房地产抵押贷款课件

第五章 房地产抵押贷款,主要内容： 一、国际上房地产融资的主要模式 二、相关基本概念 三、房地产抵押贷款的基本要素 四、房地产抵押贷款的品种 五、房地产抵押贷款市场结构,住房融资的概念及起源,概念：住房融资是房地产融资的重要组成部分，是指为支持住房的开发建设，促进住房的流通及消费，运用多种方式为住房的生产、再生产及销售筹集与融通资金的金融活动。 随着房地产业的发展，房地产金融也得到了巨大的发展，相继出现了不动产抵押银行、住房银行、住房合作社等各类专业房地产融资机构,德国住房金融模式合同储蓄模式,德国住房消费信贷的储蓄体系是以居民为中心，按互助合作、合同约束、先存后贷、封闭运行的原理构筑的。 储户与国家住房储蓄银行签订建购房储蓄契约后，每月要按契约总额的5存入银行。7年左右存款本息达到合同的50%，即取得契约总额的贷款权。 合同储蓄模式的特点： 一是先存后贷。银行风险小。 二是存贷款利率低于市场利率且固定不变，有利于减轻购房户的经济负担，免除其后顾之忧。 三是政府对居民个人进行住房投资给予奖励。国家对首次签订住房储蓄的储户实行奖励。 四是封闭运行的融资体系。德国的住宅金融机构从事专门的住宅储蓄融资，不得经营其他金融业务。,借鉴实例：中德住房储蓄银行在津开业,2004年，我国首家中外合资的住房储蓄银行中德住房储蓄银行建立起来，它是由中国建设银行与德国施豪住房储蓄银行合资组建，是我国金融业对外开放的重大发展。中德住房储蓄银行是我国第一家住房储蓄银行，这家银行的成立，为我国金融服务体系增加了崭新的机构，是我国住房信贷体系建设和业务经营的重大创新。,中德住房储蓄银行简介,2004 年 2 月 6 日 ，首家中外共同投资的住房储蓄银行获得了由国家工商行政管理局颁发的营业执照，这家公司便是中德住房储蓄银行有限责任公司。 产品优势： 优惠的贷款低利率 中德住房储蓄银行运作模式： “先存后贷，利率固定， 专款专用，封闭运作”模式,美国住房金融模式住房抵押贷款,美国住房消费信贷活动的基本形式是住房抵押信贷。 美国抵押贷款模式的特点： 一是多种多样的抵押贷款模式。包括可变利率抵押贷款、分期偿还抵押贷款、循环住宅贷款、标准固定利率抵押贷款、最后巨额付清抵押贷款、分享增值抵押贷款、“一揽子”交易抵押贷款等。,二是高度完备的住房抵押市场。包括初级抵押市场和二级抵押市场。 初级抵押市场的主体是商业银行等私人金融机构。二级抵押市场的主体是联邦住宅抵押贷款协会等。 三是政府在住房抵押市场上发挥重要调节作用。政府对初级市场的参与，主要是对个人的住房抵押贷款提供政府担保和保险。二级抵押市场是美国政府干预最深的领域。美国政府先后创设了联邦国民贷款抵押协会、政府国民抵押贷款协会和联邦住宅贷款抵押公司三家机构从事二级抵押市场的操作。,新加坡住房金融模式 住房公积金模式,新加坡解决国民住房问题的核心政策是推行住房公积金制度，将国家建房后的低价出租转变为居民分期付款购买。公积金由雇员和雇主各按雇员工资的一定比例按月解缴中央公积金局。 新加坡住房金融模式特征： 首先，公积金管理法制化。新加坡中央公积金法规定，公积金管理局除支付会员的正常提款外，一般占5%10%，其余全部用于购买政府债券。 其次，公积金的存款较稳定。由于新加坡通货膨胀率较低，公积金存款利率高出通货膨胀率2个百分点。 第三，公积金使用具有浓厚的政府色彩。公积金制度使政府积累了巨额资金，成为支持住房消费信贷的主要资金来源。,日本住房金融模式住宅金融公库模式,日本政府认为，解决住房问题，对稳定日本国民民心，参与经济建设具有重大意义。保证每个家庭，包括低收入家庭都能有获得住房的机会，使国民的居住生活能充分体现与日本的经济实力相吻合的优质住宅和良好的住宅环境。 日本住宅金融公库模式的内容： 住宅金融公库由日本政府建立于1950年，其主要职能是执行国家住房发展政策和住房金融政策，并在经济上支持其他住房金融组织的业务发展，从宏观上调节居民储蓄， 调节房地产金融市场上的资金余缺，同时具体办理房地产金融业务。 在日本，凡是居民建造或购买的住宅在国家规定的标准内，均可向住宅金融公库申请低息贷款，平均利率比商业银行贷款低30%左右。贴息由财政部门承担。,日本住房金融模式住宅金融公库模式,住宅金融公库的资金来源于邮政储蓄系统，而不是直接来自于政府财政。住宅金融公库的贷款对象是中低收入阶层。 向普通居民提供长期低息的住宅资金，为解决日本国民的住房问题，特别是对稳定金融市场的利率和资金，发挥了巨大作用，金融公库与住宅公团、公营住宅被称为日本住宅经济的三大支柱。 对公库利用者的调查表明，个人自建或购买住宅资金，5060来自于住宅金融公库，其余4050来自于个人储蓄和民间金融贷款。,四种住房金融模式的共同点,其一，它们都带有政府参与色彩。 其二，它们都注重发挥私人、民间金融机构的作用。 其三，它们的金融体系设计都注重市场化倾向，根据不同收入阶层的实际情况，形成多层次的融资体系，实现了有限资金在住宅部门的有效配置，满足了国民住房消费的融资需求。,相关基本概念,一、信贷和担保贷款的定义和区别 (一)信贷 在计划经济条件下，银行作为国家银行主要是吸取社会资金，再贷款给国有企业。这时的借贷是以企业的信誉为还款保证的，也可以称为信贷。在市场经济条件下，信贷的发生主要是银行贷款给那些信誉好、经济实力强、效益好的企业，因为只有这样的企业才能保证银行资金的安全性并使银行取得一定的收益。,(二)担保贷款,在市场经济条件下，银行为了使自己借出的资金具有良好的安全性，往往要求借款人在借款的同时提供一定的还款保证方式，这种贷款为担保贷款。按担保的方式不同可以分为保证贷款、质押贷款、抵押贷款和抵押(或质押)加保证贷款四种方式。,保证贷款是在贷款人出现违约时，由第三人提供保证和代偿的贷款方。 质押贷款是指借款人或第三人将等价的各种凭证交给贷款行，作为贷款还款的担保而产生的借贷关系。 抵押贷款是指房屋所有人或购买人将房屋或预购房屋作为自己偿还贷款或履行合同的担保而进行的借贷关系，它是担保贷款的方式之一，也是房屋担保贷款中最常见的方式。国外房地产金融一般仅讲抵押贷,二、按揭贷款与抵押贷款,按揭：指楼宇预售合同中的买方支付部分购楼款项后，将其依合同取得楼宇的期房产权让与银行作为取得银行贷款的担保。买方还清所有的贷款的本息及相关的费用后，可将期房产权赎回，取得房屋产权。如果买方未能依约履行还本付息、及时支付有关费用的义务。银行有权处分按揭楼宇并优先取得偿还的民事法律行为。 楼宇按揭的三个合同： 1.开发商与银行之间签订的楼宇按揭贷款承诺协议书 2.开发商和置业者之间签订的商品房预售、销售合同 3.开发商、置业者和银行三者之间签订的楼宇按揭抵押贷款 合同,按揭贷款与抵押贷款的比较,1.设立方式不同 抵押权的设立，一般通过限制抵押人所有权，将房地产标的物的价值支配权转留给被抵押人，既在抵押标的物上设立担保物权的方式设立。 而按揭权人对设定按揭权之楼宇享有的是一种债权而非物权，无法同一般的抵押权那样通过限制所有权的方式设立，必须以转让房地产期权给按揭权人（即银行）作为条件，获得银行的贷款。 2.法律关系的主体不同 抵押关系中，只有两个法律关系主体即抵押权人和抵押人。而按揭关系中，最少应有三个法律关系主体，即被按揭人(银行)、按揭人(买方)、第三人(原房地产开发商),按揭贷款与抵押贷款的比较,3. 先期条件不同 买方要向银行申请按揭贷款，必须先期向贷款银行存入一定数额的存款，一定时间后，才能向该银行申请按揭贷款，而且，抵押贷款用途可用以购房、也可以用作其他用途。而按揭贷款却只能用以购房。 4.标的物风险责任承担不同 抵押关系中抵押物风险由抵押权人或抵押人承担。 而按揭贷款中，标的楼宇的风险即不由按揭人承担，也不由按揭权人承担，而是由按揭双方以外的房地产开发商承担。如在工程验收、竣工前楼宇遭到毁坏，开发商应将所得交按揭权人处理，按揭人与按揭权人对按揭楼宇的灭失、毁损不承担责任。,按揭贷款与抵押贷款的比较,5.当事人在民事诉讼中的地位不同 在抵押诉讼中，抵押权人只能以抵押受益人的身份参加，不能以所有权人或业主的身份参加诉讼； 而按揭诉讼中，按揭权人是以所有权人的身份或业主的名义参加诉讼的。 6.债权人审查债务人资信重点不同 抵押贷款时，债权人审查重点是：抵押房地产的权属是否清楚，抵押房地产具体情况及实际价值等 按揭贷款债权人审查重点因房屋是“现房”还是“期房”而不同。现房按揭主要审查楼宇质量如何，房屋销售状态以及按揭人收入状况等；期房按揭主要审查发展商资信如何、发展商经济实力、房屋施工进度、竣工时间、预售手续是否完备、齐全，按揭人收入状况及月供能力稳定性如何等。,房地产抵押贷款中的术语,1.贷款价值比（V/E） 它是申请贷款的数额与房地产价值之比，一般为75-80。 2债务偿还能力比率（DCR） 它是净营业收入同抵押贷款支付之间的比率，用来衡量预计房地产的净营业收入超出抵押贷款支付的程度。 NOI/要求的DCR目标=最大债务支付额 如某房地产第1年的预期净营业收入为12000美元，银行要求的DCR水平为1.20， 则投资者的债务支付最大额为：12000/1.20=10000美元,房地产抵押贷款中的术语,3锁定期和提前还款罚金 锁定条款禁止借款人在某个时期内（通常是7-10年）提前还款 ； 借款人在锁定期后提前还款时，贷款人会收取一项罚金，以保证贷款人在提前偿还贷款后的剩余时间内收益率不低于原贷款利率。这笔罚金就叫做收益维护费用（YMF）。,设定抵押的条件,可设定为抵押的房地产可以细分为： (1)依法通过出让、转让方式取得的国有土地使用权； (2)公司、企业、经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼馆、自用住宅等建筑物； (3)依法获得的房屋期权； (4)依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；商店、 (5)依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等地的土地使用权。,不可设定抵押的房地产,根据中华人民共和国担保法及其他相关法律，凡是有争议、不合法或违法建设、开发和销售的房地产以及不准许人市的房地产都不能设定抵押。具体如下： (1)权属有争议或不清的房地产； (2)已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产； (3)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； (4)列为文物保护的古建筑，有重要纪念意义的建筑物；,(5)被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产； (6)未依法登记领取权属证书的房地产； (7)未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产； (8)行政机构所有的房地产，政府所有、代营的房地产； (9)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律允许抵押的除外； (10)划拨土地使用权,房地产抵押贷款的基本要素,抵押贷款融资是为购置房地产所进行的最常用的一种融资方式。在这种融资方式中，构成抵押贷款合约的要素有贷款条件、贷款金额、贷款用途、贷款期限、贷款利率、首期付款、抵押率、抵押物的估价值、抵押物保险、贷款支取、贷款偿还，以及费用等十二项。 其中能供银行决策组合的最基本要素是首期付款、贷款利率、抵押率、贷款期限和贷款偿还方式五项。,房地产抵押贷款的基本要素首期付款,首期付款额，即购房者支付现金的额度。 美国的个人住房抵押贷款实行差别化的首付比例，充分考虑了各种收入状况家庭的首付能力。如传统住房抵押贷款采取交纳房价的20%作首期付款，为了帮助大多数人，特别是年轻人买住房，首期付款额很低，甚至可以降低到1.5%以下；在加拿大，首付款比例则最低可达5%。 我国银行住房抵押贷款业务实行统一的首期付款比例，贷款额度一般最高不能超过房价的七成。具体的首付比例会根据人们自身的收入状况、消费偏好和投资偏好来确定。,房地产抵押贷款的基本要素贷款利率,银行抵押贷款的利率由资金的投资收益、投资风险和贷款发生的费用三部分构成 西方国家住房抵押贷款利率多为市场利率，且呈现出差异化。如在美国，借款人可以选择不同贷款区，并在不同贷款区实行不同的利率组成不同的档次，形成一系列完备的可供选择利率表，便于借款人选择适合自己的一档。,我国的个人住房抵押贷款中的贷款利率是根据央行在1998年颁布的个人住房贷款管理办法中的规定： 个人住房贷款期限在1年以内(含1年)的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计算； 贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定” 从规定中可知，我国的个人住房抵押贷款的利率是按法定利率的调整而调整的。对借款人而言，无论年龄、收入水平、信用记录，所适用的利率都相同，消费者的自由选择余地少。,房地产抵押贷款的基本要素贷款期限,贷款期限由借贷双方协商确定。 银行在具体确定每笔贷款的还款期限时考虑的主要因素有： 1.预期购房者的每月收入水平：根据发达国家住房贷款的经验，月均还款额占月收入水平的15%50%比较合适，超过50%后，购房者的日常生活及消费水平将受到不利的影响。 2.抵押住房价值 :一般来说新房、位置、环境、设施等各方面条件比较好的住房，贷款期限比较长，其他一般期限比较短。,3.楼龄 :楼龄越长，贷款年期越短 4.贷款人年龄 :商业银行一般不会向35岁以上的人提供25年以上（不含）的贷款年限，这是因为考虑到借款人退休年龄一般为60岁，60岁以后就不再有稳定的工资收入，而35岁时获得25年期的贷款，还清贷款正好60岁。至于借款人方面，一般人在可能情况下都回尽量缩短还款期限，以减轻利息负担和心理压力。在香港 1990 年的一次房地产调查表明，年龄在 40 岁以下的首次购房抵押期为 14.2 年，40 岁以上的则为 11.7 到 13.3 年。,房地产抵押贷款的基本要素还款方式,目前国内银行的还款方式: 1.到期一次还本付息：借款人在贷款期内不是按月偿还本息，而是贷款到期后一次性归还本金和利息，目前中国人民银行颁布的贷款期限在1年以内(含1年)的，采用这种方式。 2. 等额本息还款法：在利率不变的条件下，借款人每期的还款金额固定不变，其是基于对年金现值系数的应用计算出来的。每月的还款额是相同的，但随着还款期限的延长，每月还款额中本金所占比重增加，利息所占比重减少，很好地说明了借贷资金的时间价值。又称为“先息后本法”。 计算公式为：,3等额本金还款法：即借款人每期还款额度中本金部分相同，利息随着本金的归还逐期减少。因此每期还款总额是逐期减少的。计算公式为：,房地产抵押贷款的基本要素还款方式,4. 等比累进还款法：也称等比递增(减)累进法，指借款人在贷款发放后一定时间内，每月等额还款，以后在每期还款额基础上增加(或减少)一定比例的还款额。 5. 等额累进还款法：也称等额递增(减)累进法，指借款人在贷款发放后的一定时间内，每月等额还款，以后在上期还款额基础上增加(或减少)一定额度的还款额。,用等额本息还款法计算贷款还款清单,某购房者贷款60万元购买住房，贷款利率为5%，贷款协议要求该公司在今后4年内每年年末等额还款，请你计算贷款偿还表。,房地产抵押贷款的品种,房地产抵押贷款的主要传统品种: 按利率在贷款偿还期内是否可变分类,可将分为固定利率房地产抵押贷款和可变利率房地产抵押贷款。 按贷款用途分类,可以划分为房地产开发类抵押贷款和住房抵押贷款。 按抵押房地产所有者分类,可以划分为企事业法人房地产抵押贷款和居民住房抵押贷款。,房地产抵押贷款的品种,房地产抵押贷款的主要创新品种: 1.增值共享型抵押贷款（shared appreciation mortgages, SAM）: 贷款人可以分享抵押房地产的资本收益，以降低贷款利率作为交换。 增值分享型抵押贷款可能对首次购房的家庭较有吸引力，但在计算利率、还款额及增值分享比例方面仍有不少技术性问题,2.逆向年金抵押贷款(reverse annuity mortgages)， 又被称为倒按揭，指房屋产权拥有者把房子抵押给贷款人，贷款人在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现值以及预计房主去世后房产的价值等因素后，贷款人每月支付房主一笔固定资金，房主继续获得居住权，一直延续到去世，当房主去世后银行出售其房产，所得用来偿还贷款本息，其升值部分亦归抵押权人所有。 这类贷款比较适合老年房主。近年来随着各国老龄化程度日趋加重，这类贷款越来越备受关注，相继在美日英澳等20几个国家推出，用于解决临近退休的老年人的退休收入不足、提高生活质量等问题,3.“社区购房人”抵押贷款： 为了帮助那些不满足其他抵押贷款条件的中低收入家庭购房，在美国联邦国民抵押贷款协会（俗称房利美）的“安居房贷款”品种中推出了“社区购房人”贷款项目（community home buyers program）。该贷款品种的特点是：（1）是固定利率的长期贷款，贷款年限从15年到30年不 等（2）借款门槛低，主要体现在将住房支出占每月总收入的最高比例提高到33%，月债务总额占每月总收入比例提高到38%。（3）要求借款人的收入水平必须在一定范围内，而这个范围是根据借款人在所在地区内收入排名位数来确定；同时借款人还必须参加购房教育课程。（4）要求有5%的首付比例，具体还规定了借款人必须用自己的资金支付3%的首付；剩下的2%可以是来自家庭成员的馈赠、住房援助金或抵押借款。,4.零首付抵押贷款（zero down mortgage）： 针对低收入、无力进行现金支付首付款，但信用记录优秀的购房人，由抵押贷款保险公司进行承保后，由贷款银行对购房者发放贷款。该贷款品种的特点是：（1）贷款额度必须符合美国联邦国民抵押贷款协会和联邦住宅抵押贷款公司的“合标”贷款（standard mortgage）要求。（2）借款人需要支付一定交易费用，但金额相当于其他贷款费用的一半。（3）支付贷款费用的资金可以是馈赠资金、贷款、政府补贴或卖方人。目前The Bank of America就推出了“好邻居零首付抵押贷款”品种。,5.利率自动降低贷款（automatic rate reduction loan） 是美国一些规模较小的抵押贷款公司新推出的一种贷款品种。这种房地产贷款的特点是：（1）贷款利率在整个贷款期内不会上升，一旦市场利率下降，该贷款则可以通过自动再融资（automatic refinance）降低利率，且这种再融资对借款人不会发生任何交易费用。（2）合约利率自动降低的前提条件是借款人在此前12个月中的还贷正常，并且始终保持其在申请贷款时已有的信用度和收入水平。,6.次级抵押贷款,在美国，根据借款人的信用记录和由此反映出的贷款风险，可将抵押贷款分为A、B、C、D四个等级。信用等级好、不存在信用问题的借款人享受A类贷款；信用存在一定问题的借款人只能获得B类贷款；信用较差的获得C类贷款；如果贷款是D类，那么这个贷款风险极高。B、C、D类抵押贷款被称为次级抵押贷款（sub-prime mortgage loans）。到2006年，次级抵押贷款总额已经占全美住房抵押贷款市场总量的五分之一。,次级抵押贷款是美国住房贷款市场的一次意义深远的金融创新。虽然次级抵押贷款本意是好的，它使得穷人也能买得起房，但同时也慢慢衍生出了过长的资金链条，这项创新带来的大量鲁莽借贷种下危机的种子。 首先，发放贷款的金融机构不再仅仅是商业银行，还包括独立的住房贷款公司； 其次，房利美、房地美等机构大量收购这些住房贷款，一方面转移了贷款发放机构的风险，另一方面又为贷款发放机构提供了源源不断的资金，支撑他们发放更多的住房贷款； 最后，按揭贷款的风险也并不由房利美、房地美等来承担，而是再通过证券化细化、分摊到成千上万个资本市场投资者的手中，分摊到全球各地的投资者手中，造就了一个前所未有的全球证券金融市场体系。,多重环节的利益链条断裂是危机的深层原因,逻辑:只要房价继续走高，所购房产就一定会增值;有增值，就一定有还款来源;有还款来源，就可以通过证券化分散风险。这就是次贷及其衍生品的收益秘密所在。围绕这一产品创新过程，形成了一个由各类机构和个人组成的复杂利益链条，并且随着链条的不断拉长，原始的借贷关系变得越来越模糊不清，责任约束变得越来越松散，致使链条中的各个参与主体为了追求自身利益最大化而发生了不同程度的行为异化。,当资金的最终提供方与最终使用方之间相隔过远，那么，每多一层委托代理关系，房地产抵押贷款证券化的衍生品就多一层道德风险。 信贷和管制周期的剧烈变化则是促成这些道德风险实现的重要原因。 信贷和管制放松时，这一链条将导致流动性泛滥。金融贷款机构有极大的冲动发放贷款，哪怕是对信用记录不良的人士发放，因为转手就可以出售;而当货币政策收紧，房地产价格下降时，低信用阶层的违约率上升，由于不可能100%证券化，于是贷款机构首当其冲，然后所有利益链上的参与者均受到牵连。美国这一次金融危机正好验证了这一利益链条崩溃的过程。,美联储的宽松货币政策是危机的重要成因,宽松货币政策,房地产泡沫的形成,经济的反弹 通胀压力增大,美联储启动加息周期,贷款利息负担大大加重,房贷违约率上升,刺破美国房地产市场的泡沫,对金融机构放松监管是导致危机的重要因素,从对金融部门的松懈监管看。首先是由于华尔街的游说，使得监管机构推翻了旨在将投行业务和商业银行业务分离的格拉斯-斯蒂格尔法案，让商业银行能够从事全能银行的业务。 越来越多的商业银行加入到衍生品的盛宴当中，从而使隐患一步步扩大。这种放松管制的爆发性增长是不可持续的，一旦房地产泡沫破裂，多重委托代理关系的链条便从根本上断裂了，危机便不可避免地发生了。,美国住房市场开始大幅降温。随着住房价格下跌，购房者难以将房屋出售或者通过抵押获得融资。受此影响，很多次级抵押贷款市场的借款人无法按期偿还借款，次级抵押贷款市场危机开始显现并呈愈演愈烈之势。 首先受到冲击的是一些从事次级抵押贷款业务的放贷机构。2007年初以来，众多次级抵押贷款公司遭受严重损失，甚至被迫申请破产保护，其中包括美国第二大次级抵押贷款机构新世纪金融公司。,同时，由于放贷机构通常还将次级抵押贷款合约打包成金融投资产品出售给投资基金等，因此随着美国次级抵押贷款市场危机愈演愈烈，一些买入此类投资产品的美国和欧洲投资基金也受到重创。 以美国第五大投资银行贝尔斯登公司为例，由于受次级抵押贷款市场危机拖累，该公司旗下两只基金近来倒闭，导致投资人总共损失逾15