商业综合体专题讲座PPT.pptx

,本次沟通内容,part1,part2,商业综合体介绍,太原市物业类型扫描,一、公寓市场机会,城市公寓市场现状 公寓客户研判 产品机会研判,市场现状：太原市公寓在城市主干道集中分布，目前公寓开发体量较少。,市场现状：月均去化20套左右，60-80平米小户型去化速度较快，毛坯产品占主导，精装品质公寓目前在太原市场认知度较低。,大户型公寓月均去化13套，小户型公寓月均去化23套，小户型公寓速度为大户型1.78倍；,市场表现1：由于城市三产发展的局限性，太原城市公寓产品供应有限，说明城市缺少公寓产品的投资需求和租赁需求,恒实平阳景苑公寓,万科紫台,传统公寓产品，纯投资型产品，市场认知度较低，比起住宅产品不能实现溢价,市场表现2：多数项目基于地段优势，客户置业后多用作办公物业使用，部分项目后期主动将公寓产品转换为办公物业进行销售,访问茂业置业顾问，典型客户主要来自吕梁，为多套购买用于投资，有一部分客户考虑未来办公使用。,访问万国城moma策划，提到写字楼物业价值更高，因此将部分公寓当作办公物业出售。,访问昌盛双喜城置业顾问表示，由于项目中公寓产品市场表现力不佳，已将其转换为写字楼产品出售，销售情况良好。,茂业天地,万国城moma,昌盛双喜城,市场端倪1：对比同一项目中的住宅和公寓产品，小户型公寓价格实现基本持平或略低于住宅产品，但去化速度远低于住宅产品，为住宅产品的0.35倍。,恒实平阳景苑公寓,万科紫台,投资类公寓月均去化30套，同项目住宅月均去化85套，在价格相当的情况下公寓去化速度仅为住宅的0.35倍，远远低于住宅销售速度。,市场端倪2：基于客户对土地使用年限的不敏感，大部分开发商基于强势的地段价值将公寓产品按城市豪宅或标准住宅的形式规划，产生溢价,由于太原早期住宅物业和商业物业产权差异不明显，客户不敏感，部分开发商基于地段优势在商业用地上直接按住宅/豪宅产品规划，实现溢价,市场端倪3：山西国贸大饭店酒店式公寓为项目北侧20层建筑，可租房间80套，以95平米一居为热销户型吸引来并商旅外籍客户,服务式公寓套数：80套 开业时间：2003年10月 租期：一周到三个月不等 热销户型：95平米一居 租售形式：只租不售 客户类型：公寓客户60%是外籍客源，包括国贸写字楼的商务客户及派驻太原外籍工程师等,酒店式公寓,写字楼,写字楼+酒店,80%的受访五星级酒店都有常年稳定510%的外籍常住客户，且外籍客户数量有逐年递增趋势，20%的受访五星级酒店由于商务环境成熟且项目写字楼外企聚集度高，外籍客户占其酒店式公寓60%,市场端倪4：依托高标准的精装修体系及与酒店的捆绑获取固定收益，酒店式公寓产品能够实现高溢价,服务式公寓套数：80套； 开盘时间：2012年7月； 入住时间：2013年底； 售价：22,000元/平米，一次性付款97折，售后可与开发商签订8%年回报率的35年不等租期；同区域住宅：8000-10000元/平; 在售户型：一居：60平米、70平米； 两居：80平米； 三居：120平米 购买客户类型：太原本地客户较少，以山西下县投资型客户为主，购买时看重8%返租回报率；客户基本没有自住，以投资为主； 项目评价：该项目虽然尝试做酒店式公寓产品，承诺与小业主签订8%返租合同，但针对产权、经营权分离产生的类似业主撤回合同等可能产生的问题并未在合同里明确，后期经营很可能会产生与业主的矛盾。开发商的操作手法只保证短期回现，未考虑品牌树立。,但市场在售唯一酒店式公寓产品因交通和展示条件落后销售停滞,市场端倪5：万科紫台公寓处于非核心地理位置，借助品牌驱动力下，在本区域内实现价格突破,市场端倪6：恒实平阳景苑公寓依托于强势的核心地理位置，但开发经验不足，并未取得市场影响力。,投资+办公,公寓市场机会小结：,客户：分自用客户和投资客户,自用客户,投资客户,初级投资客户：具有一定的资金实力的客群，自住兼投资；,机构投资客户：投资意识强烈的企业，多属于成熟实力型企业，公司已具备规模和影响力；以自用为主，兼备资产储值，如直接购买3-4整层用于办公或做酒店。,自住客户：刚性首置、支付能力相对较低的纯自住型客户；,办公客户：投资意识较强烈的企业，拥有一定实力，多为自用，兼备资产储值；,成熟投资客户：投资置业客群，外地为主，如吕梁、临汾等；多为资产在千万以上的能源型客户或企业法人，产业多元，视野丰富，具备多元敏锐的投资视角；,客户分析：年龄集中于30至45之间，投资、自住兼具，能源、金融、政府、个体客户占主导，对品质、投资普遍看重,基于本项目：依托现有商业及项目规划，带来投资和部分过渡型居住需求，在控制总价和户型的前提下公寓产品具备一定的开发机会,服务性行业,小私营业主,老城区外溢客户,地缘性客户,机会1,机会2,机会3,机会4,自身商业及周边的私营业主 投资兼自住 面积约80平米,大型商场及市场的打工一族 租赁兼自住 面积约40平米,老城区外溢客户 自住兼投资 面积约120平米,地缘性客户及城中村拆迁客户。 过渡性或者婚房 面积约120平米,商业及写字楼规划形成的上下游链条产业为公寓带来了一定机会,购买客户以初级投资客户和成熟投资客户为主，主要来源为城市中高收入群体，以及外地市能源型客户,核心客户,重要客户,公寓的购买者,公寓的使用者,由于目前市场仍然是买家市场，用户与项目销售目标是间接关系，即用户对项目的销售不产生直接影响，因此，在此处不做进一步分析。,21,主抓核心客户实现稳定回现目标； 打造创新精品商务公寓，满足客户对高品质公寓的需求。,客户定位,22,区域内租赁情况：下元区域内租赁需求较为旺盛，未来项目打造小型精品公寓满足客户需求,租金回报率= （月租金） 12/购买房屋总价 项目总价控制在30万左右，根据目前租金情况，月租金足以抵消月供,8月,竞争关系：预计项目入世后面临35.3万平竞争，河西区域面临20万竞争,2014年,2015年,茂业天地,万国城moma,恒实平阳景苑,摩天石,万科紫台,富力盈通,北美金拇指,华泰国际,金泽国际,2013年,2012年12月起售，共286户，目前在售6#、7#,2011年8月起售，共1560户，目前在售10#、15#,2012年10月起售，共456户，目前剩余7#在售,2010年12月起售，共372户，目前剩余350平米约50套,2012年5月起售，共432户，目前剩余顶首户型25套,2013年4月起售，共1296户，目前在售1#楼,预计2014年3月起售，400套,预计2014年4月起售，84套,其他区域未来供应量约11.8万平米,迎泽世纪城,海塘广场,预计2014年入市，3.4万,预计2014年面世，6.5万,预计2014年面世，10万,河西未来供应量20万,在售项目,未来入市项目,小店区供应量约3.5万,案例借鉴：西安莱安逸境,项目最初面临的问题： 1、项目规模小：15万属于中、小规模项目，很难形成市场影响力，容易陷入中、低端泥潭，无法实现产品溢价。 2、项目缺乏品牌力：企业在西安的第一个项目，缺乏品牌支撑力。 3、市场平台低：项目入市时，市场中小户型、高容积率项目的价值实现能力普遍较低，位于市场价值体系的末端,基础指标： 居住区用地：3.39万平米 容积率：4.4 总建筑面积：14.92万平米 住宅建筑面积：12.83万平米；商业面积1.9万平米 绿化率：43.63%,销售结果： 价格实现：均价8500元/平米，120-130通透三房可实现10000元/平米 月均消化60-70套，市场较好时可实现销量80-90套/月,案例借鉴：西安莱安逸境,区域价值：通过都市生活5核论，实现区域价值的强势区隔与极致放大,交通核,公园核,豪宅核,都市核,事业核,产品价值：通过梳理产品6a体系，形成与区域价值相结合的产品系统化标准,下沉广场,适界设计,流线商业,恒温泳池,私人会所,台地景观,产品价值：通过盘点产品3大亮点，树立与区域价值相符的高端形象,戴德梁行物业直管,大师钢琴立面创新设计,户型：大面积赠送&小户型精装,二、写字楼市场机会,商务格局 竞争环境 客户机会 案例分析,【商务格局】随着城市格局的变迁，太原形成了四个成熟的商务板块,1,13,12,10,19,2,4,5,7,6,8,9,20,建成项目,在建/待建项目,长风亲贤街：南部城区新兴综合类商务区 行业聚集：能源、地产、贸易 最高租金：4.5元,迎泽大街：城市中轴高形象、政务价值突出 行业聚集：金融机构、能源行业 最高租金：5元（6.8元）,高新区：享受政府优惠政策 行业聚集：高新技术、服务类 最高租金：2.5元,府西街：省政府机关所在地、cbd，市中心成熟商务区 行业聚集：金融、能源、地产、科技、贸易 最高租金：6.8元,3,11,18,27,17,16,15,14,【府西街板块】太原市传统的政务商务中心，省市两级政府所在地，政务商务价值极高,区域价值,太原市传统的政务商务中心，省政府市政府所在地，周边配套齐全，商务氛围浓厚,价格、租金,售价20000-28000元/平米 国贸6.8元/平米天，入住率100,未来供应,由于区域为太原市传统的商务中心，区域饱和度极高，万达广场项目将是未来供应的主要来源,区域劣势,交通严重拥堵，停车位数量不足,山西国际贸易大厦,28,摩天石,万达广场,【府西街板块】能源、金融的龙头企业为主体，并包含多家世界500强和国内知名企业办事处,府西街板块以山西国际贸易中心为主要代表项目 该项目是目前太原市场中的标杆项目，依托于有利的区域价值优势，吸引了大量大型能源、金融类行业在此办公，并吸引了如西门子、诺基亚等世界500强企业 由此产生的聚集效应，使府西街板块成为能源、金融行业及附属周边行业的主要办公场所,29,【府西街板块】山西国际贸易中心为太原市甲级写字楼领跑者，硬件设施、物业形象、物业服务全面领先，同时实现全市最高租金和满租,30,【迎泽大街】城市主轴、政务中心，河东区金融行业聚集，板块价值极高，河西价值衰减度大,区域价值,太原市的城市主轴，形象价值极高，政府机关、银行众多，交通优势明显,价格、租金,售价1500027500元/平米 租金2.55元/平米天，入住率90以上,区域劣势,河东河西价值差异明显，主干道车流量大,未来供应,未来供应量大，湖滨广场将成为太原市的地标性建筑,景峰国际,国海广场,国际能源中心,湖滨广场,科技馆地块,山西国际金融中心,海唐广场,黎世阁,31,【迎泽大街】迎泽东大街为金融行业聚集区，西大街为传统的能源行业聚集区，行业认知度高,迎泽大街是太原市的“长安街”，形象昭示性极强，目前迎泽大街两侧聚集了大量政府机关大楼、银行大楼和国企大楼，多为自用，在售、在租项目极少 迎泽大街板块甲级写字楼目前入住的企业主要是金融、能源为主，金融行业中以银行、证券、保险为主,32,【迎泽大街】现有项目如景峰国际品质偏低，主要依托区位价值实现高租金，在建和待建项目的起点较高，将会进一步拉升区域商务价值,33,【长风亲贤街】城市发展主要方向上，处于快速发展阶段的新兴商务区，交通便利、配套完备,区域价值,城市南部新兴综合类商圈，行政机构迁入利好，区域规划利好，区域发展前景看好,价格、租金,售价1500022000元/平米 租金2.84.5元/平米天，入住率90以上,区域劣势,价值实现低于老城区，区域内办公物业开发水平不高，距离城市核心较远，总体处于发展期,未来供应,区域未来办公用地供应量不大，目前在建甲级写字楼项目两处,万国城moma,双喜城,阳光城,和信商座,千禧世纪商务中心,恒实平阳景苑,太原茂业天地,34,丽华大厦,阳光国际商务中心,【长风亲贤街】房地产企业的首选区域，能源、贸易类企业相对聚集，行业综合性较强,长风-亲贤街板块目前受到政府规划利好，正处于板块快速发展阶段 随着省市两级政府的和煤炭交易中心等相关机构的迁入，长风街成为能源企业选址的重要区域 在城市向南发展的大背景下，南部城区大量房地产项目开工，为业务便利考虑，万科等房地产行业倾向于在长风街办公 目前区域内写字楼相对聚集，行业覆盖率较高,35,【长风亲贤街】板块内准甲级写字楼相对聚集，但整体开发水平不高,36,【高新区板块】高新企业享受政府优惠政策，区域发展力度较弱，周边配套不完备,区域价值,城市高新技术住宅区，高新企业在此办公享受政府优惠政策,价格、租金,售价15000-17000元/平米 租金3元/平米天左右，入住率90左右,区域劣势,区域相对陌生，政策导向不明确，周边配套设施不完备,未来供应,未来政策导向不明确，政府关注度不高，办公用地供应量不大,火炬创业大厦,北美金拇指,37,【高新区板块】入驻企业以高新技术行业为主，享受政府优惠政策，其他行业对区域认知度较低,目前该板块政策导向性不明确，可知的仅有对高新企业的优惠扶持政策 区域内入住企业以高新技术行业为主，金融行业以投资公司为主 由于区域距离城市核心区较远，周边配套不完善，其他行业对区域的认知度低,38,【高新区板块】目前在售在租项目不多，且产品力水平不高，建成甲级写字楼仅为火炬创业大厦,39,【行业分布】行业聚集效应明显，迎泽东大街为金融业的高认知区域，迎泽西大街传统上为能源行业聚集区,长风商务区,迎泽西大街 能源,房地产企业向南部聚集 作为城市空间扩张的实施主体，房地产企业的流向紧跟城市发展的主方向，为了业务便利的需求，向长风街和高新区聚集 部分能源企业认同长风街 随着城市重要行政机构的南迁和煤炭交易中心的落成，长风街对能源企业的凝聚力逐渐形成,府西街板块 金融、能源、高新技术、房地产,迎泽东大街 金融、能源、政府机关、大型国企,长风-亲贤街 房地产、能源、贸易，投资,高新区 高新技术、房地产、能源装饰、建筑,40,【板块价值】迎泽东大街面临价值崛起、引领城市第一商务梯队的机会，迎泽东大街价值外溢将首先辐射迎泽西大街,迎泽东大街特征,渊源深厚，政务价值高地,ifc、湖滨广场强化高端地位,金融街价值继续强化,后续土地稀缺性显现,迎泽东大街金融商务中心的价值崛起,写字楼物业价格、租金水平由北向南逐级递减,41,辐射迎泽西大街,8,7,16,13,14,11,12,1,2,3,4,5,6,9,10,15,17,18,19,承接“金融街”价值西延 目前多数银行的省市级分行均聚集于迎泽东大街 迎泽东大街可开发用地少，未来供应量小 地理交通关系上，西大街是河西的核心区，能顺利承接东大街的价值延伸,【板块价值】本区域毗邻城市的高形象中轴迎泽西大街，同时与金融核心区仅一水之隔，随着商务价值的成长，最有机会承接“金融街”客户外溢,1.泰康人寿山西分公司 2.山西中小企业信用担保有限公司 3.浦发银行太原分行 4.招商银行太原分行 5.山西恒泰保险 6.中国人寿山西分公司 7.中国银行山西省分行 8.中天担保 9.山西省恒红宏拍卖行 10.德昌保险,11.渤海银行太原分行 12.农行太原市分行 13. 晋商银行 14.建行山西省分行 15.工行山西省分行 16.中国人民银行太原支行 17.民生银行太原分行 18.华夏银行太原分行 19.中金恒信投资担保,42,目前太原市写字楼市场销售均价实现1.95万元/平米，其中甲级写字楼为2.35万元/平米，乙级写字楼为1.54万元/平米，是住宅销售均价的两倍,万国城moma依托地段、升值等优势实现快速走量,【未来供应】未来3年总供应量约95万平米，集中在迎泽大街沿线，本案面临的主要竞争项目为黎世阁、机关事务管理局地块、海唐广场、金泽广场、迎泽世纪城等项目,府西街板块未来供应18万平米,迎泽大街板块未来供应预计50.5万平米,长风街板块未来供应17.4万平米,2016,2015,高新区板块未来供应9.2万平米,8万,44,3.2万,7.8万,4.3万,5.6万,6万,迎泽板块未来放量50.5万,【商务格局小结】从城市商务格局现状和发展的角度，迎泽西大街将继续吸附能源企业，同时有承接金融街外溢客户的机会,迎泽东大街,迎泽西大街,未来竞争,商务格局,太原市形成不同价值和行业聚集的四大商务板块：府西街、迎泽大街、长风街、高新区，价值由北向南逐级递减,随着ifc等高端项目的入市，迎泽东大街金融商务中心地位进一步强化，价值崛起，价值外溢辐射迎泽西大街,迎泽西大街将继续吸附能源企业，同时有承接一水之隔的金融街外溢客户的机会,未来总体供应量偏大，本案的主要竞争对手主要在迎泽西大街,城市定位,迎泽东大街为城市的金融核心区，迎泽西大街传统上为能源行业聚集区,45,二、写字楼市场机会,商务格局 竞争环境 客户机会 案例分析,【竞争分析】通过6个维度进行比较分析,写字楼,建筑形象,配套设施,物业管理,市场表现,结构空间,机电智能化,47,【案例选取】销售阶段的主要竞争项目处于前期定位阶段，参考城市主要的甲级、乙级写字楼产品力水平,48,【建筑形象 】太原写字楼主流项目采用现代风格、造型简洁挺拔、立面材质为玻璃幕墙或石材，建筑形象单一,49,【建筑形象 】领先项目的建筑高度、大堂空间尺度和装修标准较高，但大堂功能价值弱，有较大的提升空间,50,【建筑形象 】电梯分区、进入方式功能设置不足，导致高峰期等待时间较长,51,【建筑形象 】办公区多为毛坯交房，少数项目做简单装修，多数无景观资源，卫生间标准参差不齐,52,【结构空间】标准层面积集中于1000-1700平米，使用率65-75，层高3.5米左右，净高2.6-2.8米,53,【机电智能化】甲级项目应用了新风系统，双回路供电的普及度较高，网络底板尚无应用,54,【配套设施 】商务配套完备，甲级写字楼在五星级酒店和商务会议功能上明显领先于乙级项目,55,【配套设施 】整体车位配备标准偏低，不能满足日常的办公需求，新建设的项目配置领先，少数项目开始采用机械停车,56,【物业管理】大部分项目以开发企业自有物管公司为主，服务水平和口碑还有很大提升空间,57,【市场表现】甲写字楼都地处成熟核心区域，倾向于整层销售，售价15000以上，租金在47元，出租率高,58,结构空间,机电智能化,配套设施,建筑形象,建筑外立面形象单一，大堂功能价值较弱，电梯数量不足且分区、进入方式等功能设置不足，有较大的提升超越空间,标准层面积集中于1000-1700平米，使用率65-75，层高3.5米左右，净高2.6-2.8米,甲级项目应用了新风系统，双回路供电的普及度较高，网络地板尚无应用,商务类配套完备，甲级写字楼在五星级酒店和商务会议功能上明显领先于乙级项目，新建项目车位配置充足,物业管理,市场表现,大部分项目以开发企业自有物管公司为主，服务水平和口碑还有很大提升空间,甲级写字楼地处成熟核心区域倾向于整层销售，售价15000以上，租金在47元，出租率高,【竞争环境小结】现阶段甲级写字楼存在竞争超越机会，其中建筑形象、机电智能化和物业管理水平较易提升，而配套设施方面超越的空间不大,59,二、写字楼市场机会,商务格局 竞争环境 客户机会 案例分析,自用客户 按影响企业需求的主要因素：企业实力和所属行业分类,写字楼客户,投资客户 按影响投资决策的主要因素：财富等级分类,【客户分类】写字楼客户分类,61,资产转移型投资客户,稳健型投资客户,成长型投资客户,200平米以内,2001000平米,1000平米以上,城市中高端财富人群，企业中高管的本地人群,城市高端财富人群，中小型私营企业主，大型金融、央企高层,城市高端、顶级财富人群，能源、矿产企业主，中大型企业主,价格、租金、地段、配套,地段、升值潜力、产品品质,升值潜力、规划利好、产品品质、物业管理,客户特征,需求面积,关注要素,财 富 升 级,【投资客户】从财富等级出发，投资类客户主要划分为三类，价值诉求主要是物业的保值和增值能力,62,【投资客户】前瞻性的产品设计和适度高端形象可以更好的满足终端客户需求是提升租金、推动物业升值的核心,投资客关注的是投资回报率而不仅仅是租金回报率，区域升值带来的楼盘增值是其置业的重要驱动力 相对于普通住宅和豪宅，写字楼回报率较高，但投资写字楼面临的风险较大，持有期间若空置或租金较低，则持有成本相当高,从提升租金角度出发，如何更好地满足终端客户的需求仍是关键,投资回报 = 租金回报 + 物业升值,投资回报率的提升方式,产品设计方向,前瞻性设计，一定时期内的保值增值能力较强； 形象提升，价值点增加，客户愿意为之付出更贵的租金；,售出时物业价格的增值空间,持有期间的租金回报率高低,63,商务办公物业的终端使用者会随着企业发展的不同阶段而产生不同的使用需求,企业发展阶段,办公物业需求,住宅,乙级,甲级,商务公寓,【自用客户】从企业发展阶段的角度看，企业实力和行业地位决定企业的需求，甲级写字楼终端使用客户多为本土大型企业和企业总部,本土大型企业 物业要求：高形象品质、企业品牌、价格敏感度低 需求面积：1000平米以上，购买、租赁方式均有 企业类型：经营效益较好的大型公司和企业。如工商银行私人银行、中钢集团、华能集团,这类公司对办公面积要求不大， 工作时间自由，倾向于办公、 居住一体的soho工作间,这类公司选择实惠办公，以成 本为优先考虑的小型公司，服 务于一些单一行业的小范围客 户,这类公司积蓄多年，实力雄厚，能承受得起高档写字楼不菲的售价或租金，正在市场中树立良好的信誉和形象，选择形象高档的写字楼是实力的见证,分公司型企业 物业要求：形象要求高，价格承受能力较强，区位好，交通便利 面积需求：500-1000平米以上，以租赁为主 企业类型：国际、国内大型企业分公司、办事处， abb、西门子、ibm、诺基亚易居中国、索尼中国,企业总部 物业要求：高形象品质、知名企业品牌、价格不敏感，商务配套齐全，交通便利，城市名片 面积需求：10000平米以上，倾向自有物业，以整栋购买为主 企业类型：500强企业区域总部，如山煤国际、信达集团,这类公司起步较晚，但处于发展 的前期，对自身形象建设较为在 意。他们愿意尽可能的选择形象 好、品质高的写字楼物业,这类公司的企业总部已经具有一定实力，处于向外扩张阶段，分公司要体现公司的综合实力,这类公司属于世界500强企业或同档次国际、国内知名企业，具有相当雄厚的实力，对硬件及软件配套服务要求极高,64,【自用客户】在城市甲级写字楼核心客户来源的三大资金密集型行业中，本项目承接金融和能源行业客户的机会突出，而房地产企业对区域价值的认同度不高,65,二、写字楼市场机会,商务格局 竞争环境 客户机会 案例分析,【案例分析】通过研究成功开发的甲级、乙级写字楼项目案例，得出项目开发一些借鉴,案例选择标准 项目位于核心区域 项目成功开发并进入营销阶段 项目物业类型包含写字楼、商业等,湖滨广场,阳光城,67,甲级写字楼 湖滨广场 阳光城,乙级写字楼 金域阅山 国际能源中心 长风neo 昌盛双喜城,金域阅山,长风neo,【东方明珠湖滨广场】是沪并合作项目，208米超高层建筑使其成为迎泽大街又一地标型建筑,【东方明珠湖滨广场】具有超出太原写字楼平台水平的高品质产品，以及国际会议厅、湖滨国际大酒店等高端配套,【东方明珠湖滨广场】依托地段、产品品质等优势资源，销售价格实现度高，以行销和公关模式为主，主要针对大客户进行销售,项目采用整售方式进行销售，戴德梁行在太原的第一单商业物业代理项目，客户拓展能力强； 属于行销与公关模式相结合的销售方式，无售楼处，在项目工程处搭临时接待处； 项目目前已封顶，正在做内装，属于准现房，将于2013年年底交房； 整层购买的企业占到100%，产业链较大的企业如，银行、保险、能源类公司等购买了2-3层； 这类购买企业看重了项目的地段稀缺性及未来的升值潜力，同时对写字楼的档次和形象要求很高；,【阳光城环球金融中心】位于长风商务区核心位置，地段优势明显，为福建阳光城集团开发项目，项目定位高端,写字楼,公寓,酒店,【阳光城环球金融中心】以整层、半层为销售单位，易居通过其渠道资源拓展客户，到访客户开始增多，目前排号情况良好,之前由开发商自销，销售情况不理想，易居于7月20日进场代理销售； 易居依托其高端客户资料库的积累，通过渠道资源拓展客户； 8月份开始散售，将11-13f分割为8隔间，面积在150、230、300平米；因与开发商目标不符，重新恢复整层、半层销售。,【阳光城环球金融中心】与金钱豹、星巴克等知名餐饮品牌合作举办周末暖场活动，树立项目高端形象、吸引客户来访,2013.8.17-8.18下午13:00-19:00于阳光城售楼处与金钱豹餐饮合作举办活动，提供比利时蛋糕、鸡尾酒、香醇咖啡、日式寿司等餐品,【阳光城环球金融中心】通过银行入驻信息的释放吸引客户，客户投资自用均有，主要关注点为地段、项目形象、配套,开发商打出工商银行、中国银行、交通银行、兴业银行、浦发银行五大银行进驻阳光城的信息； 客户自用投资均有：政府下属单位自用、企业改善型自用；煤炭企业老板由于煤炭市场不好，看中项目地段以及拥有洲际酒店的高端配套，购买用于投资； 客户关注点：项目品质、地段、交通通达性，自身配套（洲际酒店），周边商务氛围，能够提升企业形象，周边商业配套（包括长风国贸第六馆）,21-34f户型图,5-19f户型图,甲级写字楼典型案例分析小结,【国际能源中心】位于迎泽西大街，地处下元、千峰商圈核心地段,【国际能源中心】主要以能源、金融行业为主，办公单位主要以租赁方式居多，自用型企业较少。,迎泽大街是太原市的“长安街”，形象昭示性极强，目前迎泽大街两侧聚集了大量政府机关大楼、银行大楼和国企大楼，多为自用，在售、在租项目极少 迎泽大街板块甲级写字楼目前入住的企业主要是金融、能源为主，金融行业中以银行、证券、保险为主,【金域阅山】位于迎泽西大街，属于金域阅山住宅项目的商务配套,【金域阅山】所属下元、千峰商圈，周边环境较差，没有成型的成熟商业配套给予良好的商流支撑,【金域阅山】分割出售，低总价去化速度较快，看重交通通达性好，客户以投资为主,客户类型： 以太原本地客户为主，投资为主，看重迎泽大街地段； 客户关注点： 地段、未来商务氛围、投资回报率； 客户来源： 万柏林区为主，重机中高层领导、西山。,【长风neo】位于长风商务区核心位置，产品无创新，是一栋传统老式的商务办公楼,4-26层标准层平面图,【长风neo】以整层、半层销售为主，部分楼层散售，散售去化率较高，客户以本地为主，投资和自用各占一半,客户类型： 以太原本地客户为主，投资、自用者各占一半，主要是认准地段和区域未来发展； 客户关注点： 地段、未来商务氛围、投资回报率； 典型客户描摹： 一名女士（公司老板），之前在迎泽区桃园路租用写字楼作为公司办公地点，现看准长风商务区未来的商务氛围及地段的稀缺性，购买半层写字楼作为自己公司的办公总部。,【双喜广场】位于亲贤街边缘地段，属于昌盛双喜城住宅项目的商务配套,【双喜广场】低层区散售，高层区整层、半层销售，客户以投资为主,写字楼客户： 置业目的：以投资为主； 客户来源：太原及周边县市客户均有，投资客以购买双喜城住宅等老客户为主。,乙级写字楼典型案例分析小结,市场典型案例研究总结,甲级 写字楼,产品品质明显上升，外来知名开发商开发； 依托地段优势、强有力的产品力，实现高价； 营销手法单一，可提升空间较大,乙级 写字楼,产品无创新，传统老旧； 划小面积销售，降低总价，实现较快的去化率；整售去化较慢,总结,市场发展 随着大量高品质写字楼的入市，大型企业将选择与自身相匹配的项目，写字楼市场将面临重新洗牌； 新兴商务区依托政策优势和品牌开发商高端项目将高位发力 营销模式 太原写字楼市场发展处于旺盛期，但市场成熟度相对较低 营销方式单一，可提升空间大,本项目所属板块非热点商务区，未来办公物业放量巨大，需与一线设计公司合作，提升项目未来的竞争力 本项公寓和写字楼产品同时具备，则公寓会分流一部分购买小面积宜商宜住的客户 依托地段优势以及产品力的叠加打造，对项目的价值有明显的提升作用，来实现高预期价格,本体市场启发：,三、商业市场机会,商业格局 竞争环境 客户机会 案例分析,太原市全年人均gdp已突破8000美元，城市化水平突破80%，处于传统商业形态完善和综合型商业形态萌生阶段,太原城市商业格局：目前形成以柳巷为传统的核心商圈，长风-亲贤商圈新兴商圈的商业格局；城市商业核心主要集中在汾河以东区域,柳巷商圈和长风-亲贤商圈形成太原的两大核心商圈； 城市未来形成多级区域商业中心联动，一方面是成熟商圈的商业升级，另一方面随着城市其他区域发展改造，将会形成新的区域商业中心。,下元商圈,商业形态升级发展：太原商业进入体验式mall时代，开创商业新型消费模式,太原城市商业格局发展特征小结：,城市经济发展势头迅猛，居民商业消费需求升级，区域商业改造提档，商业聚集效应明显,河西板块商业价值：下元传统商圈亟待升级改造，引领区域消费热潮,下元商圈亟待进行升级改造，中高端商业市场空缺，未来商业发展前景巨大,河西区域商业格局转型：太原城市河西板块商业发展空缺，未来规划中商业综合体项目入市，提速区域板块商业革新发展,河西区域目前仅有华宇购物广场和下元商贸城两大主