花苑广场策划方案.doc

- 1 - 1项目项目 SWOT 分析分析2 1) 优势.2 2) 劣势.2 3) 市场机会点.2 4) 市场威胁点.3 2新一期户型产品分析新一期户型产品分析3 3目标客源目标客源4 4市场定位市场定位5 5形象主题及命名形象主题及命名6 6商业裙楼配套建议商业裙楼配套建议8 7项目优化建议项目优化建议9 1) 架空层和 4 层的处理连接起来打造成为一个泛会所.9 2) 新一期外立面视觉美化.9 3) 入口大堂设计成为某种特色风格，提升项目的形象.9 4) 示范单位.10 5) 售楼部建议.10 6) 临南桂东路住宅单位劣势弱化建议.11 - 2 - 花苑广场新一期策划思路花苑广场新一期策划思路 1项目项目 SWOT 分析分析 1)1) 优势优势 位于桂城新城区，城市规划及市容市貌良好 周边道路宽阔，绿化良好，适宜居住 刚好在桂澜路以西，处于桂城及佛山居民的心理认同 地带 周边配套比较完善，可基本满足日常生活需求 项目前期居住环境朴实而人性化，已形成成熟的居住 氛围 2)2) 劣势劣势 项目品牌知名度不高 项目前期总体上给人的形象档次不高 项目地块窄长，且大部分单位面临南桂东路主干线， 噪音因素影响大，不利于营造良好的社区园林及居住环境 3)3) 市场机会点市场机会点 项目前期开发的住宅社区入住率高，其业主有可能再 次成为项目新一期的业主 - 3 - 项目前期成熟的居住环境对购房者有一定吸引力 4)4) 市场威胁点市场威胁点 主要是来自附近桂平路一带楼盘的竞争威胁 2新一期户型产品分析新一期户型产品分析 新一期的户型产品以大三房单位为主，是舒适成 熟型的户型，具体产品户型分析如下： 花苑广场新一期户型统计花苑广场新一期户型统计 A 区： 户型户型面积（面积（）套数套数比例比例 二房二厅二房二厅971211.8% 三房二厅三房二厅1211289088.2% 合共102100% B 区： 户型户型面积（面积（）套数套数比例比例 三房二厅三房二厅11217118894% 复式复式28046% 合共192100% 合共： 户型户型面积（面积（）套数套数比例比例 二房二厅二房二厅97124% 三房二厅三房二厅11217127894.5% 复式复式28041.5% 合共合共294100% - 4 - 3目标客源目标客源 以项目所在地理位置及户型产品的设计，本项目 新一期目标客户应是： 桂城区、平洲区、佛山城区工作的各阶层人士桂城区、平洲区、佛山城区工作的各阶层人士 其主要细分为以下群体： 城区上班族 工厂一般管理层人士 生意人士 客户群的主要特征： 年龄特征：年龄介于 2845 岁，已婚者居多 收 入：以中高收入者为主，有较多积蓄， 收入相对稳定 户 籍：本地和外地户籍各占一定比例 家庭结构：以 34 口之家为主 购房消费特征： I.希望居住地距离工作地点不太远 II.要求交通方便 III. 多采用按揭付款方式， IV. 所接受住宅单价 3000 元/左右，总 价 30 万40 万之间，月供 1000 2000 元较适宜。 - 5 - 4市场定位市场定位 根据本项目现状及目标客户分析，建议项目的市 场定位为： 桂南最成熟小区之压轴升级版桂南最成熟小区之压轴升级版 定位思路： 前期开发的住宅社区居住氛围已经成熟， 相比附近的楼盘而言确实人气鼎盛 由这样一个人气旺盛的小区再次推出其 “升级版” ，无论是原业主及其他目标客 户都比较接受 以这样的姿态推出市场可有效加强原发展 商及项目的品牌知名度 - 6 - 5形象主题及命名形象主题及命名 项目现时的命名在市场似乎已有“湮没”之感， 为使目标客户耳目一新，并有效地提升项目整体形象， 建议在继续沿用“花苑广场”作基础命名的基础上， 可给予新一期一个新命名，使项目能以全新形象出现， 在民众心目中留下较深刻的印象。促进推广宣传。 命名建议命名建议 花苑广场花苑广场花旺府第花旺府第 命名诠释命名诠释： “花花”承接原来“花苑广场花苑广场”的命名， 花代表美丽、美好的事物，让人们有无 穷的遐想； “旺旺”表示社区已处于一个成熟的居 住氛围中，也暗示入住之后可以“旺旺 人、旺丁、旺财人、旺丁、旺财” ； “府第府第”即居所的意思，表示尊贵高 雅的住处，因为项目新一期是前期产 品的“压轴升级版压轴升级版” ，故相比一期自然 显得尊贵高档； - 7 - “花旺府第花旺府第” ，听起来悦耳动听、大气， 给人流下的印象深刻，又巧妙地反映 了项目的档次形象。 “花旺府第花旺府第”的形象可通过软硬件来充分表现： 硬件售楼部装饰、园林风格、大堂特色风 格、示范单位及看楼通道的装饰等 软件楼书、单张、广告（平面、影视、车 身、户外广告等） - 8 - 6商业裙楼配套建议商业裙楼配套建议 项目裙楼 3 层，其商业配套建议遵循以下几个原 则： 项目所在区域并不是商业区域，但对面的 南海城市广场已经具备了较为丰富的商业 设施形态，故本项目的裙楼商业经营业态、 招商宜从互补角度来考虑 花苑广场周边的机关单位较多，商业部分 的配套可以从民众需求来考虑 商业配套不仅要考虑经营业态种类，也要 考虑日后如何做到经营稳定 一、二、三楼的经营业态种类比例要配合 好 根据以上原则，敝司初步建议 13 层裙楼可以规 划成为一个“内外式步行街” ，即： 首层为临街商业街 2、3 层为内街走廊式商业街 因为进行商业配套规划、经营业态种类分布还要 作较大区域的商业分布及需求等方面的市场深入调查， 故在此暂提出一些原则性建议，供参考。 - 9 - 7项目优化建议项目优化建议 1)1) 架空层和架空层和 4 4 层的处理层的处理连接起来打造成为一个泛会所连接起来打造成为一个泛会所 项目面临南桂东路，首层先现临街的一半规划为 临街商业门面，而邻近首期里面的一半则规划为架空 层，敝司建议可把首层的园林空间和第 4 层架空层通 过楼梯（或有特色的螺旋梯）直接连接起来，把首层 和 4 层打造成为一个园林式的“泛会所” ，增加业主休 闲休憩的空间，这样可弱化项目的劣势，且转为一个 亮点卖点。 园林按照形象主题思路，可建设成为某种特色风 格，与大堂、售楼部等相配合。 2)2) 新一期外立面视觉美化新一期外立面视觉美化 现首期的住宅楼宇的外立面比较单调，且颜色单 调，缺乏视觉吸引力，建议在新一期的建筑楼宇外立 面以较为生态化的色调为主，并适当在过渡处或顶部 等位置加入一些较鲜艳的色块，使项目的外立面更加 鲜明丰富，视觉上更具美感。 3)3) 入口大堂设计成为某种特色风格，提升项目的形象入口大堂设计成为某种特色风格，提升项目的形象 因为项目地块自身有明显的缺陷，故建议在住宅 - 10 - 建筑大堂中设计某种鲜明的特色风格，和首层园林环 境、售楼部相衬，如东南亚风格、岭南风情等，设计 这样一个特色大堂，目的也是弱化项目自身的劣势， 制造一些亮点，使看楼客户“眼前一亮” ，把其视线从 其所看到项目的缺陷转移开。 4)4) 示范单位示范单位 样板房对销售的促进意义不言而喻。建议在合适 楼层为每种户型设计一间示范单位，小户型面积可设 置一般标准样板房，大户型单位则设置个性化超豪华 示范单位，供客户参观。样板房务必要设计得美仑美 央，对视觉有强烈的感染力，才能对吸引看楼的客人， 对销售有良好的促进作用。 5)5) 售楼部建议售楼部建议 售楼部设置建议设置在临南桂东路的首层铺位处， 建议和形象主题思路风格一脉相承，以这样的方式设 计售楼部，饶有鲜明特色，让看楼者充分体会项目形 象主题中的内涵一部分。 为营造良好的销售环境，给买家以开发商工作井 然有序的感觉，建议售楼部的各工作区域划分明显清 晰，其功能划分为接待区、展示区、洽谈区、签约区、 - 11 - 服务设施区和办公区。 6)6) 临南桂东路住宅单位劣势弱化建议临南桂东路住宅单位劣势弱化建议 临南桂东路人行道绿化处理临南桂东路人行道绿化处理 本项目由相当大部分的住宅单位面临南桂东路主 干线，这对于销售来说是个很大的阻碍，为把这方面 的负面因素消减至最低，建议保留较宽的人行道，而 且人行道沿线从现在开始就规划好并种植一些可有效 吸收噪音的高大乔木，这样到项目住宅销售时树木长 大了，不但在视觉景观上减弱临街的感觉，而且可以 降低一些噪音，一定程度上减少临街住宅单位的销售 阻碍因素。 临街单位送装修，示范单位就是交楼标准临街单位送装修，示范单位就是交楼标准 鉴于相当大部分单位面临南桂东路这个突出的劣 势，敝司认为这部分单位在销售时可全部送装修，临 街的窗户装设优质隔音玻璃装设优质隔音玻璃，并且示范单位就是交楼示范单位就是交楼 标准标准。这样，客户来参观示范单位时就已经充分感受 到实际噪音影响的程度，并通过经验丰富的销售人员 引导，最终可以有效带动临街单位的销售成交。 - 12 - 总的来说，敝司认为本项目具备较好的开发优势，总的来说，敝司认为本项目具备较好的开发优势， 以项目