中心 丰硕广场 南峰中心,购物中心,社区底商铺,写字楼,商业街,城市综合体,大岭山海隆城 南城总部基地 东莞万达广场 保利文化广场 星光城,东莞中原工商铺部 团队介绍,核心操作团队介绍,统筹策划销售项目组成员，负责跟进项目的全程策划租售工作。,2名策划师及助理,拓展总监,拓展主任,5-6名投资顾问,王海花（策划主任）,中原资源协调总统筹,发展商负责人,高层对接,销售中心,王英君（东莞中原董事总经理）,陆钦（项目经理）,负责公司资源整合及对发展商的客服,李华