村民怎样依法计算补偿款.doc

北坞村民怎样依法计算补偿款一、北京市房屋拆迁评估规则中规定房屋拆迁补偿价计算公式为：房屋拆迁补偿价（基准地价K基准房价）被拆迁房屋建筑面积被拆迁房屋重置成新价 公式中各项的定义和计算方法：1、基准地价：是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平；北坞村算五级地区，2001年的基础地价为1500-2500元，普通住宅商品房的价格随地价逐年上涨，政府没有公布近几年的基础地价，具体操作有一定困难。我们可以简单测算一下：2001年基础地价为1500-2500元，当时四环至五环地区普通住宅商品房的价格平均约3900元/平方米。基础地价占商品房平均价的比例为：1500/3900 = 38.46 % 2500/3900 = 64.10 % 2009年1-4月份，四环至五环普通住宅商品房的平均价格为15593元/平方米。（见法制晚报2009年5月15日本市 焦点A05版）。我们可以推算出：15593 X 38.46% = 5997.07 15593 X 64.10% = 9995.11 我们取最低值 6000元/平米 （最高值为10000元/平米）2、基准房价：是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。基础房价随普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的逐年增长也在大幅上升，为简单起见暂把这一项的提高忽略不计。（如果计算，参考值应为：800 X（15593/3900）= 3198 即3200元/平米）3、区位补偿房价：由基准地价和基准房价构成。 即：区位补偿房价 = 基准地价K基准房价4、被拆迁房屋现状容积率，按照被拆迁房屋建筑面积除以土地面积计算。例如：建筑面积120平米，土地面积120平米，被拆迁房屋现状容积率为：120/120 = 15、 K为容积率修正系数：按照房屋拆迁容积率修正系数表确定。由于目前我国房地产发展很快但并不完全成熟，采样和计算近期的更科学的容积率修正系数存在一定难度，现在还在使用2001年的房屋拆迁容积率修正系数表做参考依据。容积率为：1 时，属“居住”类型。查表得出： K=1.1776、被拆迁房屋建筑面积和土地面积：当事人有异议的，也可以按照测绘部门实际测量的数据计算。7、本例中的土地面积按120平米计算：按现已不适用的2001年标准：区位补偿房总价：（2500 X 1.177 + 800）X 120 = 545100 元按前面估算的2009年最低标准：区位补偿房总价： (6000 X 1.177 +800) X 120 = 1039440 元如果基准地价，基准房价都采用最高值，则：（10000 X 1.177 +3200) X 120 = 1796400 元如果基准地价，基准房价都采用中间值，则：（ 8000 X 1.177 +2000) X 120 = 1369920 元二、在“被拆迁房屋重置成新价 ”没有分歧，意见一致的情况下：假定为15万元。房屋拆迁补偿价，按上述法定计算公式计算结果为：1、最大值：1796400 + 150000 = 1946400 元 1946400/120 = 16220 元/平米2、中间值：1369920 + 150000 = 1519920 元 1519920/120 = 12666 元/平米3、最小值：1039440 + 150000 = 1189440 元 1189440/120 = 9912 元/平米因此，拆迁补偿款应该在 9900 - 12600 元/平米 范围内双方协商是比较合理的。如果象长安街（3万元/平米），金融街（2万元/平米）那样按市场价格补偿，上面的计算方法已经接近市场化了。三、上面计算的是整体货币补偿金额，如果同时安置回迁房，则应扣除安置房的房款部分。四、补偿方案的确定应该由拆迁双方用平等协商的方式在合理范围内解决。北京市建设征地补偿安置办法中明确规定：第二条 本市行政区域内依法征用农民集体所有土地的，依照本办法进行补偿安置。第四条 本市征地补偿安置工作坚持公开的原则，征地补偿费由征地双方依法协商确定。第六条 任何单位和个人不得侵占、挪用征地补偿费用和其他有关费用。五、综上所述， 鉴于针对目前房地产市场的更科学，更具可操作性的新的各项评估标准正在调研之中，“市场化”的补偿方式也只在“试点”