上海大悦城商业综合体物业发展建议报告.ppt

,上海大悦城商业综合体物业发展建议报告,（四）,办公租赁市场格局城市一线商务区,办公租赁市场格局城市一线商务区,核心商务区新建办公项目较少，整体租金水平集中在8-10元/，个别项目因建筑时间较久，产品配置较落后，租金水平相对较低；人民广场、南京东路近西藏北路沿线等办公产品租金较高，如世茂百联、来福士广场、都市总部大楼等租金可达10元/天以上。 入驻企业多为货代、贸易、咨询、金融投资等相关行业，以外企或合资企业为主，入驻率都高达90%以上，呈基本满租状态。,整体租金水平集中在8-10元/，基本满租,办公租赁市场格局城市二线商务区,四川北路、北外滩板块新建办公项目较多，产品配置、整体品质较高，目前租金水平在4-6元/天，区域地标项目中信广场凭借江景资源，高区租金可达到7元/月； 目前区域办公项目平均入驻率在60%-70%，北美广场租金处于区域水平高位，达到5.8元/天，但出租率仍高达90%，除自身产品力优势外，国际型企业入驻对租金水平和招租影响较大。,办公租赁市场格局城市二线商务区,整体租金水平虽较低，但优势项目租金不弱一线商务区，优质企业入驻率高,办公租赁项目重点案例北美广场,位于北外滩cbd航运中心 毗邻大连路现代服务产业带、世界500强总部研发基地 交通便捷 地铁4、12号线（在建）大连路站上盖，距大连路隧道仅2分钟车行，未来公平路隧道、新建路隧道建成、河南路桥拓宽，交通网更发达,所属环线：内环内 物业类别：5a甲级写字楼 开发商：上海汤米房地产开发有限公司 物业管理：仲量联行 建筑面积：72724 交房时间：2010年9月,租金：5.8元/平方米.天 物业费：22元/平方米月 入驻率：90%以上,基本参数,楼宇智能5a标准，整体品质感强,14米精装挑高大堂，面积约1000 带有地暖设计,外墙电动可开启式low-e中空玻璃幕墙设计,天然石材精装电梯门厅，日本三菱电梯，速度2.00m/s,标准层面积1360，层高4.1m 日本大金vrv系列中央空调,办公租赁项目重点案例北美广场,办公租赁项目重点案例北美广场,国际型企业陆续入驻： 德国大陆集团亚洲总部、安莉芳集团总部、西门子上海中心（与项目西面紧邻）,除以上国际型企业外，入驻企业类型主要为贸易、金融投资、货代、燃料、汽车等相关行业，外资企业及合资企业占比较高。目前北美广场商务氛围已基本成型。,德国大陆集团创始于1871年，是具有百年历史的跨国性企业集团，全球500强，是世界领先的汽车配套产品供应商之一 。 此次在北美广场入驻，不仅将其设为大陆集团的亚洲总部，也是大陆集团重要的研发中心之一，主要负责汽车电子产品的设计和测试。,香港内衣品牌，创办于1975年，已成为现代大型企业，集团零售业务遍及中国包括港澳地区在内180多个大中型城市，拥有逾1,770个零售点。 此次斥资4亿多港币购置北美广场b座办公楼，成立安莉芳（上海）有限公司。,西门子创办于1847年，是世界上最大的电气工程和电子公司之一，其业务遍及全球190多个国家，在全世界拥有大约600家工厂、研发中心和销售办事处。 西门子上海中心于11年10月31日揭幕，该中心总投资额高达7.1亿元，是西门子全球最重要的房产投资项目之一。,办公销售市场格局,办公销售市场格局,在售项目销售时间多在08年后，标准层面积以1000-1500为主，最小开间面积大多在200以下，目前价格集中在3-5w/之间； 区域地标项目中信广场去化表现抢眼，年均去化面积接近1.5万方，居区域首位。该项目报价5.5-8.6w/，11年至今实际成交均价58026元/，价格远高于区域办公价格水平。,办公销售项目重点案例中信广场,北外滩外滩源苏河北岸核心地带 毗邻传统中央商务区外滩、国际金融商圈陆家嘴，周边高端商务氛围已成型，区域配套成熟,售价： 5.5-8.6万元/ 物业费：36元/平方米月,办公销售项目重点案例中信广场,项目分两期开发，一期主楼为一栋228米高的甲级写字楼，1-3层零售商铺（目前整体出售），5-55层为办公区域，55层顶级ceo俱乐部，52-54层中信集团购买入驻；办公区域分为四个区，目前在售的是01-18层的a区和32-42层的c区，20层以上可欣赏江景资源；二期规划建设高端住宅及商业街区，商业体量达到2万方（商业计划整体出售）,爱马仕定制vip电梯,晶鳞状low-e幕墙 侧开窗设计，四管制vav双系统空调，可分区控制冷暖,15米精装挑高大堂,15米挑高大堂、爱马仕vip电梯等豪华配置，上海顶级办公配置,层高：4.2-4.5m，净高达2.8-3.1m 架空地板：100毫米 电梯：22部三菱高速电梯，四分区独立控制，运行速度最高达7米/秒,办公销售项目重点案例中信广场,08年去化量过3万方，成交均价50034元/ 项目于08年9月入市，08年10月集中签约96套，销售面积超过3万方，全部为整层出售，分别为20-26层（a区）和43-47层（d区），整体成交均价50034元/； 09年停售，10年整体成交均价57165元/，高区42层出售均价66451元/ 项目09年停售，之后于10年成交29套，成交面积9020，12层、32层和42层为整层出售，整体成交均价为57165元/，40层以上出售均价为66451元/，整体成交均价为57165元/； 11年至今去化量达2.2万方，成交房源集中于低区，成交单价58091元/ 11年至今成交共计76套，成交面积2.2万方，成交房源集中在低区（a区），整体成交均价58091元/； 低区房源去化速度较快，因价格因素中高区（33-41层）零去化 截止至目前低区（a区）房源已所剩不多，可售房源分布在5-8层；同样在售的c区可售房源充足，因售价较高，33-41层还未有所去化。,11年去化量过2万方，去化表现优异；低区报价5.9w起，整体价格水平处于高位； 低区房源去化速度快，余房较少；中高区房源因价格因素成交困难，目前保留房源较多,目前在售8层、17层、20层、32层、33层、36层及42层； 低区2套起售，高区半层起售； 目前低区报价5.9w起，42层报价10w，但有折扣优惠，实际成交价格略低；,办公销售项目重点案例中信广场,其他入驻大型企业罗列： 6层整层中国电信集团；7层整层中国建设银行建信人寿保险；16层整层华宸未来基金；17层450美国3m公司； 20层800瑞士吉与宝纸浆运输公司（全球最大纸浆公司）；32层整层远天控股集团,客户购买力强、全国化与行业集聚性强；认可规划，看好未来发展潜力；合理面积与价格去化速度快,市场可行性结论,一线商务区、二线商务区优质项目租赁入住率及租金高； 销售办公不多，优质项目合理面积与价格去化速度快； 客户购买力强、全国化与行业集聚性强；认可规划，看好未来发展潜力。,市场表现特征,苏河湾新兴规划区； 紧邻人民广场南京路核心办公区；,自身区域特征,优质品牌与集聚性强，需求规模大，承付水平高,结合开发、去化速度的规模设置,品牌及行业集聚型高端办公,微观市场： 年均去化2-2.5w平米； 高标准的产品配置与亮点配套,规模定位判断：约5万平米,价格区间判断：60000-65000元/,办公价值链：企业会所及相关配套的亮点联动,产品功能选型汇总,产品-客户匹配汇总,05,破茧 产品开发理念与节奏,【高价值实现目标下的方案排布及开发建议】,同策-项目增值的kpi体系（关键绩效指标体系）,产品开发核心目标 项目增值。实现形象和价值溢价,kpi-产品价值匹配,项目综合价值意义：复合型城市网络，为在此工作、生活、休憩娱乐、购物的人群提供了特定的身份。,标志性商务建筑群超高层品质办公/服务式公寓,规模效应：通过规模性的、具有标志性风格的超高层办公楼和服务式公寓集群制造强视觉冲击 商务复合效应：服务式公寓同步为办公提供配套支持，推升商务区域功能的复合价值,超高层建筑标志标识性强，风格化立面可打造形成独特的城市风景线 办公楼顶楼设置（三层左右）设置企业会所，打造高端专属社交平台，推升项目形象和高端配套能力 需注意与华侨城苏河湾立面风格的差异性和标签性,娱乐型零售店+娱乐设施（ ）,商业中心价值体系：泛功能性、景观性,景观型艺术化外观形成旅游景点（ ）,专卖型某类产品专卖店（电子市场、紫荆城、国美）,生活型常见的满足日常生活需求（天虹、万佳）,传统功能传统零售百货、餐饮娱乐等消费业态集合,生活功能常见的满足日常生活需求,商业购物中心,大悦城一二期产品,功能形态分化,对应产品体系,三期趣味性和景观性商业建筑 多功能中心,南块商业以日本表参道的商业模式为模板，形成沿街商业加内街商业的形式。,三期外部商业形式,内部挑空中庭的独创“螺旋形斜面”，以螺旋形连接的斜面创造内部空间的环游性； 围绕内部中庭设置展示性强的业态商店。,三期外部商业形式,内部商业可与海宁路上的保留石库门建筑相呼应，精品业态结合景观趣味吸引人流进入； 招商/设计互动和业态混合（精品零售、餐饮、娱乐），形成street mall消费效应。,三期内部商业形式,三期创新商业业态多功能中心,磁力效应：项目核心景点之一，为消费者提供独一无二的经历；集市型商业精神的回归，又迎合当代都市人个性化需求的地方，场所文化吸引消费者集聚和追崇，与一二期互动形成项目多中心价值效应。,运用现代、夸张的建筑手法创造包括表演场、媒体展示馆、时尚秀场以及富含文化意义的场所； 新产品、新创意、新理念的集中展示区，潮流发布中心。,中粮大悦城产品建议模式,2,3,4,5,1,超高层品质办公,服务式公寓,高层住宅,大悦城一二期,三期外部商业,创新娱乐型中心、艺术性体验场所,6,三期内部商业,标志性元素,景观型购物中心,7,三期多功能中心,产品功能形态,项目增值,传统/生活型购物中心,居住功能集群产品,标志性元素、商务功能集群/居住功能集群产品,景观型购物中心、人文性体验场所,标志性建筑,多重居住空间,复合商务功能,创新商业中心,人文艺术体验,城市新场所 都市示范区,中粮大悦城项目形象定位,城市复兴，需要区域新地标 中粮&大悦城深厚的品牌实力和开发运营能力，将以创新、复合的物业功能体系打造标志性的综合体业态 为这座城市、这片土地刻下新的风景，刻写新的徽章,产品方案演绎,方案推导,规划现状,周边商业较多，一期二期是集中式商业，东边有七浦路商业。,多中心、多形态商业组合，同时考虑商务产品，如何合理安排，实现人流和价值互动？ 小体量住宅，在商业围合的情况下，如何做出高品质住宅？,指标要求,占地面积62585，商业综合117755，住宅55150。,方案推导,商业面积大，给未来的营销运营造成不小的压力。 商业过于分散，住宅被包围其中，会受到一定的商业影响，品质降低。,住宅南面景观较大，但对比围合方式，组团景观和社区氛围差。 商业集聚和人流贯通效应强，但是由于商业体量较大，对于后期出售回笼资金的压力会增大。,由于周边商业较多，商业体量压力大，且三期创新及景观娱乐商业形态面积要求不大，因此控制三期商业体量，压缩商业面积。 住宅占地较大，围合成大型集中景观，打造市中心稀缺景观大宅。,方案一,推演方案,推演方案,项目规划总平图,会所利用地下空间设置，不占用地上建筑面积。,模型图,功能分区图,办公楼区域,酒店式公寓区域,商业区域,住宅区域,多功能中心（影剧院为主体）,交通动线分析图,交通动线：,住宅区域： 实行人车分流 全地下停车 商业区域： 商业区与住宅区以景观轴分开 地下车位配以少量地面停车,商业交通动线,住宅交通动线,商业景观节点,住宅景观节点,景观节点,打造中央景观，前后栋距达到75米，中央景观将近万方，营造一种自然、和谐、亲切的氛围。,产品开发节奏及经济测算,计容积率物业销售/持有建议：,开发及销售计划,三期销售型物业154070，持有型物业18835。,开发及销售计划,开发和销售计划,销售收入匡算,初步匡算，本案可实现总销收入约116.58亿元,回首再看华侨城大悦城物业组合定位及对比优势,2,3,5,1,超高层品质办公,服务式公寓,高层住宅,多功能中心,标志性