小区广场停车管理方案

1 / 11 小区广场停车管理方案 小区广场停车管理方案 鉴于近期本小区停车位管理方案所引发的激烈争议，作为事件的亲历者和业委会委员，我觉得此刻、当前必须给予必要的澄清、解释和说明。 尽快按程序召开业主大会是解决目前停车位争端的唯一合法途径。 个人观点： “ 未核实业主身份 ” 是前期摘取 “ 临时固定车牌 ” 暂停执行的主要问题。 “ 主体不合格 ” 不是实质问题。 业委会是业主大会的执行机构，不是小区的权力机构。所谓主任、副主任，仅仅负有召集业委会会议（不是业主大会）的职责。 业委会的公告基 于表决机制，不是某个委员的单方意志体现。 业主大会决议生效的条件是 “ 双过半 ” ，不是某种判断下的 “ 公平公正 ” 。拷问业委会成员的个人立场没有现实意义。 现任业委会已经备案。讨论业委会成立之初的 “ 不合规 ” 可能得不到主管部门的支持。 现任业委会成员是法定最低人数。业委会集体或个人辞职导致的直接后果是重新选举业委会，在目前的情势下，无助于问题的解决。 2 / 11 首先，从停车位使用方案的表决动议到目前为止，业委会都是业主大会临时会议（以下简称业主大会）的召集者、推动者而不是障碍设置者。在程 序上，业委会没有任何理由或借口对抗业主就停车位进行表决，也没有任何权利拖延或忽视业主的提议。业主大会至今迟迟未能召开的原因，除街道办及相关政府部门的协调指导、有车位、无车位业主代表的诉求外，在于部分业主持续在会议程序、会议议题上提出质疑，而这些质疑在现有法规框架内，并未让业委会能够提出充分的理由认为其不合理。 我们先回顾一下整个事件截至目前的大致过程。 召集业主就停车位使用方案表决，是因为 2015 年业主意见调查表中对停车位的问题反映较为集中。业委会2015 年 11 月 3 日针对上述情形，一 致认为该事项应由业主大会投票表决，并委托管理处实施。在程序上，当初并未有委员充分意识到 “ 核实业主身份 ” 这一环节。历史上的业主大会，包括历届业委会的选举都缺少这一过程，按照逻辑惯性操作，客观上存在工作上的失误但绝不是主观上的有意为之。姑妄推测，历史上没有关注 “ 业主身份 ” ，说到底是没有大规模地触及业主自身利益。 管理处于 2015年 12月 4日贴出了关于表决 “ 临时固定车位 ” 保留或取消的告知，要求全体业主投票表决，并于 12月 22日在工作站成员和部分热心业主的共同参与下3 / 11 开箱验票，户数以 票权数 以 过了同意取消 “ 临时固定车位 ” 。 管理处于 2015 年 12 月 26 日贴出了关于新新家园停车场取消 “ 临时固定车位 ” 的公示，定于 2015 年 1 月 15日取消 “ 临时固定车位 ” 。 就我所知，在此阶段内，没有任何业委会委员就 “ 取消 ” 停车位提出异议。这一点可以请管理处根据事实情况澄清。 12月 27日，我接到陈阿姨通知说 29日下午到管理处开会； 2015 年 12月 29日下午 2点半左右我到达现场时，看到有近 30 名业主（可能还包括租户）来到管理处，向新新家园业委会和管理处提出了关于取消新 新家园临时固定车位决定事件的质疑。当时现场的业主情绪较为激动，并提出了业主大会在主体、程序上存在不合理的质疑。 之所以称主体不合格，是指根据深圳经济特区物业管理条例， “ 业主大会临时会议 ” 只能以业主委员会或街道办事处作为主体召集，由业委会委托物业管理处落实实施的操作方式涉嫌违规。 之所以称程序不合规，是指根据深圳经济特区物业管理条例，业主委员会应在百分之二十以上业主提议，或发生重大紧急事件需要及时处理时，负责召集业主大会临时会议。应业主提议召集业主大会会议的，业主委员会应当核4 / 11 实提 议人的业主身份。根据深圳经济特区物业管理条例 实施若干规定，所谓业主，通常是指房地产权利证书或者不动产登记簿记载的所有权人。所谓核实业主身份，是指符合前款规定的主体，应当提供合法、有效的证明文件。业委会根据业主意见调查表集中反映的停车位问题作出了动议，但在程序上未能核实对提出取消临时固定车位的业主身份；其次，在统计票选结果的过程中，也未核实投票主体是否为业主身份。 事件当天晚上，我曾和陈阿姨和管理处主任讨论，我个人意见是，主体不合格的争议补程序可以解决，毕竟当初委托管理处进行表决是业委会的 一致意见，但仍然无法解决程序瑕疵的问题（关于此点陈阿姨和段主任可以验证）。只要存在问题，业主就有权质疑，即使该质疑可能带有个人动机，但不能否定其合理性。 2015 年 12 月 30 起到 1 月 10 日，业委会一直在与工作站、街道社会服务科、福田区物业科联系并提交了书面请示： 取消临时固定车位不经过业主大会行不行？ 由管理处去落实实施是否取消临时固定车位对不对？ 街道办于 1 月 10 日的书面回复称：重大事项必须经过业主大会表决；业主大会的召集人只能是小区所在街道办事处、工作站或小区业主委员会。街道办口头回 复中要求，新新家园业委会应于 2015 年 3 月初在福保街道办事处的指5 / 11 导下，新港工作站全程参与下重新启动，即时将召开业主大会表决是否取消 “ 临时固定车位 ” 。 当时业委会成员考虑，假设大多数业主都主张取消临时固定车位，那么无非是按照程序再走一遍就好了。于是业委会于 1 月 10 日发布关于是否摘取 “ 临时固定车牌 ” 的事项说明，言明摘取 “ 临时固定车牌 ” 一事暂停执行；近期将重启业主大会。 此后新新家园开始出现不和 到陈阿姨通知后的第二天，我从北京赶回深圳，从下午 3 点到凌晨 3 点都在管理处与 有车位、无车位的业主双方代表、相关主管部门负责人就突发事件的协调解决进行沟通。在这一点上，我可以负责任的讲，在非常时期，我并没有回避作为业委会委员的义务。 此后，我在 1 月 24 日起草了具体核实业主身份的措施说明关于建鑫苑业主大会临时会议就小区停车位使用分配方案等相关议题进行表决的具体措施说明并征求意见（可查看业委会秘书陈阿姨的 2 月 10日，业委会起草了关于建鑫苑业主大会临时会议业主领、投票的说明，主要涉及内容为核实业主身份的方式、时间和具体办法； 2月 12 日，业委会接受部 分业主的建议，又就同一事项发布了补充说明，将验 “ 房产证 ”原件改为验 “ 房产证明材料 ” （房产证、房屋按揭合同、法6 / 11 院判决书、购房合同等）； 2 月 16 日，业委会起草建鑫苑业主大会临时会议表决票格式，暂定投票时间为 2015年 2月 17日 2015年 3 月 1 日。 2 月 17日上午 10点半，福田区信访局组织区政法委、区住建局、福保街道办、福保派出所、新港社区工作站、建鑫苑业委会、建鑫苑管理处、开发商代表及 10 名业主代表（有车位、无车位代表各 5 名），在福保街道办事处 6 楼会议室召开了协调会。会议中 10 名业主代表一致 要求业委会暂缓建鑫苑业主大会临时会议的投票时间，以及要求管理处组织双方业主代表共同清理车位。应双方业主代表要求，业主委员决定推迟原定于 2 月 17 日至 3 月 1 日期间的业主大会临时会议投票时间并于同日下午发布了关于推迟建鑫苑业主大会临时会议投票时间的公告。在会上，我也明确表明了自己的态度和观点，即在业主自治系统有效的假设下，解决方案只能是业主大会（会议有录音录像）。 3 月 28日，业委会、管理处、业主代表、清查组成员代表共同在管理处召开会议，各方对清查数据没有提出异议。根据清查报告原文：两层车库共有车位 554个（子母位两个算一个，共有子母位 21 个）。 554 个车位中：挂临时固定车位牌的有 366 个，石厦车位 20 个，私家车位 60 个，空位 108个（ 366+20+60+108=554）；双方业主通过登记和核实，有车位方约有车 241 辆；无车位方约有车 244 辆，合计 4857 / 11 个；临时固定车位 366个，其中有 116个临时固定车位在管理处没有任何资料。假设这 116户为自挂、私下转让和 非业主的，那么 36650，刚好接近有车方登记的车辆数 241。 4 月 29日，业委会、管理处发布通告，说明已摘除不合规临时固定车位 48个，第二批拟摘除的车位为 17个。 5 月 5 日，本小区 310 名业主（尚未核实业主身份）提议：请重启业主大会，对 “ 小区地下车库车位使用分配方式进行表决 ” ；表决项建议为：全部摘除临时固定车位牌，有车户一户一卡；保留三分之一（ 120 个）临时固定车位给常住业主，三个月一周期抽签，本轮已抽中业主不再参与再次抽签，直至次轮循环。 5 月 7 日，业委会发布关 于征集业主大会临时会议议题的公告，表明将于近期召开业主大会，并向广大业主征集会议表决议题。 5 月 7日晚，有近 30位业主在小区花园聚集，对我本人进行质询，其核心观点认为公告有失偏颇，称不应当向非提议的业主人群征询议题，因为可能导致议题多元化而得不到双过半的表决结果。 我想说的是，业委会公告不是我的个人意志，我没有能力左右也不可能替代其他业委会委员提出自己的观点。在业委会内部程序上，任何公告发布之前，均会通过适当的方式（如 邮）知会委员个人，由委员表明其意见（业主8 / 11 委员会每名委员拥有一 票表决权，业主委员会决议需有全体委员半数以上同意）。我始终认为，业委会的职责之一是 “ 及时了解业主、物业使用人的意见和建议 ” （参见物业管理条例），更为重要的是，前述提议的诉求是重启业主大会，就停车位相关事项进行表决；表决项是 “ 建议 ” 而非确定的“ 要求 ” 。征求议题我们事先请示过街道办，街道办并未指出该做法存在违规；另外，全体业主的事，征求大家意见有什么不妥吗？ 事实上，如果按照规定动作，在尚未核实 310 名业主身份以前，不存在响应业主提议进行表决的理论基础。之所以业委会征集征业主大会临时会议议题，其一 是有部分业主群体此前曾向街道办集中反馈意见，街道办应业主请求，希望业委会近期召开业主大会；其二是业委会委员认为，制定规则解决争议的唯一途径是召开业主大会，没有其他方式；其三，遇有突发重大紧急物业管理事情，需要业主共同决定的，可以召集业主大会临时会议。此前曾经在本小区出现的群体事件不能不引起业委会的重视。如果不及时反应，可能又被指责为 “ 不作为 ” 。 我想再次强调，业委会非权力机构，业委会成员既不是 “ 官员 ” ，也不是专职人员领取固定薪酬（业委会秘书除外），既没有 “ 前途 ” ，也谈不上 “ 图钱 ” 。有业主一直希望我 作为业委会的副主任，应当明确表明就是否取消固定车9 / 11 位的个人立场。我想请大家关注，就副主任而言，所谓职责物业管理条例通篇只提到过一次： “ 业主委员会会议由主任召集和主持。主任因故不能履行职责时，由副主任召集和主持 ” 。委员更像是义工，令业主满意是 “ 理所应当 ” ，令业主失望就 “ 千夫所指 ” ，不应该是理性业主所为。应该看到，就业主大会的表决机制而言，公平公正只是抽象的原则，即便我个人认为 “ 固定车位 ” 不合理，也不能对表决结果构成任何实质影响。单纯追求道德上的拷问缺少现实意义。表决结果是双过半生效，不是基于某种判断下的 “ 公平公 正 ” 生效。 必须承认，作为委员，我的确有失当的地方。由于工作关系，事件过程中缺少与业主有效的信息沟通，对期间的过程步骤未能及时澄清，以至于让部分业主引起了误解和猜测。双方业主代表不约而同地问了我相同的问题，就是我加入业委会的动机。当初参选业委会，是因为陈阿姨、段主任告诉我候选人不够，希望能有人出面。事后就有人传我自称加入业委会是被 在让我不明所以，参选就意味着被选上？我可以左右业主的投票结果？强迫你干 委会算是哪一级的干部？ 其二是我不够世故，不会当着甲方说理解，当 着乙方说赞同，以至于有车位、无车位的部分业主均视我为对立面，总有不同批次的业主上门 “ 声讨 ” ，以至于影响到家人和孩10 / 11 子的正常生活秩序。我的问题，我承担后果，但不能也不应该波及家人，这是我的底线！大家有疑问可以打电话约谈，就事论事，我不希望众人带着情绪上门来进行言语攻击甚至是谩骂。我可以理解大家的心情，换位思考，我也可以理解大家的情绪，但委员不是好好先生，观点是否正确不论，至少我表达了自己的立场。业委会成员也罢，业主也罢，表达个人意见是基本权利。更何况，我的观点不代表业委会的群体意识，大家都是成年人，有独立的判断 力。大家如果认为我可以代表业委会，实在是高估了我的能力。 有业主坚称我成为大家指责的对象是 “ 咎由自取 ” 。大家可以想想，此阶段 “ 公然 ” 出面的主要是我和陈阿姨两个人，陈阿姨算长辈，表态也应该比我委婉，因此矛头指向我几乎是一种必然。如果让大家发泄怨气可以解决各位的车位问题，我也算有 “ 功德 ” 。问题是，这样有效果吗？ 有业主提出，业委会的成立 “ 不合规 ” 。不错，业委会成员的选举同样存在 “ 未核实投标人是否是业主 ” 的身份核实问题。我与提出此疑问的业主观点一致，而且是最早在公开场合表达上述意见的。街道办 工作人员的口头答复是；现任业委会已经备案，讨论 “ 准生证 ” 无意义。 还有一种声音是要求业委会委员集体或者我本人辞职